Mis à jour : février 2026 (loi ELAN, loi Le Meur, loi résidences à vocation d'emploi 2025)
Bail mobilité 2026 : guide complet loi ELAN, conditions et stratégie propriétaire
Le bail mobilité est un contrat de location meublée courte durée (1-10 mois) créé par la loi ELAN 2018, réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou étudiante. Dépôt de garantie interdit, non renouvelable — LMNP.AI vous explique tout ce que propriétaires et locataires doivent savoir en 2026.
1. Définition et conditions d'éligibilité
Le bail mobilité est un contrat de location meublée courte durée créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN (article 107). Il est codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui forment un Titre Ier ter autonome. Ces dispositions sont d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut y déroger au détriment du locataire.
Ce contrat répond à un besoin réel : offrir un logement meublé temporaire aux personnes contraintes à la mobilité, sans leur imposer un bail d'un an. À l'inverse, il protège le bailleur en limitant la durée d'occupation et en sécurisant la reprise du bien.
Les 7 situations éligibles (article 25-12)
Le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail (pas pendant toute sa durée), être dans l'une des 7 situations suivantes :
| Situation | Exemples concrets |
|---|---|
| Formation professionnelle | Reconversion, formation continue, bilan de compétences avec hébergement |
| Études supérieures | Licence, master, doctorat, BTS, IUT, classes prépa, grandes écoles |
| Contrat d'apprentissage | Alternance en entreprise (BTS, master, ingénieur) |
| Stage | Stage de fin d'études, stage de césure, stage professionnel |
| Service civique / volontariat | Mission volontaire, service civique agréé par l'État |
| Mutation professionnelle | Transfert interne entreprise, prise de poste dans une autre ville |
| Mission temporaire professionnelle | Détachement, mission intérimaire, CDD local court, expatriation |
2. Durée : 1 à 10 mois — règles et pièges
L'article 25-14 fixe un cadre strict :
- Durée minimale : 1 mois
- Durée maximale : 10 mois
- La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans jamais dépasser 10 mois au total
- Le bail est non renouvelable et non reconductible — il prend fin automatiquement à l'échéance
- Interdiction absolue de signer un nouveau bail mobilité avec le même locataire pour le même logement, même si la situation a changé
Que faire si le locataire se maintient après l'échéance ?
Si le bailleur n'accepte aucun loyer après l'échéance, le locataire devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé. Si le bailleur accepte un seul loyer après l'échéance, le bail est automatiquement requalifié en bail meublé classique d'un an, avec toutes ses protections (préavis de 3 mois, renouvellement de droit…).
- Durée librement fixée entre 1 et 10 mois
- Un avenant unique possible pour modifier la durée (plafond 10 mois)
- Jamais de renouvellement ni de second bail mobilité avec le même locataire
- Accepter un loyer après échéance = requalification automatique en bail meublé 1 an
3. Contenu obligatoire du contrat (art. 25-13)
Le bail mobilité doit être établi par écrit et comporter obligatoirement les mentions suivantes :
- Nom et domicile du bailleur (ou siège social s'il est personne morale)
- Nom du locataire
- Date de prise d'effet et durée du contrat
- Description du logement (surface habitable, consistance, équipements)
- Montant du loyer et modalités de paiement
- Le motif justifiant le recours au bail mobilité (art. 25-12) — mention obligatoire
- Montant et date du dernier loyer du précédent locataire (si inférieur à 18 mois)
Annexes obligatoires
- État des lieux d'entrée contradictoire (le locataire dispose de 10 jours pour le compléter)
- Inventaire détaillé du mobilier (décret du 31 juillet 2015 — 11 équipements minimum)
- DPE (les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025)
- ERP (état des risques et pollutions)
- CREP (diagnostic plomb, si immeuble d'avant 1949)
- Notice d'information ALUR (arrêté du 16 février 2023)
- Le justificatif de situation du locataire, physiquement annexé
Les 11 équipements mobiliers obligatoires (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015)
Le bail mobilité étant un bail meublé, le logement doit impérativement comporter les 11 catégories d'équipements suivantes. Un logement incomplet expose à une requalification en bail nu (3 ans de durée, préavis 6 mois bailleur) — plus grave qu'une requalification en bail meublé classique.
| # | Équipement obligatoire | Précisions |
|---|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture | Oreiller(s) compris — matelas seul insuffisant |
| 2 | Volets ou rideaux occultants dans les chambres | Stores vénitiens acceptés si occultants |
| 3 | Plaques de cuisson | Électriques, gaz ou induction — minimum 2 feux |
| 4 | Four ou four à micro-ondes | L'un ou l'autre suffit |
| 5 | Réfrigérateur avec compartiment freezer (-6°C min) | Mini-frigo sans freezer insuffisant |
| 6 | Vaisselle en quantité suffisante pour les repas | Assiettes, verres, couverts (nombre cohérent avec la capacité du logement) |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêles, spatules, ouvre-boîte |
| 8 | Table et sièges | Au moins une chaise par couchage |
| 9 | Étagères de rangement | Placard ou penderie pour vêtements |
| 10 | Luminaires dans toutes les pièces | Chaque pièce doit être éclairée |
| 11 | Matériel d'entretien ménager adapté au logement | Aspirateur si moquette, balai + serpillière si carrelage |
4. Justificatifs par profil — tableau complet
Le justificatif doit être contemporain de la signature et physiquement annexé au contrat. Les juges refusent les attestations sur l'honneur sans document officiel, les justificatifs expirés ou les courriers informels de l'employeur (CA Paris, 15 juin 2024).
| Profil | Justificatifs acceptés | Refusés |
|---|---|---|
| Étudiant | Certificat de scolarité, carte étudiant valide, inscription universitaire (Parcoursup) | Certificat de l'année précédente, carte expirée |
| Apprenti | Contrat d'apprentissage signé par les deux parties (CERFA FA13) | Promesse d'embauche seule, contrat non encore signé par l'employeur |
| Stagiaire | Convention de stage tripartite (étudiant / entreprise / établissement) signée | Convention non encore signée par l'établissement, lettre d'intention |
| Service civique | Contrat de service civique signé par l'organisme d'accueil agréé | Attestation de candidature ou lettre de motivation |
| Mutation professionnelle | Lettre de mutation de l'employeur + avenant au contrat de travail ou nouvelle promesse d'embauche | Courriel informel de l'employeur sans référence contractuelle |
| Mission temporaire / intérim | Contrat de mission signé (intérim), ordre de détachement, lettre précisant la localisation et la durée | CDD purement local sans contrainte de mobilité géographique |
| Formation professionnelle | Attestation de l'organisme de formation, convention de formation signée | Attestation d'inscription sans précision de dates ni de lieu |
5. Dépôt de garantie interdit — comment se protéger
L'article 25-17 est sans équivoque : "Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur." C'est une interdiction absolue, d'ordre public, qui s'applique quelle que soit la durée du bail ou la valeur du logement.
Le Tribunal judiciaire de Lyon (12 septembre 2024) a infligé une triple sanction à un bailleur ayant exigé un dépôt illicite : annulation de la clause, restitution immédiate avec intérêts légaux, et amende civile de 1 500 euros. Les tribunaux n'accordent plus aucune tolérance.
Comment se protéger sans dépôt de garantie ?
- Gratuit pour le bailleur et le locataire
- Couvre jusqu'à 36 mensualités d'impayés de loyer + charges
- Couvre les dégradations (plafond : 2 mois de loyer + charges)
- Éligible : moins de 31 ans quelle que soit la situation ; ou salarié > 30 ans en mobilité professionnelle
- Visa valable 6 mois (depuis mars 2025, contre 3 mois auparavant)
- Plafond 2025 : 1 500 €/mois en zone A bis (Paris) — +3,5 % vs 2024
- Demande : 15 min en ligne, validation 48h (immédiate si dossier complet)
- Garant personnel (parent, employeur) autorisé
- Acte de cautionnement manuscrit ou notarié — mention légale obligatoire
- Cumulable avec Visale si profils distincts
- Clause de solidarité entre colocataires ou cautions : interdite
Dégradations sans dépôt : procédure exacte
En l'absence de dépôt, si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations, le bailleur doit :
- Envoyer un courrier recommandé avec AR dans les 30 jours après l'état des lieux de sortie, avec 2 devis ou factures joints
- Si Visale : déclarer le sinistre sur le portail Action Logement dans les 30 jours — remboursement plafonné à 2 mois de loyer + charges
- Si caution : envoyer la mise en demeure au garant par LRAR simultanément
- En cas de refus : saisir directement le Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) — la Commission Départementale de Conciliation est expressément incompétente pour les litiges bail mobilité (art. 25-12 consolidé)
Situation : Bail mobilité 6 mois, loyer 750 €. État des lieux de sortie : parquet rayé (350 €) + lave-linge HS (450 €) = 800 € de dégâts (après déduction usure normale).
Avec Visale : Le bailleur déclare sous 30 jours → Action Logement rembourse 800 € (plafond = 2 × 750 = 1 500 €, non atteint). Délai de remboursement : environ 3 à 6 semaines.
Sans Visale, avec caution : LRAR au garant avec les devis. Si refus sous 30 jours → saisine directe du Tribunal judiciaire (procédure simplifiée pour créances < 5 000 €). Pas de passage en CDC (incompétente).
6. Loyer, encadrement en zone tendue et charges forfaitaires
Encadrement du niveau des loyers
Le bail mobilité est soumis aux mêmes règles d'encadrement du niveau des loyers que le bail meublé classique dans les zones tendues concernées. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Les villes concernées en 2026 : Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Lille, Villeurbanne, Cergy, Saint-Denis, et toutes les communes de la Métropole du Grand Paris.
Logement : T1 meublé, 20 m², Paris 10e arrondissement, construit avant 1946.
Loyer de référence majoré 2025 : 35,90 €/m² → plafond = 20 × 35,90 = 718 €/mois maximum.
Complément de loyer : Possible si le logement présente des caractéristiques de confort exceptionnelles (terrasse, duplex, vue panoramique) justifiées et mentionnées dans le bail.
Attention : Un loyer de 850 € pour ce logement serait illégal → risque d'amende et remboursement du trop-perçu sur les 3 dernières années.
Révision du loyer en cours de bail
Aucune révision du loyer n'est possible en cours de bail mobilité (art. 25-16). Le loyer est fixé une fois pour toutes à la signature.
Charges locatives — forfait obligatoire (art. 25-18)
Les charges sont récupérées sous forme d'un forfait fixe, versé en même temps que le loyer selon la périodicité définie. Deux interdictions absolues :
- Pas de complément si les charges réelles dépassent le forfait
- Pas de régularisation annuelle comme en bail meublé avec provision
Le forfait ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport aux dernières provisions connues. En pratique, les tribunaux sanctionnent les forfaits qui dépassent de plus de 20-25 % les charges réelles habituelles.
7. Résiliation et fin de bail : les 3 scénarios
Résiliation anticipée par le locataire (art. 25-15)
Le locataire peut résilier à tout moment, sans motif, avec un préavis d'1 mois. Ce droit est d'ordre public — toute clause contraire est réputée non écrite (Cour de cassation, 9 janvier 2024). La notification se fait par lettre recommandée avec AR ou remise contre récépissé. Le loyer reste dû pendant toute la période de préavis.
Le bailleur ne peut pas donner congé
Contrairement au bail meublé classique, le bailleur ne dispose d'aucune procédure de congé à terme. Il ne peut mettre fin au bail qu'en cas de manquement grave du locataire (défaut de paiement, troubles de jouissance…), par voie judiciaire.
| Scénario à l'expiration | Ce qui se passe | Démarches |
|---|---|---|
| Le locataire part | Fin normale du bail | État des lieux de sortie, recours Visale ou caution si dégâts (30 jours) |
| Locataire veut rester (motif éligible) | Impossible en bail mobilité — nouveau bail mobilité interdit | Signer un bail meublé classique d'1 an minimum avec dépôt 2 mois |
| Bailleur accepte un loyer après échéance | Requalification automatique en bail meublé classique 1 an | Préavis 3 mois pour récupérer le bien — piège à éviter absolument |
8. Colocation en bail mobilité
La colocation en bail mobilité est possible mais encadrée de manière plus stricte que dans le bail meublé classique.
Deux structures contractuelles
- Bail collectif unique signé par tous les colocataires, avec désignation de chacun dans le contrat
- Baux individuels distincts, un contrat par colocataire pour sa chambre et les parties communes (recommandé par l'ANIL car plus conforme à l'interdiction de solidarité)
Interdiction absolue de solidarité
L'article 25-17, alinéa 2, interdit toute clause de solidarité entre colocataires ou entre cautions. Conséquences pratiques :
- Si un colocataire ne paie pas son loyer, le bailleur ne peut pas se retourner contre les autres
- Chaque colocataire répond uniquement de ses propres obligations
- Chaque colocataire peut bénéficier d'une garantie Visale individuelle (plafonnée à 2 mois de loyer + charges par colocataire)
Situation : 3 étudiants en bail mobilité individuel 9 mois à 400 €/mois chacun (loyer total 1 200 €). Chacun a sa garantie Visale (plafond = 2 × 400 = 800 € par colocataire).
L'un ne paie pas 2 mois : Le bailleur peut réclamer 800 € à Visale pour ce colocataire uniquement. Les 2 autres colocataires ne sont pas concernés.
Avantage Visale colocation : Le bailleur dispose de 3 garanties distinctes de 800 € chacune, soit 2 400 € de couverture totale potentielle.
Sous-location en bail mobilité
La sous-location suit le régime général de la loi du 6 juillet 1989 (art. 8), applicable par renvoi au bail mobilité. Elle est possible uniquement avec l'accord écrit préalable du bailleur, qui doit porter sur :
- Le principe de la sous-location (accord de sous-location)
- Le montant du sous-loyer — qui ne peut jamais excéder le loyer principal
9. Bail mobilité et Airbnb : alternative stratégique pour les propriétaires
C'est l'angle le moins connu mais l'un des plus puissants du bail mobilité. De nombreux propriétaires l'utilisent comme alternative légale à la location touristique courte durée, en évitant plusieurs contraintes réglementaires majeures.
Ce que le bail mobilité évite par rapport à Airbnb
| Contrainte | Location touristique Airbnb | Bail mobilité |
|---|---|---|
| Limite annuelle (résidence principale) | 120 jours/an max à Paris (90 jours si décision mairie) | Aucune limite — toute l'année possible |
| Déclaration en mairie | Obligatoire dans les communes de + de 200 000 habitants | Non requise pour le bail mobilité seul |
| Numéro d'enregistrement sur plateforme | Obligatoire (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice...) | Non requis pour bail mobilité |
| Autorisation AG copropriété | Souvent requise (usage commercial) | Non requise (contrat d'habitation, non commercial) |
| Taxe de séjour | Collectée et reversée par Airbnb | Exempte automatiquement (logement résidentiel) |
| Changement d'usage (résidence secondaire) | Obligatoire au-delà de 120 jours à Paris | Non requis |
| Fiscalité micro-BIC (loi Le Meur 2024) | Abattement réduit à 30 %, seuil 15 000 € | Abattement maintenu à 50 %, seuil 77 700 € |
Comment utiliser Airbnb pour signer des baux mobilité
Airbnb propose officiellement une option "bail mobilité" depuis 2020. Le propriétaire ajuste son calendrier pour n'accepter que des réservations entre 30 et 300 jours. La plateforme :
- Exempte automatiquement le locataire de la taxe de séjour dans les villes concernées (Paris, Lyon, Bordeaux...)
- Permet de cumuler sur la même année : bail mobilité (résidence secondaire) + quelques nuitées touristiques (résidence principale) — sans dépasser les limites légales de la résidence principale
- N'assure pas la conformité légale du bail : le propriétaire doit signer un vrai bail mobilité conforme à la loi de 1989
Bail mobilité et copropriété : pas d'autorisation requise
C'est un avantage méconnu : le bail mobilité est un contrat d'habitation (et non un contrat commercial). Il ne nécessite donc pas d'autorisation de l'assemblée générale de copropriété, contrairement à la location touristique. Si le règlement de copropriété interdit la location commerciale ou touristique, le bail mobilité y échappe. En revanche, si le règlement interdit expressément "toute location de courte durée quelle qu'elle soit", une analyse au cas par cas s'impose.
10. Assurance habitation, abonnements et obligations pratiques
Assurance habitation du locataire : obligation légale
Le locataire est obligatoirement tenu de souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Cette obligation s'applique même pour un bail mobilité d'un seul mois. Il doit fournir une attestation :
- Le jour de la remise des clés (obligatoirement)
- Chaque année, si le bailleur en fait la demande
Assurance du propriétaire : PNO
L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) n'est pas légalement obligatoire, sauf en copropriété depuis la loi ALUR (2014). Elle est fortement recommandée car elle couvre les risques non couverts par l'assurance du locataire (logement vacant entre deux baux, locataire défaillant, recours des tiers). La prime PNO est déductible des revenus au régime réel.
Abonnements eau et électricité : à la charge du propriétaire
C'est une contrainte pratique souvent ignorée : dans la grande majorité des cas, un locataire en bail mobilité de 1 à 10 mois ne peut pas souscrire individuellement un contrat d'énergie (les fournisseurs imposent généralement des engagements minimaux ou des délais incompatibles avec les courtes durées). Le propriétaire souscrit donc les contrats d'électricité, de gaz et d'eau à son nom, et répercute les consommations via le forfait charges.
Taxe de séjour : exempte en bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location résidentielle et non touristique. Les locataires sont donc automatiquement exemptés de la taxe de séjour, même si la réservation passe par une plateforme comme Airbnb. Dans les communes ayant mis en place l'obligation d'enregistrement (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Marseille, Lille), la plateforme exempte automatiquement de la collecte de taxe de séjour les séjours qualifiés de bail mobilité.
Taxe d'habitation
La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis 2023 pour tous les contribuables. En bail mobilité :
- Si le locataire est présent et occupe le bien à titre de résidence principale au 1er janvier → c'est le locataire qui est redevable de la TH résidence principale (supprimée)
- Si le bien est la résidence secondaire du propriétaire et qu'il est vacant au 1er janvier → le propriétaire reste redevable de la taxe d'habitation sur résidences secondaires
- Si le bien est vacant au 1er janvier → le propriétaire peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les communes concernées
11. Bail mobilité vs bail étudiant vs bail meublé classique
| Critère | Bail mobilité | Bail étudiant | Bail meublé classique |
|---|---|---|---|
| Texte légal | Art. 25-12 à 25-18 | Art. 25-9 loi 89-462 | Art. 25-3 à 25-11 |
| Durée | 1 à 10 mois | 9 mois fixes | 1 an minimum |
| Profils éligibles | 7 situations de mobilité | Étudiant uniquement | Tous locataires |
| Dépôt de garantie | ⛔ Interdit | ✅ 1 mois max. | ✅ 2 mois max. |
| Renouvellement | ⛔ Interdit | ⛔ Interdit | ✅ Tacite (1 an) |
| Préavis locataire | 1 mois (à tout moment) | 1 mois (à tout moment) | 1 mois |
| Congé bailleur | Impossible sauf faute | Impossible | 3 mois (motifs limités) |
| Solidarité colocation | ⛔ Interdite | ✅ Autorisée | ✅ Autorisée |
| Charges | Forfait sans régularisation | Forfait ou provision | Forfait ou provision + régularisation |
| APL | Quasi impossible (non conventionné) | Possible (si conventionné Anah) | Possible (si conventionné Anah) |
| Zones tendues | Encadrement loyers applicable | Encadrement applicable | Encadrement applicable |
Quand choisir le bail mobilité plutôt que le bail étudiant ?
- Bail mobilité : locataire qui commence en janvier (semestre) → bail de 5 mois ; salarié en CDD de 8 mois dans une autre ville ; alternant dont le contrat court de septembre à juillet (10 mois exact)
- Bail étudiant : étudiant qui commence en septembre pour 9 mois (septembre-juin) avec un an de formation devant lui
- Attention : ni l'un ni l'autre n'ouvre droit à l'APL pour les logements entre particuliers non conventionnés Anah — information clé que les locataires ignorent souvent
12. Fiscalité LMNP complète : bail mobilité en 2026
Le bail mobilité ne crée pas de régime fiscal spécifique. Les revenus sont imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans les mêmes conditions qu'une location meublée classique. Le statut LMNP ou LMP s'applique selon les seuils habituels.
Micro-BIC vs régime réel
Situation : Studio 25 m², Paris 11e. Acheté 220 000 € (dont 40 000 € terrain). Loyer bail mobilité : 850 €/mois. Loué 8 mois/an.
Régime réel — détail :
- Taxe foncière : 700 €
- Assurance PNO : 180 €
- Frais de gestion : 300 €
- Intérêts d'emprunt : 3 500 €
- Amortissement logement (180 000 € / 30 ans) : 6 000 €
- Amortissement mobilier (10 000 € / 7 ans) : 1 429 €
- Total charges + amortissements : 12 109 €
Résultat régime réel
Déficit = 6 800 - 12 109 = -5 309 €
Impôt sur les revenus = 0 €. Déficit reportable sur les BIC des 10 prochaines années.
Économie vs micro-BIC (TMI 30 %) : (3 400 × 30 %) + (3 400 × 17,2 %) = 1 020 + 585 = 1 605 €/an
Impact de la réforme LF 2025 à la revente
Depuis la loi de finances 2025 (art. 150 VB III du CGI), les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette règle s'applique aussi aux baux mobilité.
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Simulateur plus-value LMNP gratuitCFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Tout propriétaire qui loue un bien meublé exerce une activité économique au sens de la CFE — le bail mobilité n'ouvre aucune exonération spécifique. Seuil de déclenchement : recettes annuelles supérieures à 5 000 €.
- En dessous de 5 000 €/an : exonération de CFE possible (demande à formuler auprès des impôts)
- Au-dessus : CFE calculée sur la valeur locative cadastrale × taux communal. Montant indicatif pour recettes 10 000-32 600 € : base minimum entre 237 € et 1 130 € selon la commune
- La CFE est entièrement déductible au régime réel
- Première année : immatriculation via le guichet unique INPI (formulaire P0i) → numéro SIRET sous 15 jours
Avantage fiscal bail mobilité vs meublé de tourisme (loi Le Meur 2024)
| Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Bail mobilité | 77 700 € | 50 % |
| Bail meublé classique (1 an) | 77 700 € | 50 % |
| Bail étudiant (9 mois) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (1-5 étoiles) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb standard) | 15 000 € | 30 % |
| Location nue (micro-foncier) | 15 000 € | 30 % |
La loi Le Meur (nov. 2024) a divisé par 2 le plafond et réduit l'abattement des meublés de tourisme non classés. Le bail mobilité, lui, conserve pleinement l'abattement de 50 % et le seuil de 77 700 €. C'est un avantage concurrentiel fiscal majeur.
Formulaires de déclaration fiscale
- Micro-BIC LMNP : formulaire 2042-C-PRO, case 5ND (recettes brutes — l'abattement 50 % est appliqué automatiquement)
- Régime réel LMNP : formulaire 2031-SD (déclaration de résultats) + case 5NK (bénéfice) ou 5NY (déficit) sur la 2042-C-PRO
- Déficit BIC non professionnel (LMNP) : reportable sur les BIC des 10 années suivantes uniquement — non imputable sur le revenu global (contrairement au déficit foncier des locations nues, imputable à 10 700 €/an)
SCI et bail mobilité : quelle compatibilité ?
- SCI à l'IR : incompatible en pratique. La location meublée est une activité commerciale (BIC). Si la SCI à l'IR dépasse 10 % de recettes meublées, elle est requalifiée d'office à l'IS — avec double imposition à la sortie
- SCI à l'IS : techniquement compatible (les recettes meublées sont imposées à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %). Mais les dividendes distribués subissent ensuite la flat tax à 30 % → double imposition souvent défavorable vs détention directe
- Recommandation : pour le bail mobilité, la détention en direct (personne physique, régime LMNP) est généralement plus avantageuse
Quand choisir micro-BIC vs régime réel ?
| Situation du propriétaire | Régime optimal |
|---|---|
| Bien sans crédit, charges réelles < 50 % des loyers | Micro-BIC — abattement 50 %, gestion simplifiée |
| Bien financé à crédit (intérêts importants) | Régime réel — déduction intérêts + amortissements |
| Bien récent, travaux importants | Régime réel — amortissements sur 15-30 ans |
| Bien amorti depuis longtemps, revente envisagée < 10 ans | Micro-BIC — évite la réintégration des amortissements à la plus-value |
| Ancien loueur Airbnb non classé (> 15 000 €) | Bail mobilité + micro-BIC — récupère le plafond 77 700 € |
| Patrimoine > 1,3 M€, recettes > 23 000 € | Étudier le statut LMP — possible exonération IFI |
13. Risques de requalification et pièges à éviter
| Risque | Gravité | Sanction |
|---|---|---|
| Absence de la mention "bail mobilité" dans le contrat | 🔴 Critique | Requalification automatique en bail meublé 1 an |
| Dépôt de garantie exigé | 🔴 Critique | Annulation + 1 500 € amende civile + requalification possible |
| Justificatif absent ou non annexé au contrat | 🔴 Critique | Requalification + dommages-intérêts (CA Paris, 15/06/2024) |
| Durée initiale supérieure à 10 mois | 🔴 Critique | Requalification automatique en bail meublé 1 an |
| Baux mobilité successifs avec le même locataire | 🔴 Critique | Fraude + requalification bail de droit commun (CE, 08/11/2024) |
| Acceptation de loyers après l'échéance | 🔴 Critique | Tacite reconduction en bail meublé classique 1 an |
| Logement insuffisamment meublé (< 11 équipements) | 🟠 Élevé | Requalification en location nue (Cass. 3e civ., 21/09/2023) |
| Clause de solidarité en colocation | 🟠 Élevé | Clause réputée non écrite |
| Loyer de référence dépassé en zone tendue | 🟠 Élevé | Amende jusqu'à 5 000 € + remboursement trop-perçu (3 ans) |
| Absence de DPE (logement G depuis 01/01/2025) | 🟠 Élevé | Interdiction de location + amende jusqu'à 300 000 € |
Conséquences d'une requalification en bail meublé classique
La requalification opère automatiquement, sans procédure judiciaire préalable. Elle transforme le bail mobilité en bail meublé de droit commun d'un an, avec toutes les conséquences :
- Renouvellement tacite de plein droit pour 1 an
- Préavis bailleur de 3 mois pour reprendre le bien (motifs limités : vente, reprise personnelle, motif légitime et sérieux)
- Droit du locataire à l'APL si les conditions sont remplies
- Dommages-intérêts possibles en faveur du locataire pour le trouble subi
Barème de vétusté (décret n° 2016-382) — état des lieux de sortie
Lors de l'état des lieux de sortie, les dégradations sont calculées après déduction de la vétusté normale. Si le bailleur et le locataire ne s'accordent pas sur un barème dans le contrat, le barème de référence du décret du 30 mars 2016 s'applique à titre indicatif :
| Élément | Durée de vie indicative | Franchise (% maintenu au locataire) |
|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | 7 ans | 10 % |
| Revêtements de sol (moquette) | 7 ans | 10 % |
| Revêtements de sol (carrelage) | 25 ans | 10 % |
| Mobilier | 10 ans | 10 % |
| Appareils électroménagers | 10 ans | 10 % |
| Sanitaires (robinetterie, WC) | 15 ans | 10 % |
| Menuiseries intérieures | 20 ans | 10 % |
Exemple : Peinture refaite à neuf, durée de vie 7 ans. Après 3 ans d'occupation, vétusté = 3/7 × 100 = 43 %. Si réfection coûte 1 000 €, le locataire doit au maximum 1 000 × (1 - 0,43) × 90 % (franchise) = 513 €.
Vente du bien en cours de bail mobilité
Le locataire en bail mobilité ne bénéficie d'aucun droit de préemption (contrairement au locataire d'un bail nu de 3 ans). L'acquéreur doit respecter le bail en cours mais n'est pas lié au-delà de son terme. C'est un avantage notable pour les investisseurs souhaitant arbitrer rapidement leur patrimoine : le bien peut être vendu libre d'occupant à l'échéance du bail (qui peut être aussi courte que 1 mois).
Sanctions pénales (loi du 9 avril 2024)
La loi du 9 avril 2024 a renforcé les sanctions pour les bailleurs qui ne délivrent pas un contrat conforme :
- 1 an d'emprisonnement et 20 000 euros d'amende pour refus d'établir un contrat conforme ou de délivrer une quittance de loyer
- Sanctions administratives spécifiques en zone à encadrement des loyers pour non-respect du loyer de référence
14. Nouveautés 2025–2026
Loi du 26 novembre 2025 — Résidences à vocation d'emploi
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (article 15) crée une nouvelle catégorie : les résidences à vocation d'emploi. Dans ces structures, le bail mobilité peut aller de 1 semaine à 18 mois, dépassant le plafond habituel de 10 mois. Un décret d'application est attendu pour préciser les conditions d'agrément.
Interdiction de location des logements G (depuis le 1er janvier 2025)
Les logements classés G au DPE sont interdits à toute nouvelle location (ou renouvellement) depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit la durée ou le type de bail. Le bail mobilité n'y échappe pas. Le calendrier :
- Depuis le 01/01/2025 : logements G interdits
- Au 01/01/2028 : logements F interdits
- Au 01/01/2034 : logements E interdits
Loi Le Meur (novembre 2024) — Pas d'impact sur le bail mobilité
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 cible exclusivement les meublés de tourisme (locations type Airbnb). Elle ne modifie pas les articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989. Les règles du bail mobilité restent inchangées. En revanche, les propriétaires qui alternent bail mobilité et location touristique doivent noter que la loi Le Meur a renforcé l'encadrement des plateformes et réduit les abattements micro-BIC pour les meublés classés.
15. Aides au logement : APL, ALS et ALF — ce qui s'applique vraiment
La plupart des articles écrivent simplement "l'APL n'est pas accessible en bail mobilité". C'est inexact et trompeur. Il faut distinguer les trois aides, car l'une d'elles — l'ALS — est tout à fait accessible pour les baux mobilité d'au moins 8 mois. Les trois aides sont gérées par la CAF (ou MSA pour le régime agricole) et sont non cumulables entre elles.
| Aide | Logement conventionné requis ? | Condition familiale ? | Compatible bail mobilité ? |
|---|---|---|---|
| APL Aide Personnalisée au Logement |
OUI — obligatoire | Non | Très rarement — les logements privés meublés ne sont quasiment jamais conventionnés. La convention ANAH impose un bail 3 ans incompatible avec le bail mobilité. |
| ALF Allocation de Logement Familiale |
Non | OUI — enfant à charge, mariage récent, enceinte... | Possible si bail ≥ 8 mois ET conditions familiales remplies (jeune parent, couple marié récemment, etc.) |
| ALS Allocation de Logement Sociale |
Non | Non | OUI — c'est l'aide standard pour un bail mobilité en logement privé non conventionné, si bail ≥ 8 mois |
La règle des 8 mois — valable pour les 3 aides
La condition de résidence principale est obligatoire pour APL, ALS et ALF. Or, un logement n'est considéré comme résidence principale que s'il est occupé au moins 8 mois par an (CAF, Service-Public.fr). Conséquence directe :
| Durée du bail mobilité | Statut du logement | Aides au logement |
|---|---|---|
| 1 à 7 mois et 29 jours | Résidence secondaire | Aucune aide possible (APL, ALS, ALF toutes refusées) |
| 8 à 10 mois | Résidence principale | ALS possible (logement privé non conventionné) sous conditions de ressources. APL si logement CROUS/HLM (rare). ALF si conditions familiales. |
L'ALS en pratique : ce que la CAF demande
Pour un bail mobilité de 8 à 10 mois en logement meublé privé, la CAF demande :
- Le contrat de bail (type, durée, montant du loyer)
- Une attestation de loyer signée du bailleur (formulaire Cerfa 10842)
- La surface habitable du logement (minimum 9 m² pour une personne)
- La déclaration de résidence principale par le locataire
Ces plafonds ne sont pas des seuils d'exclusion absolus : un revenu légèrement supérieur réduit progressivement le montant sans couper les droits. Simulez sur caf.fr.
16. Cas particuliers : étudiants étrangers, freelances et situations limites
Étudiants étrangers non-UE : précautions indispensables
Un étudiant étranger hors Union européenne peut signer un bail mobilité, à condition de remplir les critères habituels (inscription dans un établissement d'enseignement supérieur). Mais plusieurs spécificités s'appliquent :
- Titre de séjour valide : l'étudiant doit détenir un titre de séjour (visa étudiant ou carte de séjour) couvrant au moins la durée du bail. Un visa expirant en mars pour un bail de septembre à juin pose un problème juridique réel
- Si le visa expire avant la fin du bail : la loi ne prévoit aucune résiliation automatique du bail. Le locataire peut théoriquement se maintenir jusqu'au terme. Pour le bailleur, la seule voie est une résiliation judiciaire pour faute (absence de situation éligible persistante) — procédure longue
- Pas de condition de mobilité géographique : la loi n'exige pas que l'étudiant vienne d'une autre ville. Un étudiant étranger déjà domicilié à Paris et s'inscrivant dans une université parisienne est éligible au bail mobilité — le texte parle d'"études supérieures" sans contrainte géographique
- Garant : sans garant français, un étudiant étranger peut bénéficier de la garantie Visale (éligible < 31 ans sans condition de nationalité si en séjour régulier)
Travailleurs indépendants et freelances
Les indépendants sont éligibles au bail mobilité au titre de la "mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle". Mais le justificatif est plus fragile qu'un contrat de travail salarié :
- Justificatif solide : contrat de mission signé avec le client, bon de commande ou lettre de mission mentionnant la période et le lieu géographique
- Justificatif fragile : attestation sur l'honneur de l'indépendant lui-même — en cas de litige, un juge peut le rejeter
- Un indépendant sans client identifié sur le lieu de location (ex : nomade digital travaillant depuis n'importe où) n'est pas éligible au bail mobilité — la mission doit justifier une présence géographique précise
Situations exclues — liste officielle
Ces situations ne permettent jamais de conclure un bail mobilité, même si elles impliquent une mobilité temporaire :
| Situation | Raison d'exclusion | Alternative |
|---|---|---|
| Télétravail temporaire | Non prévu par la loi (pas de mobilité physique requise) | Location touristique si courte durée |
| Tourisme / vacances | Absence de motif professionnel ou d'études | Location saisonnière |
| Nomade digital | Pas de mission géographiquement contrainte | Bail meublé classique si longue durée |
| Retraité cherchant un pied-à-terre | Aucune des 7 situations éligibles | Location saisonnière ou bail meublé classique |
| Formation e-learning (100 % à distance) | La logique de mobilité géographique de la loi n'est pas remplie | Zone grise — jurisprudence non fixée |
| Congé sabbatique sans formation | Pas une formation professionnelle reconnue | Bail meublé classique |
Formation en e-learning : zone grise à connaître
La formation à 100 % à distance est le seul angle non tranché par la jurisprudence. La logique de la loi ELAN (favoriser la mobilité géographique) plaide pour l'inéligibilité d'une formation sans déplacement. Mais le texte de l'article 25-12 vise "la formation professionnelle" sans condition géographique explicite. En pratique, si un bailleur signe un bail mobilité pour une formation e-learning, le risque de requalification existe mais n'a pas encore été sanctionné par les juridictions supérieures.
Mise à jour : février 2026 (loi n° 2025-1129, loi Le Meur, LFI 2025, arrêté CAF 31/12/2024). Sources : Code Civil, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, BOFiP, Légifrance, ANIL, Service-Public.fr, CAF.fr.
Ce guide est fourni à titre informatif. En cas de doute, consultez un expert-comptable ou un avocat spécialisé en droit immobilier.