Mis à jour le 2 septembre 2026 — barème 2026 de l’article 1647 D du CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026.

CFE LMNP : le barème 2026, les exonérations réelles et le calendrier à ne pas rater

La CFE — cotisation foncière des entreprises — est l’impôt local que paie toute personne qui travaille pour son propre compte, sans être salariée. Louer meublé en fait partie : dès le premier loyer vous la devez, que vous déclariez avec l’abattement du micro-BIC ou en déduisant vos charges réelles.

L’année du démarrage ne coûte rien. Ensuite, presque tous les loueurs paient la cotisation minimum. La commune ne calcule pas l’impôt sur votre logement. Elle part d’un montant plancher qu’elle a choisi — entre 250 et 597 € en 2026 jusqu’à 10 000 € de loyers — et lui applique son taux. Le plus souvent quelques dizaines à quelques centaines d’euros par an.

Aucun courrier ne prévient : l’avis se lit dans un espace professionnel qu’il faut avoir créé, et le solde tombe le 15 décembre. La CFE est l’un des impôts du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel. Attention enfin au barème « 247 à 7 669 € », donné partout pour 2026 : c’est celui de 2025. Le bon va de 250 à 7 769 € (section 4).

1. La CFE est due dès le premier loyer meublé

Le code général des impôts place dans le champ de la CFE les locations d’immeubles « autres que » celles portant sur des immeubles « nus à usage d’habitation » (art. 1447, I, alinéa 2, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Loué vide, un appartement y échappe ; loué meublé, il y entre — « réputé exercé à titre professionnel », dit le texte. Ce mot appartient au vocabulaire de la CFE : il ne fait pas de vous un loueur professionnel et ne change rien à votre statut de LMNP.

Le seuil de 100 000 € de recettes mentionné juste après ne vise que la location vide : aucun loueur en meublé n’en profite, même à 3 000 € de loyers par an. Et la CFE est due pour l’année entière par celui qui exerce l’activité au 1er janvier (art. 1478, I).

Elle ne remplace ni la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, ni la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, due dès lors que vous restez libre d’accepter ou de refuser les périodes de location (CE, 15 juin 2023, n° 468195) : celles-là frappent le logement, la CFE l’activité.

Deux studios dans deux villes : un seul plancher

La CFE « est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux » (art. 1473) : un studio à Nantes, un à Rennes, chacun relève de sa commune. Mais la cotisation minimum n’est établie qu’au lieu du principal établissement (art. 1647 D, I, 1 ; BOI-IF-CFE-20-20-40-10) : le plancher ne se paie pas deux fois. Voir plusieurs biens en LMNP.

2. Les exonérations : deux automatiques, deux à la main de votre commune

Quatre situations exonèrent un loueur en meublé, toutes à l’article 1459 du CGI. Deux jouent de plein droit, sans rien demander : le 1° et le 2° (BOI-IF-CFE-10-30-10-50). Les deux autres sont facultatives : elles tiennent tant que le conseil municipal n’a pas voté le contraire (BOI-IF-CFE-10-30-30-50). Une délibération les supprime chez vous et pas chez le voisin. Le a) du 3°, l’ancien « gîte rural », est abrogé : sans effet depuis les impositions de 2017 (loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015, art. 91, 4° ; BOI-IF-CFE-10-30-30-50, § 12).

Cinquième porte, hors article 1459 : à 5 000 € de recettes de la période de référence ou moins, la cotisation minimum n’est pas due (art. 1647 D, I, 2). Cette période, c’est l’année sur laquelle l’administration vous classe, en pratique l’avant-dernière (section 3). Rien à payer à 4 800 € de loyers, dû à 5 200 €. Aide sous règlement (UE) 2023/2831 « de minimis » : plafond hors d’atteinte pour un particulier.

3. Première année gratuite, deuxième année : ce que dit vraiment l’article 1478

Le II de l’article 1478 est net : la CFE n’est pas due pour l’année de la création. Automatique, sans démarche, que vous démarriez le 3 janvier ou le 20 décembre.

Le même texte ajoute que « la base du nouvel exploitant est réduite de moitié pour la première année d’imposition », donc l’année suivante. D’où la promesse lue partout d’une deuxième année à moitié prix. Pour la plupart des loueurs, c’est faux.

La CFE se calcule normalement sur la base nette : la valeur des locaux que vous utilisez vous-même pour travailler. Le logement que vous louez, vous ne l’utilisez pas — il est occupé par votre locataire. Le BOFiP le dit : « les biens donnés en location [...] sont imposables [...] chez le locataire » (BOI-IF-CFE-20-20-10-10, § 30). Votre base nette est donc quasi nulle, et quand elle passe sous le plancher, le plancher la remplace (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 180). La moitié de presque rien reste sous le plancher : vous payez le plancher entier.

Reste votre tranche. L’administration retient vos recettes de la période de référence : l’avant-dernière année (art. 1467 A), et pour la première imposition celle de la création (art. 1478, II) ; si l’activité a duré moins de douze mois, elles sont ramenées à une année pleine (même BOFiP, § 170).

Exemple. Ouverture le 1er avril 2026, 7 200 € encaissés en neuf mois : 7 200 ÷ 9 × 12 = 9 600 €, première tranche. Avant cela, voyez comment créer votre activité de loueur en meublé et obtenir votre numéro SIREN.

4. Le barème 2026 : de 250 à 7 769 €, première tranche jusqu’à 10 000 €

Les six tranches de 2026, au I, 1 de l’article 1647 D du CGI, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026, art. 2). Ce décret ne décide pas la hausse : il porte incorporation au code de montants déjà applicables. La revalorisation est prévue par l’article lui-même — limites et montants suivent chaque année le taux prévisionnel d’évolution des prix à la consommation hors tabac associé au projet de loi de finances (art. 1647 D, I, 1, dernier alinéa).

Trois choses que ce tableau ne dit pas. Ce sont des bases, pas des CFE : un taux s’applique à cette base. Au taux moyen national de 26,95 % (DGFiP, Éléments de référence nationaux 2025 pour 2026), une base de 500 € donne 135 €. Ce taux n’est pas toujours communal : dans un EPCI à fiscalité professionnelle unique, la CFE est transférée à l’intercommunalité, qui vote le taux — seules 4 425 communes sur 34 841 votent encore le leur (DGFiP, août 2026). Le montant varie donc d’un territoire à l’autre : base et taux figurent sur votre avis, et dans le fichier REI de la DGFiP. Enfin cette base ne s’applique que si elle dépasse votre base nette réelle — le cas normal en meublé.

Votre cas avec le taux de votre commune : simulateur de CFE en LMNP.

5. Un studio loué 800 € par mois : 0 €, puis 135 €, et 69 € une fois déduite

Le loueur de la section 3 : 7 200 € de loyers sur neuf mois en 2026, puis 9 600 € par an.

Pas de division par deux en 2027 : le plancher de 500 € a remplacé la base nette. Deux lignes s’ajoutent sur le même avis : la taxe pour frais de chambre de commerce, 1,12 % de la même base, soit 6 € (art. 1600, II), et les frais de gestion de l’État, 3 % de la CFE et 9 % de cette taxe additionnelle (art. 1641, I et II), environ 5 €. L’avis tourne donc autour de 146 €.

Le seuil qui coûte cher. À 10 400 € de recettes au lieu de 9 600 €, vous basculez dans la deuxième tranche. La commune peut y fixer la base jusqu’à 1 194 €, contre 597 € au plus dans la première : 800 € de loyers de plus peuvent doubler la note.

Ce que la CFE coûte vraiment. Au régime réel — celui où vous déduisez vos charges au lieu de l’abattement du micro-BIC —, elle se retranche de votre bénéfice imposable (art. 39, 1, 4° du CGI). Sur ce bénéfice vous payez l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale, le pourcentage qui frappe vos derniers euros (30 % pour beaucoup de foyers), et 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Déduire 135 € en économise environ 66 : la CFE coûte à peu près 69 € net, calcul simplifié qui laisse de côté la part de CSG déductible. Au micro-BIC, rien à déduire : l’abattement couvre forfaitairement toutes vos charges, CFE comprise.

6. L’avis est en ligne, le solde tombe le 15 décembre

1. 31 décembre de l’année de création : la 1447-C-SD, déclaration initiale, à déposer même si vous ne devez rien (art. 1477, II, a). Elle n’arrive pas toute seule : téléchargez-la et adressez-la à votre service des impôts des entreprises. Cadre par cadre : formulaire 1447-C-SD.
2. Puis créez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, distinct de votre espace de particulier, ouvert avec votre SIREN : l’avis n’est jamais envoyé par courrier, il ne se lit que là.
3. 15 juin : l’acompte, 50 % de la CFE de l’année précédente, dû seulement si elle atteignait au moins 3 000 € — exigible le 31 mai selon l’art. 1679 quinquies, payable jusqu’au 15 juin sur l’avis. À 135 € par an, jamais concerné.
4. 15 décembre : le solde, ou la totalité faute d’acompte : exigible le 1er décembre, payable jusqu’au 15 décembre. Payer en retard coûte une majoration de 5 % (art. 1731, 1 ; BOI-IF-CFE-40-10) : 7 € sur une CFE de 135 €.
5. 2e jour ouvré suivant le 1er mai : la 1447-M-SD, en cas de changement seulement — surface, nouvelle exonération, arrêt de l’activité (art. 1477, I).

7. Pour aller plus loin

Mise à jour : 2 septembre 2026. Sources : Légifrance — CGI art. 39, 1414 bis, 1447, 1459, 1467 A, 1473, 1477, 1478, 1600, 1641, 1647 D, 1679 quinquies, 1731 ; loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015, art. 91 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 112 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; LPF art. L. 174 ; code du tourisme art. L. 324-1 et L. 324-3 ; règlement (UE) 2023/2831 ; BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50, BOI-IF-CFE-10-30-30-50, BOI-IF-CFE-20-20-10-10, BOI-IF-CFE-20-20-40-10, BOI-IF-CFE-30-20, BOI-IF-CFE-40-10, BOI-IF-AUT-10 ; impots.gouv.fr ; DGFiP, Éléments de référence nationaux de fiscalité directe locale 2025 pour 2026 (mars 2026), Taux de fiscalité directe locale votés en 2026 (août 2026) et fichier REI ; CE, 15 juin 2023, n° 468195 ; réponse à la question écrite n° 10105 du 31 mars 2026 (JO p. 2687).

Guide informatif. Les bases minimum sont revalorisées chaque année : vérifiez le millésime.