Congé bailleur en location meublée : motifs, délais et procédure complète (2026)

1. Qu'est-ce que le congé bailleur en location meublée ?

Le congé bailleur est l'acte par lequel le propriétaire informe son locataire qu'il ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance. Concrètement, c'est la seule façon légale pour un bailleur de récupérer son logement meublé loué à un locataire qui occupe le bien à titre de résidence principale.

En location meublée, le congé est encadré par l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur doit respecter trois règles cumulatives : invoquer l'un des 3 motifs légaux (reprise, vente, motif légitime), respecter un préavis de 3 mois minimum, et envoyer le congé dans les formes prescrites (LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre).

En clair, le bailleur n'a pas de liberté absolue. Il ne peut pas simplement dire "je veux récupérer mon bien". Il doit justifier sa décision par un motif prévu par la loi. Tout congé sans motif, avec un motif insuffisant, ou envoyé hors délai est nul : le bail est reconduit automatiquement et le locataire reste dans les lieux.

Congé bailleur vs congé locataire : quelle différence ?

Ne confondez pas les deux. Le congé bailleur (objet de ce guide) est soumis à des conditions strictes : 3 motifs limitatifs, préavis de 3 mois, formalisme imposé. Le congé locataire, à l'inverse, est libre : le locataire peut quitter le logement à tout moment, sans motif, avec un simple préavis d'1 mois (art. 25-8 al. 1). Pour la procédure côté locataire, consultez notre guide lettre de résiliation de bail meublé.

Cette asymétrie est protectrice du locataire : il peut partir facilement, mais le bailleur doit justifier sa décision. C'est le principe fondamental du droit locatif français.

2. Congé bailleur : 8 différences entre meublé et nu

Concrètement, si vous hésitez entre louer en meublé ou en nu, le congé est l'un des critères où le meublé marque des points. Imaginez que vous vouliez récupérer votre bien : en meublé, vous attendez 3 mois ; en nu, 6 mois. En meublé, vous avez une fenêtre de sortie chaque année ; en nu, seulement tous les 3 ans. Et si vous vendez, aucun droit de préemption ne vient ralentir la transaction.

Le congé en location meublée est globalement plus favorable au bailleur qu'en location nue. Préavis plus court, pas de préemption, pas de notice obligatoire, fenêtre de sortie annuelle. Mais il y a un piège majeur pour les investisseurs en SCI. Ce tableau résume toutes les différences.

En clair : ce que vous devez retenir de ce tableau. Le meublé vous donne plus de souplesse pour récupérer votre bien : préavis deux fois plus court, une fenêtre de sortie chaque année au lieu de tous les 3 ans, et surtout, aucune obligation de proposer la vente au locataire en priorité. Le seul vrai piège se cache dans la colonne rouge du tableau : si votre bien est détenu par une SCI ou une SARL de famille, vous perdez le motif de reprise. Autrement dit, vous ne pourrez jamais y installer un membre de votre famille tant que le bail meublé est en cours — une contrainte que très peu de guides concurrents mentionnent.

En résumé : le meublé est nettement plus souple pour le bailleur (préavis court, pas de préemption, fenêtre annuelle), sauf pour les SCI et SARL de famille qui perdent le motif de reprise. C'est le piège le plus méconnu des investisseurs LMNP en société — et c'est un point exclusif de ce guide LMNP.AI.

Pourquoi le meublé est plus flexible pour le bailleur

La différence de préavis (3 mois au lieu de 6) et la fréquence des fenêtres de sortie (chaque année au lieu de tous les 3 ans) s'expliquent par la nature même du bail meublé. Le législateur a considéré que le bail meublé, plus court (1 an vs 3 ans), offrait déjà moins de stabilité au locataire. Le préavis plus court compense cette durée réduite.

Pour le bailleur investisseur, cela signifie une plus grande souplesse de gestion. Si vous devez récupérer votre bien, vous pouvez le faire en 3 mois contre 6 en nu, et vous avez une fenêtre chaque année contre une tous les 3 ans. C'est l'un des avantages souvent cités pour le choix de la location meublée plutôt que nue.

L'absence de droit de préemption est l'autre avantage décisif en cas de vente : pas besoin de proposer le bien au locataire en priorité, pas d'attente de 2 mois pour sa réponse, pas de risque que le locataire fasse échouer votre vente en acceptant puis en se rétractant. Vous vendez librement, à qui vous voulez.

3. Quel type de bail autorise le congé bailleur ?

Tous les baux meublés ne fonctionnent pas de la même façon. Certains exigent un congé formel du bailleur, d'autres se terminent automatiquement. Ce tableau clarifie les règles pour chaque type.

En clair : si vous louez en bail étudiant ou en bail mobilité, vous pouvez passer directement à la suite — le congé ne vous concerne pas, votre bail se termine tout seul. Concrètement, la question du congé bailleur ne se pose que pour le bail meublé classique (1 an, reconductible). C'est le seul bail meublé qui se reconduit tacitement et donc le seul pour lequel le bailleur doit formellement donner congé pour récupérer son bien.

4. Quels sont les 3 motifs de congé du bailleur en meublé ?

En location meublée comme en location nue, le bailleur ne peut pas récupérer son logement sans raison. La loi impose 3 motifs limitatifs — et uniquement ceux-là. L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 les définit.

Le principe est simple : pensez à ces 3 motifs comme les 3 seules portes de sortie du bail. La reprise, c'est "je veux habiter ce logement (ou y installer un proche)". La vente, c'est "je veux vendre mon bien libre de tout occupant". Le motif légitime, c'est "mon locataire ne respecte pas ses obligations". En dehors de ces 3 portes, il n'y a pas d'issue légale.

Tout autre motif est interdit : vouloir augmenter le loyer, louer à quelqu'un d'autre, changer de locataire sans raison, ou simplement récupérer le bien par convenance personnelle. Un congé fondé sur un motif non prévu par la loi est un congé frauduleux, passible de sanctions pénales et civiles.

5. Congé pour reprise : qui peut en bénéficier ?

Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter personnellement ou pour y loger un proche. Concrètement, le bénéficiaire doit faire du logement sa résidence principale. Ce n'est pas un prétexte pour récupérer le bien — le bénéficiaire doit réellement s'y installer.

Liste exhaustive des bénéficiaires autorisés

• Le bailleur lui-même
• Son conjoint (mariage uniquement)
• Son partenaire de PACS (à la date du congé)
• Son concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé
• Ses ascendants : parents, grands-parents
• Ses descendants : enfants, petits-enfants
• Les ascendants et descendants du conjoint, du partenaire PACS ou du concubin

Pour rappel, le PACS (pacte civil de solidarité) est un contrat enregistré entre deux personnes majeures, offrant un cadre juridique au couple sans passer par le mariage. Un concubin notoire est un partenaire de vie avec lequel vous vivez en couple de manière stable et continue, sans contrat formel.

La liste est exhaustive. Un frère, une soeur, un oncle, un ami, un salarié ne sont pas des bénéficiaires autorisés pour la reprise. Si vous invoquez un bénéficiaire hors liste, le congé est nul.

Conditions de fond : la résidence principale

Le bénéficiaire doit occuper le logement à titre de résidence principale. Le juge vérifie la réalité de cette occupation a posteriori. Les éléments retenus par la jurisprudence pour caractériser la résidence principale sont : l'inscription sur les listes électorales, l'adresse sur la déclaration de revenus, les factures d'énergie (EDF, Engie), le contrat internet, le courrier reçu à cette adresse (Cass. 3e civ., 12/10/2023, n° 22-18.580).

Le piège majeur : SCI et SARL = reprise impossible en meublé

C'est le point le plus important de cette section, et probablement de tout ce guide. En location meublée, une personne morale (SCI, SARL de famille, SAS) ne peut PAS donner congé pour reprise.

Pourquoi ? En clair, la loi dit que la reprise profite "au bailleur, à son conjoint, à son partenaire de PACS, à ses ascendants ou descendants". Or une SCI (société civile immobilière) est une personne morale — une entité juridique distincte de ses associés. Elle n'a ni conjoint, ni enfants, ni parents. Autrement dit, la loi parle de liens familiaux, et une société n'a pas de famille. En bail nu, le législateur a prévu une exception expresse pour les SCI familiales (art. 13). En meublé, cette exception n'existe tout simplement pas.

En bail nu, l'article 13 de la loi de 1989 accorde expressément aux SCI dont les parts sont détenues exclusivement par des membres d'une même famille le droit de donner congé pour reprise au profit d'un associé. Aucun article équivalent n'existe pour le bail meublé. La Cour de cassation a confirmé cette interprétation (Cass. 3e civ., 7/02/1996, n° 93-20.135).

Sanctions en cas de fausse reprise

Si le bénéficiaire ne s'installe pas réellement dans le logement dans un délai raisonnable (en général 6 à 12 mois selon la jurisprudence), le bailleur risque :

• Une amende de 6 000 EUR (personne physique) ou 30 000 EUR (personne morale)
• Des dommages-intérêts au locataire : frais de déménagement, différentiel de loyer, préjudice moral (en moyenne 5 000 à 15 000 EUR)
• La nullité du congé et reconduction automatique du bail
• La réintégration ordonnée par le juge

6. Congé pour vente en meublé : pourquoi il n'y a pas de droit de préemption ?

Le droit de préemption, c'est comme un droit de premier refus : avant de vendre à un tiers, le bailleur doit proposer le bien au locataire en place, qui peut l'acheter en priorité. En location nue, ce mécanisme est obligatoire (art. 15 II loi 1989) — le locataire dispose de 2 mois pour se décider, ce qui peut bloquer ou retarder la vente. En location meublée, ce droit de préemption n'existe tout simplement pas.

Concrètement, cela change tout pour le bailleur qui veut vendre : vous donnez congé pour vente avec 3 mois de préavis, le locataire quitte les lieux à l'échéance, et vous vendez à qui vous voulez, au prix que vous voulez. Aucune priorité n'est accordée au locataire sortant. Pas d'attente de 2 mois, pas de risque que le locataire accepte puis se rétracte, pas de complication. L'ANIL a confirmé cette analyse dans son étude juridique.

Ce que le congé pour vente doit contenir

Même sans droit de préemption, le congé pour vente doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Ces mentions sont exigées à peine de nullité par l'article 25-8.

En clair : ce que vous devez retenir. En meublé, la vente est beaucoup plus simple que dans le nu. Vous mentionnez le prix et les conditions dans la lettre de congé, mais le locataire n'a aucun droit d'acheter en priorité. Vous n'avez pas non plus besoin de décrire le logement en détail comme l'impose l'article 15 II en bail nu. La seule exigence : que le prix soit sincère et réaliste.

Conséquences fiscales de la vente après congé

La vente après congé entraîne la cessation d'activité LMNP. LMNP.AI vous accompagne sur cette étape. Consultez notre section dédiée ci-dessous ou nos guides plus-value LMNP et comptabilité LMNP.

7. Congé pour motif légitime et sérieux : que dit la jurisprudence ?

Imaginez que votre locataire paie son loyer avec 3 semaines de retard chaque mois, ou qu'il sous-loue votre appartement sur Airbnb sans vous prévenir. Vous ne voulez pas vendre, et vous ne voulez pas habiter le logement non plus. Le motif légitime et sérieux est votre troisième porte de sortie — celle qui couvre les cas où le locataire ne respecte pas ses engagements.

Le motif légitime et sérieux est le plus flexible des 3 motifs — mais aussi le plus risqué pour le bailleur. La loi mentionne "l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations", mais la liste n'est pas exhaustive (le mot "notamment" dans l'article 25-8 le confirme). C'est au juge de trancher au cas par cas.

Le congé pour travaux : cas particulier du motif légitime

Le congé pour travaux est un cas particulier fréquemment invoqué. Il est accepté comme motif légitime si les travaux sont d'une ampleur telle qu'ils nécessitent le départ du locataire : démolition, rénovation lourde (structure, plomberie complète, électricité). Le bailleur doit produire des devis concrets et détaillés.

De simples travaux de rafraîchissement (peinture, moquette, cuisine) ne constituent pas un motif légitime (Cass. 3e civ., 7/02/1996). Et si les travaux ne sont pas réalisés après le départ du locataire, le congé peut être requalifié en frauduleux avec les sanctions associées.

Sous-location non autorisée via Airbnb

Depuis l'essor des plateformes, la sous-location non autorisée est devenue un motif de congé de plus en plus fréquent. Si votre locataire sous-loue le meublé via Airbnb ou Booking sans votre accord écrit, c'est un manquement au bail qui constitue un motif légitime et sérieux de congé (Cass. 3e civ., 12/09/2019, n° 18-20.727). Pour en savoir plus sur la gestion locative, consultez notre guide conciergerie Airbnb.

Défaut d'assurance locative

Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation (multirisque habitation) couvrant les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux). S'il ne fournit pas l'attestation malgré relance, c'est un manquement à ses obligations qui constitue un motif légitime et sérieux. Le bailleur de son côté doit souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant).

Retards répétés de paiement, même régularisés

C'est un point important : la jurisprudence considère que des retards répétés et habituels de paiement du loyer constituent un motif légitime de congé, même si le locataire finit par payer. La Cour de cassation a confirmé que des retards systématiques de 15 à 30 jours sur plusieurs mois justifient le non-renouvellement, car ils constituent un manquement aux obligations du locataire (Cass. 3e civ., 10/01/2008). Pour les situations d'impayés plus graves, consultez notre guide impayés de loyer en location meublée.

Preuves à réunir avant le congé pour motif légitime

Le motif légitime et sérieux doit être prouvé. Le bailleur qui invoque ce motif sans preuves suffisantes verra son congé annulé. Voici les éléments à réunir :

• Impayés : historique des paiements, relances écrites, mises en demeure LRAR
• Troubles de voisinage : PV de police, courriers du syndic, attestations de voisins
• Sous-location : captures d'écran de l'annonce Airbnb, constats de commissaire de justice
• Défaut d'entretien : photos datées, état des lieux comparatif, constats de commissaire de justice
• Défaut d'assurance : copies des relances de demande d'attestation restées sans réponse

8. Quelles formalités pour la lettre de congé en meublé ?

La lettre de congé est un acte juridique formel. Si une seule mention obligatoire manque ou si le mode de notification est invalide, le congé est nul de plein droit et le bail est reconduit automatiquement. Voici toutes les règles à respecter.

En clair, la lettre de congé n'est pas un simple courrier. C'est un document juridique qui doit cocher toutes les cases pour être valide. Le mode d'envoi, le contenu, le destinataire : chaque détail compte. Une erreur, même minime, et le congé est annulé — le bail est reconduit pour 1 an et vous repartez de zéro.

Modes de notification valides (à peine de nullité)

Trois modes de notification sont reconnus par la loi. Pour rappel, une LRAR est une lettre recommandée avec accusé de réception — un courrier postal suivi dont la réception est attestée par la signature du destinataire. Un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice depuis la réforme de 2022) est un officier ministériel qui délivre les actes juridiques en personne, avec une date certaine et incontestable.

Autrement dit, le choix se résume souvent à deux options : la LRAR (économique mais risquée si le locataire ne retire pas le courrier) et le commissaire de justice (plus cher mais juridiquement blindé). La remise en main propre est théoriquement possible, mais en pratique, il est très difficile de prouver que le locataire a bien reçu et signé le document en cas de litige.

Un email, un SMS, un message WhatsApp, une lettre simple ou un appel téléphonique ne sont pas valables. Le congé notifié par un mode non conforme est nul de plein droit, même si le locataire en a effectivement eu connaissance.

Mentions obligatoires selon le motif

Destinataire du congé

Le congé doit être envoyé à chaque titulaire du bail. Si deux personnes ont signé le bail (couple marié, pacsé ou concubin), le congé doit être adressé aux deux, individuellement. Un congé envoyé uniquement à Monsieur Dupont alors que Madame Martin est aussi signataire du bail est nul à l'égard de Madame Martin.

De plus, si le locataire est marié, même si le conjoint n'est pas signataire du bail, il est cotitulaire de plein droit en vertu de l'article 1751 du Code civil. Le congé doit donc aussi lui être notifié (ou à défaut, le locataire doit l'informer).

9. Comment calculer le délai de 3 mois pour le congé ?

Le délai est simple à retenir : 3 mois avant la date anniversaire du bail. Mais attention, c'est la date de réception par le locataire qui compte, pas la date d'envoi par le bailleur. Concrètement, un congé posté le 28 mai qui arrive le 3 juin pour un bail du 1er septembre est en retard de 2 jours — et le bail est reconduit pour 1 an. Ce piège est la première cause de congés annulés.

Exemple concret : bail signé le 1er septembre

Prenons un exemple pas à pas pour visualiser le calendrier. Marie a signé un bail meublé le 1er septembre 2024. Elle souhaite récupérer son bien pour le louer à un proche. Voici la chronologie exacte de ce qu'elle doit faire.

Les pièges du calcul de date

• LRAR non retirée : la Cour de cassation considère que la date est celle de la première présentation par le facteur. Mais certains tribunaux ont jugé le congé non valable si le locataire ne retire pas la lettre (Cass. 3e civ., 24/09/2020). Risque réel.
• Jour férié : si la date limite tombe un samedi, dimanche ou jour férié, elle n'est pas reportée au jour ouvrable suivant (contrairement à certaines procédures civiles). Le congé doit parvenir avant cette date.
• Congé anticipé : vous pouvez envoyer le congé bien avant les 3 mois (par exemple 6 mois avant). Il sera valable, mais il ne prendra effet qu'à l'échéance du bail.

10. Comment donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?

Imaginez que votre locataire est une retraitée de 68 ans vivant avec une pension de 1 200 EUR par mois. La loi considère que cette personne est en situation de vulnérabilité et qu'un congé pourrait la mettre en grande difficulté. C'est pourquoi un dispositif de protection spécifique existe.

La loi protège les locataires âgés aux revenus modestes. En meublé comme en nu, le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire qui remplit deux conditions cumulatives sans lui proposer un relogement adapté.

Plafonds de revenus 2025-2026 (locataire protégé)

Les plafonds sont ceux du prêt locatif social (PLS), révisés chaque année. Voici les seuils applicables :

En clair : ce que vous devez retenir de ces plafonds. Les plafonds PLS (prêt locatif social) sont des seuils de revenus utilisés pour déterminer qui peut accéder aux logements sociaux. Ici, ils servent de référence pour définir un locataire "aux revenus modestes". Si votre locataire de plus de 65 ans gagne moins que le plafond correspondant à sa zone géographique et à la taille de son foyer, la protection s'applique et vous devrez lui proposer un relogement.

L'obligation de relogement

Si le locataire remplit les deux conditions (65+ ans ET revenus sous plafonds), le bailleur doit lui proposer un logement :

• Correspondant à ses besoins (taille, accessibilité) et à ses possibilités financières (loyer comparable)
• Situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe
• L'offre peut intervenir pendant le préavis, pas forcément au moment du congé (Cass. 3e civ., 2/06/2010)

Si le bailleur ne propose pas de relogement ou propose un logement inadapté (trop cher, trop loin, insalubre), le congé est nul et le bail est reconduit.

Exception libératoire pour le bailleur

Le bailleur est dispensé de l'obligation de relogement si :

• Il est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date du congé, OU
• Ses revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds PLS

En clair : un bailleur retraité de 70 ans aux revenus modestes peut donner congé à un locataire de 67 ans sans obligation de relogement. C'est une exception souvent méconnue.

11. Congé frauduleux : quelles sanctions pour le bailleur ?

Le congé frauduleux, c'est dire "je reprends le logement pour y habiter" puis remettre le bien en location sur Airbnb le mois suivant. Ou annoncer une vente pour faire partir le locataire, puis ne jamais vendre. La loi punit sévèrement ces comportements, et les tribunaux sont de plus en plus vigilants.

Un congé frauduleux est un congé dont le motif invoqué est faux : le bailleur prétend reprendre le logement mais ne s'y installe pas, ou prétend vendre mais remet le bien en location. Depuis la loi ALUR (2014), les sanctions sont lourdes.

Tableau des sanctions

En clair : ce que vous devez retenir. Le congé frauduleux est un pari perdant. Entre l'amende pénale, les dommages-intérêts au locataire et l'obligation de le réintégrer dans les lieux, la facture totale peut atteindre 40 000 EUR. Et le locataire dispose de 3 ans pour agir en justice — il n'a pas besoin de réagir immédiatement. Autrement dit, même si le locataire part sans contester sur le moment, il peut revenir à la charge des mois plus tard.

Exemples de congés frauduleux sanctionnés

• Fausse reprise : le bailleur donne congé pour reprise, mais remet le logement en location (même meublée, même Airbnb) quelques mois après le départ du locataire
• Vente fictive : le bailleur donne congé pour vente, mais ne met jamais le bien sur le marché ou le vend à un proche à un prix symbolique
• Prix dissuasif : congé pour vente avec un prix supérieur de 40 % au marché pour dissuader le locataire (CA Paris 20/11/1997)
• Reprise prétexte : le bénéficiaire désigné ne s'installe que quelques semaines puis part (Cass. 3e civ., 14/06/2018)
• Congé de représailles : congé donné après que le locataire a agi en justice (demande de mise en conformité, baisse de loyer)

12. SCI, SARL de famille, indivision et démembrement : quelles règles ?

Avant d'entrer dans le détail, rappelons ce que sont ces structures. Une SCI (société civile immobilière) est une société créée spécialement pour détenir et gérer un bien immobilier — les associés détiennent des parts de la société plutôt que le bien directement. Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont les associés sont tous membres d'une même famille, souvent utilisée en LMNP pour bénéficier du régime BIC tout en optimisant la transmission. L'indivision, c'est quand plusieurs personnes sont copropriétaires du même bien sans avoir créé de société (cas typique : un héritage entre frères et soeurs). Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (la propriété des murs sans droit d'usage).

La détention du bien en société ou en indivision change profondément les règles du congé. C'est l'un des angles les plus méconnus, et LMNP.AI est le seul guide à le traiter exhaustivement.

SCI familiale et SARL de famille : la reprise est interdite

Comme expliqué en section 5, l'article 25-8 ne prévoit aucune exception pour les personnes morales en location meublée. Une SCI familiale ou une SARL de famille ne peut donner congé que pour vente ou motif légitime et sérieux.

En bail nu, l'article 13 de la loi de 1989 permet à une SCI dont les parts sont détenues exclusivement par des membres d'une même famille de donner congé pour reprise au profit d'un associé. Cette dérogation n'existe pas pour le bail meublé.

Indivision : unanimité des indivisaires

Quand un bien meublé est détenu en indivision, le congé est un acte d'administration au sens de l'article 815-3 du Code civil. Il doit être décidé à la majorité des deux tiers des droits indivis. Cependant, la jurisprudence est partagée — certains tribunaux exigent l'unanimité.

En pratique, LMNP.AI recommande de faire signer le congé par tous les indivisaires ou d'obtenir une procuration écrite de chacun. Un congé donné par un seul indivisaire sans l'accord des autres est nul.

Démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété)

En cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui a la qualité de bailleur et qui peut donner congé. Le nu-propriétaire ne peut pas donner congé, même s'il est propriétaire des murs. Inversement, l'usufruitier peut donner congé pour reprise, pour vente de l'usufruit (rare), ou pour motif légitime.

Attention : si l'usufruit s'éteint (décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété mais est lié par le bail en cours. Il devra attendre l'échéance pour donner congé. C'est un point crucial en matière de succession et donation LMNP.

En clair : ce que vous devez retenir de ce tableau. Si vous détenez votre bien en nom propre, vous avez accès aux 3 motifs de congé — aucune restriction. Si vous passez par une SCI ou une SARL de famille, vous perdez le motif de reprise — c'est un prix élevé à payer pour un investissement meublé. En indivision, tous les motifs restent théoriquement disponibles, mais l'unanimité des copropriétaires est requise, ce qui peut bloquer la procédure en cas de désaccord familial. Et en cas de démembrement, seul l'usufruitier a la main — le nu-propriétaire ne peut rien faire tant que l'usufruit existe.

13. Comment donner congé en colocation meublée ?

Concrètement, la colocation complique le congé parce que le bailleur fait face à plusieurs locataires en même temps, avec des droits potentiellement différents selon la manière dont le bail a été rédigé. La clause de solidarité — qui rend chaque colocataire responsable de la totalité du loyer — joue un rôle déterminant dans la procédure de congé.

Le congé en colocation meublée pose des difficultés pratiques importantes. Tout dépend du type de bail signé. Trois configurations coexistent, avec des règles différentes pour chacune.

Locataire protégé en colocation

Si l'un des colocataires a plus de 65 ans et des revenus sous les plafonds, la protection s'applique pour ce colocataire. Le bailleur doit lui proposer un relogement. Les autres colocataires ne bénéficient pas de cette protection s'ils ne remplissent pas les conditions.

14. Bail étudiant, bail mobilité, meublé de tourisme : pas besoin de congé

Trois types de baux meublés ne nécessitent aucun congé de la part du bailleur. Ils prennent fin automatiquement à leur échéance.

Le bail étudiant (9 mois, non reconductible)

Le bail étudiant (art. 25-7 loi 1989) dure 9 mois — soit une année universitaire. Il n'y a pas de tacite reconduction : à l'échéance, le bail expire automatiquement sans formalité ni congé. Le bailleur n'a rien à faire. Si les parties veulent continuer, elles doivent signer un nouveau bail.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis. Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant le terme.

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable)

Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18) créé par la loi ELAN (2018) prend fin automatiquement à son échéance. Pas de reconduction, pas de renouvellement, pas de congé bailleur. Le bailleur ne peut pas y mettre fin par anticipation (sauf saisine du juge pour manquement grave). Le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis.

Le meublé de tourisme et la location saisonnière

La location saisonnière (meublé de tourisme, Airbnb, Booking) n'est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Le contrat de location saisonnière est régi par le Code civil et le Code du tourisme. Il n'y a pas de notion de congé bailleur : le contrat définit une durée (maximum 90 jours consécutifs par locataire en résidence principale), et il prend fin à l'échéance sans formalité.

Le bailleur est totalement libre : pas de motif à justifier, pas de préavis réglementaire, pas de protection du locataire âgé. La relation est purement contractuelle.

15. Quelles conséquences fiscales du congé pour le bailleur LMNP ?

C'est l'angle que personne ne traite dans les guides concurrents — et pourtant, un congé suivi d'une vente ou d'une reprise a des conséquences fiscales majeures pour le bailleur LMNP. LMNP.AI vous explique tout.

En clair, donner congé à un locataire n'est pas un acte anodin sur le plan fiscal. En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP, par opposition au LMP — loueur meublé professionnel — qui dépasse 23 000 EUR de recettes annuelles et pour qui les revenus locatifs sont l'activité principale), vous exercez une activité commerciale au sens fiscal. Quand cette activité cesse — parce que vous vendez ou parce que vous reprenez le bien — vous devez en tirer toutes les conséquences dans vos déclarations. Les amortissements, c'est-à-dire les charges comptables que vous déduisez chaque année pour tenir compte de l'usure du bien, et les déficits BIC (bénéfices industriels et commerciaux — la catégorie fiscale des revenus locatifs meublés) sont directement impactés.

Scénario 1 : congé pour vente = cessation d'activité LMNP

Si vous vendez votre bien après le départ du locataire, c'est une cessation d'activité LMNP. Voici les conséquences fiscales dans l'ordre :

En clair : ce que vous devez retenir. Vendre après un congé déclenche une cascade d'obligations fiscales. La plus douloureuse : les déficits que vous avez accumulés (charges supérieures aux loyers) sont définitivement perdus s'ils n'ont pas été imputés. La déclaration P2-P4, c'est le formulaire administratif à déposer au guichet unique de l'INPI (institut national de la propriété industrielle, qui gère aussi le registre des entreprises) pour signaler que votre activité LMNP prend fin. Et la VNC (valeur nette comptable), c'est le prix d'achat du bien diminué des amortissements déjà pratiqués — plus vous avez amorti, plus la VNC est basse, et plus la plus-value imposable est élevée.

Scénario 2 : congé pour reprise = fin de la location

Si vous reprenez le logement pour y habiter (ou y loger un proche), vous cessez l'activité de location meublée sur ce bien. Les conséquences sont similaires, sauf qu'il n'y a pas de plus-value immobilière puisqu'il n'y a pas de vente. En revanche :

• Les déficits BIC en stock sont perdus s'ils ne sont pas imputés
• Les amortissements réputés différés (ARD) en stock sont perdus
• Vous devez faire une dernière déclaration BIC et une déclaration de cessation P2-P4
• Si vous revendez le bien plus tard (après l'avoir habité), vous bénéficiez de l'exonération résidence principale

Frais liés au congé : déductibles au régime réel

Les frais suivants sont déductibles des revenus BIC au régime réel l'année de leur paiement, à condition que le congé soit lié à l'activité locative :

• Frais de commissaire de justice (signification du congé) : 100-150 EUR
• Honoraires d'avocat (rédaction du congé, contentieux) : variable
• Frais de LRAR : 5-7 EUR

15b. Trêve hivernale, refus de départ et procédure d'expulsion

Donner congé est une chose. S'assurer que le locataire quitte effectivement les lieux en est une autre. Voici ce qui se passe si le locataire refuse de partir après un congé valable.

La trêve hivernale : ce qu'elle interdit et ce qu'elle permet

La trêve hivernale, c'est un bouclier temporaire pour le locataire : le congé peut être notifié, la procédure judiciaire peut avancer, mais l'expulsion physique — celle où le commissaire de justice vient avec un serrurier et la force publique — est gelée du 1er novembre au 31 mars. Le législateur considère qu'on ne met pas quelqu'un dehors en plein hiver.

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) est souvent mal comprise. Elle n'interdit pas de donner congé. Elle n'interdit pas d'engager une procédure judiciaire. Elle interdit uniquement l'exécution forcée de l'expulsion (intervention physique d'un commissaire de justice avec la force publique).

Chronologie d'une expulsion après congé

Si le locataire refuse de partir, voici le calendrier type. C'est un processus long et coûteux.

Délai total réaliste : entre le congé et l'expulsion effective, comptez 12 à 18 mois si le locataire résiste. C'est pourquoi il est crucial de bien préparer son congé (forme, motif, délai) pour éviter toute contestation.

Indemnité d'occupation

Pendant la période entre l'échéance du bail et l'expulsion effective, le locataire qui se maintient dans les lieux doit payer une indemnité d'occupation. Son montant est généralement équivalent au loyer + charges, parfois majoré par le juge (jusqu'à 150 % du loyer dans les cas les plus graves). Le bailleur peut demander cette indemnité dans la procédure d'expulsion.

Coût total d'une procédure d'expulsion

Une procédure d'expulsion complète coûte en moyenne :

À cela s'ajoutent les loyers impayés pendant la procédure. C'est pourquoi une assurance PNO avec garantie loyers impayés (GLI) est fortement recommandée pour les bailleurs LMNP.

15c. Cas pratiques chiffrés : 3 scénarios concrets de congé

Pour rendre le guide encore plus opérationnel, voici trois cas pratiques complets, avec les chiffres, les dates et les conséquences fiscales. Ces scénarios sont inspirés de situations réelles rencontrées par les utilisateurs de LMNP.AI.

Cas 1 : congé pour vente — studio LMNP à Lyon

Prenons l'exemple de Marie, investisseuse LMNP classique, qui souhaite revendre son studio après quelques années de location. C'est le scénario le plus fréquent : un congé pour vente suivi d'une cessation d'activité LMNP.

Cas 2 : congé pour reprise — T3 meublé à Bordeaux (SCI familiale)

Prenons maintenant l'exemple de Pierre et Sophie, qui découvrent trop tard le piège de la SCI en location meublée. Ce cas illustre pourquoi il faut anticiper la question du congé avant de choisir sa structure de détention.

Cas 3 : congé avec locataire protégé 68 ans — T2 meublé à Paris

Prenons enfin l'exemple de Jean, confronté à la protection légale du locataire âgé. Ce cas montre que le droit du bailleur à donner congé n'est pas absolu et qu'une préparation minutieuse est indispensable.

15d. 5 jurisprudences récentes à connaître sur le congé bailleur

La jurisprudence précise et complète les textes de loi. Voici les décisions les plus importantes pour le congé bailleur en location meublée.

En clair : ce que ces arrêts signifient pour vous. Trois leçons pratiques se dégagent de cette jurisprudence. Premièrement, la LRAR seule n'est plus suffisamment fiable depuis l'arrêt de 2020 — investissez dans un commissaire de justice. Deuxièmement, chaque mention obligatoire compte : un simple oubli du lien de parenté dans un congé pour reprise suffit à tout annuler (arrêt de 2022). Troisièmement, les juges vérifient la réalité de vos intentions après le congé : si le bénéficiaire de la reprise ne s'installe pas, ou si le prix de vente est manifestement gonflé, vous serez sanctionné.

Ces jurisprudences montrent que les juges sont de plus en plus exigeants sur la forme et le fond du congé. Un congé bâclé ou malhonnête a de fortes chances d'être annulé, avec des conséquences financières significatives pour le bailleur.

15e. Checklist avant d'envoyer le congé

Avant d'envoyer votre congé, vérifiez point par point cette checklist. Chaque case non cochée est un risque de nullité.

16. 3 modèles de lettres de congé bailleur en location meublée

Voici trois modèles de lettres prêts à l'emploi, un pour chaque motif de congé. Chaque modèle intègre toutes les mentions obligatoires exigées par l'article 25-8 pour éviter la nullité. Adaptez les informations entre crochets à votre situation personnelle, puis envoyez la lettre par commissaire de justice (recommandé) ou par LRAR. Pour la lettre de résiliation du locataire (et non du bailleur), consultez notre guide lettre de résiliation de bail meublé.

Modèle 1 : congé pour reprise

Modèle 2 : congé pour vente

Modèle 3 : congé pour motif légitime et sérieux

17. Les 10 erreurs qui annulent le congé en location meublée

Concrètement, une seule erreur parmi les dix suivantes suffit à faire tomber votre congé. Et la conséquence est toujours la même : le bail est reconduit pour 1 an, le locataire reste, et vous repartez de zéro. Ce n'est pas une question de bonne foi — même un bailleur honnête qui commet une erreur de forme verra son congé annulé. Vérifiez systématiquement chaque point avant d'envoyer votre congé.

1. Mauvais mode de notification : lettre simple, email, SMS, WhatsApp — seuls la LRAR, le commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé sont valides. Tout autre mode = nullité.
2. Délai de 3 mois non respecté : le congé doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant l'échéance. Un seul jour de retard = nullité et reconduction du bail pour 1 an.
3. Motif absent ou vague : "je veux récupérer mon bien" ou "je souhaite ne pas renouveler le bail" n'est pas un motif. Il faut préciser explicitement reprise/vente/motif légitime avec les détails requis.
4. Mentions manquantes en cas de reprise : oubli du nom, de l'adresse ou du lien de parenté du bénéficiaire = nullité (Cass. 3e civ., 26/01/2022, n° 20-20.223).
5. SCI ou SARL qui tente la reprise en meublé : impossible en location meublée, même pour une SCI familiale. Ce congé est nul de plein droit.
6. Oubli de l'offre de relogement pour un locataire protégé (65+ ans, revenus sous plafonds PLS) = nullité du congé.
7. Congé envoyé à un seul titulaire du bail : si le bail est signé par deux personnes (couple), le congé doit être envoyé aux deux individuellement.
8. Congé en colocation envoyé à un seul colocataire (bail unique sans clause de solidarité) : inopposable aux colocataires non destinataires.
9. Date d'échéance mal calculée : si le bail a été signé en cours de mois (ex : 15 septembre), l'échéance est le 14 septembre de l'année suivante, pas le 30 septembre. Le décompte des 3 mois doit partir de cette date exacte.
10. Congé donné par un seul indivisaire sans l'accord des autres : nul si le bien est détenu en indivision. Tous les indivisaires doivent signer ou donner procuration.

17b. État des lieux de sortie et dépôt de garantie après le congé

Le congé n'est que le début du processus. Une fois le locataire parti, il reste deux étapes essentielles que beaucoup de bailleurs négligent — et qui peuvent générer des litiges coûteux si elles sont mal gérées.

Une fois le congé donné et le locataire parti, deux étapes critiques restent : l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire (présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants). Il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour déterminer les éventuelles dégradations.

• Dégradations : à la charge du locataire, avec application de la grille de vétusté
• Usure normale (vétusté) : à la charge du bailleur
• Le mobilier doit être vérifié par rapport à l'inventaire annexé au bail

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (maximum 2 mois de loyer HC en meublé) doit être restitué dans un délai de :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
• 2 mois si des dégradations sont constatées

En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard commencé s'applique automatiquement (art. 22 loi 89-462). Pour le détail complet, consultez notre guide dépôt de garantie en location meublée.

17c. Récapitulatif : les chiffres clés du congé bailleur en meublé

Voici en un coup d'oeil tous les chiffres et délais à retenir sur le congé bailleur en location meublée. Ce tableau de synthèse est exclusif à LMNP.AI.

17d. Congé et zones tendues : quel impact sur le prochain bail ?

Concrètement, certains bailleurs donnent congé en espérant relouer ensuite plus cher. Mauvaise idée : en zone tendue, le loyer du prochain bail est plafonné. Autrement dit, le congé ne vous permet pas de contourner les règles d'encadrement des loyers.

Donner congé ne vous libère pas de toutes les contraintes. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier et 1 149 communes au total), le loyer que vous pratiquerez avec le prochain locataire est encadré.

Encadrement à la relocation

Si vous donnez congé puis relouez le bien (par exemple après une reprise de courte durée ou un congé pour motif légitime), le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer pratiqué avec le locataire précédent, revalorisé de l'IRL (indice de référence des loyers). Les exceptions sont très limitées : travaux importants (représentant au moins 50 % du dernier loyer annuel) ou loyer manifestement sous-évalué. Consultez notre guide augmentation de loyer en location meublée.

Logements classés F ou G au DPE

Depuis août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer, y compris entre deux locataires. Et depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont totalement interdits à la location en France métropolitaine. Si votre bien est classé G, vous ne pourrez pas le relouer après le congé sans réaliser des travaux de rénovation énergétique.

18. FAQ — 23 questions fréquentes sur le congé bailleur en meublé