rentabilité locative
Calculez gratuitement le rendement brut, net et net-net de votre investissement en location meublée. Comparez micro-BIC et régime réel.
Simulation indicative basée sur les informations renseignées.
Les résultats ne constituent pas un conseil fiscal personnalise.
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Comprendre la rentabilité locative en LMNP
Qu est-ce que la rentabilité locative en LMNP ?
La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût total. En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), elle est particulièrement intéressante grâce aux avantages fiscaux du statut : amortissements comptables, déduction des charges réelles, et possibilité de réduire fortement le bénéfice imposable pendant plusieurs années. Un investissement LMNP bien optimisé peut dégager un rendement net-net significativement supérieur à un investissement nu ou en micro-foncier.
Comment calculer le rendement brut, net et net-net ?
Le rendement brut se calcule simplement : loyers annuels divisés par le prix du bien. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, CFE) et se rapporte au coût total (prix + frais de notaire + frais agence). Le rendement net-net va plus loin en intégrant la fiscalité LMNP : il prend en compte les impôts réellement dus après application de votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). C est le seul indicateur qui reflète votre rentabilité réelle.
Impact du régime fiscal sur la rentabilité
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les loyers (30% pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024). Au régime réel, vous déduisez les charges réelles et surtout les amortissements du bien, du mobilier et des travaux. Dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux car les amortissements réduisent le bénéfice imposable à zéro pendant 8 à 15 ans, ce qui améliore significativement le rendement net-net et le cash-flow.
Le rôle du crédit immobilier
Le financement par crédit immobilier a un double impact sur la rentabilité. D un côté, les mensualités réduisent le cash-flow mensuel. De l autre, les intérêts d emprunt sont déductibles au régime réel LMNP, ce qui diminue la base imposable. L effet de levier du crédit permet aussi d investir avec un apport limité et d améliorer le ROI (retour sur investissement) par rapport à un achat comptant. Le TRI (Taux de Rendement Interne) intègre tous ces paramètres pour mesurer la performance globale.
Nos autres simulateurs LMNP gratuits
Tous nos simulateurs sont gratuits, sans inscription et mis à jour avec les derniers barèmes officiels.
Micro-BIC vs Réel
Comparez les deux régimes fiscaux et identifiez le plus avantageux pour votre situation.
Frais de Notaire
Calculez vos DMTO, émoluments et formalités selon votre département.
Cotisations LMP
Estimez vos charges SSI/URSSAF : maladie, retraite, CSG-CRDS via API URSSAF.
CFE LMNP
Estimez votre cotisation foncière des entreprises selon votre commune.
Plus-Value LMNP
Calculez la fiscalité applicable à la revente de votre bien en location meublée.
Plus-Value LMP
Simulez votre plus-value professionnelle LMP : PVCT, PVLT, exonérations et SSI.
Renseignez le prix d achat du bien, les frais de notaire, le montant du loyer mensuel, les charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) et votre régime fiscal LMNP. Le simulateur calcule automatiquement le rendement brut, net de charges et net-net après fiscalité, ainsi que le cash-flow mensuel et la projection sur la durée choisie.
Oui, 100% gratuit, sans inscription et en accès illimité. Les résultats sont indicatifs et basés sur les informations que vous renseignez. Ils ne constituent pas un conseil en investissement.
Le rendement brut = loyers annuels / prix d achat. Le rendement net = (loyers - charges) / coût total (frais de notaire inclus). Le rendement net-net = (loyers - charges - impôts) / coût total. C est le rendement réel après fiscalité LMNP, le plus pertinent pour comparer des investissements.
Un rendement brut de 5 à 7% est considéré comme correct. Un rendement net de 3 à 5% est bon. En LMNP au régime réel, les amortissements permettent souvent de réduire fortement l imposition, ce qui améliore le rendement net-net par rapport au nu ou au micro-foncier.
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% s applique sur les loyers (30% pour les meublés de tourisme non classés). Au régime réel, vous déduisez les charges réelles ET les amortissements du bien et du mobilier, ce qui réduit souvent le bénéfice imposable à zéro pendant plusieurs années. Notre simulateur compare les deux régimes pour vous recommander le plus avantageux.
Les charges courantes à prendre en compte : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO (propriétaire non occupant), frais de gestion locative, CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), honoraires comptable (au régime réel), intérêts d emprunt, et travaux d entretien courants.