TEOM en location meublée : récupérable, déductible ? Guide complet 2026
La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est une charge que tout propriétaire LMNP paie chaque année — mais contrairement à la taxe foncière, elle est récupérable auprès du locataire. Selon LMNP.AI, la majorité des propriétaires ne la récupèrent pas correctement, la déduisent en double, ou confondent provision et forfait.
Ce guide détaille tout : qui paie, comment récupérer, comment déduire, provision vs forfait, régularisation, Airbnb, bail mobilité, colocation. Mis à jour avec la jurisprudence 2024-2026 et les règles de la TEOMI (taxe incitative).
Mis à jour le 19 mars 2026 · Temps de lecture : 18 min
Sommaire
- Qu'est-ce que la TEOM ?
- Qui paie la TEOM en location meublée ?
- La TEOM est-elle récupérable auprès du locataire ?
- Comment récupérer la TEOM ? (provision vs forfait)
- La TEOM est-elle déductible en LMNP ?
- TEOM et location saisonnière / Airbnb
- Cas pratiques chiffrés : 3 scénarios
- Les 5 erreurs fréquentes sur la TEOM
- Cas particuliers : colocation, bail mobilité, résidence services, TEOMI
- Questions fréquentes (16 questions)
- Références légales et textes officiels
1. Qu'est-ce que la TEOM ?
Chaque semaine, le camion-poubelle passe devant votre immeuble. Ce service a un coût — et c'est la TEOM qui le finance. Concrètement, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) est une taxe locale qui couvre la collecte et le traitement des déchets ménagers de votre commune.
Elle figure sur le même avis d'imposition que la taxe foncière (vous la trouverez en bas de votre avis, sur une ligne distincte). C'est une taxe séparée avec ses propres règles — notamment le fait qu'elle soit récupérable auprès du locataire, contrairement à la taxe foncière.
Comment est-elle calculée ?
La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière : 50 % de la valeur locative cadastrale, multiplié par un taux voté par la collectivité. Son montant varie donc fortement selon la commune (de 50 EUR à plus de 500 EUR pour un appartement). En moyenne nationale, la TEOM représente environ 144 EUR par habitant et par an.
TEOM, REOM, TEOMI : quelle différence ?
| Type | Qui paie ? | Calcul | Récupérable ? |
|---|---|---|---|
| TEOM (taxe) | Propriétaire (avis TF) | Valeur locative cadastrale | Oui (décret 87-713) |
| REOM (redevance) | Occupant (locataire directement) | Taille du ménage ou volume | Non applicable (le locataire paie déjà) |
| TEOMI (taxe incitative) | Propriétaire (avis TF) | Part fixe + part variable (10-45 %) | Oui (mêmes règles que TEOM) |
En clair : TEOM et REOM ne sont pas cumulables dans une même commune — votre collectivité a choisi l'un ou l'autre. En zone REOM, le propriétaire LMNP n'a rien à récupérer puisque c'est le locataire qui reçoit et paie directement la facture. En zone TEOM (cas le plus fréquent), c'est au propriétaire de récupérer le montant auprès du locataire.
2. Qui paie la TEOM en location meublée ?
C'est une question qui revient constamment chez les nouveaux investisseurs. La réponse est plus nuancée que pour la taxe foncière, car la TEOM implique deux personnes.
La mécanique est en deux temps. D'abord, le propriétaire paie le Trésor public (la TEOM figure sur son avis de taxe foncière). Ensuite, il se fait rembourser par le locataire via les charges locatives.
Autrement dit, le propriétaire est un intermédiaire : il avance la TEOM pour le compte du locataire, puis la récupère. C'est un mécanisme différent de la taxe foncière, qui reste définitivement à la charge du propriétaire.
3. La TEOM est-elle récupérable auprès du locataire ?
Oui, la TEOM fait partie des charges récupérables listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (annexé, poste VIII : "Impositions et redevances"). C'est un texte réglementaire, pas une tolérance — le propriétaire a le droit légal de se faire rembourser.
Ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas
| Élément sur l'avis | Récupérable ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Montant net de TEOM | Oui | Décret 87-713, poste VIII |
| Frais de gestion (~8 %) | Non | Frais de rôle du Trésor, non listés dans le décret |
| Taxe foncière (TFPB) | Non | Charge du propriétaire exclusivement |
4. Comment récupérer la TEOM ? (provision vs forfait)
C'est ici que la location meublée se distingue de la location nue. En location nue, seules les provisions sur charges sont possibles. En meublé (dans le cadre du bail meublé), vous avez un choix supplémentaire : le forfait de charges. Concrètement, c'est la différence entre "je te demande un acompte et on régularise en fin d'année" (provision) et "on fixe un montant mensuel une bonne fois pour toutes" (forfait).
Ce choix est fixé dans le bail et détermine comment la TEOM sera traitée. Attention : le mécanisme diffère fondamentalement selon le type de bail.
| Mécanisme | Provision sur charges | Forfait de charges |
|---|---|---|
| Principe | Acompte mensuel, régularisation annuelle | Montant fixé mensuel, pas de régularisation |
| Régularisation | Obligatoire, 1 fois/an minimum | Interdite (le forfait est définitif) |
| Risque pour le bailleur | Faible (ajustement annuel) | Moyen (si sous-estimé, le bailleur absorbe) |
| Simplicité | Plus complexe (justificatifs, décompte) | Plus simple (montant fixé) |
| Baux concernés | Bail meublé classique (1 an / 9 mois étudiant) | Bail meublé (au choix) + bail mobilité (obligatoire) |
La régularisation annuelle en détail
Si vous optez pour les provisions sur charges, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 vous impose une régularisation annuelle. Concrètement : une fois par an (en général quand vous recevez l'avis de taxe foncière en octobre), vous comparez le total des provisions perçues au total des charges réelles. Si le locataire a trop payé, vous le remboursez. S'il n'a pas assez payé, vous lui réclamez le complément.
Les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire pendant 6 mois après l'envoi du décompte. La prescription est de 3 ans (loi ALUR 2014) : au-delà, vous ne pouvez plus réclamer.
5. La TEOM est-elle déductible en LMNP ?
C'est ici que beaucoup de propriétaires se trompent. Le principe est logique mais contre-intuitif : si quelqu'un vous rembourse une dépense, vous ne pouvez pas aussi la déduire de vos impôts — ce serait un double avantage. Autrement dit, la déductibilité de la TEOM dépend de si vous la récupérez ou non auprès du locataire. Pour bien comprendre les mécanismes de déduction au régime réel, consultez notre guide sur les charges déductibles en LMNP.
| Situation | TEOM déductible ? | Explication |
|---|---|---|
| TEOM récupérée sur le locataire | Neutre (charge + produit = 0) | Charge au débit 63513, remboursement au crédit 708. Impact net = 0. |
| TEOM non récupérée (saisonnière, vacance) | Oui, 100 % | Charge pure, aucun produit en face. Réduit le résultat BIC. |
| Frais de gestion (~8 %) non récupérables | Oui | Restent à la charge du propriétaire → déductibles en BIC. |
| Micro-BIC | Non (abattement 50 %) | Couverte par l'abattement forfaitaire. |
En clair : si vous récupérez la TEOM auprès du locataire, elle n'a aucun impact sur votre résultat fiscal (charge et produit s'annulent). Si vous ne la récupérez pas, elle réduit votre bénéfice imposable. Dans les deux cas, vous devez l'enregistrer en comptabilité.
Comptabilisation dans la liasse fiscale
La TEOM se comptabilise au compte 63513 (Autres impôts locaux). Dans la liasse fiscale 2033-B, elle apparaît à la ligne 250 (Impôts, taxes et versements assimilés). Si le locataire rembourse la TEOM, le remboursement se comptabilise en compte 708 (Produits des activités annexes) et figure en recette sur la ligne 218 du 2033-B. Pour une vue d'ensemble de la comptabilité LMNP, consultez notre guide dédié.
6. TEOM et location saisonnière / Airbnb
Si vous louez sur Airbnb ou Booking (voir notre guide sur la location saisonnière LMNP), oubliez tout ce qui précède sur les provisions et les forfaits. Votre locataire de passage ne va évidemment pas vous faire un virement pour la TEOM — il loue pour 3 nuits et repart.
En location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel...), la donne est complètement différente. Vous ne signez pas de bail longue durée, vous n'avez pas de provision sur charges, et votre locataire de passage ne va évidemment pas vous rembourser la TEOM.
Concrètement, la TEOM est intégralement à la charge du propriétaire. Il n'y a aucun mécanisme de récupération. En contrepartie, la TEOM est 100 % déductible de votre résultat BIC au régime réel — c'est une charge d'exploitation pure.
En pratique, le coût de la TEOM est intégré dans le tarif de la nuitée. Si votre TEOM est de 300 EUR/an et que vous louez 200 nuits, c'est 1,50 EUR par nuit absorbé dans votre prix.
7. Cas pratiques chiffrés : 3 scénarios
La théorie, c'est bien — mais rien ne vaut des chiffres concrets pour voir comment la TEOM impacte votre portefeuille et votre déclaration LMNP. Voici trois situations réalistes, du cas classique au plus spécifique.
Situation : Pauline loue un T2 meublé à Marseille. TEOM sur l'avis : 280 EUR (dont 22 EUR de frais de gestion). Provision mensuelle pour charges : 50 EUR/mois (600 EUR/an). Le bail prévoit des provisions avec régularisation.
TEOM nette : 280 - 22 (frais gestion) = 258 EUR
Les 22 EUR de frais de gestion restent à la charge de Pauline
Charge déductible (compte 63513) : 280 EUR
Produit (compte 708) : 258 EUR
Impact net : 22 EUR de charge nette (les frais de gestion)
Verdict : Pauline déduit 280 EUR en charge et déclare 258 EUR en produit. Seuls les 22 EUR de frais de gestion réduisent réellement son résultat BIC.
Situation : Thomas loue un studio à Nice en saisonnier sur Airbnb. TEOM : 210 EUR. Il loue 180 nuits par an. Aucune provision sur charges (pas de bail longue durée).
TEOM intégralement à sa charge : 210 EUR
Aucune récupération possible
Charge déductible : 210 EUR (100 %)
Économie impôt (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 99 EUR
Verdict : en saisonnier, la TEOM coûte réellement 111 EUR net après avantage fiscal (210 - 99). C'est 0,62 EUR par nuit louée — absorbé dans le tarif.
Situation : Amina loue un meublé en bail mobilité (6 mois) à un stagiaire. TEOM annuelle : 240 EUR. Forfait de charges prévu : 60 EUR/mois. Le bail mobilité impose le forfait (pas de régularisation possible).
TEOM pour 6 mois : 240 x 6/12 = 120 EUR
Incluse dans le forfait de 60 EUR/mois
Si le forfait est sous-estimé, Amina absorbe la différence
Pas de régularisation possible en bail mobilité
Verdict : en bail mobilité, bien calculer le forfait en amont. La TEOM proratisée doit être intégrée dès le départ. Aucun rattrapage possible ensuite.
8. Les 5 erreurs fréquentes sur la TEOM en location meublée
Ces erreurs reviennent chaque année dans les déclarations LMNP et les litiges locatifs. Elles sont toutes évitables.
Déduire la TEOM en double
Vous déduisez la TEOM en charge dans votre liasse fiscale ET vous la récupérez auprès du locataire sans déclarer le remboursement en produit. Résultat : une double déduction qui sera redressée en cas de contrôle. Si vous récupérez la TEOM, le remboursement doit figurer en recette (compte 708).
Récupérer les frais de gestion sur le locataire
Les frais de gestion (~8 %) figurant sur l'avis ne sont pas récupérables. Seul le montant net de TEOM est refacturable. Facturer les frais de gestion au locataire est illégal et expose à un litige devant le tribunal.
Oublier la régularisation annuelle
Si vous percevez des provisions sur charges, la loi impose une régularisation au moins une fois par an. L'absence de régularisation peut être sanctionnée par les tribunaux : le bailleur qui n'a pas régularisé ne peut plus réclamer de complément.
Confondre TEOM et taxe foncière
La taxe foncière n'est jamais récupérable sur le locataire. La TEOM, si. Les deux figurent sur le même avis, ce qui crée la confusion. Certains propriétaires tentent de refacturer toute la feuille d'impôt — c'est illégal.
Réclamer la TEOM au-delà de 3 ans
La prescription des charges locatives est de 3 ans (loi ALUR 2014). Si vous n'avez pas régularisé la TEOM depuis 4 ans, la première année est prescrite et définitivement perdue.
9. Cas particuliers : colocation, bail mobilité, résidence services, TEOMI
Les règles de base s'adaptent selon le type de bail et la situation locative. Voici les cas de figure les plus courants, avec les subtilités à connaître pour chacun.
Colocation meublée
La TEOM est calculée par logement, pas par occupant. En colocation avec bail unique et clause de solidarité, le bailleur peut réclamer la totalité à n'importe quel colocataire si un autre ne paie pas sa part. En baux individuels (voir notre guide sur le bail de colocation meublée), chaque colocataire ne paie que sa quote-part.
En colocation meublée, les charges au forfait sont autorisées, ce qui simplifie considérablement la gestion : la TEOM est intégrée dans le forfait de chaque colocataire, sans régularisation.
Bail mobilité (1-10 mois)
Le bail mobilité impose les charges au forfait — c'est une obligation légale, pas une option. La TEOM doit être intégrée dans le calcul du forfait dès la signature. Aucune régularisation n'est possible ensuite, même si la TEOM réelle est plus élevée que prévu. Et comme le bail mobilité interdit le dépôt de garantie, aucune récupération a posteriori n'est envisageable.
Résidence services avec bail commercial
En résidence services (EHPAD, étudiante, tourisme), la répartition de la TEOM dépend des clauses du bail commercial. Contrairement au bail d'habitation, le bail commercial permet une libre répartition des charges. En pratique, dans la majorité des cas, l'exploitant gère les charges courantes dont la TEOM. Vérifiez votre bail.
TEOMI : la taxe incitative
C'est le "pollueur-payeur" appliqué aux ordures ménagères. L'idée est simple : moins vous produisez de déchets, moins vous payez. De plus en plus de communes passent à ce système.
La TEOMI est une variante de la TEOM qui intègre une part incitative basée sur la quantité de déchets produits (poids, volume ou nombre d'enlèvements). Elle comprend une part fixe (comme la TEOM classique) et une part variable représentant 10 à 45 % du total.
La bonne nouvelle : la TEOMI reste récupérable auprès du locataire dans les mêmes conditions que la TEOM classique. La difficulté pratique : le montant de la part incitative est connu après coup, ce qui complique le calcul des provisions mensuelles. Prévoyez une marge dans vos provisions.
10. Questions fréquentes sur la TEOM en location meublée (16 questions)
- Récupérable auprès du locataire (décret 87-713) — hors frais de gestion (~8 %)
- Provision ou forfait selon le bail — régularisation annuelle obligatoire en provision
- Déductible en LMNP réel uniquement pour la part non récupérée (compte 63513, ligne 250)
- 100 % déductible en location saisonnière (pas de récupération possible)
- Bail mobilité = forfait obligatoire, aucune régularisation possible
- Prescription 3 ans — régularisez chaque année sans exception
11. Références légales et textes officiels
| Texte | Objet |
|---|---|
| Art. 1520 et suivants du CGI | Fondement juridique de la TEOM, conditions d'institution et d'exonération |
| Décret n° 87-713 du 26 août 1987 | Liste des charges récupérables (poste VIII : TEOM récupérable) |
| Art. 23 de la loi du 6 juillet 1989 | Régularisation annuelle des charges locatives obligatoire |
| Art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (loi ALUR 2014) | Prescription de 3 ans pour les charges locatives |
| Cass. 3e civ., 13/11/2014, n° 13-22.016 | Frais de gestion de la TEOM non récupérables auprès du locataire |
| CE, 31/03/2014, n° 368111 | La TEOM est un impôt (pas une redevance), contestable devant le TA |
| Art. 1522 bis du CGI | TEOMI : part incitative de 10 à 45 % du produit total |
| Art. 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 | Bail mobilité : charges obligatoirement au forfait |
Mis à jour le 19 mars 2026 — Sources : Légifrance, BOFiP, Cour de cassation, Conseil d'État
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