Succession et donation LMNP : guide complet de la transmission 2026
La transmission d'un patrimoine en location meublée LMNP obéit à des règles fiscales spécifiques que tout investisseur doit anticiper. Au décès, la plus-value est purgée et les amortissements ne sont pas réintégrés — un avantage considérable depuis la réforme LF2025 qui impose cette réintégration à la revente. LMNP.AI vous guide à travers toutes les stratégies de transmission.
Ce guide couvre les droits de succession, le démembrement (art. 669 CGI), la protection du conjoint survivant, la donation-partage, la SCI familiale, l'assurance-vie et l'exclusion du pacte Dutreil. Mis à jour avec la loi de finances 2025 (art. 84 — réintégration des amortissements) et les exonérations temporaires 2025-2026 (art. 790 A bis).
Sommaire
- Que se passe-t-il au décès d'un propriétaire LMNP ?
- Quels sont les droits de succession sur un bien LMNP ?
- La LF2025 change-t-elle la fiscalité de la succession LMNP ?
- LMNP vs LMP au décès : quelles différences ?
- Que deviennent les déficits BIC et les amortissements au décès ?
- Comment protéger le conjoint survivant ?
- Démembrement de propriété : la clé de la transmission anticipée
- Comment donner un bien LMNP de son vivant ?
- La SCI familiale est-elle intéressante pour transmettre un patrimoine LMNP ?
- Assurance-vie et LMNP : le complément stratégique
- Le pacte Dutreil est-il applicable à la location meublée ?
- Quelles spécificités pour les résidences de services en succession ?
- Les 10 erreurs fréquentes en succession LMNP
- Nouveautés 2025-2026 et perspectives
- Checklist : que faire dans les 6 mois après le décès ?
- Sources et références légales
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1. Que se passe-t-il au décès d'un propriétaire LMNP ?
Au décès d'un propriétaire LMNP, le bien immobilier entre dans la succession selon les règles civiles classiques. L'activité de location meublée ne bénéficie d'aucun régime dérogatoire en matière successorale : les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du décès, et les droits de mutation sont calculés selon le barème progressif de l'article 777 du CGI.
Trois conséquences fiscales majeures se produisent simultanément :
Purge de la plus-value
La plus-value latente est effacée. Les héritiers récupèrent le bien à sa valeur de marché, sans imposition.
Pas de réintégration des amortissements
Contrairement à la revente (LF2025), les amortissements déduits ne sont pas réintégrés au décès.
Nouvelle base amortissable
Les héritiers repartent sur une base amortissable égale à la valeur du bien au décès. Les compteurs sont remis à zéro.
En pratique, le décès constitue un « reset » fiscal complet. Les héritiers qui poursuivent la location meublée bénéficient d'une base amortissable réévaluée, souvent supérieure à celle du défunt si le bien s'est apprécié. Selon les simulations LMNP.AI, c'est un avantage considérable par rapport à la revente du vivant du propriétaire.
Dernière déclaration du défunt
Une déclaration BIC (formulaire 2031) doit être déposée dans les 60 jours du décès pour la période du 1er janvier à la date du décès. Cette déclaration inclut les loyers perçus, les charges engagées et les amortissements au prorata temporis.
2. Quels sont les droits de succession sur un bien LMNP ?
Les biens LMNP sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit selon le barème progressif de l'article 777 du CGI. Ce barème varie considérablement selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers.
Barème des droits de succession en ligne directe (parent → enfant)
| Tranche taxable | Taux | Cumul maximum |
|---|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % | 404 € |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % | 808 € |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % | 1 381 € |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % | 108 659 € |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % | 213 813 € |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % | 574 949 € |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % | — |
Principaux abattements (art. 779 CGI)
| Lien de parenté | Abattement | Renouvellement |
|---|---|---|
| Conjoint survivant / Pacsé | Exonération totale | — |
| En ligne directe (enfant) | 100 000 € | 15 ans |
| Petit-enfant (donation directe) | 31 865 € (art. 790 B) | 15 ans |
| Frère / sœur | 15 932 € | 15 ans |
| Neveu / nièce | 7 967 € | 15 ans |
| Handicapé (cumulable) | 159 325 € | — |
* En succession, un petit-enfant qui hérite par représentation de son parent prédécédé bénéficie de l'abattement de 100 000 € de ce parent. L'abattement de 31 865 € s'applique en donation directe grandparent → petit-enfant (art. 790 B CGI).
Exemple chiffré : succession LMNP avec 2 biens et 2 enfants
Patrimoine LMNP
2 appartements = 400 000 €
Héritiers
2 enfants (pas de conjoint)
Part de chaque enfant : 400 000 € ÷ 2 = 200 000 €
Abattement : 200 000 € − 100 000 € = 100 000 € taxables
Droits par enfant : 5 % × 8 072 + 10 % × 4 037 + 15 % × 3 823 + 20 % × 84 068 = 18 194 €
Total droits de succession : 18 194 € × 2 = 36 388 € (soit 9,1 % du patrimoine)
Conjoint survivant : exonération totale
Depuis la loi TEPA du 21 août 2007, le conjoint survivant (marié ou pacsé) est totalement exonéré de droits de succession, quel que soit le montant hérité. Si le conjoint opte pour l'usufruit total de la succession, les enfants n'héritent que de la nue-propriété et ne paient les droits que lors du second décès.
3. La LF2025 change-t-elle la fiscalité de la succession LMNP ?
La purge des plus-values au décès est un mécanisme fondamental de la fiscalité successorale française. Au décès du propriétaire, la plus-value latente sur le bien LMNP est totalement effacée. Les héritiers sont réputés avoir acquis le bien à sa valeur vénale au jour du décès.
Pourquoi la LF2025 rend le décès encore plus avantageux
L'article 84 de la loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP à la revente. Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable.
Mais le décès purge tout : ni la plus-value ni les amortissements ne sont réintégrés. Le décès est désormais le seul événement qui permet d'échapper totalement à la réintégration des amortissements.
| Événement | Plus-value imposable ? | Amortissements réintégrés ? |
|---|---|---|
| Revente LMNP (avant LF2025) | Oui | Non |
| Revente LMNP (après LF2025) | Oui | Oui |
| Décès du propriétaire LMNP | Non (purgé) | Non (purgé) |
| Donation du bien LMNP | Non (purgé) | Non (purgé) |
Exemple chiffré : revente vs décès après LF2025
Prix d'achat : 200 000 €
Amortissements déduits : 80 000 €
Prix de revente : 280 000 €
PV brute (LF2025) : 280 000 − (200 000 − 80 000) = 160 000 €
Abattements (15 ans) : −54 % IR / −39,6 % PS
Impôt estimé : ~30 000 €
Valeur au décès : 280 000 €
Plus-value : purgée (0 €)
Amortissements réintégrés : aucun
Nouvelle base amortissable : 280 000 €
Droits de succession (1 enfant) : 280 000 − 100 000 = 180 000 taxables
Droits : ~34 194 € (mais héritier conserve le bien)
Dans cet exemple, le coût fiscal est comparable, mais le scénario du décès est bien plus favorable : l'héritier conserve le bien avec une base amortissable réévaluée à 280 000 €, ce qui lui permettra de déduire à nouveau des amortissements pendant 20 à 30 ans.
4. LMNP vs LMP au décès : quelles différences ?
Le statut du défunt au moment du décès (LMNP ou LMP) entraîne des conséquences fiscales très différentes pour les héritiers. Voici un comparatif détaillé.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Plus-value au décès | Purgée | Purgée (PV pro) |
| Réintégration amort. (LF2025) | Non (purgée) | N/A (régime pro) |
| Déficits en report | Perdus | Déjà imputés sur le revenu global |
| Cotisations SSI | Aucune | Arrêtées au décès (régularisation) |
| Base amortissable héritiers | Valeur vénale au décès | Valeur vénale au décès |
| Exonération IFI | Non | Si bien professionnel |
| Pacte Dutreil (75 % exo) | Exclu (LF2024) | Exclu (LF2024) |
| Déclaration post-décès | 2031 dans 60 jours | 2031 dans 60 jours + SSI |
LMP : le report d'imposition de l'article 41 CGI
Un avantage méconnu du statut LMP au décès : l'article 41 du CGI permet un report d'imposition de la plus-value professionnelle lorsqu'un héritier en ligne directe (enfant, petit-enfant) poursuit l'exploitation pendant au moins 5 ans. Au terme de ces 5 ans, la plus-value est définitivement exonérée.
Condition 1 : le défunt exerçait en LMP (entreprise individuelle)
Condition 2 : un héritier en ligne directe reprend l'activité
Condition 3 : l'héritier poursuit l'exploitation pendant au moins 5 ans
Résultat : la plus-value professionnelle latente est d'abord reportée, puis définitivement exonérée après 5 ans de poursuite
Attention : si l'héritier cesse l'activité avant 5 ans, la plus-value reportée devient immédiatement imposable
Ce mécanisme est exclusif au LMP et ne s'applique pas au LMNP (dont la plus-value est de toute façon purgée au décès). Il concerne surtout les investisseurs LMP détenant des biens à forte plus-value latente et souhaitant une transmission familiale pérenne de l'activité.
En résumé : le LMNP est souvent plus favorable au décès
Le statut LMNP présente un avantage clé au décès depuis la LF2025 : la purge des amortissements. En LMP, les amortissements n'étaient déjà pas réintégrés dans la plus-value professionnelle, mais les cotisations SSI du vivant représentent un coût important (35-45 % du bénéfice). Le LMP offre toutefois l'article 41 CGI (report/exonération si continuation 5 ans par un héritier). Pour un investisseur qui prévoit de transmettre son patrimoine plutôt que de le revendre, le LMNP reste le statut le plus efficace fiscalement dans la majorité des cas.
5. Que deviennent les déficits BIC et les amortissements au décès ?
Les déficits et amortissements accumulés pendant l'activité LMNP suivent des règles strictes au décès du propriétaire. Comprendre ces règles est essentiel pour anticiper l'impact fiscal de la succession.
Déficits BIC LMNP en report : définitivement perdus
Les déficits BIC LMNP non encore imputés sur les bénéfices futurs sont personnels et incessibles. Au décès, ils sont définitivement perdus. Ils ne se transmettent pas aux héritiers, même si ceux-ci poursuivent l'activité de location meublée.
C'est une différence fondamentale avec le LMP : les déficits LMP sont imputés sur le revenu global dès leur constatation (avec un report de 6 ans si le revenu global est insuffisant). Au décès d'un LMP, les déficits ont généralement déjà produit leur effet fiscal.
Stock d'amortissements différés (art. 39C CGI)
L'article 39C du CGI interdit de créer un déficit par le biais des amortissements. Lorsque les amortissements excèdent le résultat courant, l'excédent est « différé » et reportable sans limitation de durée. Ce stock d'amortissements différés suit le bien et peut être repris par les héritiers qui continuent l'activité LMNP.
- • Déficits BIC LMNP en report (max 10 ans)
- • Crédits d'impôt non encore imputés
- • Réductions d'impôt liées au dispositif Censi-Bouvard
- • Amortissements différés (art. 39C) → héritiers
- • Nouvelle base amortissable réévaluée
- • Bail en cours transmis aux héritiers
Piège : l'assurance emprunteur crée un produit imposable
Au décès, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû. Ce remboursement constitue un produit exceptionnel imposable dans les BIC de la dernière déclaration du défunt. Exemple : si le capital restant dû est de 180 000 €, l'impôt sur ce produit peut atteindre ~60 000 € selon la tranche marginale. Les héritiers doivent supporter cet impôt, souvent sans trésorerie suffisante.
6. Comment protéger le conjoint survivant ?
La protection du conjoint survivant est souvent la préoccupation principale des investisseurs LMNP. Quatre outils juridiques permettent d'optimiser cette protection, chacun avec des avantages et des limites spécifiques.
Option 1 : la donation au dernier vivant (donation entre époux)
La donation au dernier vivant (art. 1094-1 Code civil) est l'outil le plus courant. Elle élargit les droits du conjoint survivant au-delà de ce que prévoit la loi. Le conjoint peut choisir entre trois options au moment de la succession :
Usufruit total
Le conjoint perçoit 100 % des loyers jusqu'à son décès. Les enfants héritent de la nue-propriété.
1/4 pleine propriété + 3/4 usufruit
Le conjoint devient propriétaire d'un quart et usufruitier du reste. Solution mixte équilibrée.
Quotité disponible en PP
Pleine propriété de la quotité disponible (1/2 avec 1 enfant, 1/3 avec 2, 1/4 avec 3+).
Option 2 : la clause de préciput
La clause de préciput (art. 1515 Code civil) permet au conjoint survivant de prélever certains biens avant le partage successoral, en dehors de la succession. C'est un avantage matrimonial, non une libéralité : il n'est pas soumis aux règles du rapport ou de la réduction.
Pour un investisseur LMNP, le préciput peut porter sur un ou plusieurs biens locatifs spécifiques, garantissant au conjoint la pleine propriété sans avoir à la partager avec les enfants. Coût notarié : 1 500 à 3 000 €.
Option 3 : la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale
Le changement de régime matrimonial vers la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale transmet l'intégralité du patrimoine au conjoint survivant au premier décès. Les enfants n'héritent qu'au second décès.
Attention : perte du double abattement
En concentrant tout le patrimoine sur le conjoint survivant, les enfants perdent le bénéfice du premier abattement de 100 000 €. Au second décès, ils hériteront d'un patrimoine plus important avec un seul abattement, ce qui peut générer des droits de succession plus élevés. Cette option est surtout pertinente pour les patrimoines modestes (< 200 000 €) ou les couples sans enfant.
Option 4 : l'assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée
L'assurance-vie permet de transmettre un capital hors succession. La clause bénéficiaire démembrée attribue l'usufruit du capital au conjoint et la nue-propriété aux enfants. Le conjoint dispose des revenus du capital tandis que les enfants récupèrent le capital à son décès, sans nouveaux droits.
Tableau comparatif des 4 stratégies de protection
| Critère | Donation dernier vivant | Préciput | Communauté universelle | Assurance-vie |
|---|---|---|---|---|
| Protection du conjoint | ★★★ | ★★★★ | ★★★★★ | ★★★ |
| Optimisation fiscale | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★★★★★ |
| Souplesse | ★★★★ | ★★★ | ★ | ★★★★★ |
| Coût | 200-500 € | 1 500-3 000 € | 3 000-6 000 € | 0 € (hors frais contrat) |
| Révocabilité | Oui | Difficile | Très difficile | Oui |
7. Démembrement de propriété : la clé de la transmission anticipée
Le démembrement de propriété est la stratégie de transmission la plus utilisée pour les biens LMNP. Le principe : le propriétaire donne la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit (droit de percevoir les loyers et d'utiliser le bien).
Barème fiscal du démembrement (art. 669 CGI)
La valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI, par tranches d'âge de l'usufruitier :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans ★ | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple chiffré : donation en nue-propriété à 55 ans
Bien LMNP
Appartement T3 — 250 000 €
Donateur
55 ans, 2 enfants
Nue-propriété (51-60 ans) : 250 000 × 50 % = 125 000 €
Part par enfant : 125 000 ÷ 2 = 62 500 €
Abattement par enfant : 100 000 € → 62 500 € < 100 000 €
Droits de donation : 0 € ✓
Au décès du donateur : les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire. Le bien de 250 000 € (ou plus si appréciation) est transmis sans fiscalité.
Le timing optimal pour un démembrement se situe entre 51 et 60 ans. À cet âge, la nue-propriété ne vaut que 50 % du bien, ce qui maximise l'effet de levier fiscal. L'outil de simulation LMNP.AI permet de calculer l'économie exacte selon votre âge et la valeur de votre bien. Attendre 70 ans porterait la nue-propriété à 70 %, réduisant significativement l'avantage.
Amortissement de l'usufruit : la jurisprudence favorable
Le Conseil d'État a confirmé dans ses arrêts du 24 février 2023 (n° 461168) et du 9 décembre 2022 (n° 419912) que l'usufruit viager d'un bien LMNP est amortissable. L'usufruitier peut donc déduire l'amortissement de la valeur de son usufruit sur sa durée de vie estimée. Cette jurisprudence, qui contredit la position antérieure de l'administration fiscale, ouvre un avantage fiscal significatif pour le conjoint survivant qui conserve l'usufruit.
Démembrement temporaire vs viager : quel choix ?
Le démembrement peut être viager (usufruit jusqu'au décès) ou temporaire (usufruit pour une durée fixe, souvent 15 ou 20 ans). En démembrement temporaire, l'usufruit est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans (art. 669 II CGI), ce qui peut être plus avantageux que le barème viager pour les donateurs jeunes.
| Critère | Viager | Temporaire (20 ans) |
|---|---|---|
| Valeur usufruit (donateur 55 ans) | 50 % | 46 % |
| Valeur nue-propriété | 50 % | 54 % |
| Fin de l'usufruit | Au décès | Au terme des 20 ans |
| Risque pour le donateur | Aucun (loyers à vie) | Perte des loyers au terme |
| Idéal pour | Donateurs > 55 ans | Donateurs jeunes (< 50 ans) |
Piège : la présomption de propriété (art. 751 CGI)
L'article 751 du CGI prévoit que lorsqu'un bien est démembré et que l'usufruitier décède en détenant encore l'usufruit, le bien est réputé faire partie de la succession pour sa valeur en pleine propriété, sauf si le démembrement résulte d'une donation régulièrement publiée au fichier immobilier et ayant donné lieu au paiement des droits. Concrètement : si vous donnez la nue-propriété à vos enfants, le notaire doit enregistrer la donation et publier l'acte au service de la publicité foncière. Sans cette formalité, l'administration peut exiger des droits de succession sur la pleine propriété au décès, annulant tout le bénéfice de l'opération.
8. Comment donner un bien LMNP de son vivant ?
La donation d'un bien LMNP obéit aux règles de droit commun des donations, avec quelques spécificités liées à l'activité de location meublée.
Donation simple vs donation-partage
La donation simple porte sur un ou plusieurs biens à un seul donataire. La donation-partage répartit le patrimoine entre plusieurs héritiers en figeant la valeur des biens au jour de l'acte. La donation-partage est particulièrement recommandée pour les patrimoines LMNP multi-biens : elle évite les conflits entre héritiers et empêche le « rapport » des donations au décès.
Abattements et délai de rappel fiscal (15 ans)
Les abattements de donation sont identiques aux abattements de succession (100 000 € par parent et par enfant). Ils se renouvellent tous les 15 ans (art. 784 CGI). Le « rappel fiscal » signifie que les donations consenties dans les 15 années précédant un nouveau don ou le décès sont prises en compte pour le calcul des droits.
Âge 50 : 1re donation en nue-propriété → abattement de 100 000 € consommé
Âge 65 : 2e donation → abattement de 100 000 € renouvelé (15 ans écoulés)
Âge 80 : 3e donation → abattement de 100 000 € renouvelé
→ Sur 30 ans, un couple transmet jusqu'à 600 000 € par enfant sans aucun droit (3 × 100 000 € × 2 parents).
Exonération temporaire art. 790 A bis CGI (2025-2026)
La loi de finances 2025 (art. 71) a créé une exonération exceptionnelle temporaire pour les dons de sommes d'argent en famille. Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, les dons à un descendant bénéficient d'un abattement supplémentaire de 100 000 € par donateur (plafond de 300 000 € par donataire), à condition que les fonds soient affectés dans les 6 mois à :
- L'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA (résidence principale du donataire)
- Des travaux de rénovation énergétique (éligibles MaPrimeRénov')
Cet abattement se cumule avec l'abattement de 100 000 € en ligne directe et le don Sarkozy de 31 865 € (art. 790 G CGI).
Donation-cession : la stratégie et ses risques
La donation-cession consiste à donner un bien LMNP puis à le revendre immédiatement. L'objectif : purger la plus-value grâce à la donation (le donataire repart sur la valeur déclarée dans l'acte de donation), puis vendre sans plus-value imposable.
Risque de requalification par l'administration fiscale
L'administration fiscale peut requalifier la donation-cession en abus de droit (art. L 64 du LPF) si elle démontre que la donation a été consentie dans le seul but d'éluder l'impôt sur la plus-value. Indices de requalification :
- • Revente dans un délai très court après la donation (quelques jours/semaines)
- • Prix de vente déjà négocié avant la donation
- • Promesse de vente signée avant la donation
- • Le produit de la vente revient au donateur
En cas de requalification : redressement + majoration de 80 % pour abus de droit. LMNP.AI recommande d'attendre un délai raisonnable (6 à 12 mois minimum) entre la donation et la revente.
Pièges spécifiques à la donation LMNP
4 pièges à connaître
- 1. Les déficits ne suivent pas le bien — Les déficits BIC en report restent attachés au donateur. Le donataire repart à zéro.
- 2. La donation ne purge pas les déficits du donateur — Le donateur ne peut pas déduire ses déficits résiduels après la donation du bien.
- 3. Le bail en cours lie le donataire — Le bail de location meublée en cours est transmis au donataire, qui ne peut pas le résilier avant son terme.
- 4. La TVA en résidence de services — Si le bien bénéficie d'un bail commercial avec TVA, la donation peut déclencher une régularisation TVA si le donataire ne poursuit pas le bail.
9. La SCI familiale est-elle intéressante pour transmettre un patrimoine LMNP ?
La SCI (Société Civile Immobilière) familiale est souvent présentée comme l'outil idéal de transmission patrimoniale. En réalité, elle présente des avantages réels mais aussi des contraintes importantes, notamment en location meublée.
La contrainte majeure : SCI + meublé = IS obligatoire
Une SCI qui exerce une activité de location meublée est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). La location meublée est une activité commerciale par nature (BIC), incompatible avec le régime fiscal de transparence des SCI à l'IR.
Les conséquences de l'IS sont significatives :
- Taux IS : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 %
- Amortissements : déductibles de l'IS, mais pas des dividendes distribués
- Plus-value de cession : soumise à l'IS (pas d'abattement pour durée de détention)
- Dividendes : imposés au PFU (30 %) ou au barème progressif + 17,2 % PS
L'avantage clé : la décote sur les parts sociales
La transmission de parts de SCI bénéficie d'une décote de 15 à 30 % sur la valeur des actifs sous-jacents. Cette décote est justifiée par le caractère illiquide et minoritaire des parts transmises. Pour un patrimoine LMNP de 500 000 €, la décote peut représenter une économie de 15 000 à 30 000 € de droits de succession.
| Critère | LMNP en direct | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Fiscalité courante | IR + PS (BIC réel) | IS 15/25 % + PFU sur dividendes |
| Amortissements | Déduits de l'IR | Déduits de l'IS (pas des dividendes) |
| Plus-value à la revente | PV particuliers + réintég. amort. | PV IS (pas d'abattement durée) |
| Décote en transmission | Aucune | 15-30 % |
| Transmission progressive | Difficile (indivision) | Parts sociales |
| Coût de fonctionnement | Minimal | 1 500-3 000 €/an |
Exemple chiffré : transmission de 500 000 € via SCI vs en direct
Patrimoine LMNP : 500 000 €
Décote : aucune
Assiette taxable (2 enfants) : 500 000 − 200 000 = 300 000 €
Droits par enfant (150 000 € taxables) : ~28 194 €
Total droits : ~56 388 €
Actifs SCI : 500 000 €
Décote illiquidité/minorité : −25 % → 375 000 €
Assiette taxable : 375 000 − 200 000 = 175 000 €
Droits par enfant (87 500 € taxables) : ~15 694 €
Total droits : ~31 388 € (−25 000 €)
La SCI familiale à l'IS convient aux patrimoines importants (> 500 000 €) avec un objectif de transmission sur le long terme. Pour un ou deux biens LMNP, la détention en direct reste généralement plus avantageuse grâce à la purge des plus-values et des amortissements au décès. La SCI est surtout pertinente quand la décote de transmission compense les surcoûts de gestion et la fiscalité IS moins favorable à la revente.
10. Assurance-vie et LMNP : le complément stratégique
L'assurance-vie est le complément idéal d'un patrimoine LMNP pour la transmission. Elle permet de transmettre un capital hors succession, avec des abattements spécifiques très avantageux.
Avant 70 ans : art. 990 I CGI — abattement de 152 500 € par bénéficiaire
Les primes versées avant les 70 ans de l'assuré bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà, la taxation est de 20 % jusqu'à 700 000 € puis 31,25 %. Ce régime est bien plus favorable que les droits de succession classiques.
Après 70 ans : art. 757 B CGI — abattement global de 30 500 €
Les primes versées après 70 ans bénéficient d'un abattement global de 30 500 € (partagé entre tous les bénéficiaires). Au-delà, les primes versées sont soumises aux droits de succession classiques. Avantage majeur : les gains (intérêts et plus-values) restent totalement exonérés, quelle que soit leur montant.
| Critère | Primes avant 70 ans | Primes après 70 ans |
|---|---|---|
| Article CGI | 990 I | 757 B |
| Abattement | 152 500 € / bénéficiaire | 30 500 € global |
| Taxation au-delà | 20 % puis 31,25 % | Barème succession classique |
| Gains (intérêts/PV) | Inclus dans l'assiette taxable | Exonérés |
| Hors succession ? | Oui | Partiellement (primes taxables dans la succession) |
La clause bénéficiaire démembrée : protéger le conjoint ET optimiser
La clause bénéficiaire démembrée est la combinaison la plus puissante. Elle attribue l'usufruit du capital au conjoint (qui dispose des revenus) et la nue-propriété aux enfants. Au décès du conjoint, les enfants récupèrent le capital en pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.
Capital : 300 000 € (primes versées avant 70 ans)
Bénéficiaires : conjoint (usufruit) + 2 enfants (nue-propriété)
Abattement 990 I : 152 500 € × 2 enfants = 305 000 € → aucun droit
Conjoint : exonéré (loi TEPA)
→ 300 000 € transmis avec 0 € de droits
La réponse ministérielle CIOT (10 octobre 2023) : impact sur l'assurance-vie
La réponse ministérielle CIOT du 10 octobre 2023 a clarifié un point crucial pour les couples : lorsqu'un contrat d'assurance-vie a été souscrit avec des fonds communs (régime de communauté légale), 50 % de la valeur du contrat est réintégré dans l'actif successoral du premier époux décédé.
Exemple : impact de la réponse CIOT
Contrat souscrit : 200 000 € avec fonds communs, bénéficiaire = conjoint
Au décès du 1er époux : 50 % = 100 000 € réintégrés dans l'actif successoral
Impact : ces 100 000 € s'ajoutent à la masse successorale pour le calcul de la réserve héréditaire et des droits des enfants
Le conjoint reste exonéré de droits (loi TEPA), mais la valorisation de la succession augmente pour le partage avec les enfants
Cette réponse ministérielle incite à la prudence dans la rédaction des clauses bénéficiaires et peut justifier de souscrire des contrats avec des fonds propres plutôt que des fonds communs, ou de prévoir un changement de régime matrimonial en amont.
Stratégie optimale de versement pour un investisseur LMNP
Phase 1 : avant 70 ans (art. 990 I)
Chaque époux verse sur son contrat d'assurance-vie, bénéficiaires = les 2 enfants.
Capacité de transmission : 152 500 € × 2 enfants × 2 parents = 610 000 € sans droit
Phase 2 : après 70 ans (art. 757 B)
Continuer à verser : seules les primes sont soumises aux droits (abattement 30 500 €), mais les gains sont exonérés.
Exemple : 100 000 € versés après 70 ans + 80 000 € de gains → seuls 69 500 € (100 000 − 30 500) sont taxés, les 80 000 € de gains sont transmis sans aucun droit.
Total transmissible avec donation + AV
Donation nue-propriété (100 000 € × 2 × 2) + AV avant 70 ans (610 000 €) + AV après 70 ans (gains exonérés) = plus de 1 000 000 € sans droit pour un couple avec 2 enfants.
11. Le pacte Dutreil est-il applicable à la location meublée ?
Le pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C CGI) permet une exonération de 75 % de la valeur des biens transmis dans le cadre d'une succession ou d'une donation d'entreprise. La question de son application à la location meublée a fait l'objet d'un feuilleton juridique intense.
La saga Dutreil et la location meublée
L'administration fiscale exclut la location meublée du Dutreil (changement de doctrine du 6 avril 2021)
La Cour de cassation (1er juin 2023) reconnaît l'éligibilité de la location équipée au Dutreil (nature commerciale de l'activité)
Le Conseil d'État (n° 473972, 29 septembre 2023) refuse l'application du Dutreil à la location meublée en entreprise individuelle
LF2024 (art. 23) : le législateur tranche — la location meublée et équipée est explicitement exclue du Dutreil, tant pour les sociétés (787 B) que pour les entreprises individuelles (787 C)
L'exception : la parahotellerie
L'exclusion du Dutreil ne concerne que la location meublée simple. L'activité de parahotellerie — qui fournit au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, ménage régulier, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison — reste une activité commerciale éligible au pacte Dutreil.
Le Conseil d'État a confirmé cette distinction dans son arrêt du 12 novembre 2025 (n° 498267), qui reconnaît la nature commerciale de la parahotellerie distincte de la simple location meublée.
12. Quelles spécificités pour les résidences de services en succession ?
Les investissements LMNP en résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence tourisme) présentent des particularités importantes en matière de succession.
Le bail commercial est transmis aux héritiers
Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence (9 ou 11 ans) est automatiquement transmis aux héritiers. Ceux-ci ne peuvent pas résilier le bail avant son terme et sont liés par les conditions négociées par le défunt (loyer garanti, indexation, répartition des charges).
La TVA : attention à la régularisation
Si le bien a été acquis neuf avec récupération de la TVA (20 % du prix), les héritiers doivent conserver le bien sous bail commercial pendant le délai restant de la période de régularisation de 20 ans. Une sortie anticipée (revente hors TVA, cessation de l'activité) entraîne le remboursement de la TVA au prorata des années restantes.
Bien acquis : 200 000 € HT + 40 000 € TVA récupérée
Décès après 12 ans : 8 ans restants sur les 20 ans
Si sortie du dispositif TVA : 40 000 × (8/20) = 16 000 € à rembourser
→ Si les héritiers poursuivent le bail : aucune régularisation
Exception LF2025 : résidences services exclues de la réintégration des amortissements
Point crucial souvent méconnu : la réintégration des amortissements prévue par l'article 84 de la LF2025 ne s'applique pas aux résidences de services à vocation sociale. Sont explicitement exclues :
- Les résidences étudiantes
- Les EHPAD (établissements pour personnes âgées dépendantes)
- Les résidences seniors
- Les résidences pour personnes handicapées
Double avantage pour les résidences services sociales
Ces résidences échappent à la réintégration des amortissements aussi bien à la revente qu'en transmission. Les héritiers qui revendent un bien en résidence étudiante ou EHPAD ne subissent pas la majoration de plus-value liée aux amortissements. C'est un argument de poids pour les investisseurs qui hésitent entre résidence tourisme (soumise à la réintégration) et résidence étudiante/EHPAD (exclue).
13. Les 10 erreurs fréquentes en succession LMNP
Ne pas anticiper le piège de l'assurance emprunteur
Le remboursement du capital par l'assurance crée un produit imposable pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôt, sans trésorerie pour les payer.
Croire que les déficits LMNP sont transmissibles
Les déficits BIC en report sont personnels et définitivement perdus au décès. Mieux vaut les utiliser de son vivant.
Oublier la dernière déclaration BIC (60 jours)
La déclaration 2031 du 1er janvier à la date du décès est obligatoire. L'absence de déclaration peut entraîner des pénalités.
Rester en indivision sans stratégie de sortie
L'indivision impose le régime réel BIC (pas de micro-BIC), une comptabilité commune et des décisions à l'unanimité. Prévoir un partage rapide ou une SCI.
Compter sur le pacte Dutreil pour la location meublée
Depuis la LF2024 (art. 23), la location meublée est explicitement exclue du Dutreil. Seule la parahotellerie reste éligible.
Attendre trop longtemps pour donner en nue-propriété
Le barème de démembrement (art. 669 CGI) devient moins favorable avec l'âge. À 55 ans, la nue-propriété vaut 50 %. À 75 ans, elle vaut 70 %.
Négliger la clause bénéficiaire de l'assurance-vie
La clause standard (« mon conjoint, à défaut mes enfants ») n'est pas optimale. La clause démembrée offre une bien meilleure protection fiscale.
Oublier la TVA en résidence de services
Si le bien a bénéficié d'une récupération TVA et que les héritiers ne poursuivent pas le bail commercial, la TVA est à rembourser au prorata.
Ne pas provisionner les droits de succession
Un patrimoine LMNP de 400 000 € peut générer 36 000 € de droits pour 2 enfants. Sans trésorerie, les héritiers peuvent être contraints de vendre un bien en urgence.
Confondre SCI à l'IR et SCI à l'IS pour le meublé
Une SCI qui fait du meublé est obligatoirement à l'IS. La « SCI LMNP à l'IR » n'existe pas. La confusion peut coûter très cher en redressement fiscal.
14. Nouveautés 2025-2026 et perspectives
LF2025 — Réintégration des amortissements (art. 84)
La mesure phare de la loi de finances 2025 en matière de LMNP est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette réforme rend le décès encore plus avantageux fiscalement, puisque la purge au décès efface à la fois la plus-value et les amortissements. Les investisseurs qui envisageaient de revendre peuvent désormais avoir intérêt à conserver leurs biens pour les transmettre.
Impact sur la stratégie patrimoniale LMNP.AI
Depuis la LF2025, la hiérarchie des options de sortie d'un investissement LMNP est claire :
- Transmission au décès : purge totale (PV + amortissements) — fiscalement optimal
- Donation en nue-propriété : purge de la PV + abattements — très favorable
- Revente après 22 ans : exonération IR mais réintégration des amortissements (PS : 30 ans)
- Revente avant 22 ans : PV taxée + réintégration amortissements — le plus coûteux
Art. 790 A bis — Exonération temporaire des dons familiaux (fév. 2025 — déc. 2026)
Jusqu'au 31 décembre 2026, les dons de sommes d'argent à un descendant bénéficient d'un abattement supplémentaire de 100 000 € par donateur, si les fonds sont affectés à l'acquisition d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif ne s'applique pas directement à la donation d'un bien LMNP, mais peut financer l'apport pour un nouvel investissement du donataire.
PLF 2026 — Perspectives de réforme
Le projet de loi de finances 2026 envisage plusieurs mesures qui pourraient impacter la transmission des biens LMNP :
- Un éventuel relèvement de l'abattement en ligne directe (de 100 000 € à 150 000 €)
- La réduction du délai de rappel fiscal de 15 ans à 10 ans
- Des abattements spécifiques pour la transmission de logements à usage locatif social
Ces mesures restent au stade de projet et ne sont pas encore votées. LMNP.AI mettra à jour ce guide dès leur adoption définitive.
15. Checklist : que faire dans les 6 mois après le décès ?
La déclaration de succession doit être déposée dans un délai de 6 mois à compter du décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger). Voici la checklist complète pour les héritiers d'un patrimoine LMNP.
Sous 60 jours — Dernière déclaration BIC
Déposer le formulaire 2031 + annexes pour la période du 1er janvier à la date du décès. Inclure les loyers perçus, charges, amortissements au prorata temporis et le produit d'assurance emprunteur le cas échéant.
Sous 60 jours — Cessation LMNP du défunt
Déclarer la cessation d'activité du défunt au Guichet unique (INPI). Les héritiers qui poursuivent la location doivent s'immatriculer à leur propre nom.
Sous 6 mois — Déclaration de succession (formulaire 2705/2705-S)
Évaluer chaque bien LMNP à sa valeur vénale au jour du décès. Un bien occupé (bail en cours) peut bénéficier d'une décote de 10 à 20 % si le locataire est en place depuis plus de 2 ans (jurisprudence constante, BOFiP ENR-DMTG-10-10-20-10 § 30).
Sous 6 mois — Paiement des droits de succession
Les droits sont exigibles au moment du dépôt de la déclaration. En cas de difficulté, demander un paiement fractionné (art. 1717 CGI) : jusqu'à 3 versements sur 1 an, ou un paiement différé en cas de nue-propriété (les droits sont payés à la réunion de l'usufruit). Intérêt annuel de 1,7 % (2026).
Si continuation — Nouvelle immatriculation LMNP
L'héritier qui poursuit la location meublée doit s'immatriculer au Guichet unique dans les 15 jours du début de son activité. La base amortissable repart de la valeur vénale au décès — un avantage fiscal majeur.
Si revente — Nouvelle base pour la plus-value
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession. Aucune réintégration d'amortissements antérieurs au décès. Seuls les amortissements déduits par l'héritier après le décès seront réintégrés en cas de revente (LF2025).
Décote pour bien occupé : un avantage méconnu
Un bien LMNP loué au moment du décès peut être évalué avec une décote de 10 à 20 % par rapport à sa valeur libre. Cette décote reflète la contrainte du bail en cours pour les héritiers. Elle est admise par l'administration fiscale à condition d'être justifiée par des éléments concrets : durée restante du bail, rendement locatif, tension du marché local. Pour un bien de 250 000 € avec un bail de 2 ans restants, la décote peut représenter 25 000 à 50 000 € et réduire les droits de succession de 5 000 à 10 000 €.
16. Sources et références légales
Code général des impôts (CGI)
- • Art. 777 — Barème des droits de succession
- • Art. 779 — Abattements en ligne directe (100 000 €)
- • Art. 784 — Rappel fiscal des donations (15 ans)
- • Art. 669 — Barème fiscal du démembrement (usufruit/nue-propriété)
- • Art. 751 — Présomption de propriété en cas de démembrement
- • Art. 787 B et 787 C — Pacte Dutreil (exonération 75 %)
- • Art. 790 A bis — Exonération temporaire donation 2025-2026
- • Art. 790 G — Don familial de somme d'argent (31 865 €)
- • Art. 990 I — Assurance-vie primes avant 70 ans
- • Art. 757 B — Assurance-vie primes après 70 ans
- • Art. 39 C — Amortissements différés
- • Art. 41 — Report d'imposition LMP (transmission héritier)
- • Art. 150 VB — Prix d'acquisition (calcul plus-value)
- • Art. 151 septies — Exonération PV professionnelles LMP
- • Art. 1717 — Paiement fractionné/différé des droits
Lois de finances
- • LF2025, art. 84 — Réintégration des amortissements LMNP à la revente
- • LF2025, art. 71 — Exonération temporaire art. 790 A bis
- • LF2024, art. 23 — Exclusion location meublée du Dutreil
- • Loi TEPA 2007 — Exonération conjoint survivant
Jurisprudence
- • Cass. com. 1er juin 2023 — Dutreil et location équipée (avant LF2024)
- • CE 29 sept. 2023, n° 473972 — Dutreil et EI de location meublée
- • CE 24 fév. 2023, n° 461168 — Usufruit viager amortissable
- • CE 9 déc. 2022, n° 419912 — Durée d'amortissement de l'usufruit
- • Rép. min. CIOT, 10 oct. 2023 — Assurance-vie et fonds communs
Questions fréquentes — Succession et donation LMNP
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