Mis à jour le 15 avril 2026 — Jurisprudence CE 20/12/2023 n° 470248 et CC 2017-689 QPC intégrées
Sortir du LMP en 2026 : cessation, repassage LMNP, exonérations et pièges
Sortir du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est une opération fiscalement lourde si elle est mal anticipée : plus-values professionnelles immédiatement imposables (art. 39 duodecies CGI), déficits et ARD potentiellement perdus, cotisations SSI résiduelles, bilan de cessation à déposer sous 60 jours. Bien préparée en revanche, la sortie ouvre l'accès à des exonérations puissantes : art. 151 septies (recettes < 90 000 €), 151 septies A (départ retraite dans les 24 mois), 151 septies B (abattement 10 %/an, exonération à 15 ans), 151 octies (apport société), 41 (transmission gratuite). LMNP.AI couvre ici les 3 scénarios de sortie avec le timing optimal, 3 cas chiffrés et les 7 erreurs à éviter.
Ce guide exhaustif traite : (1) les conditions exactes de la bascule LMP↔LMNP avec la question controversée des pensions de retraite, (2) les 3 scénarios de sortie (repassage LMNP, cessation totale, transmission), (3) les 5 exonérations de plus-values avec leurs conditions, (4) le sort des déficits et des ARD, (5) la procédure de radiation SSI et CFE, (6) le timing optimal selon votre situation, (7) l'impact de la LFI 2025 art. 84 sur les sorties vers LMNP, (8) trois cas chiffrés détaillés (retraité, vendeur, transmettant) et (9) les 7 erreurs qui coûtent cher.
Références légales mobilisées dans ce guide
Code général des impôts — qualification et PV
Art. 79 (traitements et salaires incluant pensions), 155 IV (statut LMP), 39 duodecies (PV pro CT/LT), 39 C (ARD), 41 (transmission gratuite), 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 151 octies, 156 I 1° bis et 1° ter (déficits), 201 et 202 ter (cessation), 1478 IV (CFE prorata), 150 VB III (LFI 2025 art. 84)
Code de la sécurité sociale / LPF
Art. L.611-1 (SSI), L.73 1° LPF (taxation d'office), L.247 LPF (remise gracieuse), L.102 B LPF (conservation 10 ans)
Textes 2024-2026
LFI 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025 (art. 84 réintégration amortissements PV), Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024 (seuils micro tourisme), DSI supprimée depuis 2021
Jurisprudence
Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (LMP automatique) · CE 20/12/2023 n° 470248 (conditions 151 septies effectives) · CE 13/07/2016 n° 375801 (moyenne recettes) · CE 10/02/2017 n° 387960 (Wildenstein donation-cession)
Doctrine BOFiP
BOI-BIC-CHAMP-40-10 (caractère professionnel), BOI-BIC-PVMV-40-20-20 (151 septies A), BOI-BIC-PVMV-20-40-30 (151 septies B LMP), BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (ARD)
Mis à jour le 15 avril 2026 · relecture juridique et jurisprudentielle
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Plus de 500 dossiers de sortie LMP accompagnés. Guide complémentaire au Guide LMP, à la Comptabilité LMP et aux exonérations de plus-value LMP.
Sommaire
- Rappel : conditions exactes art. 155 IV CGI et pensions
- Ce qui change en 2026 pour sortir du LMP
- 3 scénarios de sortie : l'arbre de décision
- Scénario A — Repassage LMNP volontaire
- Scénario B — Cessation totale d'activité
- Scénario C — Transmission à titre gratuit
- Les 5 exonérations de plus-value LMP
- Sort des déficits LMP et des ARD
- Radiation SSI et cotisations résiduelles
- CFE et dégrèvement prorata temporis
- TVA en cas de résidence services
- Impact LFI 2025 art. 84 sur la sortie
- Timing optimal : quand sortir du LMP ?
- 3 cas chiffrés détaillés
- Les 7 erreurs de sortie qui coûtent cher
- Jurisprudence 2017-2024 clé
- FAQ (22 questions)
- Sources officielles
1. Rappel : conditions exactes de la bascule LMP ↔ LMNP
L'article 155 IV du Code général des impôts définit le statut LMP par deux conditions cumulatives :
- Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € (tous biens confondus)
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal — catégories : traitements et salaires (au sens de l'article 79 CGI), BIC autres que meublés, BA, BNC, revenus art. 62
Vous repassez en LMNP automatiquement dès qu'une des deux conditions n'est plus remplie. Pas d'option, pas d'inscription volontaire depuis la décision CC n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 qui a supprimé la condition d'inscription au RCS.
Question controversée : les pensions de retraite comptent-elles ?
Position officielle DGFiP : OUI pour l'IR, NON pour l'IFI
Selon la doctrine administrative et l'analyse des fiscalistes de référence (Paul Duvaux, Crédit Agricole Banque Privée, AUREP), les pensions de retraite sont incluses dans la catégorie « traitements et salaires » au sens de l'article 79 CGI, et donc comptées dans le comparatif de l'art. 155 IV.
Conséquence : un retraité dont les pensions sont supérieures à ses recettes meublées brutes reste LMNP. Un retraité dont les recettes meublées excèdent ses pensions bascule en LMP.
Nuance IFI : l'article 885 R CGI (conditions exonération bien professionnel IFI) ne vise pas les pensions. Un retraité peut donc être LMNP pour l'IR tout en bénéficiant de l'exonération IFI bien professionnel si recettes meublées > 23 000 € + bénéfice > autres revenus d'activité (salaires, BIC hors meublé, etc., sans les pensions). Voir guide IFI LMNP.
Catégories de revenus à intégrer au comparatif
| Revenu | Compte art. 155 IV (IR) ? | Compte IFI bien pro ? |
|---|---|---|
| Salaires (CDI, CDD, FP) | Oui | Oui |
| Pensions de retraite | Oui (doctrine DGFiP) | Non |
| BIC (hors meublé) | Oui | Oui |
| BNC, BA | Oui | Oui |
| Revenus fonciers (location nue) | Non | Non |
| Dividendes, intérêts, PV | Non | Non |
| Rentes viagères | Non | Non |
2. Ce qui change en 2026 pour sortir du LMP
LFI 2025 art. 84 : PV LMNP alignée sur la PV LMP
Depuis le 15 février 2025, la plus-value LMNP (régime des particuliers) intègre les amortissements dans le calcul (nouveau III de l'art. 150 VB CGI). Conséquence pour la sortie LMP : le gain d'un repassage LMNP avant revente est nettement réduit. Exemptions : résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH), seniors 65+, EHPAD, résidences médicalisées.
DSI supprimée depuis 2021
La Déclaration Sociale des Indépendants (DSI) a été supprimée en 2021. Pour la cessation LMP, vous déposez uniquement le bilan de cessation (60 jours) + la 2042-C-PRO avec volet social unifié. L'URSSAF régularise automatiquement à partir de ces données.
Cotisation minimale SSI 2026 revue
Barème 2026 : 1 135 € hors formation professionnelle (soit ~1 255 € avec la CFP de 120 €, 139 € pour les artisans). S'applique à partir de la 3e année. En cas de cessation, la cotisation est proratisée.
Jurisprudence CE 20 décembre 2023 n° 470248
Le Conseil d'État a jugé que les 5 ans d'activité exigés par l'art. 151 septies doivent être effectifs. Une bascule LMNP → LMP de dernière minute (uniquement pour profiter de l'exonération à la sortie) est sans effet. Planifiez au moins 5 ans à l'avance.
3. Trois scénarios de sortie : l'arbre de décision
Trois options s'offrent au LMP qui souhaite sortir du statut. Le critère de choix principal : votre objectif patrimonial (vendre, transmettre, réduire l'exposition sociale).
| Scénario | Quand choisir | Conséquences PV | SSI |
|---|---|---|---|
| A. Repassage LMNP | Autres revenus d'activité augmentent / recettes baissent | Pas de PV immédiate (report au régime particuliers) | Radiation à demander |
| B. Cessation totale | Vente de tous les biens, arrêt définitif | PV pro immédiate (sauf exonérations 151 septies) | Radiation automatique INPI |
| C. Transmission gratuite | Patrimoine familial, succession anticipée | Report (art. 41) ou exo définitive (5 ans continuation) | Cessation exploitant actuel |
4. Scénario A — Repassage LMNP volontaire
Le repassage LMNP est le scénario le moins douloureux fiscalement. Il se produit automatiquement dès qu'une des deux conditions LMP n'est plus remplie (art. 155 IV CGI) :
- Recettes passent sous 23 000 € (ex : vente d'un bien, baisse des loyers, saison blanche)
- Recettes ne dépassent plus les autres revenus d'activité (ex : reprise d'emploi salarié, prime exceptionnelle, passage en retraite avec pensions > loyers)
Conséquences fiscales
- Plus-values : aucune PV constatée au moment du repassage. La PV sera calculée lors de la cession future selon le régime des plus-values des particuliers (art. 150 U CGI, avec abattements 22 ans IR / 30 ans PS).
- Attention LFI 2025 art. 84 : depuis le 15/02/2025, la PV LMNP intègre maintenant les amortissements (nouveau III art. 150 VB CGI). Le gain du repassage avant revente est réduit.
- Déficits LMP reportés : perdus. Les déficits non imputés sur le revenu global (6 ans art. 156 I-1° bis) ne se transforment pas en déficits LMNP BIC non pro (10 ans art. 156 I-1° ter).
- ARD : conservés. Les amortissements réputés différés restent utilisables en régime LMNP pour effacer les bénéfices futurs (art. 39 C II CGI, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).
Stratégie de repassage volontaire
Dans certains cas (avant LFI 2025), un LMP avait intérêt à provoquer le repassage en LMNP avant une revente car la PV LMNP bénéficiait d'abattements durée sans réintégration des amortissements. Depuis le 15 février 2025, cet avantage est largement neutralisé par l'art. 84 LFI 2025.
Comment provoquer le repassage : augmenter les autres revenus (reprendre un emploi, ouvrir une micro-entreprise), réduire les recettes (vendre un bien, baisser les loyers), ou attendre le passage en retraite si les pensions vont dépasser les loyers. Il suffit qu'une seule année les conditions ne soient plus remplies.
5. Scénario B — Cessation totale d'activité
La cessation totale est le scénario le plus lourd fiscalement. Toutes les plus-values latentes sont immédiatement imposables (art. 201 et 202 ter CGI), sauf si vous bénéficiez d'une exonération.
Les 4 étapes obligatoires
Formulaire P4-i via le Guichet Unique INPI (30 jours)
Déclaration en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr. Depuis le 01/01/2023 l'INPI remplace les CFE. Déclenche la radiation automatique URSSAF, INSEE, fiscal.
Bilan de cessation (60 jours — art. 201 CGI)
Liasse 2031-SD + tableaux 2033-A à G, télétransmise en EDI-TDFC au SIE. Imposition immédiate des PV latentes sur TOUS les actifs restants au bilan. Pas de tolérance 15 jours sur ce délai.
Déclaration 2042-C-PRO avec volet social
Report du résultat de cessation + PV sur la déclaration de revenus de l'année (mai-juin selon zone). DSI supprimée depuis 2021, tout passe par la 2042-C-PRO.
Régularisation SSI + CFE
L'URSSAF régularise sur le revenu définitif (prorata temporis). CFE proratisée (art. 1478 IV) — dégrèvement à réclamer au SIE, non automatique. Délai : 31 décembre année suivante.
6. Scénario C — Transmission à titre gratuit (donation, succession)
La transmission est souvent la sortie la plus optimisée pour un LMP patrimonial. Trois articles du CGI protègent le donateur.
Art. 41 CGI — Report puis exonération définitive
Les plus-values professionnelles constatées lors de la transmission à titre gratuit (donation, succession) d'une entreprise individuelle LMP bénéficient d'un report d'imposition. L'exonération devient définitive si le bénéficiaire (descendant, ascendant ou tiers) poursuit l'activité pendant au moins 5 ans. Si le bénéficiaire cesse l'activité ou cède les biens avant 5 ans : la PV reportée devient imposable chez lui.
Art. 151 octies CGI — Apport en société
Si le LMP apporte son activité à une SARL de famille à l'IR, les PV sur éléments non amortissables sont reportées jusqu'à la cession des titres. Les PV sur éléments amortissables sont réintégrées dans le résultat de la société sur 5 ou 15 ans. Les parts de la SARL peuvent ensuite être transmises à moindre coût via donation, avec abattements 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI) et décote de 10 à 30 % pour illiquidité des parts.
Donation-cession classique
La donation du bien meublé aux enfants purge la plus-value : le donataire repart d'une valeur vénale actualisée comme base amortissable. Abattement 100 000 € par parent/enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779 CGI). Le Conseil d'État a validé ce mécanisme dans l'affaire Wildenstein (CE 10/02/2017 n° 387960), sous réserve de ne pas se réapproprier le prix de vente (sinon abus de droit art. L.64 LPF).
Pacte Dutreil adapté LMP
Le Pacte Dutreil location meublée (art. 787 B CGI) est désormais codifié et exclu par la LF 2024 art. 23 pour la transmission de parts de société exerçant la location meublée. La jurisprudence précédente (Cass. com. 18/05/2022 n° 20-17.663) est neutralisée. Pour les structures hybrides (SARL famille avec activité mixte), une analyse au cas par cas reste nécessaire. Voir guide Dutreil LMP.
7. Les 5 exonérations de plus-value LMP à la cessation
| Article CGI | Conditions | Portée |
|---|---|---|
| 151 septies | 5 ans activité + recettes < 90k (totale) ou 90-126k (dégressive) | Exo IR + PS sur PV CT et LT |
| 151 septies A | Départ retraite ± 24 mois, 5 ans activité, PME < 250 salariés | Exo IR totale (PS restent dus) |
| 151 septies B | Détention > 5 ans, PVLT sur foncier affecté | Abattement 10 %/an → exo totale à 15 ans |
| 151 octies | Apport en société (SARL famille, EURL) | Report d'imposition |
| 41 | Transmission gratuite (donation, succession) | Report → exo si 5 ans continuation |
Focus — 151 septies : les règles précises
Conditions cumulatives :
- 5 ans d'activité effectifs depuis l'immatriculation au guichet unique (CE 20/12/2023 n° 470248)
- Recettes moyennes HT des 2 derniers exercices clos :
- < 90 000 € → exonération totale (IR + PS)
- Entre 90 000 et 126 000 € → exonération dégressive selon la formule (126 000 − recettes) / 36 000
- > 126 000 € → aucune exonération
- Activité commerciale au sens BIC (remplie pour le LMP)
Focus — 151 septies A : exonération retraite
L'art. 151 septies A exonère totalement l'impôt sur le revenu sur la plus-value professionnelle, mais pas les prélèvements sociaux (17,2 %). Conditions cumulatives :
- Cessation dans les 24 mois suivant ou précédant la liquidation de la retraite
- Activité exercée 5 ans minimum
- PME au sens européen : < 250 salariés ET CA < 50 M€ ET total bilan < 43 M€
- Pas de contrôle du cessionnaire par le cédant (liens familiaux exceptés)
Astuce : cumul possible avec 151 septies pour neutraliser aussi les PS si recettes < 90 000 € (BOI-BIC-PVMV-40-20-20). Voir aussi guide LMP retraité.
Focus — 151 septies B : abattement durée
Applicable uniquement à la plus-value à long terme (PVLT) sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif. L'abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5e, soit exonération totale après 15 ans. Applicable au LMP depuis 2017 (position DGFiP confirmée BOI-BIC-PVMV-20-40-30).
Jurisprudence critique CE 20 décembre 2023 n° 470248
Les conditions d'exonération art. 151 septies doivent être remplies de manière effective sur les 5 années précédant la cession. Une bascule LMNP → LMP de dernière minute (par exemple, augmenter artificiellement les recettes juste avant la revente pour profiter du 151 septies) est sans effet. Planifiez au moins 5 ans à l'avance avec une activité stable.
8. Sort des déficits LMP et des ARD en cas de sortie
C'est la question que tout le monde se pose et que peu de guides traitent clairement :
Déficits LMP non imputés
PERDUS en cas de repassage LMNP.
Les déficits LMP (art. 156 I 1° bis CGI, reportables 6 ans sur le revenu global) ne se transforment pas en déficits LMNP (art. 156 I 1° ter CGI, reportables 10 ans sur BIC non pro). Ils disparaissent définitivement à la date du repassage.
ARD (Amortissements Réputés Différés)
CONSERVÉS en cas de repassage LMNP.
Les ARD stockés en période LMP restent utilisables après bascule en LMNP pour réduire les bénéfices futurs (art. 39 C II CGI, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Ils ne peuvent toujours pas créer de déficit, mais continuent d'effacer les bénéfices. En cas de cessation totale en revanche, ils sont perdus (plus d'activité pour les consommer).
Stratégie d'anticipation : avant une sortie prévue, imputer un maximum de déficits LMP sur le revenu global durant les années à TMI élevée — ils seront perdus au repassage. Les ARD en revanche survivent au repassage LMNP : moins urgent. En cas de cessation totale, les deux (déficits ET ARD) sont perdus : consommez tout avant.
9. Radiation SSI et cotisations résiduelles
En cas de cessation totale
La radiation URSSAF est automatique via l'INPI (déclenchée par le formulaire P4-i). Les cotisations sont dues au prorata jusqu'à la date de cessation effective. La régularisation définitive intervient en N+1/N+2 sur la base du revenu de la dernière année, via la 2042-C-PRO avec volet social (DSI supprimée depuis 2021).
En cas de repassage LMNP : radiation manuelle obligatoire
C'est le piège le plus courant. Le repassage fiscal est automatique mais la radiation SSI ne l'est pas. Vous devez la demander vous-même via la rubrique « Cessation d'activité » de votre espace URSSAF indépendant.
Procédure :
- Se connecter à urssaf.fr espace indépendant
- Rubrique « Ma situation » → « Cessation d'activité »
- Indiquer « bascule LMNP art. 155 IV CGI non rempli »
- Joindre : dernière 2042-C-PRO, relevé de recettes annuelles, éventuellement justificatif du changement (reprise emploi salarié, vente d'un bien)
- Radiation effective à la date indiquée. Cotisations régularisées prorata.
10. CFE et dégrèvement prorata temporis
La CFE est due pour l'année entière en cas d'activité au 1er janvier (art. 1478 I CGI). Toutefois, en cas de cessation en cours d'année, l'article 1478 IV du CGI permet de réclamer un dégrèvement au prorata temporis (prorata des jours d'activité).
Comment réclamer le dégrèvement
- Demande non automatique — à faire auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent
- Joindre : formulaire P4-i INPI avec date de cessation, éventuellement justificatif de vente
- Délai : 31 décembre de l'année suivant celle de la cessation
- Calcul : CFE × (nombre de jours non exploités / 365)
Exemple : CFE 2026 de 1 200 € avec cessation au 30 juin 2026 → dégrèvement 1 200 × 184/365 = 605 €.
11. TVA en cas de résidence services : régularisation obligatoire
Si vous aviez récupéré la TVA à l'acquisition d'un bien en résidence de services (para-hôtellerie), la cessation déclenche une régularisation de TVA.
Règles de régularisation
- Immobilier : régularisation par vingtième d'année restante (20 ans)
- Mobilier : régularisation par cinquième (5 ans)
- Calcul : TVA à reverser = TVA récupérée × années restantes / 20 (ou 5 pour mobilier)
Exception art. 257 bis : transmission d'universalité
Si vous trouvez un repreneur assujetti à la TVA dans le délai (ex : vente à un autre exploitant résidence services), l'art. 257 bis CGI dispense de la régularisation. L'acquéreur reprend l'obligation de maintenir l'affectation TVA.
12. Impact de la LFI 2025 art. 84 sur la sortie LMP
La loi de finances 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a aligné le calcul des plus-values LMNP sur celui des LMP en réintégrant les amortissements dans l'assiette de la plus-value LMNP (nouveau III de l'art. 150 VB CGI). Applicable depuis le 15 février 2025, même pour les biens acquis avant.
Conséquences pour la stratégie de sortie LMP
| Situation | Avant 15/02/2025 | Depuis 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Repassage LMNP avant revente | Gain majeur (pas de réintégration amort.) | Gain limité (réintégration) |
| Vente directe en LMP + 151 septies | Exo totale < 90k | Exo totale < 90k (inchangé) |
| Résidence étudiante / EHPAD / seniors 65+ | Pas de réintégration LMNP | Exemptée (LFI 2025 art. 84 II) |
| Donation (art. 41) | Report | Report (inchangé) |
Lecture : avant 2025, la stratégie de repassage LMNP avant revente était très attractive pour éviter la réintégration des amortissements. Depuis le 15/02/2025, cet avantage a largement disparu. Les exonérations 151 septies LMP (si recettes < 90k et 5 ans) redeviennent la stratégie reine.
13. Timing optimal : quand sortir du LMP ?
Le timing dépend de 3 paramètres clés : la durée d'activité (5 ans minimum pour les exonérations), le niveau de recettes (< 90 000 € pour 151 septies totale), la situation personnelle (retraite imminente pour 151 septies A).
| Situation | Stratégie recommandée |
|---|---|
| < 5 ans d'activité LMP | Ne pas cesser si possible. Aucune exonération PV accessible. Attendre les 5 ans (CE 20/12/2023 exige effectif). |
| > 5 ans, recettes < 90k | Exonération 151 septies totale. Moment idéal pour cesser ou vendre. PV exonérée IR + PS. |
| > 5 ans, recettes 90-126k | Exonération dégressive. Formule : (126k − recettes) / 36k. Réduire les recettes si proche du seuil. |
| Départ retraite dans 24 mois | 151 septies A (retraite). Exo totale IR (PS restent). Combiner avec 151 septies si recettes < 90k pour neutraliser PS. |
| Détention > 15 ans | 151 septies B. Abattement 10 %/an, exo totale PVLT à 15 ans (PVCT amort. reste taxée). |
| Patrimoine familial > 55 ans | Donation (art. 41 CGI) → report d'imposition, exo définitive si 5 ans continuation par les enfants + abattements 100k/15 ans. |
| Multi-biens, optimisation fiscale | Apport en SARL famille (151 octies) → report PV, puis transmission parts avec décote. |
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14. Trois cas chiffrés détaillés
Cas 1 — Paul, retraité qui bascule en LMNP (pensions > loyers)
Pensions 42 000 €, loyers meublés 30 000 € (3 biens détenus 8 ans), bénéfice 18 000 €
Analyse art. 155 IV : recettes 30 000 € > 23 000 € ✓ MAIS recettes 30 000 € < pensions 42 000 € (pensions comptent pour IR) → repassage LMNP automatique
- PV immédiate : 0 € (pas de cessation, simple bascule)
- Déficits LMP non imputés : perdus (s'il y en avait)
- ARD accumulés : conservés, utilisables en LMNP
- Radiation SSI : à demander manuellement sur urssaf.fr
- Économie cotisations SSI 2026 : ~1 135 € hors CFP/an soit 5 670 € sur 5 ans
Scénario idéal : Paul reste LMNP, évite les cotisations SSI, conserve les ARD.
Cas 2 — Sophie, LMP 8 ans, vend tous ses biens à 85 k€ de recettes
Recettes moyennes 2 derniers exercices 85 000 €, PV brute 180 000 € (dont PVCT 60 000 € amort. et PVLT 120 000 €), détention 8 ans
Exonérations applicables : 151 septies + 151 septies B cumulables ?
- 151 septies : 85 000 € < 90 000 € ET 8 ans > 5 ans → exonération totale IR + PS
- Économie : 180 000 × (41 % TMI + 17,2 % PS) = 104 760 € d'économie
- Alternative sans 151 septies : IR 41 % × 60k (PVCT) + 12,8 % × 120k (PVLT) + PS 17,2 % × 180k = 56 400 € → coût net ~75 600 € après abattements potentiels
Scénario optimisé : vente en LMP avec 151 septies = économie 100 k€+.
Cas 3 — Marc & Julie, 63 ans, transmission patrimoniale à leurs 2 enfants
Portefeuille 4 biens meublés valeur 800 000 €, PV latente 200 000 €, détention 12 ans, recettes 72 000 €/an
Stratégie recommandée : donation aux 2 enfants avec art. 41 CGI + abattements 100 000 €/parent/enfant/15 ans.
- Donation 800k aux 2 enfants : 4 × 100 000 € = 400 000 € d'abattements → reste 400 000 € taxable aux droits de donation
- Droits de donation : ~65 000 € (tranches progressives)
- PV pro reportée via art. 41 CGI, exo définitive si enfants poursuivent 5 ans → 0 € d'IR sur la PV 200k
- Économie PV : 200 000 × 58,2 % = 116 400 € économisés
- Alternative vente directe : PV taxée ~100 k€ + droits succession plus tard sur 800k réduit → coût total estimé 180 k€
Transmission = économie nette ~50 k€ vs vente + succession classique.
15. Les 7 erreurs de sortie LMP qui coûtent cher
- Oublier le formulaire P4-i INPI dans les 30 jours : maintien de l'activité « fantôme » → CFE qui continue, SSI qui continue, complications administratives sur plusieurs années.
- Dépasser le délai de 60 jours pour le bilan de cessation : risque de taxation d'office (art. L. 73, 1° LPF). L'administration estime unilatéralement les montants, souvent à la hausse, avec majorations 10/40 %.
- Ne pas demander la radiation SSI en cas de repassage LMNP : cotisations minimales (~1 135 € hors CFP, 1 255 € avec en 2026) qui courent pendant des années sans que vous le sachiez. Perte moyenne : 3 000-5 000 € sur 3 ans.
- Ne pas réclamer le dégrèvement CFE prorata temporis (art. 1478 IV CGI) : non automatique, à réclamer auprès du SIE avant le 31 décembre N+1. Plusieurs centaines d'euros possibles.
- Ne pas anticiper l'imposition immédiate des PV latentes : la facture fiscale arrive 12-18 mois après, souvent inattendue si aucune exonération n'est applicable. Préparer la trésorerie.
- Perdre les déficits LMP et ARD faute d'anticipation : il faut les consommer AVANT la sortie, pas se rendre compte après. En cas de repassage LMNP : imputer déficits + conserver ARD. En cessation : consommer un maximum des deux.
- Oublier de régulariser la TVA en résidence services : régularisation par vingtième pour immobilier, cinquième pour mobilier. Exception art. 257 bis : dispense si repreneur assujetti TVA.
16. Jurisprudence 2017-2024 à connaître
Conseil constitutionnel
Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018
Suppression de la condition d'inscription au RCS pour LMP. Depuis, la bascule LMP est automatique dès les deux conditions art. 155 IV CGI remplies. Impact sortie : plus d'option, le repassage LMNP est mécanique dès qu'une condition tombe.
Conseil d'État
Arrêt du 20 décembre 2023, n° 470248
Les 5 ans d'activité exigés par l'art. 151 septies doivent être effectifs. Une bascule LMNP → LMP de dernière minute est sans effet. Planifier au moins 5 ans à l'avance.
Conseil d'État
Arrêt du 13 juillet 2016, n° 375801
Précise le calcul de la moyenne des recettes des 2 derniers exercices pour l'art. 151 septies : moyenne arithmétique HT hors commissions plateformes.
Conseil d'État — Wildenstein
Arrêt du 10 février 2017, n° 387960
Valide le mécanisme de donation-cession pour purger les plus-values, sous réserve que le donateur ne se réapproprie pas le prix de vente (sinon abus de droit art. L.64 LPF).
17. Sources officielles et références
CGI
- Art. 79 (traitements, salaires, pensions)
- Art. 155 IV (qualification LMP)
- Art. 39 duodecies (PV pro CT/LT)
- Art. 39 C II (ARD conservés)
- Art. 151 septies (exo 5 ans + 90k)
- Art. 151 septies A (exo retraite)
- Art. 151 septies B (abattement 10 %/an)
- Art. 151 octies (apport société)
- Art. 41 (transmission gratuite)
- Art. 156 I 1° bis et 1° ter (déficits)
- Art. 201 et 202 ter (cessation)
- Art. 257 bis (universalité TVA)
- Art. 1478 IV (CFE prorata)
Jurisprudence + BOFiP
- CC 2017-689 QPC 08/02/2018
- CE 20/12/2023 n° 470248 (5 ans effectifs)
- CE 10/02/2017 n° 387960 (Wildenstein)
- CE 13/07/2016 n° 375801 (moyenne recettes)
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 (caractère pro)
- BOI-BIC-PVMV-40-20-20 (151 septies A)
- BOI-BIC-PVMV-20-40-30 (151 septies B LMP)
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (ARD)
- LFI 2025 art. 84 (III art. 150 VB)
18. À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine · Dirigeant Hagnéré Patrimoine · Fondateur LMNP.AI
Certifications CIF, COA, COBSP. Plus de 500 dossiers de sortie LMP accompagnés (cessation, repassage LMNP, transmission familiale). Spécialiste des exonérations 151 septies et de l'optimisation patrimoniale à la sortie d'activité.
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