Plus-value LMP : calcul, fiscalité et exonérations en 2025
En loueur meublé professionnel (LMP), la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles BIC — un cadre fiscal radicalement différent du régime des particuliers applicable en LMNP. Entre la décomposition PVCT / PVLT, les cotisations SSI sur la plus-value à court terme et les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B, le calcul peut vite devenir complexe. Ce guide détaille chaque mécanisme pour vous aider à anticiper la fiscalité de la revente de votre bien.
Mis à jour : février 2026 — Applicable aux cessions réalisées en 2025 et 2026.
Sommaire
- La plus-value LMP : un régime professionnel BIC
- Comment calculer la plus-value brute LMP
- Plus-value à court terme (PVCT) : imposition et cotisations SSI
- Plus-value à long terme (PVLT) : flat tax 30%
- Les exonérations de plus-value LMP
- LMP vs LMNP : comparaison de la fiscalité des plus-values
- Cotisations SSI sur la plus-value LMP
- Réforme LF 2025 : impact sur la plus-value LMP
- Comment optimiser sa plus-value LMP
- Exemple chiffré complet
1. La plus-value LMP : un régime professionnel BIC
Contrairement au LMNP qui relève du régime des plus-values des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), le loueur meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles BIC (articles 39 duodecies et suivants du CGI).
Ce régime se caractérise par deux mécanismes fondamentaux :
- La décomposition PVCT / PVLT : la plus-value totale est séparée en une part à court terme et une part à long terme, chacune taxée différemment ;
- Le rôle central des amortissements : les amortissements déduits pendant la détention réduisent la VNC (Valeur Nette Comptable) et créent mécaniquement de la plus-value à court terme.
Le statut LMP résulte automatiquement de deux conditions cumulatives (art. 155 IV du CGI) : recettes locatives meublées supérieures à 23 000 EUR par an et représentant plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
2. Comment calculer la plus-value brute LMP
Le calcul de la plus-value brute en LMP passe par la détermination de la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien :
Étape 1 : déterminer la VNC
La VNC est le prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés :
VNC = Prix d'acquisition + Frais d'acquisition + Travaux immobilisés - Amortissements cumulés déduits
Étape 2 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession - Frais de cession - VNC
Étape 3 : décomposer en PVCT et PVLT
Pour un bien détenu plus de 2 ans (cas le plus fréquent) :
- PVCT = minimum entre (la plus-value totale) et (les amortissements cumulés déduits)
- PVLT = plus-value totale - PVCT
Pour un bien détenu moins de 2 ans, la totalité de la plus-value est considérée comme de la PVCT.
3. Plus-value à court terme (PVCT) : imposition et cotisations SSI
La PVCT correspond à la fraction de la plus-value imputable aux amortissements déduits. Elle constitue un revenu professionnel BIC et subit une double imposition :
| Prélèvement | Taux | Détail |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 0% à 45% | Barème progressif (TMI). Ajoutée au revenu global. |
| Cotisations SSI | ~35% à 45% | Maladie, retraite, CSG-CRDS, invalidité-décès, etc. |
| Taux effectif cumulé | Jusqu'à 75-80% | TMI 45% + SSI ~40% (avant déductibilité SSI) |
L'étalement de la PVCT sur 3 ans
L'article 39 quaterdecies du CGI permet d'étaler la PVCT sur l'année de cession et les 2 années suivantes (1/3 chaque année). Ce mécanisme est de droit pour les biens détenus plus de 2 ans.
L'intérêt principal est d'éviter un pic de TMI. Si votre revenu imposable habituel est de 40 000 EUR (TMI 30%) et que la PVCT est de 90 000 EUR, l'ajout en une seule année vous ferait passer en TMI 41%. L'étalement permet de rester en TMI 30% les 3 années.
4. Plus-value à long terme (PVLT) : flat tax 30%
La PVLT correspond à la valorisation réelle du bien au-delà des amortissements. Elle bénéficie d'un traitement fiscal distinct et plus favorable :
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (PFU) | 12,8% |
| Prélèvements sociaux | 17,2% |
| Total PFU (flat tax) | 30% |
Point positif
La PVLT n'est pas soumise aux cotisations SSI. Les prélèvements sociaux de 17,2% remplacent les cotisations SSI pour cette fraction. C'est un avantage significatif par rapport à la PVCT.
Il est possible d'opter pour l'imposition au barème progressif de l'IR au lieu du PFU de 12,8%. Cette option n'est intéressante que si votre TMI est inférieure à 12,8%, c'est-à-dire si vous êtes non imposable ou en TMI 11%.
5. Les exonérations de plus-value LMP
Le régime professionnel BIC offre deux dispositifs d'exonération puissants, mais mutuellement exclusifs :
Article 151 septies : exonération par les recettes
Conditions cumulatives :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans ;
- Moyenne des recettes HT des 2 derniers exercices inférieure aux seuils ci-dessous.
| Recettes HT moyennes | Exonération IR |
|---|---|
| < 90 000 EUR | Exonération totale (PVCT + PVLT) |
| Entre 90 000 et 126 000 EUR | Exonération partielle (dégressive) |
| > 126 000 EUR | Aucune exonération |
La formule de l'exonération partielle (entre 90 000 et 126 000 EUR) est :
Taux d'exonération = (126 000 - Recettes HT moyennes) / 36 000
Article 151 septies B : abattement par durée de détention
Ce dispositif s'applique uniquement à la PVLT (pas à la PVCT) :
- Abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5e année ;
- Exonération totale de la PVLT après 15 ans de détention ;
- La PVCT reste intégralement taxable (IR + SSI).
| Durée de détention | Abattement PVLT |
|---|---|
| Moins de 5 ans | 0% |
| 6 ans | 10% |
| 10 ans | 50% |
| 15 ans et plus | 100% (exonération totale PVLT) |
6. LMP vs LMNP : comparaison de la fiscalité des plus-values
Le choix du régime (ou plutôt le constat du régime applicable) a un impact considérable sur la fiscalité de la revente. Voici un comparatif détaillé :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime applicable | Plus-value des particuliers | Plus-value professionnelle BIC |
| Rôle des amortissements | Réintégrés depuis LF 2025 | Créent de la PVCT |
| Abattements durée détention | IR : 6% à 100% (22 ans). PS : 1,65% à 100% (30 ans) | Art. 151 septies B : 10%/an au-delà de 5 ans (PVLT uniquement) |
| Taux d'imposition | 19% IR + 17,2% PS = 36,2% | PVCT : TMI + SSI. PVLT : PFU 30% |
| Cotisations sociales | PS 17,2% (sans droits) | SSI ~40% sur PVCT (avec droits retraite) |
| Exonération possible | Après 22 ans (IR) / 30 ans (PS) | Art. 151 septies : dès 5 ans si recettes < 90 000 EUR |
| Surtaxe immobilière | Oui, si PV > 50 000 EUR | Non (régime professionnel) |
Quand le LMP est avantageux
Le régime LMP devient très intéressant si vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes moyennes sont inférieures à 90 000 EUR : l'exonération IR est totale via l'art. 151 septies. Il reste les cotisations SSI sur la PVCT, mais l'économie d'IR peut être considérable.
7. Cotisations SSI sur la plus-value LMP
Les cotisations sociales SSI constituent souvent le poste le plus important (et le plus sous-estimé) lors de la revente d'un bien en LMP. Voici les règles :
PVCT : soumise aux cotisations SSI
La PVCT étant un revenu professionnel BIC, elle entre dans l'assiette des cotisations SSI. Le taux effectif se situe entre 35% et 45% selon le niveau de la PVCT :
- Maladie-maternité : 0% à 6,50% (taux progressif)
- Retraite de base : 17,75% (plafonnée à 1 PASS = 47 100 EUR en 2025)
- Retraite complémentaire : 7% à 8%
- CSG-CRDS : 9,70% (sur bénéfice + cotisations obligatoires)
- Invalidité-décès, allocations familiales, formation : ~2 à 4%
PVLT : pas de cotisations SSI
La bonne nouvelle : la PVLT n'est pas soumise aux cotisations SSI. Elle supporte uniquement les prélèvements sociaux de 17,2% (dans le cadre du PFU de 30%). C'est une différence majeure avec la PVCT.
Déductibilité des cotisations SSI
Les cotisations SSI payées sur la PVCT sont déductibles du revenu imposable. Cela crée un calcul itératif : les cotisations réduisent la base IR, ce qui diminue le coût fiscal global. Notre simulateur intègre automatiquement ce mécanisme via l'API URSSAF.
8. Réforme LF 2025 : impact sur la plus-value LMP
La loi de finances pour 2025 a introduit une réforme majeure concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en LMNP. Quel impact pour les LMP ?
Ce qui change en LMNP
Depuis le 1er février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers (nouvel alinéa de l'article 150 VB du CGI). Concrètement, le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable.
Impact indirect sur le choix LMP / LMNP
Cette réforme réduit significativement l'avantage fiscal du LMNP à la revente. En LMP, les amortissements ont toujours impacté la plus-value (via la VNC). La convergence des deux régimes sur ce point rend le LMP comparativement plus attractif dans certains cas :
- Si vous êtes éligible à l'art. 151 septies (recettes < 90 000 EUR, 5 ans) : exonération IR totale en LMP, alors qu'en LMNP la plus-value majorée des amortissements reste taxable ;
- Si la détention est longue (> 15 ans) : exonération totale de la PVLT via l'art. 151 septies B en LMP, contre des abattements progressifs en LMNP ;
- Les cotisations SSI sur la PVCT restent le principal inconvénient du LMP.
9. Comment optimiser sa plus-value LMP
Plusieurs stratégies permettent de réduire la charge fiscale lors de la revente d'un bien LMP :
1. Viser l'exonération art. 151 septies
Si vos recettes sont proches du seuil de 90 000 EUR, il peut être judicieux de réduire légèrement les loyers l'année précédant la cession (et l'année de cession) pour passer sous le seuil. La moyenne est calculée sur les 2 derniers exercices clos avant la cession.
2. Attendre 5 ans de détention
L'art. 151 septies exige une activité LMP depuis au moins 5 ans. Si vous êtes LMP depuis 4 ans et demi, repousser la cession de quelques mois peut faire basculer de « aucune exonération » à « exonération totale ».
3. Étaler la PVCT sur 3 ans
L'étalement prévu par l'article 39 quaterdecies est de droit pour les biens détenus plus de 2 ans. Il permet de lisser l'impact sur la TMI et d'éviter de passer dans une tranche supérieure. Particulièrement utile si la PVCT est élevée.
4. Optimiser le timing de la cession
Si vous prévoyez une année de revenus faibles (départ en retraite, congé sabbatique), programmer la cession cette année-là permet de bénéficier d'une TMI plus basse sur la PVCT.
5. Maximiser les frais déductibles
Les frais de cession (honoraires de vente, diagnostics, frais de notaire vendeur) viennent en déduction du prix de cession et réduisent mécaniquement la plus-value imposable. Veillez à bien les comptabiliser.
Notre recommandation
Avant toute cession d'un bien LMP, réalisez une simulation détaillée avec notre outil ci-dessus. Testez différents scénarios (avec/sans exonération, avec/sans étalement) pour identifier la stratégie optimale. Et consultez votre expert-comptable pour valider le calcul définitif.
10. Exemple chiffré complet
Prenons le cas concret d'un LMP qui revend un bien acquis il y a 8 ans, avec les données suivantes :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 200 000 EUR |
| Frais d'acquisition | 16 000 EUR |
| Travaux immobilisés | 50 000 EUR |
| Amortissements cumulés déduits | 80 000 EUR |
| Prix de vente | 280 000 EUR |
| Frais de cession | 5 000 EUR |
| LMP depuis plus de 5 ans | Oui (8 ans) |
| CA moyen HT (2 derniers exercices) | 45 000 EUR |
| TMI du contribuable | 30% |
Calcul pas à pas
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| VNC | 200 000 + 16 000 + 50 000 - 80 000 | 186 000 EUR |
| Plus-value brute | 280 000 - 5 000 - 186 000 | 89 000 EUR |
| PVCT | min(89 000, 80 000) | 80 000 EUR |
| PVLT | 89 000 - 80 000 | 9 000 EUR |
Exonération art. 151 septies
LMP depuis 8 ans (> 5 ans) et recettes moyennes HT de 45 000 EUR (< 90 000 EUR) : exonération totale d'IR sur PVCT et PVLT.
Imposition finale
| Poste | Montant |
|---|---|
| IR sur PVCT (80 000 EUR) | 0 EUR (exonéré art. 151 septies) |
| IR sur PVLT (9 000 EUR) | 0 EUR (exonéré art. 151 septies) |
| Cotisations SSI sur PVCT (80 000 EUR) | ~30 000 EUR (~37%) |
| PS sur PVLT (9 000 EUR) | 0 EUR (exonéré art. 151 septies) |
| Total prélèvements | ~30 000 EUR |
| Produit net de cession | ~245 000 EUR |
Sans l'exonération art. 151 septies, l'IR se serait ajouté : PVCT de 80 000 EUR taxée à la TMI 30% = 24 000 EUR d'IR supplémentaire + PVLT de 9 000 EUR au PFU 30% = 2 700 EUR. Le total des prélèvements aurait alors été d'environ 56 700 EUR au lieu de 30 000 EUR. L'exonération fait économiser environ 26 700 EUR.
Gérez votre comptabilité LMP avec lmnp.ai
Liasse fiscale, amortissements, suivi des cotisations SSI, anticipation de la plus-value : notre logiciel automatise votre comptabilité en location meublée professionnelle.