Normes de sécurité incendie pour une location meublée : Ce que vous devez savoir

Propriétaire d’une location meublée, vous devez garantir la sécurité incendie de votre logement – c’est une obligation légale et une priorité pour protéger vos locataires. Depuis 2015, la loi impose notamment l’installation d’un détecteur de fumée aux normes dans chaque habitation. Un incendie domestique peut survenir à tout moment ; de récents drames dans des gîtes touristiques ont rappelé l’importance de respecter scrupuleusement ces normes. Nous allons faire le point sur les obligations réglementaires et les bonnes pratiques pour assurer la sécurité incendie de votre location meublée, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée à l’année ou d’un meublé de tourisme.

Synthèse de l’article

• Détecteur de fumée obligatoire : depuis le 8 mars 2015, tout logement (maison, appartement, studio…) doit être équipé d’au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) certifié CE (norme NF EN 14604). C’est au propriétaire-bailleur d’installer cet appareil et de s’assurer de son bon fonctionnement lors de la mise en location. En location meublée (y compris saisonnière), l’entretien (tests, piles…) et le remplacement du détecteur défectueux restent à la charge du propriétaire.

• Emplacement et normes du détecteur : le détecteur de fumée doit être solidement fixé au plafond, de préférence dans le couloir ou le palier qui dessert les chambres. Dans un studio, on l’installera le plus loin possible de la cuisine ou de la salle de bain pour éviter les fausses alertes. L’appareil doit porter le marquage CE et être conforme à la norme NF EN 14604, garantissant un signal sonore d’au moins 85 dB et diverses sécurités (indicateur de piles faibles, etc.). Les modèles à ionisation sont interdits (composants radioactifs).

• Autres équipements recommandés : bien qu’aucune loi n’impose d’extincteur dans un logement d’habitation classique, il est fortement conseillé d’en installer un (par exemple un extincteur à poudre polyvalente près de la cuisine) pour une intervention rapide en cas de départ de feu. De même, prévoir une couverture anti-feu dans la cuisine peut aider à étouffer un début d’incendie. Il est également judicieux d’afficher un plan d’évacuation clair et visible avec les consignes d’urgence – notamment dans les locations saisonnières – afin que les occupants sachent comment réagir et où se trouvent les issues de secours.

• Sécurité électrique et gaz : un quart des incendies domestiques est lié à une installation électrique défaillante. Assurez-vous que l’électricité et le gaz de votre logement respectent les normes (prises aux normes, ventilation des pièces avec chaudière gaz, etc.). Les diagnostics électricité et gaz sont d’ailleurs obligatoires avant de louer un logement de plus de 15 ans d’ancienneté, ce qui permet de détecter d’éventuels risques. Un logement meublé doit de manière générale répondre aux critères de décence, c’est-à-dire ne présenter « aucun risque pour la sécurité ou la santé des locataires » (installations sûres, logement bien ventilé, etc.).

• Responsabilités du bailleur : en cas de location meublée, le bailleur est responsable du bon fonctionnement du détecteur tout au long du bail. Il doit s’assurer lors de l’état des lieux d’entrée que l’alarme fonctionne et doit remplacer à ses frais tout détecteur défectueux en cours de location. Le locataire, lui, doit permettre l’accès pour les vérifications et adopter un comportement prudent (ne pas dégrader les équipements, éviter les surcharges électriques, ne pas obstruer les issues de secours, etc.).

• Grandes capacités : si votre meublé de tourisme peut accueillir plus de 15 personnes, il est alors considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP) de 5e catégorie et doit respecter des normes incendie bien plus strictes. Cela inclut généralement un système d’alarme incendie complet, des éclairages de secours, des portes coupe-feu, plusieurs extincteurs adaptés, des plans d’évacuation affichés, etc. Dans ce cas, une visite de la Commission de sécurité incendie peut être requise pour vérifier la conformité. Mieux vaut solliciter un professionnel pour vous accompagner dans la mise aux normes si vous exploitez un grand gîte ou un hébergement collectif.

Passons maintenant en revue ces points plus en détail.

Détecteur de fumée : une obligation légale incontournable

Depuis quand le détecteur est-il obligatoire ? En France, l’obligation d’installer au moins un détecteur de fumée dans chaque logement découle de la loi n°2010-238 du 9 mars 2010, complétée par la loi ALUR de 2014. Elle s’est appliquée à partir du 8 mars 2015 : depuis cette date, tous les logements, qu’ils soient loués ou occupés par leur propriétaire, doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Cette règle vaut pour les locations vides comme meublées, et pour les maisons individuelles comme pour les appartements en immeuble collectif. Un seul détecteur minimum est exigé par habitation, mais il est recommandé d’en installer un par étage dans les logements à niveaux multiples ou de grande superficie.

Caractéristiques du détecteur : l’appareil doit être un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée (DAAF) muni du marquage CE et conforme à la norme européenne NF EN 14604. Cette norme assure un niveau de performance minimum (volume de l’alarme, autonomie, fiabilité). Le détecteur fonctionne soit sur pile/batterie, soit sur secteur électrique du logement (dans ce dernier cas, il doit avoir une batterie de secours intégrée qui prend le relais en cas de coupure de courant). Il doit notamment émettre un signal sonore d’au moins 85 dB à 3 mètres lors de la détection de fumée, et un signal distinct en cas de pile faible.

Où installer le détecteur ? Le décret d’application prévoit de placer le DAAF “de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres”. En pratique, cela signifie le couloir ou le palier qui mène aux chambres, idéalement au plafond et au centre du passage. Si le logement est un studio ou ne comporte pas de couloir, il faut poser le détecteur dans la pièce principale, le plus loin possible de la cuisine ou de la salle de bain afin d’éviter les déclenchements intempestifs liés aux fumées de cuisson ou à la vapeur. On évitera par exemple de le placer juste au-dessus de la porte de la cuisine. Fixez toujours le détecteur en haut d’un mur ou au plafond (la fumée monte), de préférence au point le plus élevé et dégagé. Notez qu’il est interdit d’installer des détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs (les communs d’immeuble d’habitation relèvent d’autres règles de sécurité incendie). Chaque logement privatif doit en revanche avoir le sien.

Qui doit l’installer et l’entretenir ? Pour les locations, la loi distingue l’installation de l’entretien :

• Installation : c’est le propriétaire-bailleur qui a l’obligation de fournir et poser un détecteur de fumée dans le logement qu’il loue. Si le logement était déjà loué au 8 mars 2015, le propriétaire devait fournir le détecteur au locataire, qui pouvait alors l’installer lui-même. Désormais, lors d’une nouvelle mise en location, le propriétaire doit s’assurer que le logement est bien équipé dès l’entrée du locataire (généralement, on le mentionne dans l’état des lieux d’entrée). Le coût d’achat du détecteur reste à la charge du bailleur, c’est un petit investissement (20 € en moyenne) pour une sécurité indispensable.

• Entretien : en location vide (non meublée), c’est le locataire qui prend en charge l’entretien courant du détecteur (tests réguliers, remplacement des piles ou de l’appareil si nécessaire) durant la location. Cependant, dans une location meublée, la loi fait partie des exceptions : l’obligation de vérification et de remplacement du détecteur incombe au propriétaire tout au long du bail. En effet, les locations meublées sont assimilées à ce titre aux locations saisonnières, logements-foyers, logements de fonction, etc., où l’occupant n’a pas cette charge. Concrètement, en meublé, vous devrez par exemple vérifier le détecteur à chaque changement de locataire ou au moins une fois par an, et remplacer les piles vous-même si elles sont usées. Si le détecteur est défectueux ou trop ancien (plus de 10 ans), c’est aussi au bailleur de le remplacer. Lors de l’état des lieux d’entrée, pensez à tester l’alarme devant le locataire pour prouver son bon fonctionnement (et consignez-le dans le document d’état des lieux).

Faut-il fournir une attestation ? La loi prévoit que l’occupant du logement (locataire ou propriétaire occupant) déclare à son assurance habitation qu’un détecteur de fumée conforme a été installé. Il existe pour cela un modèle de déclaration simple (une lettre sur l’honneur) à envoyer à votre assureur. À noter qu’aucune sanction n’est prévue par la loi en cas d’absence de détecteur chez un particulier – il n’y a pas d’amende spécifique – mais en cas d’incendie, le fait de ne pas avoir de DAAF pourrait engager votre responsabilité civile et pénale de bailleur. De plus, votre compagnie d’assurance pourrait refuser certaines indemnisations ou recours si vous avez négligé cette obligation de sécurité. Mieux vaut donc être en règle. D’ailleurs, certains assureurs accordent une petite réduction de prime d’assurance incendie si vous leur fournissez l’attestation d’installation du détecteur.

Équipements de sécurité incendie : au-delà du minimum légal

Outre le détecteur de fumée obligatoire, un propriétaire consciencieux pourra équiper le logement de dispositifs supplémentaires pour améliorer la sécurité incendie. Bien que ces éléments ne soient pas imposés par la réglementation pour une habitation standard, ils relèvent du bon sens et de la prévention.

• Extincteur : Avoir un extincteur portatif chez soi n’est pas une obligation légale en France dans les logements privés, mais c’est vivement recommandé. Un petit extincteur à poudre polyvalente (type ABC) de 1 kg ou 2 kg, placé dans la cuisine ou à proximité, permet d’éteindre un début d’incendie sur du papier, du bois, des tissus, mais aussi sur du liquide inflammable ou une installation électrique. Ce type d’extincteur coûte entre 20 et 50 € et peut éviter un drame s’il est utilisé à temps. Le bailleur n’est pas tenu d’en fournir un, mais s’il le fait, il montrera à ses locataires comment s’en servir et devra en assurer la maintenance (vérification de la pression, remplacement tous les 10 ans en général). Astuce : un extincteur doit rester facile d’accès (pas dans un carton au fond d’un placard). Vous pouvez le fixer au mur à un endroit visible, avec un pictogramme, pour qu’il soit repérable par tous.

• Couverture anti-feu : C’est un complément utile dans une cuisine. Ces couvertures en fibre de verre permettent d’étouffer rapidement un feu de poêle ou un début d’incendie dans une casserole, sans les risques d’éclaboussures qu’entraînerait de l’eau sur de l’huile enflammée. Là encore, ce n’est pas obligatoire, mais pour une vingtaine d’euros, c’est un équipement rassurant. Accrochez la couverture anti-feu à proximité du plan de cuisson, bien en vue.

• Alarme extincteur de gaz ou détecteur de monoxyde de carbone : Si votre logement est équipé d’une chaudière à gaz, d’un chauffe-eau au gaz ou d’une cheminée, envisagez l’installation d’un détecteur de monoxyde de carbone (CO). Ce n’est pas imposé par la loi dans les habitations, mais ce gaz toxique est un tueur silencieux (inodore et incolore). Un détecteur de CO émettra une alerte avant que la concentration ne devienne dangereuse. De même, pour les grandes maisons, il existe des détecteurs de gaz combustibles (gaz naturel ou butane/propane) à placer près de la chaudière ou des tuyaux, utile en prévention des fuites. Ces dispositifs ne sont pas obligatoires, mais sont un plus sécurité.

• Plan d’évacuation et consignes : Pour les locations meublées de courte durée (Airbnb, gîtes, etc.), il est fortement conseillé d’afficher un plan d’évacuation à l’intérieur du logement, comme cela se fait dans les hôtels. Ce plan schématise l’issue de secours ou la sortie vers l’extérieur, indique l’emplacement de l’extincteur et du détecteur, et rappelle les numéros d’urgence (18 pour les pompiers, 15 pour le SAMU, 17 pour la police, 112 numéro d’urgence européen). Placez-le derrière la porte d’entrée ou sur le frigo par exemple. En complément, affichez quelques consignes de sécurité pour vos locataires : ne jamais fumer au lit, ne pas laisser une cuisson sans surveillance, localiser l’extincteur et comment l’utiliser, évacuer immédiatement en cas d’alarme… Ce sont des rappels simples qui peuvent sauver des vies. D’après un guide locatif, « ce plan d'évacuation doit être clair et affiché de manière visible dans le logement » avec les informations essentielles, notamment le chemin vers la sortie. Même pour une location à l’année, votre locataire appréciera que vous ayez pensé à lui laisser ces indications de sécurité.

• Vérifications régulières : En tant que bailleur, programmez une petite vérification annuelle de l’ensemble des dispositifs de sécurité. Testez le détecteur de fumée (bouton test), vérifiez l’extincteur (pression dans le vert), contrôlez visuellement l’état du chauffe-eau, de la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) – une bonne aération réduit les risques d’accumulation de fumées en cas de feu. Profitez-en pour rappeler au locataire les consignes de base (ne pas encombrer les issues, ne pas surcharger les multiprises électriques, nettoyer les filtres de hotte…). Cet entretien préventif vous protège et protège votre locataire.

Sécurité incendie en immeuble : ce qu’il faut savoir en copropriété

Si votre location meublée se situe dans un immeuble d’habitation collectif (par exemple un appartement dans un immeuble en copropriété), certaines normes incendie relèvent de la responsabilité de la copropriété (syndicat des copropriétaires). Le locataire, comme tout occupant, doit toutefois les respecter. Voici quelques points à connaître :

• Portes coupe-feu : Dans les immeubles récents ou ayant fait l’objet de travaux, les portes palières (portes d’entrée des logements) peuvent être coupe-feu et doivent rester fermées. De même, les portes coupe-feu des locaux techniques ou du parking doivent toujours être maintenues fermées. Informez votre locataire qu’il ne doit pas caler ces portes ouvertes, car elles servent à contenir un incendie.

• Extincteurs et alarmes dans les parties communes : Suivant l’âge et la hauteur de l’immeuble, il peut y avoir des extincteurs dans les cages d’escalier ou des dispositifs d’alarme générale. Par exemple, dans les immeubles dont le permis de construire a été déposé après le 5 mars 1987, des extincteurs portatifs sont obligatoires à chaque niveau. Ces équipements sont entretenus par la copropriété. Assurez-vous que votre locataire sait où ils se trouvent et comment réagir s’il entend l’alarme générale de l’immeuble (certains immeubles ont des sirènes d’évacuation).

• Désenfumage et issues de secours : Les immeubles de plusieurs étages sont en principe dotés de systèmes de désenfumage (exutoire de fumée automatique en toiture ou fenêtres à ouvrir en cas de feu). Là encore, c’est géré par la copropriété. En revanche, ce qui vous concerne : veillez avec le concours du syndic à ce que les issues de secours (escaliers, couloirs) restent dégagées. Ni vous ni votre locataire ne devez entreposer d’objets encombrants dans les parties communes (poussettes, vélos, meubles…), car en cas d’incendie, cela entrave l’évacuation et peut aggraver le sinistre. 

En résumé, dans un immeuble, le propriétaire bailleur doit s’assurer que son logement est “décent et sécurisé”, mais il n’a pas la main sur les équipements communs obligatoires (extincteurs, éclairage de secours…) : c’est du ressort de la copropriété et de son règlement de sécurité incendie (fixé par l’arrêté du 31 janvier 1986 modifié). N’hésitez pas à vous renseigner auprès du syndic sur les dispositifs en place. Vous pouvez transmettre ces informations utiles à votre locataire (par exemple, comment fonctionne l’exutoire de fumée ou où se trouve le point de rassemblement en cas d’évacuation). Une bonne communication permet à chacun d’être prêt en cas d’urgence.

Cas particulier : meublés de tourisme de grande capacité (> 15 personnes)

La plupart des locations meublées classiques accueillent peu de personnes (un couple, une famille, ou quelques colocataires). Cependant, si vous exploitez un grand gîte ou un meublé de tourisme pouvant loger plus de 15 personnes simultanément, vous changez de catégorie réglementaire.

Seuil de 15 personnes : D’après la réglementation, un établissement d’hébergement touristique qui héberge plus de 15 personnes relève des normes des Établissements Recevant du Public (ERP), même s’il s’agit d’une villa ou d’un grand chalet meublé. En dessous ou égal à 15 personnes, on reste dans le cadre de la simple habitation, et le code du tourisme ne fixe pas de limite légale stricte pour les meublés de tourisme non classés ERP. Néanmoins, par précaution, beaucoup de propriétaires de grands gîtes limitent volontairement leur capacité à 15 adultes pour ne pas basculer dans la réglementation ERP qui est plus lourde.

Exigences en ERP : Si votre meublé dépasse ce seuil, les règles de sécurité incendie deviennent beaucoup plus exigeantes. Il faut par exemple installer un Système de Sécurité Incendie (SSI) de catégorie A, c’est-à-dire le plus complet : avec des détecteurs automatiques d’incendie dans toutes les pièces, reliés à une centrale d’alarme qui déclenche une sirène générale d’évacuation. Il faut également prévoir un éclairage de secours (bloc autonomes lumineux dans les couloirs pour guider l’évacuation en cas de coupure de courant), des plans d’évacuation affichés, des extincteurs adaptés à chaque type de feu à chaque niveau, une ou plusieurs couvertures anti-feu, etc. Les matériaux d’aménagement doivent être classés M0 ou M1 (incombustibles ou difficilement inflammables) dans les parties communes. Une Commission de sécurité (composée de pompiers, d’experts et de représentants de la préfecture) viendra contrôler votre établissement périodiquement pour délivrer un avis favorable à l’exploitation. Sans cet avis, la mairie peut vous interdire de louer. En 2023, après un tragique incendie ayant fait 11 victimes dans un gîte en Alsace, le Ministère de l’Intérieur a demandé une vigilance accrue sur ces grands meublés : les préfets ont rappelé aux exploitants l’obligation de se mettre aux normes ou de cesser l’activité en cas de manquement grave.

En pratique : Faire passer un meublé de tourisme en régime ERP nécessite souvent des travaux importants (installation d’une alarme incendie centrale, désenfumage, portes coupe-feu, etc.) et peut réduire la convivialité du lieu (par exemple obligation de portes coupe-feu auto-fermentes dans les chambres, éclairages de secours verts…). Si vous envisagez d’accueillir plus de 15 personnes, renseignez-vous bien auprès du service départemental d’incendie et de secours (SDIS) ou de la préfecture pour connaître les normes précises applicables. Il peut être judicieux de solliciter un avis de la Commission de sécurité en amont de l’ouverture, ou de faire appel à un bureau de contrôle spécialisé qui auditera votre logement et vous indiquera les aménagements nécessaires. Gardez à l’esprit que la sécurité prime sur le confort : la réglementation ERP a justement pour but de protéger des groupes nombreux, souvent dans un cadre inconnu pour eux (touristes), afin d’éviter les paniques et les drames en cas d’incendie.

Responsabilités du bailleur et assurances

Respecter les normes de sécurité incendie n’est pas qu’une question de conformité réglementaire – c’est aussi la meilleure protection en cas de sinistre. En tant que bailleur, vous avez une obligation de sécurité envers vos locataires. Cela signifie que si un incendie survient dans votre logement et cause des dégâts ou des blessures, et qu’il est établi que vous avez manqué à une obligation (par exemple, pas de détecteur installé, installation électrique dangereuse non réparée), votre responsabilité civile peut être engagée. Le locataire ou ses assureurs pourraient vous poursuivre pour négligence.

Heureusement, en respectant scrupuleusement les règles vues plus haut, vous réduisez considérablement les risques. Assurez-vous également que vous (propriétaire) et votre locataire avez les assurances adéquates :

• Assurance habitation du locataire (garantie « risques locatifs ») – elle est obligatoire pour le locataire d’un meublé à usage de résidence principale, sauf exception (locations saisonnières notamment). Cette assurance couvre les dommages causés au logement en cas d’incendie, dégât des eaux, explosion… provoqués par le locataire. Le locataire doit vous fournir une attestation d’assurance chaque année.

• Assurance propriétaire non-occupant (PNO) – vivement recommandée, elle couvre le propriétaire pour les sinistres qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Par exemple, un incendie dû à un défaut électrique ou un vice caché : l’assurance PNO indemnisera les dégâts à l’immeuble et aux voisins, même si le locataire n’est pas fautif. Elle peut aussi comporter une garantie recours des locataires. Vérifiez que votre contrat PNO comprend bien une garantie « incendie ».

En cas de désaccord avec votre locataire sur ces questions (par exemple, le locataire refuse de laisser accéder pour vérifier le détecteur, ou vous soupçonnez qu’il a retiré la pile…), privilégiez le dialogue. Rappelez-lui qu’il en va de sa sécurité. Si le différend persiste, mettez-le en demeure par écrit de respecter les obligations de sécurité (ou de vous laisser les respecter). En dernier recours, un juge pourrait être saisi pour ordonner l’accès ou constater la résiliation du bail pour manquement grave, mais on n’en arrive généralement pas là.

Sources officielles :

• Service-Public.fr – “Détecteur de fumée (Daaf) : sécurité incendie dans le logement”, vérifié le 08/03/2024service-public.frservice-public.fr.

• Code de la construction et de l’habitation, art. R129-12 à R129-15 : Obligation d’équipement en détecteur de fumée dans les logements (Loi n°2010-238 du 9 mars 2010).

• Direction générale des Entreprises (Min. Économie) – Foire aux questions : Meublés de tourisme (extrait sur seuil de 15 personnes)entreprises.gouv.fr.

• BailFacile.fr – “Quelles sont les obligations du propriétaire en matière de protection contre les incendies en location ?” (Guide bailleur, mis à jour 05/05/2025)bailfacile.frimmo-reseau.com.

• Adapsa.com – “Réglementation incendie et gîte – Meublé de tourisme” (article du 09/08/2023)adapsa.comadapsa.com.

• Holidu.fr – “Les règles de sécurité incendie pour une location de vacances” (conseils aux propriétaires)holidu.fr. (Consulté le 15/08/2025)