Les formalités de résiliation d’un bail en LMNP : Guide complet

Mettre fin à un bail de location meublée LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) exige de respecter des règles précises en 2025. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est crucial de connaître les délais de préavis, les motifs légaux de résiliation, ainsi que les étapes administratives (notification par courrier recommandé, état des lieux de sortie, restitution de la caution, etc.). Ce guide complet et à jour vous explique de façon claire et concise toutes les formalités pour résilier un bail meublé dans les règles de l’art, sans écueils juridiques ni fiscaux inutiles.

Résiliation du bail meublé à l’initiative du locataire

Le locataire peut mettre fin à son bail meublé à tout moment, sans avoir à se justifier, à condition de respecter un préavis d’un mois. Ce préavis court à partir de la réception effective de la notification par le propriétaire. En pratique, le locataire doit envoyer une lettre de congé (résiliation) et il a trois options pour la notification :

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c’est le moyen le plus courant. Le délai de préavis commence le jour où le propriétaire reçoit la lettre.

• Acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : l’huissier remet en main propre le congé au bailleur (ou laisse un avis de passage). Ce procédé assure une preuve incontestable de la date de notification.

• Remise en main propre contre récépissé : le locataire remet la lettre directement au propriétaire, qui signe un reçu daté. Cela est valable juridiquement, à condition que le bailleur date et signe pour accusé de réception.

Dans sa lettre de résiliation, le locataire n’a pas besoin de motiver son départ. Toutefois, il est conseillé d’indiquer la date de départ souhaitée et de rester courtois. Une fois le congé donné, le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis sauf si un nouveau locataire entre en accord avec le bailleur avant la fin du délai. En d’autres termes, si le locataire trouve un remplaçant et que le propriétaire l’accepte, il peut être dispensé de payer les jours restants après l’emménagement du nouveau locataire. À l’inverse, si le locataire quitte les lieux avant la fin du mois de préavis sans remplacement, il reste redevable du loyer jusqu’au terme du délai légal.

Résiliation du bail meublé à l’initiative du propriétaire

Contrairement au locataire, le propriétaire-bailleur en régime LMNP ne peut pas rompre le bail à tout moment. Il doit attendre l’échéance du contrat de location meublée (généralement au bout d’un an) pour donner congé, et ce uniquement dans certains cas prévus par la loi. En outre, il doit respecter un préavis d’au moins 3 mois avant la fin du bail : le locataire doit avoir reçu le congé trois mois avant la date d’échéance sinon le bail se renouvellera automatiquement pour une année supplémentaire. Voici les trois motifs légaux de congé à l’initiative du bailleur :

• Congé pour vente du logement : le bailleur souhaite vendre le bien libre de tout occupant. Il peut ainsi donner congé à l’échéance pour récupérer le logement et le vendre. Attention, dans le cadre d’une location meublée, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption sur la vente (contrairement à une location vide). Le propriétaire n’est pas obligé d’offrir le bien à son locataire ni d’indiquer le prix de vente dans la lettre. Le congé doit simplement mentionner clairement que le motif est la vente du logement.

• Congé pour reprise du logement : le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale, ou pour y loger un proche autorisé par la loi (conjoint, partenaire PACS, concubin notoire depuis ≥1 an, ascendants ou descendants du bailleur ou de son conjoint/partenaire). La lettre de congé pour reprise doit préciser le bénéficiaire de la reprise (nom, adresse et lien de parenté avec le bailleur). Le motif doit être réel et sérieux : par exemple, le bailleur ou le proche doit avoir l’intention effective d’habiter le logement (un congé de complaisance sans réelle reprise est illégal).

• Congé pour motif légitime et sérieux : il s’agit d’un motif libre lié à un manquement du locataire ou à une raison grave imposant la fin du bail. La loi ne dresse pas de liste exhaustive, mais des exemples courants sont le non-paiement répété des loyers, des dégradations importantes du logement, une sous-location illicite, ou encore la décision de réaliser des travaux lourds rendant nécessaire le départ du locataire. Le bailleur doit détailler dans la lettre les faits reprochés ou les raisons invoquées. En cas de contestation, un juge appréciera si le motif est suffisamment sérieux ; s’il ne l’est pas, le congé pourra être jugé invalide.

Préavis et formalités de congé du bailleur : Le propriétaire doit notifier le congé au moins 3 mois avant la fin du bail par l’un des moyens légaux (LRAR, commissaire de justice, remise en main propre). Le délai de trois mois court à partir du jour où le locataire reçoit la notification. Il est donc prudent d’envoyer la lettre un peu plus tôt (par exemple 4 mois avant l’échéance) pour tenir compte des délais postaux. Si le propriétaire envoie le congé trop tard ou de manière non conforme, le congé n’a pas de valeur légale et le bail est reconduit d’office pour un an. Dans la lettre, le bailleur doit indiquer le motif légal de congé (vente, reprise ou motif légitime) et joindre les justificatifs nécessaires : par exemple, s’il reprend pour habiter, il est recommandé de préciser la situation (retraite, retour en ville, etc.), et s’il vend le bien, il peut être utile d’annoncer cette intention (même s’il n’est pas obligé de fournir un compromis de vente).

Pendant le préavis de 3 mois du congé donné par le propriétaire, le locataire reste dans les lieux. Toutefois, le locataire peut choisir de quitter le logement plus tôt sans attendre la date d’échéance du bail. Dans ce cas, il ne paiera le loyer que jusqu’à son départ effectif pendant la période de préavis. S’il décide de rester jusqu’au terme, il paie son loyer normalement jusqu’à la date de fin de bail prévue. Le propriétaire et le locataire pourront convenir d’un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie, idéalement juste avant la remise des clés.

Protection des locataires âgés ou vulnérables

La loi prévoit une protection pour les locataires les plus fragiles. Si le locataire (ou une personne de son foyer) est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources modestes (inférieures à un certain plafond réglementaire), le bailleur qui donne congé pour vente ou reprise doit en principe proposer un relogement correspondant aux besoins et capacités du locataire. Cette obligation s’applique également si le locataire héberge à charge une personne de plus de 65 ans, ou s’il a à charge un enfant gravement malade, handicapé ou accidenté (sous conditions).

Cependant, cette protection n’est pas absolue. Deux exceptions dispensent le propriétaire de l’obligation de relogement : (1) s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail, ou (2) si ses revenus sont eux aussi inférieurs au plafond réglementaire. Dans l’une ou l’autre de ces situations, le bailleur peut donner congé sans avoir à trouver de solution de relogement, même si le locataire a plus de 65 ans ou un profil protégé.

En pratique, il est recommandé au propriétaire de se renseigner à l’avance sur l’âge et les revenus du locataire avant d’envoyer un congé pour vente ou reprise. S’il doit proposer un relogement, il peut s’agir d’un logement correspondant au moins aux caractéristiques du logement actuel, situé à une distance raisonnable, et financièrement accessible au locataire. Ne pas respecter cette obligation rendrait le congé nul.

Nouveau propriétaire et bail en cours

Si le logement meublé est vendu occupé (avec le locataire en place) ou transmis à un héritier, l’acquéreur reprend le bail en cours aux mêmes conditions. Le changement de propriétaire ne met pas fin au bail automatiquement. Le nouveau propriétaire devra, comme le précédent, attendre l’échéance du contrat pour éventuellement donner congé, en respectant le préavis de 3 mois et les motifs légaux. Il ne peut donc pas expulser le locataire dès l’achat du bien, sauf s’il arrive justement à l’échéance et respecte les conditions légales. Par exemple, si un investisseur achète un appartement meublé loué dont le bail vient juste d’être renouvelé, il devra patienter jusqu’à la prochaine date anniversaire du bail pour envisager de donner congé dans les formes.

Cas de résiliation anticipée pour manquement du locataire

Que faire si le locataire ne paye plus son loyer ou commet de graves manquements en cours de bail (détériorations, troubles de voisinage, etc.) ? Le bailleur n’a pas le droit de résilier unilatéralement le bail du jour au lendemain, mais il peut engager une procédure de résiliation judiciaire fondée sur la clause résolutoire généralement prévue au contrat. En effet, les baux d’habitation (y compris meublés) comportent obligatoirement une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie à l’échéance.

La procédure en cas d’impayés se déroule comme suit : le propriétaire fait délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice, rappelant les sommes dues. Si le locataire ne s’exécute pas dans un délai légal de 2 mois (6 semaines) après ce commandement, la clause résolutoire produit ses effets. Le bailleur peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Une fois la décision de justice obtenue, un commissaire de justice signifiera au locataire un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse généralement 2 mois pour partir volontairement. Passé ce délai, l’expulsion forcée pourra être réalisée.

Si le bail ne contenait aucune clause résolutoire (ce qui est rare car la loi impose d’en prévoir une), le propriétaire doit directement saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail en invoquant les manquements du locataire. Le juge pourra prononcer la résiliation judiciaire du contrat si les manquements sont avérés et graves. À noter qu’en cours de procédure le locataire peut parfois être amené à payer ses dettes pour éviter la résiliation – le juge a un pouvoir d’appréciation.

Formalités de fin de bail : état des lieux de sortie et dépôt de garantie

Quelle que soit la partie qui prend l’initiative de la résiliation (locataire ou bailleur), certaines démarches doivent être effectuées à la fin du bail :

• État des lieux de sortie : au moment de la restitution des clés, un état des lieux de sortie doit être réalisé, idéalement en présence du propriétaire et du locataire. Ce document compare l’état du logement (et du mobilier fourni) à celui constaté à l’entrée. Il faut y noter toute dégradation ou anomalie. Pour éviter les contestations, faites l’état des lieux de jour, en ayant nettoyé le logement, et en s’appuyant sur l’état des lieux d’entrée. En cas de désaccord sur l’état des lieux, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice pour l’établir de manière neutre. Le bailleur doit aussi relever les compteurs d’eau, de gaz, d’électricité le jour du départ, afin de clôturer ou transférer les abonnements. Le locataire, de son côté, doit communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire (c’est important pour recevoir le solde de la caution et d’éventuelles régularisations de charges).

• Restitution du dépôt de garantie (caution) : après l’état des lieux et la remise des clés, le propriétaire dispose d’un délai légal maximal pour restituer le dépôt de garantie versé par le locataire en début de bail. Ce délai est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune dégradation au-delà de l’usure normale), ou de 2 mois s’il y a des dégradations ou des sommes à récupérer. Le remboursement peut être total ou partiel : le bailleur peut retenir les montants justifiés correspondant aux réparations des dégradations du locataire ou aux charges impayées, sur présentation des factures ou devis. En revanche, il ne peut pas facturer les usures dues au vieillissement normal (vétusté). Si le propriétaire tarde à restituer le dépôt au-delà du délai légal, le montant restant dû au locataire est augmenté de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé. Par exemple, pour un loyer de 600 €, un mois de retard sur la caution génère 60 € de pénalité au bénéfice du locataire.

Ces formalités de fin de bail visent à clore la location en toute transparence. Pensez également à clôturer ou transférer les contrats d’énergie, d’eau, d’internet, et à faire suivre votre courrier. Le propriétaire fera le nécessaire de son côté pour régulariser la situation (relevés de compteurs, résiliation de l’assurance PNO s’il reprend le logement, etc.).

Résiliation amiable du bail meublé

Il est toujours possible de mettre fin au bail d’un commun accord entre le locataire et le bailleur, sans attendre l’échéance ni invoquer un motif légal. Cette résiliation amiable (appelée aussi convention de résiliation) doit être formalisée par écrit, signée des deux parties, avec la date convenue de fin de bail. Elle permet de s’affranchir des délais de préavis légaux, à condition que les deux parties soient d’accord. Par exemple, si un propriétaire souhaite récupérer son logement plus tôt et que le locataire est volontaire pour partir, ils peuvent négocier une date de départ anticipée et la consigner par écrit.

Dans ce cas, il est prudent de procéder comme pour une fin de bail classique : réaliser un état des lieux de sortie, gérer la restitution de la caution selon l’accord trouvé, etc. La résiliation amiable offre de la flexibilité, mais elle doit être volontairement acceptée par le locataire et le propriétaire. Ni l’un ni l’autre ne peut l’imposer unilatéralement. En cas de désaccord, on en revient aux règles légales vues plus haut.

Obligations fiscales en cas de fin d’activité LMNP

Résilier un bail en LMNP n’implique pas automatiquement la fin de votre activité de loueur en meublé. Souvent, le propriétaire va relouer le bien à un autre locataire. Toutefois, dans certaines situations, la résiliation signe l’arrêt de l’activité LMNP elle-même : par exemple, le bailleur donne congé pour vendre le logement ou pour le reprendre à titre personnel (il cesse alors de le louer). Dans ces cas, au-delà des formalités purement locatives, il faut penser à vos obligations administratives et fiscales en tant que loueur en meublé :

• Déclarer la cessation d’activité : Un propriétaire LMNP qui cesse définitivement la location doit le signaler aux autorités. Depuis 2023, la démarche se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI (ancien formulaire P2-P4i) dans les 30 jours suivant la fin de location. Cela permet de désactiver votre numéro SIRET de loueur en meublé.

• Déclaration fiscale de clôture : La cessation entraîne l’imposition immédiate des bénéfices (ou déficits) accumulés depuis le dernier exercice comptable. En régime réel, vous devez transmettre une dernière liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) dans les 60 jours suivant l’arrêt. En régime micro-BIC, vous devrez simplement indiquer vos recettes jusqu’à la date de cessation sur votre prochaine déclaration 2042 C PRO.

• Taxes locales (CET) : Pensez à informer le Service des Impôts des Entreprises pour ajuster la Cotisation Économique Territoriale. Si vous cessez en cours d’année, vous pouvez demander un calcul au prorata.

Enfin, si vous vendez le bien, n’oubliez pas de considérer la fiscalité de la plus-value immobilière, distincte de l’activité LMNP, et les éventuelles exonérations selon la durée de détention. Si vous reprenez le logement pour usage personnel, pensez à assurer la transition (assurance habitation à votre nom, taxe d’habitation selon les cas, etc.). Ces aspects fiscaux et administratifs dépassent la simple relation bailleur-locataire, mais sont indispensables pour clôturer proprement votre statut LMNP en toute conformité.

En résumé, la résiliation d’un bail meublé LMNP requiert rigueur et respect du cadre légal, mais elle peut se dérouler sereinement si l’on suit les règles. Le locataire doit simplement notifier son départ un mois à l’avance et rendre le logement en bon état, tandis que le propriétaire ne peut donner congé qu’en fin de bail, avec un motif valable et un préavis de trois mois. Les deux parties ont intérêt à échanger clairement et à formaliser chaque étape (lettre recommandée, état des lieux signé, etc.) pour éviter les litiges. En 2025, les lois protectrices (loi ALUR et suivantes) encadrent strictement ces procédures afin de garantir l’équilibre entre bailleurs et locataires. Respecter ces formalités, c’est s’assurer une séparation à l’amiable et conforme, et éviter d’éventuelles sanctions (par exemple, un congé frauduleux peut coûter jusqu’à 6 000 € d’amende au bailleur).

Que vous mettiez fin au bail pour vendre votre bien, le reprendre ou changer de locataire, ou que vous soyez locataire sur le départ, ce guide vous a donné les clés pour une résiliation réussie et sans surprises. N’hésitez pas à consulter les sources officielles (Service-Public, ANIL) ou à demander conseil à un professionnel en cas de doute sur vos droits et obligations.

Sources utilisées 

1. ANIL – Fin du bail en location meubléeanil.organil.org

2. PAP.fr – Comment donner congé en location meublée (propriétaire)pap.frpap.fr

3. Service-public (Legifrance) – Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989anil.org

4. TrackStone – Durée, renouvellement et préavis du bail meublé en 2025trackstone.frtrackstone.fr

5. VINCI Immobilier – Résiliation d’un bail de location meublée : obligations et recoursvinci-immobilier.comvinci-immobilier.com

6. JeDeclareMonMeuble (JD2M) – Cessation d’activité LMNP : démarches fiscalesjedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com

7. ANIL – Modèles de courriers et informations locativesanil.organil.org