Étude de marché : LMNP à Avignon – Une opportunité à saisir ?

Avignon, surnommée la Cité des Papes, attire chaque année des milliers d’étudiants et de touristes. En 2025, le contexte immobilier y est particulièrement favorable : les taux d’intérêt sont en légère baisse et le marché local se stabilise après une légère correction de 2024. Grâce à sa position stratégique au carrefour de la Provence et de la vallée du Rhône, et à un riche patrimoine culturel, Avignon offre de solides atouts pour un investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Faut-il saisir l’opportunité d’y investir en meublé ? Quels quartiers privilégier et quelle rentabilité espérer ? Cette étude de marché fait le point complet sur le LMNP à Avignon et répond précisément à ces questions.

Synthèse de l’article

• Ville à fort potentiel locatif : Avignon compte environ 90 000 habitants, dont près de 62 % de locataires, et accueille chaque année près de 10 000 étudiants. La demande locative y est soutenue par une population étudiante, une activité touristique intense (plus d’un million de visiteurs par an, notamment pendant le Festival d’Avignon) et un bassin d’emplois en développement.

• Rentabilité et marché immobilier : Les prix immobiliers restent attractifs, autour de 2 300 €/m² en moyenne. Les rendements locatifs bruts oscillent généralement entre 5 % et 7 %, pouvant approcher 8 % via des stratégies mixant location longue durée et saisonnière sur l’année. Les prix ont connu une hausse de plus de 17 % en 10 ans, gage d’un potentiel de plus-value à long terme.

• Quartiers à cibler : Le centre historique intra-muros est idéal pour la location saisonnière haut de gamme (loyers élevés en été). Le quartier Agroparc au sud attire étudiants et jeunes actifs (première zone d’activité du Vaucluse). La banlieue proche comme Villeneuve-lès-Avignon offre un cadre plus calme apprécié des familles, avec une bonne stabilité locative. D’autres secteurs émergent (proximité du tramway, autour de la gare TGV, Montfavet…) et méritent attention pour leur potentiel futur.

• Avantages fiscaux du LMNP : Le statut LMNP permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers (30 % seulement pour les locations saisonnières non classées dès 2025). Au régime réel, l’investisseur déduit toutes ses charges et pratique des amortissements, ce qui peut annuler l’imposition sur les revenus locatifs pendant de longues années.

• Réglementation locale : Avignon est classée en zone tendue, ce qui encadre l’évolution des loyers lors des relocations (loyers plafonnés par l’indice IRL entre deux locataires). La location courte durée (Airbnb) y est autorisée mais soumise à déclaration en mairie et, à partir de 2026, la ville entend limiter la location touristique à 90 nuitées par an (et 2 logements maximum par propriétaire). Par ailleurs, tout logement meublé mis en location doit respecter la liste de mobilier obligatoire (lit, literie, table, sièges, cuisine équipée, etc.) fixée par décret.

Pourquoi choisir Avignon pour un investissement en LMNP ?

Une demande locative soutenue

Avignon présente un profil de ville locative par excellence. On y recense environ 62 % de locataires parmi les résidents – un taux élevé, signe d’un besoin constant de logements à louer. La cité accueille par ailleurs près de 10 000 étudiants dans ses établissements d’enseignement supérieur (Université d’Avignon, écoles de commerce et d’ingénieurs comme Kedge Business School et Isara). Cette importante population étudiante alimente une demande continue pour des studios et petits appartements meublés tout au long de l’année universitaire.

À ces locataires s’ajoutent une population active mobile (jeunes actifs en mission, cadres en déplacement) à la recherche de logements temporaires meublés, ainsi qu’un flux touristique très important. En effet, Avignon attire des millions de visiteurs chaque année (le seul Palais des Papes reçoit environ 700 000 touristes annuels). Le pic d’affluence lors du célèbre Festival d’Avignon en juillet génère une forte demande saisonnière en hébergements meublés de courte durée. L’ensemble de ces facteurs – étudiants, actifs et touristes – assurent un taux d’occupation élevé des biens en location meublée. 

Une localisation stratégique

Située au carrefour du sillon rhodanien, Avignon bénéficie d’une excellente accessibilité. La présence de la gare TGV place Paris à seulement 2h40 et Lyon à 1h de train, ce qui facilite les déplacements des professionnels comme des touristes. L’autoroute A7 et la proximité de grandes métropoles régionales (Nîmes, Montpellier, Marseille) renforcent l’attractivité économique de la ville. Avignon est intégrée à une agglomération dynamique (Grand Avignon) qui développe de nouveaux projets d’urbanisme (éco-quartiers, ligne de tramway supplémentaire, zones d’activité) pour accompagner sa croissance.

Cette localisation privilégiée fait d’Avignon une ville recherchée par les locataires souhaitant profiter du cadre provençal tout en restant bien connectés. À noter que la ville fait partie des zones tendues définies par l’État, témoignant d’un marché locatif sous tension. Concrètement, cela signifie qu’en cas de changement de locataire sans vacance de plus de 18 mois, le loyer du nouveau bail ne peut excéder celui du précédent, à part l’indexation annuelle selon l’indice de référence des loyers (IRL). Pour un investisseur, être en zone tendue assure une demande soutenue, même si cela impose de respecter certains plafonds de hausse des loyers lors des relocations.

Un patrimoine culturel et touristique attractif

Avignon est une ville au patrimoine exceptionnel, classée à l’UNESCO, qui la rend extrêmement attractive pour le tourisme. Le fameux Palais des Papes et le Pont d’Avignon constituent des atouts majeurs, avec respectivement environ 700 000 et 500 000 visiteurs par an. Son centre-ville médiéval ceint de remparts, ses nombreux musées (Petit Palais, Collection Lambert, Musée Calvet…) et événements culturels (dont le Festival d’Avignon) attirent un public français et international tout au long de l’année.

Cette affluence touristique se traduit par une forte demande en locations saisonnières de courte durée (studios Airbnb, gîtes urbains, etc.), particulièrement en été. Pour un investisseur en LMNP, le patrimoine d’Avignon offre donc l’opportunité de louer à une clientèle touristique prête à payer un bon prix pour loger au cœur de la ville historique. En outre, les commerces, restaurants et l’ambiance provençale animée du centre intra-muros renforcent l’attrait de la ville pour de nombreux locataires (touristes comme habitants à l’année). L’activité touristique d’Avignon, en plus de générer des revenus locatifs saisonniers élevés, contribue à la valorisation du parc immobilier local sur le long terme.

Analyse du marché immobilier à Avignon

Prix moyens au mètre carré

Les prix de l’immobilier avignonnais demeurent relativement abordables comparés à ceux des grandes villes de Provence. En 2025, le prix moyen s’établit autour de 2 300 € par mètre carré pour un appartement ancien. Naturellement, ces tarifs varient fortement selon les quartiers :

• Centre historique (Intra-muros) – environ 3 000 à 4 000 €/m². C’est la zone la plus prisée grâce à son charme et sa concentration de monuments. Les biens intra-muros conviennent particulièrement à la location touristique de courte durée, où les investisseurs peuvent tirer profit des loyers journaliers élevés en haute saison.

• Quartiers sud (Rocade, Agroparc) – environ 2 200 à 3 000 €/m². Ces secteurs en dehors des remparts offrent des logements récents ou rénovés à des prix plus accessibles. Ils sont recherchés par les étudiants (proximité du campus d’Agroparc et des facultés) et les jeunes actifs, ce qui en fait des emplacements de choix pour de la location meublée longue durée.

• Banlieue proche – autour de 2 500 à 3 500 €/m² par exemple à Villeneuve-lès-Avignon, commune cossue juste de l’autre côté du Rhône. Ces zones périphériques offrent une qualité de vie plus calme et verdoyante. Pour un investisseur, elles représentent une alternative intéressante : le prix d’achat au m² y est moindre qu’en centre-ville, tandis que la demande locative (plutôt des familles ou des professionnels en mission cherchant du meublé moyen terme) y demeure soutenue, assurant un bon couple rentabilité/sécurité.

Rentabilité locative

La rentabilité brute d’un investissement locatif à Avignon figure parmi les plus attractives de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. En moyenne, on peut espérer 5 % à 7 % de rendement brut annuel en LMNP, avec bien sûr des variations selon plusieurs critères :

• Type de bien : Les petites surfaces (studios, T1/T2) offrent généralement la meilleure rentabilité au mètre carré, du fait de loyers proportionnellement élevés. À l’inverse, les grandes surfaces familiales ont des rendements plus modérés.

• Localisation & quartier : Un studio intra-muros loué en saisonnier l’été affichera un rendement supérieur à un studio en périphérie loué à l’année. Par exemple, la location longue durée dans les quartiers résidentiels procure plutôt 4–6 % brut, quand une location saisonnière en centre-ville peut viser 6–8 % brut grâce aux loyers journaliers élevés en haute saison.

• Mode de location : Location meublée longue durée (bail d’un an renouvelable) vs location de tourisme (nuitées/semaine) vs stratégie mixte (étudiant 9 mois + Airbnb l’été). Une approche mixte bien pensée permet souvent d’optimiser le taux d’occupation et les revenus sur 12 mois. Par exemple, louer à un étudiant de septembre à juin puis basculer en meublé de tourisme en juillet-août peut doper le rendement annuel de 1 à 2 points par rapport à une location classique uniquement.

En somme, Avignon offre un beau potentiel de rentabilité locative, avec des performances brutes dans la fourchette 5–7 % comparables à des villes étudiantes comme Montpellier ou Nîmes, mais pour un ticket d’entrée immobilier plus faible. Avant d’investir, il convient toutefois d’affiner le calcul de rentabilité nette en intégrant les charges (copropriété, taxe foncière…), la fiscalité et la vacance locative potentielle selon le type de location choisi.

Quartiers clés pour un investissement LMNP

Avignon possède une mosaïque de quartiers aux profils variés. Voici trois secteurs stratégiques particulièrement prometteurs pour un investissement en location meublée :

1. Centre historique (Intra-muros)

Points forts : Cœur battant d’Avignon, le centre historique à l’intérieur des remparts concentre les attraits touristiques (Palais des Papes, place de l’Horloge, musées, théâtres) et une vie culturelle animée toute l’année. La demande touristique y est donc très forte, notamment l’été pendant le Festival. C’est un quartier vivant, avec de nombreux commerces, restaurants et cafés, apprécié aussi par certains étudiants et jeunes actifs pour son ambiance.

Typologie d’investissement idéale : la location saisonnière haut de gamme. Un appartement meublé de caractère, bien décoré, en plein centre pourra se louer à prix élevé à la nuitée en haute saison (100–150 €/nuit pour un T2 de standing). Les taux de remplissage en été dépassent souvent 90 %. Sur l’année, on peut compléter avec de la location moyenne durée (quelques mois) pour des professionnels en mission ou des artistes en résidence. Le centre historique est donc propice à une stratégie de rendement maximum, au prix certes d’une gestion plus intensive (rotation de locataires fréquente).

2. Quartier Agroparc

Points forts : Situé au sud-est d’Avignon, Agroparc est un technopôle et campus qui constitue la première zone d’activité du Vaucluse avec plus de 600 entreprises et plusieurs établissements d’enseignement supérieur. On y trouve l’université d’Avignon (campus Hannah Arendt à proximité), des écoles réputées et un parc technologique créant de nombreux emplois. C’est un secteur moderne, bien desservi, qui attire une population jeune et active : étudiants, chercheurs, cadres en déplacement, etc.

Typologie d’investissement idéale : la location meublée longue durée pour étudiants ou jeunes actifs. Les petits logements (studios, T2) proches des facultés ou des arrêts de bus/tram sont très demandés en début d’année universitaire. Le taux de rotation est plus élevé (nouveaux étudiants chaque année), mais on peut compter sur un flux constant de locataires. Les loyers y sont raisonnables (inférieurs au centre), mais le faible prix d’achat des biens dans ce secteur (environ 2 000–2 500 €/m²) assure une bonne rentabilité. Agroparc offre donc une rentabilité stable avec un risque de vacance locative faible, idéal pour un premier investissement LMNP sécurisé.

3. Villeneuve-lès-Avignon (banlieue proche)

Points forts : Juste de l’autre côté du Rhône, Villeneuve-lès-Avignon est une petite ville résidentielle prisée pour son calme, ses espaces verts et son patrimoine (Fort Saint-André, Chartreuse). Beaucoup d’actifs d’Avignon choisissent de vivre à Villeneuve pour profiter d’un cadre de vie plus tranquille tout en restant à 10 minutes du centre d’Avignon. Le secteur attire aussi des familles et quelques touristes en quête de gîtes au vert.

Typologie d’investissement idéale : la location meublée longue durée haut de gamme. Ici, on privilégiera des biens de standing (appartements de type T3/T4, maisons meublées) pour une clientèle de locataires stables : familles expatriées temporairement, fonctionnaires en mutation, etc. Les rendements locatifs y sont un peu plus bas qu’en centre-ville (environ 4–5 % brut) car les loyers au m² sont plus faibles. En revanche, la stabilité locative est excellente (baux de plusieurs années, locataires soigneux). Pour un investisseur visant un patrimoine sécurisé, Villeneuve et les quartiers résidentiels d’Avignon (Montfavet, quartiers sud) offrent un compromis intéressant.

(En dehors de ces trois zones emblématiques, d’autres quartiers avignonnais méritent attention : par exemple Saint-Ruf au sud-ouest, en pleine rénovation urbaine, ou l’île de la Barthelasse pour des projets de gîtes ruraux. De plus, l’arrivée d’une nouvelle ligne de tramway, ainsi que le projet urbain Confluence créant 400 logements neufs, pourraient booster l’attrait de quartiers aujourd’hui en devenir comme Joly-Jean, Saint-Lazare ou Champfleury. Il peut être judicieux de surveiller ces évolutions pour dénicher des opportunités avant la hausse des prix.)

Les avantages fiscaux du LMNP à Avignon

L’investissement en LMNP à Avignon ne séduit pas que pour la pierre et les loyers : il offre aussi des avantages fiscaux conséquents, importants pour optimiser la rentabilité nette. Deux régimes fiscaux s’offrent au loueur en meublé :

• Régime micro-BIC – C’est le régime par défaut si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € (seuil 2025 pour la location meublée classique). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés à la place de la déduction des charges : seuls 50 % des loyers sont imposés, les 50 % restants étant réputés couvrir vos charges (sans justificatifs). Attention : depuis 2025, pour les locations meublées de courte durée non classées (type Airbnb sans classement « meublé de tourisme »), l’abattement est ramené à 30 % et le plafond de recettes à 15 000 €. Cette réforme rend le régime réel souvent plus pertinent en saisonnier, car 30 % couvrent rarement toutes les charges. À l’inverse, en location meublée longue durée, le micro-BIC à 50 % reste intéressant si vos charges effectives sont < 50 % des loyers. Rappel : un SIREN est obligatoire même en micro-BIC.

• Régime réel simplifié – Vous déclarez le résultat réel = loyers encaissés – charges – amortissements. À Avignon, ce régime est souvent le plus économe en impôts, notamment si vous financez à crédit ou si le bien ancien requiert des travaux. Toutes les charges du meublé sont déductibles (intérêts d’emprunt, entretien/rénovation, assurances, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Surtout, vous pratiquez l’amortissement par composants du bâti (terrain non amortissable) et du mobilier : chaque composant est déduit selon sa durée de vie, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable sans décaissement. En LMNP, l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit : le déficit hors amortissements est reportable 10 ans sur vos futurs résultats LMNP, tandis que la part d’amortissements non utilisée se reporte sans limite de durée. Concrètement, beaucoup de bailleurs au réel neutralisent l’impôt sur leurs loyers pendant de nombreuses années, tout en percevant des revenus. Le réel exige une comptabilité plus poussée, mais maximise l’efficacité fiscale et donc la rentabilité nette après impôts.

En synthèse, Avignon étant une ville où les immeubles anciens peuvent engendrer des frais (ravalements, améliorations énergétiques…), le régime réel est souvent recommandé pour optimiser sa fiscalité LMNP. Le régime micro-BIC peut convenir à un studio récent sans charges, mis en location longue durée classique. Il est toujours possible de simuler les deux régimes afin de choisir l’option la plus avantageuse dans votre situation. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier pour tirer le meilleur parti de la réglementation fiscale en vigueur.

(Enfin, rappelons que pour bénéficier du régime LMNP, il faut rester dans le cadre “non professionnel” : ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles OU bien s’assurer que ses recettes locatives demeurent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au-delà, on bascule en statut LMP, avec des implications particulières.)

Exemple d’investissement réussi à Avignon

Pour illustrer concrètement la faisabilité d’un projet LMNP à Avignon, prenons un exemple réel simplifié :

• Contexte : Un investisseur achète un studio de 25 m² dans le quartier des universités (proche de l’Université d’Avignon) pour 75 000 € frais d’agence inclus. Le bien est en bon état et meublé avec goût pour plaire à des étudiants.

• Stratégie de location : bail étudiant de 9 mois à 450 € par mois charges comprises (de septembre à mai, le studio est occupé par un étudiant) + location saisonnière en été (location via Airbnb en juillet-août, environ 45 € par nuit sur 2 mois).

• Revenus annuels : sur l’année complète, cela donne ~9 mois × 450 € = 4 050 € de loyers longue durée, plus environ 60 nuits × 45 € = 2 700 € de revenus saisonniers. Total = 6 750 € par an (soit une moyenne de 560 € par mois).

• Charges annuelles : ~1 800 € (comprenant la part charges copropriété non récupérables, internet, assurance, petite vacance locative entre deux locataires, frais de gestion Airbnb, etc.).

• Rentabilité brute (avant charges) : 6 750 € / 75 000 € = 9 % brut. Rentabilité nette (après charges, hors impôts) : (6 750 € – 1 800 €) / 75 000 € = 6,6 % nette. En régime réel, l’investisseur ne paie quasiment pas d’impôts grâce à l’amortissement du studio, ce qui laisse une rentabilité nette nette proche de 6 %.

Bilan : cet exemple montre qu’en combinant astucieusement location étudiante et location touristique, on parvient à une rentabilité excellente, supérieure à la moyenne de 5–7 % évoquée plus haut. Ce type de montage est particulièrement adapté à Avignon, compte tenu de la forte saison touristique. Bien entendu, il requiert un peu plus de gestion (changement de locataire chaque année + gestion des courts séjours l’été), mais il maximise le revenu annuel du bien. Chaque investisseur pourra adapter sa stratégie en fonction de son profil (plutôt “mains libres” ou actif) et de la localisation du bien (tous les quartiers ne se prêtent pas à la location saisonnière, par exemple).

Réglementation locale pour la location meublée à Avignon

Investir en LMNP implique de respecter certaines règles légales, qu’elles soient nationales ou spécifiques à la commune. Voici les principaux points de réglementation à connaître pour louer en meublé à Avignon.

Encadrement des loyers et zone tendue

Avignon fait partie des villes classées en zone tendue sur le plan du logement, en raison de la pénurie relative de logements disponibles. Contrairement à Paris ou Lyon, Avignon n’a pas (à ce jour) mis en place d’encadrement strict des loyers avec un loyer de référence au m². À la mise en location d’un logement meublé, le propriétaire est donc libre de fixer le loyer librement en se basant sur les prix du marché (en moyenne ~12 €/m²/mois pour un appartement standard).

En revanche, le statut de zone tendue entraîne deux contraintes pour le bailleur meublé :

• Préavis locataire réduit – Le locataire d’un logement meublé en zone tendue peut donner congé avec seulement 1 mois de préavis (au lieu de 3 mois en zone non tendue). C’est à prendre en compte dans la gestion locative, car les délais pour relouer peuvent être plus serrés.

• Plafonnement des loyers entre deux locataires – Lorsqu’un locataire s’en va et que le logement est reloué sans période de vacance supérieure à 18 mois, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer librement. Il doit se limiter à l’indice IRL (indice de référence des loyers) pour toute majoration, sauf si des travaux importants ont été réalisés. Cela évite des hausses abusives dans les zones où la demande est forte. Concrètement, à Avignon, si vous louiez 500 € un T2 à un locataire sortant, vous ne pourrez pas le relouer 600 € au suivant (sauf 18 mois de vacance ou rénovations justifiant une hausse), mais juste appliquer l’inflation (IRL, en ce moment ~+3 % par an).

En somme, pas de blocage strict des loyers à Avignon, mais un encadrement modéré entre deux baux. Le propriétaire LMNP doit en être conscient pour ses projections de revenus, d’autant que la ville peut, à l’avenir, décider de mesures plus contraignantes si le marché venait à se tendre davantage.

Location saisonnière : déclaration et nouvelles limites

Si vous projetez de faire de la location saisonnière (type Airbnb) à Avignon, plusieurs règles spécifiques s’appliquent. D’abord, la loi impose de déclarer en mairie tout logement meublé loué pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. La mairie d’Avignon a mis en place un téléservice de déclaration : une fois votre logement enregistré, un numéro d’enregistrement vous est délivré et doit figurer dans toute annonce en ligne. Cette formalité vise à permettre le suivi du parc de meublés de tourisme dans la commune.

Ensuite, suite à la loi du 19 novembre 2024, les communes ont obtenu le pouvoir de durcir la régulation des meublés touristiques. Avignon a décidé d’utiliser ces nouveaux outils. À partir du 1er janvier 2026, les règles suivantes entreront en vigueur (votées par le Conseil municipal) :

• 90 nuitées maximum par an pour la location d’une résidence principale en meublé touristique sur Avignon (contre 120 jours autorisés par la loi nationale). Au-delà de 90 nuits louées dans l’année, le propriétaire sera en infraction et s’expose à des amendes.

• Limitation à 2 logements touristiques par propriétaire sur la commune. Un même bailleur ne pourra pas exploiter plus de deux meublés de tourisme simultanément à Avignon, afin d’éviter la multipropriété à vocation exclusivement Airbnb qui tend à assécher le marché résidentiel.

• Autorisation de changement d’usage renforcée : dans l’hypercentre, transformer un logement en meublé de tourisme permanent nécessitera une autorisation préalable de la mairie (et potentiellement une compensation). Cela vise à protéger l’équilibre entre locations classiques et locations saisonnières.

Ces mesures traduisent la volonté de la ville de préserver le parc locatif classique pour les habitants, tout en encadrant le développement d’Airbnb. En pratique pour l’investisseur LMNP, cela signifie qu’il est tout à fait possible de louer en saisonnier à Avignon (ce type de location restant très profitable pendant le Festival), mais qu’il faut respecter les obligations : déclarer le meublé en mairie, ne pas dépasser 90 nuits/an si c’est votre résidence principale (note : cette limite ne concerne pas les meublés classés en résidence secondaire, sauf décision contraire de la mairie), et ne pas multiplier les logements dédiés aux touristes sans autorisation. Les propriétaires existants ont intérêt à se renseigner auprès de la mairie sur ces formalités pour rester dans les clous – et éviter les sanctions (amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement des 90 jours autorisés).

Bail meublé : durée, mobilier obligatoire et autres obligations

Pour louer en meublé, il faut également se conformer au cadre légal national des baux d’habitation meublée, fixé par la loi ALUR et le Code de l’habitation. Les points clés sont :

• Durée de bail et congé : Le bail meublé “classique” pour une résidence principale est conclu pour 1 an renouvelable automatiquement (9 mois si le locataire est étudiant, sans tacite reconduction dans ce dernier cas). Un bail mobilité de 1 à 10 mois est aussi possible pour les locations temporaires (stagiaires, formation, mission pro). Le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis (zone tendue) et le propriétaire doit respecter 3 mois de préavis s’il veut reprendre le logement (en ne pouvant donner congé qu’à l’échéance annuelle, avec un motif légitime ou pour vente).

• Liste de mobilier obligatoire : Un logement meublé doit être entièrement équipé pour permettre au locataire d’y vivre décemment dès son arrivée. Le décret n°2015-981 liste 13 éléments de base que le propriétaire doit fournir au minimum. Parmi eux : literie (lit + couette ou couverture), dispositifs d’occultation aux fenêtres dans la chambre (rideaux ou volets), cuisine équipée (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur + congélateur ou compartiment freezer, vaisselle et ustensiles pour prendre les repas), une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et le matériel d’entretien ménager (aspirateur ou balai). En l’absence d’un seul de ces éléments, le locataire serait en droit de demander la requalification du bail en location vide (bail 3 ans, congé 3 mois, etc.), d’où l’importance de bien respecter cette liste.

• Obligations diverses : Le bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide (note : à partir de 2028, les meublés de tourisme soumis à changement d’usage devront aussi présenter un DPE de classe E minimum, puis D en 2034). Il doit également souscrire une assurance propriétaire non-occupant, payer chaque année la CFE (cotisation foncière des entreprises) liée à l’activité LMNP – Avignon laisse toutefois exonérés les meublés de tourisme classés de cette taxe locale, ce qui est un avantage du classement. Enfin, l’activité LMNP doit être déclarée au Greffe (immatriculation au Registre du Commerce) dans les 15 jours du début d’activité, formalité administrative obligatoire même pour un LMNP (elle génère un numéro SIRET, souvent demandé par les locataires pour les aides au logement). Il est conseillé de se rapprocher d’un expert ou d’utiliser un service en ligne pour cette immatriculation et pour tenir à jour sa comptabilité en meublé.

Pour conclure, investir en LMNP à Avignon représente aujourd’hui une réelle opportunité. La ville combine une forte demande locative (portée par les étudiants, les jeunes actifs et les touristes), un cadre de vie attractif et un marché immobilier accessible avec de belles perspectives. Grâce aux avantages fiscaux du statut LMNP (amortissements, abattements) et à une planification judicieuse (choix du quartier, du régime fiscal, adaptation au type de locataire visé), il est possible de dégager à Avignon des rentabilités nettes très intéressantes tout en se constituant un patrimoine.

Pour maximiser vos chances de succès, visez des quartiers stratégiques en accord avec votre stratégie (centre historique pour le saisonnier, zones étudiantes pour le longue durée stable…), offrez un logement meublé de qualité répondant aux attentes de votre cible, et restez en règle vis-à-vis des obligations locales (déclaration mairie, etc.). Avec ces précautions, Avignon peut tout à fait devenir un pilier rentable de votre investissement locatif meublé.

Sources

1. Service-Public.fr – Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi du 19 nov. 2024, abattements fiscaux 30 %/50 %, pouvoir des maires – publié le 26/11/2024, mis à jour le 20/01/2025). Consulté le 21 août 2025. → Lien officiel

2. Service-Public.fr – Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée (LMNP/LMP) (conditions du statut LMNP, régimes micro-BIC/réel, seuils 2024–2025, différences LMP – fiche VosDroits F32744, vérifiée le 03/07/2024). Consulté le 21 août 2025. → Lien officiel

3. Service-Public.fr – Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? (règles bail meublé, liste du mobilier obligatoire fixée par le décret n°2015-981 du 31/07/2015). Consulté le 21 août 2025. → Lien officiel

4. INSEE – Données Avignon (statistiques officielles population et logement : 62 % de locataires à Avignon selon recensement INSEE). Donnée relayée par Journal du Net – Immobilier Avignon. Consulté le 21 août 2025. → Détail statistique

5. Écho du Mardi (Avignon) – Avignon met à l’amende les locations saisonnières de courte durée (article du 30/06/2025 annonçant les mesures municipales : 90 nuitées/an max et 2 logements max dès 2026, déclaration obligatoire en mairie). Consulté le 21 août 2025. → Article de presse locale