Mis à jour le 16 avril 2026 — LFI 2025 art. 84 (réintégration PV), plafond micro-BIC 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026 (revalorisation triennale LF 2026), PS 17,2 % LMNP (LFSS 2026)
Comment le LMNP permet de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans
En LMNP au régime réel, 95 % des investisseurs accompagnés par LMNP.AI ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 15 à 20 ans. Le mécanisme est simple et 100 % légal : l'amortissement comptable par composant (art. 39 C CGI) combiné aux intérêts de crédit dégressifs, aux charges d'exploitation et au stock d'ARD (Amortissements Réputés Différés) absorbe la totalité des revenus locatifs. Résultat fiscal BIC = 0 € → IR = 0 € → PS = 0 €. Ce guide vous montre comment, avec une simulation complète année par année sur 20 ans basée sur un appartement T2 semi-ancien à Lyon.
Ce guide est le seul en France à proposer une simulation année par année sur 20 ans avec : plan d'amortissement par composant réaliste (5 composants, durées cohérentes avec le BOFiP), tableau de crédit avec intérêts dégressifs et assurance emprunteur, charges d'exploitation détaillées (TF, PNO, copropriété, CFE, entretien, comptabilité LMNP.AI), mécanisme des ARD avec stock cumulé, et comparaison sur 3 profils TMI (11 %, 30 %, 41 %). Mis à jour LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements en PV à la revente) et PS 17,2 % (LFSS 2026, maintenus pour le LMNP BIC).
Références légales mobilisées
Amortissement et charges
Art. 39 C CGI (amortissements, ARD, plafonnement), 39-1-2° (charges déductibles), 39-1-3° (intérêts d'emprunt déductibles), 39 B (amort. min obligatoire), PCG art. 214-9 et CRC 2002-10 (méthode composants), BOI-BIC-AMT-10-40-10 (durées), BOI-BIC-AMT-10-20 §70 (terrain non amortissable)
Déclaration et régimes
Art. 50-0 CGI (micro-BIC : plafond 77 700 € revenus 2025, 83 600 € revenus 2026 selon revalorisation triennale LF 2026), 155 IV (statut LMP), 1728 (majorations retard), 150 VB III (LFI 2025 art. 84 réintégration PV). PS 17,2 % LMNP BIC (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + solidarité 7,5)
Mis à jour le 16 avril 2026 · simulation vérifiée avec données BOFiP · jurisprudence CE 05/10/2007 n° 292388 Sud-Ouest Bail (principe décomposition par composant) et Cons. const. 2018-689 QPC (suppression condition RCS pour le LMP)
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Plus de 6 500 plans d'amortissement calculés via LMNP.AI. Guides complémentaires : amortissement LMNP, régime réel, charges déductibles.
Sommaire
- Comment fonctionne le « zéro impôt » en LMNP ?
- Notre cas type : T2 semi-ancien Lyon à crédit
- Le plan d'amortissement par composant détaillé
- Tableau de crédit : intérêts dégressifs année par année
- Charges d'exploitation : le détail complet
- Simulation complète sur 20 ans
- Les ARD : votre réserve d'amortissements pour les années suivantes
- Micro-BIC vs régime réel : combien d'économie ?
- 3 profils TMI : l'économie sur 15 ans
- Quels facteurs influencent la durée sans impôt ?
- Que se passe-t-il quand l'impôt revient ?
- LFI 2025 art. 84 : impact à la revente (tableau comparatif)
- Stratégie avancée : refinancer pour prolonger la période
- Année 21 et après : que se passe-t-il fiscalement ?
- Les 5 erreurs qui raccourcissent la période sans impôt
- FAQ — 13 questions
1. Comment fonctionne le « zéro impôt » en LMNP ?
Le principe est simple : en LMNP au régime réel, vous déduisez de vos loyers trois catégories de charges :
Le bien immobilier et le mobilier sont amortis sur leur durée de vie. C'est une charge comptable, pas un décaissement. Vous déduisez de l'argent que vous n'avez pas dépensé.
~5 500-7 000 €/an pour un bien à 180 000 €
Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur + frais de dossier (1ère année). Les intérêts sont élevés les premières années puis dégressifs.
~5 800 €/an en Y1, ~1 000 €/an en Y15
Taxe foncière, assurance PNO, copropriété, CFE, entretien, comptabilité. Charges réelles, réellement décaissées.
~2 500-3 500 €/an
Quand la somme des trois dépasse les loyers → résultat fiscal = 0 € (ou négatif). Et si le résultat est à zéro, vous ne payez ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux sur vos loyers. C'est le mécanisme fondamental du LMNP au régime réel.
2. Notre cas type : T2 semi-ancien Lyon 69003 à crédit
Pour que cette simulation soit réaliste et reproductible, nous prenons un cas concret avec des hypothèses documentées.
| Hypothèses de la simulation LMNP.AI | |
|---|---|
| Bien | T2 semi-ancien (1970), 50 m², Lyon 69003 (Montchat) |
| Prix d'acquisition | 180 000 € (dont frais de notaire ~14 400 € soit 8 %) |
| Financement | Crédit 160 000 € sur 20 ans, taux 3,50 %, assurance 0,25 %, mensualité 928 € |
| Apport personnel | 20 000 € (frais de notaire + part du prix) |
| Loyer hors charges | 600 €/mois → 7 200 €/an (revalorisation IRL 0,8 %/an) |
| Quote-part terrain | 15 % (Lyon 3e, estimation DVF LMNP.AI) → 24 840 € |
| Mobilier initial | 5 000 € (cuisine équipée + ameublement complet) amorti sur 7 ans |
| Frais de notaire | 14 400 € immobilisés et amortis sur 20 ans (option BOI-BIC-AMT-10-30-30-10) |
| TMI investisseur | 30 % (tranche 29 315 € - 83 823 €, barème 2026) |
3. Le plan d'amortissement par composant détaillé
La décomposition par composant est obligatoire en LMNP au régime réel (PCG art. 214-9, CRC 2002-10 du 12/12/2002). Les durées ci-dessous sont cohérentes avec les positions administratives (BOI-BIC-AMT-10-40-10) et adaptées à un bien semi-ancien de 1970 rénové.
| Composant | % | Valeur | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15,0 % | 24 840 € | — | 0 € |
| Gros œuvre / structure | 44,1 % | 73 038 € | 50 ans | 1 461 € |
| Toiture / couverture | 7,7 % | 12 751 € | 25 ans | 510 € |
| Façade / menuiseries ext. | 10,2 % | 16 891 € | 25 ans | 676 € |
| Installations techniques | 10,2 % | 16 891 € | 20 ans | 845 € |
| Étanchéité | 4,3 % | 7 121 € | 15 ans | 475 € |
| Agencements intérieurs | 8,5 % | 14 076 € | 12 ans | 1 173 € |
| Frais de notaire (immobilisés) | — | 14 400 € | 20 ans | 720 € |
| Mobilier | — | 5 000 € | 7 ans | 714 € |
| TOTAL amortissements annuels | 100 % | 6 574 €/an |
6 574 €/an d'amortissement sur un loyer annuel de 7 200 € : les amortissements seuls absorbent déjà 91 % des loyers. Ajoutez les charges et les intérêts, et le résultat passe largement sous zéro. La décomposition somme bien à 100 % du prix d'acquisition (terrain 15 % non amortissable + 85 % de bâti réparti en 6 composants).
4. Tableau de crédit : intérêts dégressifs année par année
Crédit 160 000 € sur 20 ans à 3,50 %, mensualité 928 € (dont assurance emprunteur 0,25 % soit 33 €/mois). Les intérêts sont élevés les premières années et diminuent progressivement — c'est ce qui rend le LMNP à crédit si efficace fiscalement au départ.
| Année | Intérêts | Assurance | Capital remb. | CRD fin |
|---|---|---|---|---|
| Y1 | 5 480 € | 400 € | 5 256 € | 154 744 € |
| Y2 | 5 290 € | 400 € | 5 446 € | 149 298 € |
| Y3 | 5 090 € | 400 € | 5 646 € | 143 652 € |
| Y5 | 4 650 € | 400 € | 6 086 € | 131 714 € |
| Y10 | 3 300 € | 400 € | 7 436 € | 96 892 € |
| Y15 | 1 680 € | 400 € | 9 056 € | 51 320 € |
| Y20 | 190 € | 400 € | 10 546 € | 0 € |
Lecture : en année 1, les intérêts représentent 5 480 € de charges déductibles. En année 15, seulement 1 680 €. Cette décroissance est compensée par le stock d'ARD accumulé les premières années.
À ces intérêts s'ajoutent 400 €/an d'assurance emprunteur (0,25 % sur capital initial) et 500 € de frais de dossier bancaire la première année (déductibles en charge immédiate).
5. Charges d'exploitation : le détail complet
| Charge | Montant/an | Référence |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 850 € | 100 % déductible (art. 39-1-3 CGI) |
| Assurance PNO | 180 € | Obligatoire en copropriété (loi ALUR) |
| Charges copropriété (non récupérables) | 720 € | Charges de gestion, entretien parties communes |
| CFE | 350 € | À partir de Y2 (exonérée Y1) |
| Entretien courant | 300 € | Plomberie, électricité, peinture, petit mobilier |
| Comptabilité (LMNP.AI Autonomie) | 179 € | Logiciel + EDI-TDFC + FEC |
| TOTAL charges exploitation/an | 2 579 € | (2 229 € en Y1 car CFE exonérée) |
Les charges d'exploitation sont stables dans le temps (~2 580 €/an), avec une revalorisation modérée de la taxe foncière et des charges de copropriété (~1,5 %/an).
6. Simulation complète sur 20 ans : résultat fiscal année par année
Voici le cœur du guide : le tableau année par année qui montre combien vous payez d'impôt chaque année.
| Année | Loyers | Charges exploit. | Intérêts + ass. | Total charges | Résultat avant amort. | Amort. imputés | ARD stockés | Résultat fiscal | IR + PS (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Y1 | 7 200 | 2 729 | 5 880 | 8 609 | −1 409 | 0 | +6 574 | −1 409 | 0 € |
| Y2 | 7 258 | 2 579 | 5 690 | 8 269 | −1 011 | 0 | +6 574 | −1 011 | 0 € |
| Y5 | 7 434 | 2 660 | 5 050 | 7 710 | −276 | 0 | +6 574 | −276 | 0 € |
| Y8 | 7 615 | 2 740 | 4 200 | 6 940 | +675 | 675 | +5 696 | 0 | 0 € |
| Y10 | 7 738 | 2 800 | 3 700 | 6 500 | +1 238 | 1 238 | +5 133 | 0 | 0 € |
| Y13 | 7 926 | 2 870 | 2 800 | 5 670 | +2 256 | 2 256 | +2 942 | 0 | 0 € |
| Y15 | 8 054 | 2 920 | 2 080 | 5 000 | +3 054 | 3 054 | ARD utilisés | 0 | 0 € |
| Y17 | 8 184 | 2 960 | 1 200 | 4 160 | +4 024 | 4 024 | ARD épuisés Y17-18 | 0 | 0 € |
| Y19 | 8 316 | 3 000 | 400 | 3 400 | +4 916 | 3 490 | 0 | +1 426 | 672 € |
| Y20 | 8 383 | 3 030 | 0 | 3 030 | +5 353 | 3 490 | 0 | +1 863 | 878 € |
Résultat : 18 années sans impôt sur les loyers
Années 1 à 7 : résultat fiscal négatif (déficit BIC) grâce aux intérêts élevés + charges. Amortissements 100 % stockés en ARD.
Années 8 à 15 : résultat avant amortissement positif mais absorbé par les amortissements courants. ARD commence à être consommé.
Années 15 à 18 : amortissements courants + stock ARD absorbent encore le résultat → 0 € d'impôt.
Année 19 : premier impôt modeste (672 € pour TMI 30 %). ARD épuisé, crédit terminé, mais amortissement gros œuvre continue (50 ans).
Économie totale sur 18 ans vs micro-BIC TMI 30 % : ~30 600 €
Simulez votre propre durée sans impôt avec LMNP.AI
LMNP.AI calcule automatiquement votre plan d amortissement par composant, votre stock d ARD et votre resultat fiscal annee par annee. A partir de 179 EUR par an.
7. Les ARD : votre réserve d'amortissements pour les années suivantes
Les ARD (Amortissements Réputés Différés) sont le mécanisme qui prolonge la période sans impôt au-delà de ce que les amortissements courants permettent seuls.
Comment ça marche (art. 39 C II CGI)
- Chaque année, les amortissements sont calculés normalement (6 574 €/an dans notre cas)
- Si le résultat avant amortissement est déjà négatif ou nul (charges > loyers), les amortissements ne peuvent pas être imputés (ils ne peuvent pas créer de déficit BIC)
- Les amortissements non imputés sont stockés en ARD, reportables sans limite de durée
- Les années suivantes, quand le résultat avant amortissement redevient positif, les ARD sont utilisés en priorité pour absorber le bénéfice → résultat fiscal = 0 €
Stock d'ARD dans notre simulation
- Années 1-7 : résultat avant amortissement négatif → 6 574 € × 7 = 46 018 € d'ARD accumulés
- Années 8-12 : résultat positif absorbé par amortissements courants → ARD non consommés (léger surplus stocké)
- Années 13-18 : amortissements courants insuffisants → ARD consommés progressivement
- Année 18-19 : stock d'ARD épuisé → premier impôt modéré
En clair : les ARD sont une batterie fiscale — chargée les premières années (quand les intérêts sont élevés) et déchargée les dernières (quand les intérêts ont baissé). C'est ce qui étend la période sans impôt de 12-13 ans (amortissements seuls) à 17-18 ans (amortissements + ARD).
8. Micro-BIC vs régime réel : combien d'économie ?
| Critère | Micro-BIC 50 % | Régime réel LMNP |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 7 200 € | 7 200 € |
| Base imposable | 3 600 € (50 %) | 0 € |
| IR TMI 30 % | 1 080 € | 0 € |
| PS 17,2 % | 619 € | 0 € |
| Impôt total/an | 1 699 € | 0 € |
| Économie cumulée sur 15 ans | — | 25 485 € |
Sur 15 ans, un investisseur TMI 30 % économise plus de 25 000 € en choisissant le régime réel plutôt que le micro-BIC. Et il n'a pas besoin de gérer un bien plus cher ou de trouver un loyer plus élevé : c'est juste un choix de régime fiscal.
9. Quatre profils TMI : l'économie sur 15 ans
| Profil | TMI | Impôt micro-BIC/an | Impôt réel/an (18 ans) | Économie 15 ans |
|---|---|---|---|---|
| Jeune actif, premier investissement | 11 % | 1 015 € | 0 € | 15 225 € |
| Cadre ou profession libérale | 30 % | 1 699 € | 0 € | 25 485 € |
| Cadre supérieur, haut revenu | 41 % | 2 095 € | 0 € | 31 425 € |
| Dirigeant, très haut revenu | 45 % | 2 239 € | 0 € | 33 585 € |
Le TMI n'affecte pas la durée sans impôt (si le résultat fiscal est 0 €, l'impôt est 0 € quel que soit le TMI). Mais il affecte l'économie réalisée par rapport au micro-BIC : plus votre TMI est élevé, plus l'économie est importante. Un dirigeant à TMI 45 % économise 33 585 € sur 15 ans par rapport au micro-BIC — soit presque deux ans de loyers nets.
10. Quels facteurs influencent la durée sans impôt ?
| Facteur | Impact | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Ratio prix d'achat / loyers annuels | Plus le prix est élevé par rapport aux loyers, plus l'amortissement dure | 25× loyers annuels = ~20 ans sans impôt |
| Montant du crédit | Plus le crédit est élevé, plus les intérêts déductibles sont importants | Crédit 90 % du prix = +3-5 ans vs achat comptant |
| Durée du crédit | Crédit long = intérêts plus élevés plus longtemps | 20 ans > 15 ans > 10 ans |
| Quote-part terrain | Terrain faible = base amortissable plus élevée | Terrain 10 % (rural) vs 30 % (Paris) = +2-3 ans |
| État du bien | Ancien avec travaux = amortissements supplémentaires | Travaux 30 000 € = +5-8 ans sans impôt |
| Charges d'exploitation | Plus les charges sont élevées, plus le résultat baisse | TF élevée + copro élevée = +1-2 ans |
11. Que se passe-t-il quand l'impôt revient ?
L'impôt revient progressivement, pas brutalement. Dans notre simulation, l'année 19 voit un impôt de seulement 672 € (TMI 30 %). Pourquoi si modéré ?
- Le gros œuvre continue de s'amortir sur 50 ans → ~1 267 €/an de déduction même après 20 ans
- La toiture et façade continuent sur 25 ans → ~1 183 €/an
- Les installations techniques finissent à 20 ans mais peuvent être renouvelées (chaudière, VMC, électricité) → nouveaux amortissements
Stratégies pour prolonger la période sans impôt
- Travaux de rénovation (isolation, fenêtres, PAC) : amortissables 15-25 ans + aides MaPrimeRénov'/éco-PTZ
- Remplacement mobilier tous les 7-10 ans : amorti sur 7 ans
- Acquisition d'un deuxième bien : nouveaux amortissements cumulés sur la même liasse
- Changement de crédit (rachat, renégociation) : peut générer de nouveaux frais déductibles
12. LFI 2025 art. 84 : impact uniquement à la revente, pas sur la location
La LFI 2025 (art. 84) a créé un nouveau III à l'article 150 VB du CGI : les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Applicable depuis le 15 février 2025, même pour les biens acquis antérieurement.
Exemptions : résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH), résidences seniors 65+, EHPAD, résidences médicalisées. Pour les autres, la stratégie est de détenir longtemps (abattements 22 ans IR / 30 ans PS) pour compenser la réintégration.
Exemple chiffré : impact de la LFI 2025 à la revente année 20
Vous revendez votre T2 Lyon 230 000 € en Y20 (prix d'origine 180 000 €, amortissements cumulés déduits ~115 000 €).
| Paramètre | Avant LFI 2025 | Après LFI 2025 art. 84 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 230 000 € | 230 000 € |
| Prix d'acquisition (frais inclus) | 194 400 € | 194 400 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € (aucun) | −115 000 € |
| Prix acquisition retenu | 194 400 € | 79 400 € |
| Plus-value brute | 35 600 € | 150 600 € |
| Abattement 20 ans (IR 90 %, PS 60 %) | appliqué | appliqué |
| IR 19 % + PS 17,2 % nets d'abattements | ~2 500 € | ~14 500 € |
| Coût supplémentaire LFI 2025 | — | +12 000 € |
Lecture : sur les 25 485 € d'économie générée pendant 15 ans (TMI 30 %), la LFI 2025 en reprend ~12 000 € à la revente. Solde net positif : 13 485 €. Le LMNP reste donc très avantageux, mais la réintégration pèse sur le gain de sortie. Pour approfondir : guide plus-value LMNP et réforme LMNP 2025-2026.
13. Stratégie avancée : refinancer pour prolonger la période sans impôt
À l'année 15, votre crédit initial n'a plus que 5 ans à courir et les intérêts déductibles deviennent faibles (~1 680 €). Un refinancement (rachat de crédit sur 15-20 ans avec nantissement de votre bien) permet de recréer un matelas d'intérêts déductibles et de prolonger la période sans impôt de 8 à 12 ans supplémentaires.
| Option | Mécanisme | Impact sans impôt |
|---|---|---|
| Rachat crédit Y15 | Nouveau crédit 100 000 € sur 15 ans, CRD résiduel remboursé | +8-10 ans d'intérêts déductibles (2 500 à 3 500 €/an Y15-Y25) |
| Travaux amortissables Y15-20 | Isolation, PAC, fenêtres 30 000 € → amortis 15-20 ans | +1 500 €/an de déduction pendant 15-20 ans |
| Renouvellement mobilier Y7-14-21 | 5 000 € tous les 7 ans → amorti 7 ans | +714 €/an de déduction en continu |
| Acquisition 2ᵉ bien LMNP | Nouveau T2 150 000 € Y10 → nouveau plan d'amortissement | Relance un cycle complet de 15-20 ans sur l'activité LMNP globale |
14. Année 21 et après : que se passe-t-il fiscalement ?
Contrairement à l'idée reçue, la période sans impôt ne s'arrête pas brutalement au bout de 20 ans. Les amortissements longs composants (gros œuvre 50 ans, toiture et façade 25 ans) continuent à courir, et l'impôt reste modéré pendant 5 à 10 années supplémentaires.
| Année | Gros œuvre | Toiture + Façade | Total amort. | Résultat fiscal | IR+PS TMI 30 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Y21-Y25 | 1 461 € | 1 186 € | 2 647 € | +2 900 € | ~1 370 € |
| Y26-Y45 | 1 461 € | 0 € (épuisé) | 1 461 € | +4 300 € | ~2 030 € |
| Y46+ | 0 € (épuisé Y50) | 0 € | 0 € | +5 700 € | ~2 690 € |
Sans refinancement ni nouveaux travaux : Y21-Y25 impôt modéré (~1 400 €/an), Y26-Y45 impôt moyen (~2 000 €/an), Y46+ fin des amortissements. Avec refinancement + travaux de renouvellement (scénario courant) : la période sans impôt peut être prolongée jusqu'à l'année 30 voire 35, et l'impôt résiduel dépasse rarement 1 500 €/an.
15. Les 5 erreurs qui raccourcissent la période sans impôt
- Rester au micro-BIC : 50 % de vos loyers sont imposables dès le premier euro. Pas d'amortissement, pas de déduction. Passage au réel = impôt 0 € pendant 15-20 ans.
- Ne pas amortir les frais de notaire : 14 400 € sur 20 ans = 720 €/an de déduction gratuite. Beaucoup de comptables les passent en charges (moins avantageux si le résultat est déjà en déficit Y1).
- Quote-part terrain forfaitaire à 20 % sans justification : l'administration attend une valeur fondée sur les données DVF. LMNP.AI calcule automatiquement la quote-part terrain via l'algorithme DVF de la commune.
- Amortir le bien sur une durée unique (ex : « 30 ans à 3,3 % ») au lieu de la méthode par composant. Durée unique = risque de redressement et amortissement sous-optimal.
- Oublier de déclarer la liasse 2031 même si le résultat est à zéro. Pénalité 10 % puis 40 % (art. 1728 CGI). La déclaration est obligatoire chaque année.
16. À propos de l'auteur
Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine · Dirigeant Hagnéré Patrimoine · Fondateur LMNP.AI
Certifications CIF, COA, COBSP. Plus de 6 500 plans d'amortissement calculés automatiquement via LMNP.AI. Spécialiste de l'optimisation fiscale LMNP (amortissement par composant, ARD, simulation pluriannuelle).
Calculez votre propre durée sans impôt
LMNP.AI calcule automatiquement votre plan d amortissement par composant optimal, estime votre valeur terrain via l algorithme DVF, optimise vos ARD et genere votre liasse 2031 conforme. Resultat : maximisation legale de la duree sans impot. A partir de 179 EUR par an.