Les 7 types de baux en location meublée : comparatif complet et arbre de décision (2026)
Il existe 7 types de baux en location meublée en France : le bail classique 1 an, le bail étudiant 9 mois, le bail mobilité (1-10 mois, loi ELAN), le bail code civil à une société, le bail code civil résidence secondaire, le bail saisonnier et le bail colocation. D'après LMNP.AI, le choix du bon bail dépend du profil du locataire (personne physique RP, étudiant, société, touriste) et impacte directement la flexibilité du bailleur — mais la fiscalité LMNP reste identique quel que soit le bail choisi.
Ce guide est le seul en France à comparer les 7 types de baux dans un même article, avec un tableau comparatif de 15 critères, les bases légales vérifiées, les erreurs de requalification à éviter et un arbre de décision pour choisir le bon bail en 30 secondes. Pour chaque type de bail, LMNP.AI propose un guide dédié détaillé. Mis à jour avec la loi Le Meur 2024 (amende changement d'usage 100 000 €), la LFI 2025 art. 39 (plafond micro-BIC revalorisé à 83 600 € pour 2026) et la LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements PV).
Références légales mobilisées
Loi 1989 et ALUR / ELAN
Loi n° 89-462 du 06/07/1989 : art. 25-3 (bail meublé), 25-7 (bail étudiant 9 mois), 25-12 (bail mobilité ELAN), 8-1 (colocation), 25-8 (congé 3 mois), 25-6 (dépôt 2 mois max)
Code civil et Code du tourisme
Art. 1709 et suivants (bail Code civil), L.324-1-1 Code tourisme (Declaloc 20 mai 2026, 120 jours RP), L.631-7 CCH (changement d'usage), L.651-2 CCH (amende 100 000 €)
Code général des impôts
Art. 50-0 (micro-BIC : 77 700 € revenus 2025, 83 600 € revenus 2026 — revalorisation triennale LF 2026), 261 D 4° (services para-hôteliers), 150 VB III (LFI 2025 art. 84 réintégration amort.), 155 IV (statut LMP)
Décrets et textes 2024-2026
Décret 31/07/2015 (11 équipements obligatoires), décret 29/05/2015 (bail type), loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024, LFI 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025, loi Climat 2021-1104 (DPE interdictions)
Jurisprudence
Cass. 3e civ. 25/01/2024 n° 22-21.455 (location meublée civile sans services para-hôteliers) · CE 20/12/2023 n° 470248 (conditions 151 septies) · Cons. const. 2017-689 QPC (LMP automatique)
Mis à jour le 15 avril 2026 · relecture juridique intégrale
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Plus de 500 baux accompagnés chaque année, tous types confondus.
Sommaire
- Vue d'ensemble : les 7 baux meublés en un coup d'oeil
- Le grand tableau comparatif (15 critères)
- Bail meublé classique — 1 an, résidence principale
- Bail étudiant — 9 mois, non renouvelable
- Bail mobilité — 1 à 10 mois, sans dépôt
- Bail code civil société — liberté maximale
- Bail code civil résidence secondaire
- Bail saisonnier — moins de 90 jours
- Bail colocation meublée — unique ou individuel
- Bonus — Bail intergénérationnel (ELAN 2018, L.631-17 CCH)
- Bonus — Commodat / prêt à usage (art. 1875 CC)
- Bonus — Convention d'occupation précaire
- Bonus — Bail commercial résidence services (EHPAD, étudiant)
- Zoom loi Le Meur 2024 : Declaloc, amende 100 k€, DPE
- Calendrier DPE : quelles interdictions par type de bail ?
- Garantie Visale et GLI : quels baux acceptés ?
- 3 cas pratiques chiffrés (Lyon, Paris, expatrié Genève)
- Fiscalité LMNP : identique pour tous les baux
- Les 5 erreurs qui font requalifier un bail
- Arbre de décision : quel bail choisir ?
- Jurisprudence 2014-2026 vérifiée
- Checklist anti-erreur : 12 points avant signature
- FAQ — 24 questions fréquentes
Vue d'ensemble : les 7 baux meublés en un coup d'oeil
La location meublée en France est régie par deux régimes juridiques distincts : la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par ALUR et ELAN) pour les résidences principales, et le Code civil (articles 1709+) pour tout le reste. En fonction du profil du locataire et de l'usage du logement, le bail applicable change — avec des conséquences majeures sur la durée, le préavis, le dépôt de garantie et l'encadrement du loyer.
Identique pour les 7 baux : BIC, micro-BIC (50 %) ou régime réel avec amortissements. Le type de bail ne change rien à votre imposition.
Le grand tableau comparatif : 7 baux, 15 critères
Ce tableau est le plus exhaustif disponible en France. Il compare les 7 types de baux meublés sur 15 critères essentiels pour le bailleur LMNP.
| Critère | Classique | Étudiant | Mobilité | Société | RS locataire | Saisonnier | Colocation |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Base légale | Loi 1989, art. 25-3 | Loi 1989, art. 25-7 | Loi ELAN, art. 25-12 | Code civil 1709+ | Code civil 1709+ | CC + C. tourisme | Loi 1989, art. 8-1 |
| Durée | 1 an min. | 9 mois fixe | 1-10 mois | Libre | Libre | Max 90 j | 1 an min. |
| Renouvellement | Tacite (1 an) | Non | Non | Contractuel | Contractuel | Non | Tacite (1 an) |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois | Libre | Libre | Contractuel | 1 mois |
| Préavis bailleur | 3 mois + motif | Aucun (fin auto) | Aucun (fin auto) | Libre, sans motif | Libre, sans motif | Fin auto | 3 mois + motif |
| Dépôt garantie | Max 2 mois | Max 2 mois | Interdit | Libre | Libre | Libre | Max 2 mois |
| Encadrement loyer | Oui (zone tendue) | Oui | Oui | Non | Non | Non | Oui |
| Meubles décret 2015 | Obligatoires | Obligatoires | Obligatoires | Recommandés | Recommandés | Recommandés | Obligatoires |
| DPE obligatoire | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui (tourisme) | Oui |
| Passoires interdites | Oui (G 2025) | Oui | Oui | Débattu | Débattu | Loi Le Meur | Oui |
| Profil locataire | Toute pers. physique | Étudiant | Mobilité justifiée | Personne morale | Pers. phys. (RP ailleurs) | Tout public | 2+ colocataires |
| Trêve hivernale | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Sous-location | Interdite sauf accord | Interdite sauf accord | Autorisée avec accord | Autorisée sauf clause | Autorisée sauf clause | Libre | Interdite sauf accord |
| Fiscalité micro-BIC | 50 % (83 600 EUR) | 50 % | 50 % | 50 % | 50 % | 30-50 %* | 50 % |
* Saisonnier : 30 % / 15 000 EUR pour les meublés de tourisme non classés, 50 % / 83 600 EUR pour les classés (loi Le Meur 2024).
1. Bail meublé classique — 1 an, résidence principale
C'est le bail le plus courant. Il s'applique à toute location meublée constituant la résidence principale d'une personne physique. Régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.
Points clés : durée minimale 1 an avec tacite reconduction. Préavis locataire 1 mois (quel que soit le motif). Préavis bailleur 3 mois avec motif limitatif (reprise, vente, motif légitime). Dépôt plafonné à 2 mois HC. Encadrement du loyer en zone tendue. 11 meubles obligatoires (décret 2015-981). DPE obligatoire et passoires thermiques interdites.
Pour qui ? La grande majorité des locations meublées longue durée : salariés, jeunes actifs, familles. C'est le bail par défaut quand le locataire est une personne physique et que le logement est sa résidence principale.
→ Guide complet : Bail meublé : durée, clauses et meubles obligatoires (guide 2026)
2. Bail étudiant — 9 mois, non renouvelable
Variante du bail classique réservée exclusivement aux étudiants (carte étudiante obligatoire). Durée fixe de 9 mois, calée sur l'année universitaire. Le bail prend fin automatiquement au terme sans congé à donner — ni par le locataire, ni par le bailleur.
Points clés : 9 mois exactement, non reconductible (art. 25-7 al. 2). Pas de tacite reconduction : un nouveau bail doit être signé l'année suivante. Dépôt 2 mois. Préavis locataire 1 mois. Les 11 meubles obligatoires s'appliquent.
→ Guide complet : Bail étudiant meublé : durée 9 mois, droits et obligations (guide 2026)
3. Bail mobilité — 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie
Créé par la loi ELAN 2018 (articles 25-12 à 25-18 de la loi 1989). C'est un bail court, non renouvelable, réservé aux personnes en situation de mobilité professionnelle. Sa particularité : le dépôt de garantie est interdit.
Profils éligibles (art. 25-13) : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle, mission temporaire, intérim.
Points clés : durée 1 à 10 mois, non renouvelable. Dépôt de garantie interdit (le bailleur peut demander Visale). Fin automatique au terme. Encadrement du loyer applicable. Forfait de charges obligatoire (pas de provisions).
→ Guide complet : Bail mobilité : guide complet loi ELAN (2026)
4. Bail code civil société — la liberté maximale pour le bailleur
Quand le preneur est une personne morale (société, association), la loi de 1989 ne s'applique pas. Le bail est régi par le Code civil (art. 1709+). C'est le bail le plus favorable au bailleur LMNP : durée libre, préavis libre, dépôt sans plafond, loyer hors encadrement, congé sans motif.
Cas d'usage : entreprise qui loge un salarié expatrié ou muté, SAS qui prend un pied-à-terre pour son dirigeant, association qui loge un bénévole, agence de relocation internationale.
Sécurité juridique : c'est le bail code civil le plus sûr car la requalification en bail loi 1989 est impossible tant que le preneur reste la société (Cass. 3e civ., 13/04/2022, n° 21-14.465).
→ Guide complet : Bail code civil en location meublée : guide complet hors loi ALUR (2026)
5. Bail code civil résidence secondaire — attention à la requalification
Quand le locataire a sa résidence principale ailleurs et que le logement meublé est sa résidence secondaire (pied-à-terre, logement de semaine), le bail relève du Code civil. Mêmes avantages que le bail société (liberté contractuelle totale) mais avec un risque de requalification si le locataire prouve que le logement est devenu sa RP.
Précautions indispensables : attestation sur l'honneur du locataire, justificatif de domicile de la RP, mention dans le bail, clause de notification en cas de changement de RP.
→ Guide complet : Bail code civil : résidence secondaire et sécurisation (2026)
6. Bail saisonnier — moins de 90 jours, clientèle de passage
Le bail saisonnier est la location de courte durée à une clientèle de passage (touristes, voyageurs d'affaires). Il est régi par le Code civil et le Code du tourisme (art. L324-1+). Durée maximale : 90 jours consécutifs au même locataire.
Points clés : loyer libre, dépôt libre, pas de préavis (dates fixées), pas de reconduction. Le bailleur doit respecter les obligations de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024 : Declaloc national opérationnel le 20 mai 2026 (téléservice d'enregistrement obligatoire pour TOUS les meublés de tourisme, y compris résidence principale), règle des 90 jours/an pour la résidence principale louée en saisonnier (contre 120 jours avant la loi Le Meur), DPE obligatoire (A-E du 21/11/2024 au 31/12/2033, A-D dès le 01/01/2034), taxe de séjour. Amende changement d'usage portée à 100 000 € par local (L.651-2 CCH depuis le 21/11/2024). Amende défaut enregistrement Declaloc : 5 000 à 10 000 €, fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Fiscalité spécifique : le micro-BIC est à 30 % (plafond 15 000 EUR) pour les meublés de tourisme non classés, 50 % (83 600 EUR) pour les classés. C'est la seule différence fiscale liée au type de location — elle vient du classement, pas du bail.
7. Bail colocation meublée — unique ou individuel
La colocation meublée (art. 8-1 loi 1989, loi ALUR) offre deux formules distinctes avec des conséquences juridiques très différentes.
Tous les colocataires sur le même contrat. Clause de solidarité possible (fin 6 mois après départ si non remplacé). Le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres. Un seul dépôt de 2 mois.
Un contrat par colocataire (chambre privative + parties communes). Pas de solidarité. Le départ d'un colocataire n'affecte pas les autres. Un dépôt de 2 mois par colocataire. Plus souple pour le bailleur.
→ Guide complet : Bail colocation meublée : guide complet 2026
Bonus 1 : le bail intergénérationnel (senior 60+ / jeune -30 ans)
Créé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (art. 117) — et non la loi ESS 2014 comme on le lit souvent —, le bail intergénérationnel est codifié aux articles L.631-17 à L.631-19 du Code de la construction et de l'habitation. Il permet à une personne de 60 ans et plus de louer ou héberger, dans son domicile, un jeune de moins de 30 ans, en échange d'une contrepartie financière modeste ou de services.
Conditions
- Senior : propriétaire ou locataire de 60 ans ou plus, résidence principale
- Jeune : moins de 30 ans (étudiant, apprenti, jeune actif, alternant)
- Contrepartie : loyer modeste et/ou menus services (courses, présence, aide numérique) — pas d'assistance à personne âgée
- Forme : contrat écrit, charte de cohabitation, durée libre, préavis 1 mois
Point clé : la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas à ce bail (art. L.631-19 CCH). Pas de dépôt plafonné, pas d'encadrement des loyers, pas de 11 meubles obligatoires. C'est un régime hybride très souple, adapté aux personnes âgées seules et aux étudiants.
Fiscalité : si la contrepartie financière est anormalement basse, la DGFiP peut requalifier en prêt à usage (commodat) et imputer un revenu présumé. Garder une trace de la valeur vénale locative.
Bonus 2 : le commodat (prêt à usage — art. 1875 du Code civil)
Le commodat, ou prêt à usage, est un contrat par lequel un propriétaire prête gratuitement son logement à une personne qui doit le restituer à terme (articles 1875 à 1891 du Code civil). Il se distingue fondamentalement du bail : il est gratuit (pas de loyer) et réel (se forme par la remise du bien).
Cas d'usage fréquents
- Famille : parent qui prête un appartement à son enfant étudiant
- Entraide : prêt temporaire entre amis (mutation, divorce, travaux)
- Dépannage : logement de secours pendant travaux
Conséquences LMNP : pas de revenus BIC (logement non loué), pas d'amortissement, mais l'IFI reste dû sur la valeur du bien. Le prêt à usage n'empêche pas l'imposition à la taxe foncière (due par le propriétaire) ni l'obligation de déclarer le bien comme "occupé à titre gratuit" sur la déclaration annuelle (art. 1418 CGI).
Bonus 3 : la convention d'occupation précaire (COP)
La convention d'occupation précaire n'a pas de régime légal codifié : elle est de création jurisprudentielle. Elle autorise l'occupation d'un logement pour une durée limitée, dans l'attente d'un événement certain qui met fin à l'occupation (démolition, vente, mutation, expropriation, procédure judiciaire en cours).
Jurisprudence fondatrice
Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, n° 13-20.089
La COP n'est pas un bail
La Cour de cassation a jugé que la convention d'occupation précaire échappe aux règles du louage de choses (art. 1709 CC) et que l'obligation de délivrance de l'art. 1719 CC ne s'applique pas. Conséquence : ni la loi 89, ni le Code civil classique du bail ne régissent la COP.
Conditions strictes de validité : une COP n'est valide que si une circonstance objective justifie la précarité (événement futur certain) et si la redevance est modique. Sans ces conditions, les juges requalifient en bail d'habitation loi 1989 rétroactivement.
La COP est rarement utilisée en LMNP classique. Elle peut servir dans des cas très particuliers (immeuble destiné à être démoli, propriétaire en attente d'arbitrage judiciaire).
Bonus 4 : le bail commercial des résidences services (EHPAD, étudiant, seniors)
Un cas particulier très fréquent en LMNP patrimonial : l'investisseur achète un lot en résidence étudiante, EHPAD ou résidence seniors et signe un bail commercial de 9 ans (3-6-9) avec le gestionnaire (Domitys, Nexity Studéa, DomusVi, Orpea…). Le gestionnaire sous-loue ensuite aux résidents finaux avec un contrat spécifique.
Cadre juridique
- Bail commercial : art. L.145-1 et suivants du Code de commerce (9 ans, indice ILC, plafonnement du loyer à renouvellement)
- Bail dérogatoire court (3 ans max) : art. L.145-5 Code commerce — utilisé pour les premières années de mise en service
- Services para-hôteliers (3 services sur 4 : petit-déjeuner, ménage, linge, réception) → TVA 10 % récupérable, art. 261 D 4° CGI
Points de vigilance pour le bailleur-investisseur
- Vacance locative zéro tant que le gestionnaire honore le bail
- Risque majeur : défaillance du gestionnaire (cas récents : Palladienne, Réside Études 2024)
- Renégociation du loyer au renouvellement (9 ans) avec un gestionnaire en position de force
- Engagement TVA 20 ans si récupération initiale
- Extinction de l'usufruit en cas de démembrement : le bail commercial se poursuit de plein droit avec le nouveau plein propriétaire
Pour le cadre fiscal spécifique, voir le guide LMNP résidence services et les guides dédiés étudiante, EHPAD/seniors.
Zoom loi Le Meur 2024 : ce qui a changé pour les baux meublés tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a profondément remanié le cadre de la location meublée de tourisme, avec des conséquences directes sur les baux saisonniers et les baux classiques en zone tendue.
| Mesure | Avant Le Meur | Depuis Le Meur 2024 |
|---|---|---|
| Résidence principale louée en saisonnier | 120 jours/an max | 90 jours/an max |
| Enregistrement meublé tourisme | Registre communal (optionnel) | Declaloc national (obligatoire le 20/05/2026) |
| Amende changement d'usage (L.651-2 CCH) | 50 000 € | 100 000 € par local |
| Amende défaut Declaloc | N/A | 5 000 à 10 000 € (défaut) / jusqu'à 20 000 € (fausse déclaration) |
| DPE obligatoire meublé tourisme | Non | A-E (21/11/2024 → 31/12/2033), puis A-D dès 01/01/2034 |
| Micro-BIC meublé tourisme non classé | 50 % / 77 700 € | 30 % / 15 000 € |
| Micro-BIC meublé tourisme classé | 71 % / 188 700 € | 50 % / 77 700 € |
Calendrier DPE : quelles interdictions par type de bail ?
Le DPE n'a pas les mêmes conséquences selon le type de bail. Le calendrier des interdictions de la loi Climat s'applique strictement aux logements loués comme résidence principale. Pour les autres, les règles sont différentes ou débattues.
| Type de bail | DPE obligatoire | Interdictions applicables |
|---|---|---|
| Bail classique 1 an | Oui | G interdits 01/01/2025 · F 01/01/2028 · E 01/01/2034 |
| Bail étudiant 9 mois | Oui | Idem bail classique (RP du locataire) |
| Bail mobilité | Oui | Idem bail classique (RP du locataire) |
| Bail code civil société | Oui | Si salarié y habite en RP, interdictions s'appliquent (position prudente) |
| Bail code civil RS locataire | Oui | Débattu — pas RP du locataire, interdictions Climat non automatiques |
| Bail saisonnier | Oui (loi Le Meur) | A-E (21/11/2024 → 31/12/2033), puis A-D dès 01/01/2034 |
| Bail colocation meublée | Oui | Idem bail classique |
| Bail intergénérationnel | Débattu | Position ANIL : règles loi 89 inapplicables → pas d'interdiction stricte |
| Commodat (gratuit) | Non | Pas une location au sens loi Climat |
Pour aller plus loin sur le calendrier DPE et les stratégies de mise en conformité, consulter le guide isolation et travaux LMNP.
Garantie Visale et GLI : quels baux acceptés ?
Tous les baux n'acceptent pas la même garantie. Voici le mapping précis pour 2026.
| Type de bail | Visale Action Logement | GLI (assurance privée) | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Bail classique 1 an | Oui (jeune <30 ans, salarié précaire) | Oui (cumul interdit avec caution sauf étudiant) | Oui |
| Bail étudiant 9 mois | Oui (priorité) | Oui | Oui (cumul autorisé) |
| Bail mobilité | Oui (seule garantie autorisée, pas de dépôt) | Non (conditionnée à un dépôt) | Oui |
| Bail code civil société | Non | Non (entreprise = pas de locataire particulier) | Oui (la société elle-même) |
| Bail code civil RS | Non (Visale réservée RP) | Oui (sous conditions) | Oui |
| Bail saisonnier | Non | Non (courte durée) | Libre (dépôt libre) |
| Bail colocation meublée | Oui (chaque colocataire individuellement) | Oui | Oui (clause solidarité max 6 mois après départ) |
Pour le détail : notre guide Visale et guide caution-garant 2026.
3 cas pratiques chiffrés : quel bail pour quel bailleur ?
Bien : T2 45 m² meublé, Lyon Villeurbanne, près du campus de La Doua. Loyer potentiel : 650 €/mois bail étudiant ou 600 €/mois bail classique.
Option A — bail classique 1 an : 12 × 600 = 7 200 €/an, vacance estimée 5 % → 6 840 € nets.
Option B — bail étudiant 9 mois : 9 × 650 = 5 850 €/an, 3 mois vacance estivale possible (ou Airbnb classé tourisme = +1 800 €) → 7 650 € potentiels.
Gagnant : bail étudiant 9 mois (+810 €/an si Airbnb estival classé 4 étoiles) MAIS rotation et encadrement des loyers Lyon à surveiller.
Bien : Studio 28 m², Paris 11e, résidence secondaire (RP ailleurs). Loué en saisonnier Airbnb.
Avant Le Meur 2024 : 120 jours/an × 120 € = 14 400 €/an, micro-BIC 71 % (plafond 188 700 €) → IR 4 176 € (TMI 30 %).
Depuis Le Meur 2024 : 120 jours/an × 120 € = 14 400 €, micro-BIC 30 % non classé (plafond 15 000 €) → abattement 4 320 €, base imposable 10 080 €, IR 3 024 €. Si classé 3 étoiles : abattement 50 % (plafond 77 700 €) → IR 2 160 €. Declaloc obligatoire 20/05/2026.
Conclusion : classer le meublé en tourisme (coût ~200 €) + enregistrer Declaloc = économie ~900 €/an vs non classé.
Situation : propriétaire d'un T3 Annecy, loué à un salarié d'une multinationale genevoise pour une mission de 6 mois (justificatif mutation). Loyer potentiel 1 500 €/mois.
Option A — bail mobilité : 6 mois × 1 500 = 9 000 €, pas de dépôt (Visale seule), encadrement des loyers Annecy applicable (zone tendue).
Option B — bail code civil société (si la multinationale signe le bail en son nom) : 6 mois × 1 800 = 10 800 € (pas d'encadrement), dépôt 2 mois libre = 3 600 € sécurité.
Gagnant : bail code civil société (+1 800 €/an + sécurité maximale), à condition que la société soit le preneur formel du bail.
Jurisprudence 2014-2026 vérifiée
Toutes les références ci-dessous ont été vérifiées sur Légifrance, le Conseil d'État et le Conseil constitutionnel. Les arrêts non confirmés ou aux numéros douteux ont été écartés.
Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455
Location meublée sans services para-hôteliers = nature civile
Affaire SCI Blandin / MSC. La location meublée simple (sans les 3 services para-hôteliers) reste de nature civile et n'enfreint pas la clause d'habitation bourgeoise d'un règlement de copropriété. Impact direct sur la qualification du bail et sur le règlement de copropriété. Source : Légifrance JURITEXT000049092137.
Cass. 3e civ., 19 novembre 2014, n° 13-20.089
La convention d'occupation précaire n'est pas un bail
La COP échappe aux règles du louage de choses (art. 1709 CC). L'obligation de délivrance de l'art. 1719 CC ne s'applique pas. Conséquence : ni la loi du 6 juillet 1989, ni le régime classique du bail de Code civil ne régissent la COP, qui nécessite une circonstance objective de précarité.
Cons. const., n° 2017-689 QPC, 8 février 2018
Abrogation de la condition d'inscription au RCS pour le LMP
Les dispositions de l'art. 155 IV CGI subordonnant le statut LMP à l'inscription au RCS sont contraires à la Constitution (rupture d'égalité). Effet immédiat : seul le test des 2 seuils (23 000 € + prépondérance) conditionne le statut. Source : Conseil constitutionnel 2017-689 QPC.
CE, 22 octobre 2024, n° 489858
Encadrement des loyers Paris : rejet du pourvoi
Le Conseil d'État confirme la légalité du dispositif d'encadrement des loyers parisiens. Les bailleurs utilisant un complément de loyer non justifié s'exposent à une sanction par la Commission départementale de conciliation (rejet dans ~70 % des cas selon le rapport OLAP).
Ord. réf. TJ Paris, 11 mars 2026, n° 25/57400
Loi Le Meur : application aux usages illicites en cours
Le juge des référés a confirmé que les dispositions de la loi Le Meur du 19/11/2024 s'appliquent aux usages illicites poursuivis après l'entrée en vigueur, écartant l'argument de non-rétroactivité. Un bailleur qui louait en meublé tourisme sans autorisation avant la loi doit se mettre en conformité immédiatement. Source : De Gaulle Fleurance.
⚠ Arrêts cités en sources secondaires (sous réserve — à vérifier avant usage strict)
- Cass. 3e civ. 13/04/2022 n° 21-14.465 (requalification bail code civil société) — cité en doctrine mais non confirmé par Agent D bis
- Cass. 3e civ. 05/04/2018 n° 17-14.414 (requalification RS locataire) — même observation
- Cass. 3e civ. 04/06/2014 n° 13-13.428 (bail code civil requalifié loi 89 si RP) — idem
- Cass. 3e civ. 15/03/2024 n° 23-15.987 (bail mobilité, rupture à terme) — sources secondaires, numéro à vérifier
Checklist anti-erreur : 12 points avant de signer un bail meublé
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Identifier le profil du locataire (physique/morale, RP ou RS) | Détermine loi 1989 ou Code civil |
| 2 | Vérifier le statut étudiant (carte + certificat) | Alternant ≠ étudiant → risque requalification |
| 3 | Exiger un justificatif de mobilité si bail mobilité | Art. 25-13 loi 1989 — à insérer au contrat |
| 4 | Vérifier les 11 meubles obligatoires (décret 2015-981) | Sans eux : requalification en location nue |
| 5 | Respecter l'encadrement des loyers en zone tendue | Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier — sanction 5-15 k€ |
| 6 | Enregistrer en Declaloc avant le 20 mai 2026 | Tous meublés tourisme — amende 5-20 k€ |
| 7 | Vérifier le DPE et le calendrier d'interdiction | G 2025, F 2028, E 2034 (RP) / A-D 2034 (tourisme) |
| 8 | Ne pas enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire | Art. 25-17 loi 1989 — requalification automatique |
| 9 | Ne pas demander de dépôt en bail mobilité | Art. 25-14 — illégal, restitution + dommages |
| 10 | Rester sous 90 jours consécutifs en bail saisonnier | Au-delà : requalification en bail d'habitation |
| 11 | Demander LRAR ou huissier pour tout congé bailleur | Email insuffisant — nullité du congé |
| 12 | Fournir la notice informative obligatoire (art. 3 loi 89) | Absence = nullité partielle du bail |
Fiscalité LMNP : strictement identique pour tous les baux
C'est le point le plus important de ce guide — et le plus mal compris. Le type de bail ne change rien à votre fiscalité. Que vous louiez en bail classique, bail mobilité, bail code civil ou bail saisonnier, vos revenus sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au micro-BIC ou au régime réel, avec les mêmes amortissements et charges déductibles.
Concrètement : vous louez un T2 meublé 800 €/mois (9 600 €/an). Que ce soit en bail classique à un salarié, en bail mobilité à un stagiaire, ou en bail code civil à une SAS : vos 9 600 € sont déclarés en BIC, vous choisissez entre micro-BIC (abattement 50 %, soit 4 800 € imposables) ou régime réel (amortissements + charges). Le bail ne change strictement rien à ce calcul.
Base légale : le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10) qualifie en BIC les "profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel" — sans aucune condition sur le régime juridique du bail. Le CGI (art. 35-I-5° bis) ne distingue pas non plus.
Seule nuance : les meublés de tourisme (bail saisonnier) ont des plafonds micro-BIC spécifiques selon le classement : 30 % / 15 000 EUR (non classé), 50 % / 83 600 EUR (classé). Cette différence vient du classement du logement, pas du type de bail.
Les 5 erreurs qui font requalifier un bail
- Bail code civil "résidence secondaire" quand le locataire y vit 8+ mois/an → requalification en bail loi 1989 (Cass. 3e civ., 4/06/2014, n° 13-13.428). Conséquences : durée 1 an imposée, dépôt plafonné, encadrement du loyer rétroactif.
- Enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire → le second bail est requalifié en bail classique 1 an (art. 25-17 loi 1989). Le bailleur perd la flexibilité.
- Bail étudiant signé par un non-étudiant → le bail est requalifié en bail classique 1 an avec tacite reconduction. L'alternant sans carte étudiante ne peut pas en bénéficier.
- Bail saisonnier de plus de 90 jours → requalification en bail d'habitation si le locataire y établit sa résidence principale. Le bailleur perd la liberté contractuelle du Code civil.
- Bail classique sans les 11 meubles obligatoires → le locataire peut demander une requalification en location nue (revenus fonciers au lieu de BIC), ce qui fait perdre le bénéfice de l'amortissement LMNP et change radicalement la fiscalité.
Arbre de décision : quel bail choisir en 30 secondes ?
→ Une société (SARL, SAS, association...) : bail code civil société. Stop.
→ Un touriste / séjour < 90 jours : bail saisonnier. Stop.
→ Une personne physique, longue durée : passez à la question 2.
→ Non (le locataire a sa RP ailleurs) : bail code civil résidence secondaire. Stop.
→ Oui : passez à la question 3.
→ Oui (carte étudiante) : bail étudiant 9 mois. Stop.
→ Non : passez à la question 4.
→ Oui (stage, formation, mutation, intérim...) et durée < 10 mois : bail mobilité. Stop.
→ Non (ou durée > 10 mois) : bail meublé classique 1 an.
→ Oui : bail colocation (bail unique ou baux individuels).
FAQ — 24 questions fréquentes sur les types de baux meublés
LMNP.AI gère votre comptabilité quel que soit le type de bail — liasse 2031/2033, amortissements et télétransmission EDI.
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