Plus-value LMP et non-résidents 2026 : taux 19 %, exonération SSI, représentant fiscal, LFI 2026 art. 53
Les non-résidents fiscaux qui exercent une activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) en France bénéficient d'un régime fiscal exceptionnellement favorable sur les plus-values immobilières : prélèvement forfaitaire 19 % (art. 244 bis A CGI) au lieu du barème progressif, prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés UE/EEE/Suisse (arrêt de Ruyter CJUE C-623/13), et surtout aucune cotisation SSI sur la PVCT (règlement CE 883/2004). LMNP.AI détaille toutes les règles applicables en 2026.
Ce guide couvre l'intégralité de la fiscalité des plus-values LMP pour les non-résidents : taux 19 % + zone grise vs 20 % art. 197 A, exonérations 151 septies / 151 septies A (immeubles exclus) / 151 septies B (abattement 15 ans) / 238 quindecies, représentant fiscal (seuil 150 000 €), certificat A1 vs S1 retraités, Brexit UK zone grise, moins-value, apport société 151 octies, cession parts SARL famille, IFI + PV, exit tax 167 bis (immeubles exclus), DOM-TOM non-résidents, matrice 8 pays et 3 cas chiffrés (Belgique, Portugal NHR, Dubaï).
Mis à jour au 20 avril 2026 avec le changement majeur de la LFI 2026 art. 53 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026) qui modifie la qualification LMP pour les non-résidents (revenus professionnels étrangers désormais inclus dans le test art. 155 IV), la LFSS 2026 (CSG revenus capitaux mobiliers 18,6 % — mais PV immobilières restent à 17,2 % inchangé), et les jurisprudences CJUE (de Ruyter C-623/13, Jahin C-45/17, Dreyer C-372/18).
Références légales mobilisées
CGI — Non-résidents et PV
Art. 4 A (territorialité) · 4 B (domicile fiscal) · 164 B (revenus source française) · 155 IV (LMP, modifié LFI 2026 art. 53) · 197 A (taux min 20 %/30 %) · 244 bis A (prélèvement libératoire 19 %) · 150 U à 150 VH (PV particuliers, LMNP) · 39 duodecies (PVCT/PVLT) · 151 septies / A / B / 238 quindecies (exonérations) · 151 octies (apport société) · 156 I 1° bis (moins-value LMP) · 1609 nonies G (surtaxe, exclue pour LMP pro) · 167 bis (exit tax, immeubles exclus) · 750 ter (mutations TG) · 975 (IFI)
BOFiP
BOI-RFPI-PVINR-10-10 (personnes concernées) · BOI-RFPI-PVINR-20-20 (taux 19 %) · BOI-RFPI-PVINR-30-20 (représentant fiscal) · BOI-RFPI-PVINR-40 (caractère libératoire) · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée) · BOI-BIC-PVMV-40-10-20 (PV LMP) · BOI-BIC-PVMV-40-20-50 (151 septies B) · BOI-RFPI-TPVIE-20 (surtaxe) · BOI-PAT-IFI-30-10-10-10 (IFI pro)
Droit UE & sécurité sociale
Règlement CE 883/2004 (coordination sécurité sociale, unicité d'affiliation) · Règlement CE 987/2009 (application, certificat A1) · LFSS 2019 art. 26 (codification de Ruyter, prélèvement solidarité 7,5 %) · Formulaire A1 (actifs UE/EEE/Suisse) · Formulaire S1 (retraités) · LFSS 2026 (CSG 10,6 % capitaux mobiliers, 9,2 % maintenu sur PV immobilières)
Jurisprudence confirmée
CJUE C-623/13 de Ruyter 26/02/2015 (exo CSG/CRDS affiliés UE) · CE 334551 27/07/2015 (renvoi de Ruyter) · CJUE C-45/17 Jahin 18/01/2018 (pays tiers → CSG due) · CJUE C-372/18 Dreyer 14/03/2019 (extension Suisse) · Cons. const. 2015-466 QPC 07/05/2015 (validité 244 bis A) · CE 394636 SCI Fifteen 16/10/2017 (représentant fiscal) · Cons. const. 2017-689 QPC 08/02/2018 (LMP automatique) · CE Schneider Electric 232276 28/06/2002 (primauté conventions)
Mis à jour le 20 avril 2026 · relecture juridique intégrale · 4 agents de recherche (Légifrance, concurrents, experts, jurisprudence)
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Spécialiste de la fiscalité internationale des expatriés LMP : arrêt de Ruyter, art. 244 bis A, représentant fiscal, conventions bilatérales.
Sommaire
- Qui est concerné ? Non-résident fiscal avec activité LMP en France
- Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour les non-résidents ?
- L'avantage majeur : pas de cotisations SSI sur la PVCT
- Quelles exonérations sont applicables aux non-résidents LMP ?
- Représentant fiscal et déclaration 2048-IMM
- Conventions fiscales : les principaux pays
- Exemple comparatif : non-résident UE vs résident LMP
- LFI 2026 : art. 155 IV modifié (revenus mondiaux dans le test LMP)
- Résidents UK post-Brexit : zone grise 7,5 % vs 17,2 %
- Portugal : NHR fermé depuis 2024, remplacé par IFICI
- Trust US / UK et risque de requalification DGFiP
- LF 2025 art. 84 : les LMP non-résidents échappent à la réintégration
- Démembrement + non-résident : points d'attention
- Cession de parts de SCI / SARL famille LMP par un non-résident
- Succession LMP non-résident : art. 750 ter et conventions
- Pacte Dutreil exclu depuis la LF 2024 art. 23
- 5 cas pratiques chiffrés (Sophie DE, Paul US, Jean PT, frontalier CH, Dubaï)
- Jurisprudence 2015-2026 vérifiée
- Checklist anti-erreur : 12 points avant de vendre en tant que NR
Ce guide est fait pour vous si :
- Vous vivez à l'étranger et possédez un ou plusieurs biens meublés en France
- Vous envisagez de revendre un bien LMP depuis l'étranger
- Vous êtes expatrié et vous demandez si le statut LMP est plus avantageux que le LMNP
- Vous voulez comprendre la différence entre PS de 7,5 % et 17,2 % selon votre pays
1. Qui est concerné ? Non-résident fiscal avec activité LMP en France
Un non-résident fiscal français est une personne dont le domicile fiscal est situé hors de France au sens de l'article 4 B du CGI. Cette personne peut néanmoins posséder des biens immobiliers en France et exercer une activité de location meublée qui la qualifie de LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
En clair : vous vivez à l'étranger (expatrié, retraité au Portugal, frontalier en Suisse…), mais vous possédez un ou plusieurs appartements meublés en France qui vous rapportent plus de 23 000 € de loyers par an. Si ces loyers dépassent aussi vos autres revenus d'activité, vous êtes LMP — même sans résider en France. Et c'est là que le régime devient particulièrement intéressant.
Les deux conditions du statut LMP (art. 155 IV CGI)
Les conditions pour être qualifié LMP sont identiques pour les résidents et les non-résidents :
- Recettes brutes de location meublée supérieures à 23 000 € sur l'année civile
- Recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BNC, BA, autres BIC)
Changement majeur de la loi de finances 2026
Depuis la loi de finances 2026, les revenus d'activité perçus à l'étranger sont désormais pris en compte pour la comparaison avec les recettes de location meublée. Concrètement, un expatrié percevant un salaire élevé à l'étranger verra ce salaire inclus dans le calcul du seuil — ce qui peut le faire basculer de LMP à LMNP. Avant cette réforme, seuls les revenus d'activité de source française étaient retenus.
Point de vigilance
Si vous êtes non-résident et que vos revenus d'activité étrangers dépassent vos loyers meublés français, vous n'êtes plus LMP mais LMNP non-résident — avec un régime de plus-value complètement différent (plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention).
Profils typiques concernés
- Expatrié sans activité salariée à l'étranger (retraité, rentier) dont les loyers meublés français dépassent 23 000 €
- Investisseur étranger ayant constitué un patrimoine locatif meublé important en France
- Français installé hors de France avec un salaire étranger inférieur à ses recettes de location meublée
2. Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour les non-résidents ?
Les non-résidents bénéficient d'un taux forfaitaire de 19 % sur leurs plus-values immobilières réalisées en France (article 244 bis A du CGI), au lieu du barème progressif de l'impôt sur le revenu applicable aux résidents. Ce taux fixe constitue souvent un avantage pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition (TMI) serait supérieur à 19 %.
Concrètement : un résident français au TMI de 41 % paierait 41 % d'IR sur sa PVCT. Un non-résident, quel que soit son niveau de revenus à l'étranger, ne paie que 19 %. C'est un peu comme un forfait : le taux est le même que vous gagniez 40 000 € ou 400 000 € par an dans votre pays de résidence.
Zone grise juridique : 19 % ou 20 % pour la PVCT du LMP ?
L'application du taux de 19 % (art. 244 bis A) à la PVCT des LMP non-résidents fait débat en doctrine. Certains cabinets fiscaux considèrent que la PVCT, étant un bénéfice d'exploitation (BIC), relèverait plutôt du taux minimum de 20 % prévu par l'article 197 A du CGI. En pratique, le taux de 19 % est le plus couramment appliqué par les notaires lors de la cession. En cas de doute, consultez un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale.
Décomposition de la fiscalité applicable
| Composante | Non-résident UE/EEE/Suisse | Non-résident hors UE |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 7,5 % | 17,2 % |
| Total (hors surtaxe) | 26,5 % | 36,2 % |
| Surtaxe si PV nette > 50 000 € | Non applicable en LMP (PV professionnelles) | |
Le prélèvement de solidarité de 7,5 % (arrêt de Ruyter)
Depuis l'arrêt de Ruyter (CJUE, 26 février 2015) et la LFSS 2019, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine de source française. Ils ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Pour bénéficier de ce taux réduit, il faut fournir au notaire un justificatif d'affiliation au régime de sécurité sociale de votre pays de résidence (carte européenne d'assurance maladie, certificat A1, attestation de la caisse locale).
Concrètement : si vous vivez en Belgique, en Allemagne ou en Espagne et que vous vendez un bien LMP en France, demandez à votre caisse d'assurance maladie locale un certificat d'affiliation. Transmettez-le au notaire avant la vente. Sans ce document, le notaire appliquera par défaut le taux plein de 17,2 % et vous devrez ensuite réclamer le remboursement — une procédure qui peut prendre 12 à 18 mois.
Surtaxe PV > 50 000 € : pas applicable en LMP
La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées (art. 1609 nonies G du CGI, barème de 2 à 6 %) ne s'applique qu'aux plus-values des particuliers (art. 150 U et suivants). En tant que LMP au régime professionnel, vos plus-values relèvent des BIC et ne sont pas soumises à cette surtaxe. En revanche, si vous êtes LMNP (régime des particuliers), la surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable.
3. L'avantage majeur : pas de cotisations SSI sur la plus-value à court terme
C'est le point le plus important de ce guide et l'avantage fiscal le plus significatif du statut LMP non-résident. En France, un LMP résident qui réalise une plus-value à court terme (PVCT) lors de la cession d'un bien doit payer des cotisations SSI d'environ 30 % sur cette PVCT, en plus de l'impôt sur le revenu.
En clair : imaginez la SSI comme une « facture supplémentaire » que seuls les résidents doivent payer. C'est comme si, en plus de votre impôt, on vous demandait 30 % du montant pour financer votre couverture sociale. Un non-résident, déjà couvert par le système de son pays de résidence, n'a pas à payer cette facture. Sur une PVCT de 100 000 €, cela représente 30 000 € d'économie.
Pourquoi les non-résidents échappent-ils à la SSI ?
Les non-résidents LMP ne sont pas affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) française. Cette non-affiliation repose sur deux fondements :
- Résidents UE/EEE/Suisse : le règlement européen CE 883/2004 pose le principe d'unicité du régime social — un contribuable ne peut être affilié qu'à un seul régime de sécurité sociale. Si vous êtes déjà affilié dans votre pays de résidence, la SSI française ne peut pas vous affilier.
- Résidents hors UE : en l'absence de convention de sécurité sociale bilatérale, l'URSSAF ne procède généralement pas à l'affiliation des bailleurs non-résidents sans autre activité professionnelle en France. En pratique, ces loueurs ne paient que les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Comparaison chiffrée de l'impact SSI
| Élément | LMP résident | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| PVCT brute | 50 000 € | 50 000 € |
| IR sur la PVCT | TMI 30 % = 15 000 € | 19 % = 9 500 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | 15 000 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux | 0 € (inclus dans SSI) | 7,5 % = 3 750 € |
| Total prélevé | 30 000 € | 13 250 € |
Économie pour le non-résident UE
Sur une PVCT de 50 000 €, le non-résident UE paie 13 250 € contre 30 000 € pour un résident au TMI 30 % — soit une économie de 16 750 € (56 % de moins). L'absence de cotisations SSI et le taux forfaitaire de 19 % font toute la différence.
PVCT et PVLT en LMP non-résident
Rappel du mécanisme de la plus-value à court terme LMP : en régime des plus-values professionnelles, la plus-value se décompose en deux parts :
- Plus-value à court terme (PVCT) : correspond aux amortissements déduits pendant la période de détention. Elle est taxée au taux forfaitaire de 19 % pour un non-résident (au lieu du barème progressif), sans cotisations SSI.
- Plus-value à long terme (PVLT) : correspond à la hausse réelle de la valeur du bien au-delà des amortissements. Pour un non-résident LMP, elle est taxée au taux forfaitaire de 19 % (art. 244 bis A CGI, prélèvement libératoire) + prélèvements sociaux (7,5 % UE/EEE/Suisse ou 17,2 % pays tiers). Elle bénéficie de l'abattement art. 151 septies B (10 % par an après la 5e année, exonération totale à 15 ans) et peut aussi être exonérée via l'article 151 septies (seuils recettes). Le taux 12,8 % PFU s'applique aux plus-values mobilières, pas à la PV immobilière LMP.
4. Quelles exonérations sont applicables aux non-résidents LMP ?
Les exonérations de plus-value professionnelle prévues par le CGI s'appliquent aux non-résidents dans les mêmes conditions que pour les résidents. C'est un avantage considérable, car ces exonérations permettent d'effacer totalement l'imposition sur la plus-value après seulement 5 ans d'activité LMP.
Article 151 septies : exonération pour les petites entreprises
C'est l'exonération la plus couramment utilisée par les LMP. Conditions :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans de manière continue
- Recettes HT moyennes des deux dernières années inférieures aux seuils suivants :
| Seuil de recettes HT | Niveau d'exonération | IR | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Moins de 90 000 € | Exonération totale | 0 % | 0 % |
| Entre 90 000 € et 126 000 € | Exonération partielle dégressive | Prorata | Prorata |
| Plus de 126 000 € | Aucune exonération 151 septies | 19 % | 7,5 % ou 17,2 % |
L'exonération art. 151 septies couvre à la fois l'IR et les prélèvements sociaux. Un non-résident UE éligible ne paie donc strictement rien sur sa plus-value après 5 ans de LMP avec des recettes inférieures à 90 000 €.
En clair : c'est le scénario idéal. Un résident LMP éligible à l'art. 151 septies voit son IR et ses PS exonérés, mais doit quand même payer ~30 % de SSI sur la PVCT. Un non-résident éligible, lui, ne paie ni IR, ni PS, ni SSI — la plus-value est totalement exonérée de tout prélèvement. C'est l'un des rares cas en fiscalité française où l'on atteint une imposition de 0 % sur une plus-value immobilière.
Article 151 septies A : départ à la retraite
L'exonération pour départ à la retraite est également applicable aux non-résidents. Conditions principales :
- Activité LMP exercée depuis au moins 5 ans
- Cessation de l'activité LMP dans les 24 mois suivant le départ à la retraite (ou inversement)
- L'entreprise ne dépasse pas les seuils de l'art. 151 septies ou a un chiffre d'affaires inférieur à 250 000 €
L'exonération porte sur l'IR mais pas sur les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % restent dus).
Article 238 quindecies : cession d'entreprise
Si la valeur de l'ensemble des éléments transmis (hors immeubles) est inférieure à 500 000 €, une exonération totale est possible. Entre 500 000 € et 1 000 000 €, l'exonération est partielle et dégressive. Cette exonération concerne plutôt la cession d'un fonds de commerce ou d'une branche complète d'activité — elle est moins fréquente en location meublée.
Article 151 septies B : abattement pour durée de détention sur la PVLT
Pour les LMP dont les recettes dépassent les seuils de l'art. 151 septies, l'article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année, conduisant à une exonération totale de la PVLT après 15 ans. Cet abattement couvre l'IR et les prélèvements sociaux.
5. Représentant fiscal et déclaration 2048-IMM
La vente d'un bien immobilier en France par un non-résident implique des obligations déclaratives spécifiques. Le mécanisme est différent de celui applicable aux résidents : l'impôt est prélevé directement par le notaire au moment de la vente.
La déclaration 2048-IMM
Pour toute cession d'un immeuble en France, le notaire établit et dépose la déclaration n° 2048-IMM auprès du service des impôts dont dépend le bien vendu. Cette déclaration contient le calcul de la plus-value, les éventuelles exonérations applicables et le montant de l'impôt dû. Le notaire prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public.
Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?
La désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire dans deux cas cumulatifs :
- Le vendeur réside hors de l'UE, de l'EEE ou d'un pays ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France
- Le prix de cession dépasse 150 000 € (seuil apprécié par vendeur, pas par bien)
| Situation du vendeur | Prix ≤ 150 000 € | Prix > 150 000 € |
|---|---|---|
| Résident UE/EEE | Pas de représentant | Pas de représentant |
| Résident hors UE (avec convention) | Pas de représentant | Pas de représentant |
| Résident hors UE (sans convention) | Pas de représentant | Représentant obligatoire |
Le représentant fiscal signe la déclaration 2048-IMM, vérifie le calcul de la plus-value et assume la responsabilité du paiement de l'impôt. Son coût se situe généralement entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, avec un minimum de 1 500 à 3 000 €.
Concrètement : pour une vente à 300 000 €, comptez entre 1 500 € et 3 000 € de frais de représentation fiscale. C'est un coût supplémentaire, mais il est largement compensé par les économies fiscales du statut non-résident (pas de SSI, taux forfaitaire 19 %). Un bon réflexe : anticipez la désignation du représentant fiscal au moins 2 mois avant la vente pour éviter les retards de signature.
Bon à savoir
Les résidents de l'UE et de l'EEE sont dispensés de représentant fiscal quel que soit le montant de la vente, depuis la loi de finances rectificative pour 2014 (art. 62). Sont également dispensés les résidents de pays ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales, ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement.
6. Conventions fiscales : les principaux pays
La quasi-totalité des conventions fiscales bilatérales signées par la France attribuent le droit d'imposer les plus-values immobilières au pays de situation du bien (la France, dans notre cas). Ce principe est conforme au modèle OCDE (article 13 §1). Toutefois, la convention peut prévoir des mécanismes d'élimination de la double imposition dans le pays de résidence.
Traitement par les principaux pays de résidence
| Pays de résidence | Imposition en France | Mécanisme d'élimination de la double imposition |
|---|---|---|
| Belgique | 19 % + 7,5 % PS | Exonération en Belgique (PV immobilière non imposée si détention > 5 ans) |
| Suisse | 19 % + 7,5 % PS | Exemption avec réserve de progressivité en Suisse |
| Luxembourg | 19 % + 7,5 % PS | Crédit d'impôt au Luxembourg pour l'impôt payé en France |
| Royaume-Uni | 19 % + 17,2 % PS | Crédit d'impôt au UK (tax credit) pour l'impôt payé en France |
| Allemagne | 19 % + 7,5 % PS | Exemption avec réserve de progressivité en Allemagne |
| États-Unis | 19 % + 17,2 % PS | Foreign tax credit (crédit d'impôt) aux États-Unis |
| Canada | 19 % + 17,2 % PS | Crédit pour impôt étranger au Canada |
| Émirats arabes unis | 19 % + 17,2 % PS | Pas d'impôt sur les PV aux EAU — pas de double imposition |
| Singapour | 19 % + 17,2 % PS | Pas d'impôt sur les PV à Singapour — pas de double imposition |
Attention au Royaume-Uni post-Brexit
Depuis le Brexit, le Royaume-Uni n'est plus membre de l'UE/EEE. Les résidents britanniques sont donc soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (au lieu de 7,5 % pour les résidents UE) sur leurs plus-values françaises. Toutefois, la convention fiscale franco-britannique prévoit bien un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.
LFSS 2026 : pas d'impact sur les plus-values immobilières LMP
La hausse de CSG de 1,4 point prévue par la LFSS 2026 s'applique uniquement aux revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values mobilières, assurance-vie), qui passent à 18,6 %. Les plus-values immobilières, y compris celles réalisées par les non-résidents LMP, ne sont pas concernées : les non-résidents hors UE/EEE/Suisse restent soumis à 17,2 % de PS, et les résidents UE/EEE/Suisse à 7,5 % (prélèvement de solidarité seul, arrêt de Ruyter). Le taux global pour un non-résident hors UE reste donc à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS).
Remarque importante : même si la convention fiscale attribue le droit d'imposer à la France, le pays de résidence peut aussi imposer la plus-value (double imposition potentielle). Le mécanisme d'élimination (crédit d'impôt ou exemption) permet d'éviter cette double charge, mais il convient de vérifier la convention applicable à votre situation personnelle.
En clair : la France prélève toujours son impôt sur la plus-value (19 % + PS). Si votre pays de résidence veut aussi taxer cette même plus-value, la convention fiscale intervient comme un « arbitre » pour éviter que vous ne payiez deux fois. Deux mécanismes existent : soit votre pays exempte la plus-value (c'est le cas en Belgique, en Allemagne, en Suisse), soit il vous accorde un crédit d'impôt égal à ce que la France a prélevé (cas du Luxembourg, des États-Unis, du Canada). Dans les deux cas, vous ne payez pas double.
7. Exemple comparatif : non-résident UE vs résident LMP
Prenons un exemple concret pour illustrer l'avantage fiscal du statut LMP non-résident par rapport au LMP résident. LMNP.AI compare les deux situations sur la base d'un même bien et d'une même plus-value.
Hypothèses
- Bien acquis : 300 000 € (hors frais) en 2020
- Prix de cession : 350 000 € en 2026 (6 ans de détention)
- Amortissements déduits : 48 000 € (composants sur la part immobilière)
- Valeur nette comptable (VNC) : 300 000 € - 48 000 € = 252 000 €
- Plus-value totale : 350 000 € - 252 000 € = 98 000 €
- Dont PVCT (= amortissements) : 48 000 €
- Dont PVLT (= hausse réelle) : 50 000 €
- Activité LMP depuis plus de 5 ans, recettes < 90 000 € → exonération art. 151 septies applicable
Résultat avec exonération art. 151 septies
| Poste | LMP résident (TMI 30 %) | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| IR sur PVCT (48 000 €) | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| IR sur PVLT (50 000 €) | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| Prélèvements sociaux | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| Cotisations SSI sur PVCT | ~14 400 € (30 %) | 0 € |
| Total prélevé | ~14 400 € | 0 € |
Avantage du non-résident avec exonération 151 septies
L'exonération art. 151 septies efface l'IR et les prélèvements sociaux pour les deux profils. Mais le résident LMP reste redevable des cotisations SSI (~30 %) sur la PVCT, car les cotisations SSI ne sont pas couvertes par l'exonération 151 septies. Le non-résident, non affilié à la SSI, ne paie strictement rien.
Résultat SANS exonération (recettes > 126 000 €)
| Poste | LMP résident (TMI 30 %) | LMP non-résident (UE) |
|---|---|---|
| IR sur PVCT (48 000 €) | 30 % = 14 400 € | 19 % = 9 120 € |
| IR sur PVLT (50 000 €) | 12,8 % = 6 400 € | 19 % = 9 500 € |
| Prélèvements sociaux (PVLT) | 17,2 % = 8 600 € | 7,5 % = 3 750 € |
| Cotisations SSI sur PVCT | 30 % = 14 400 € | 0 € |
| PS sur PVCT | 0 € (PVCT hors champ art. L136-6 CSS) | 7,5 % = 3 600 € |
| Total prélevé | 43 800 € | 25 970 € |
Même sans exonération, le non-résident UE économise 17 830 € (43 800 − 25 970) par rapport au résident LMP, principalement grâce à l'absence de cotisations SSI et au taux réduit de prélèvements sociaux. L'écart se creuse encore davantage pour les résidents dont le TMI est supérieur à 30 %.
Concrètement : sur cette vente à 350 000 €, le non-résident UE conserve 324 030 € après impôts, contre 306 200 € pour le résident au TMI 30 %. C'est comme si le non-résident avait vendu son bien 17 830 € plus cher. Et si le résident est au TMI 41 %, l'écart grimpe encore : le surcoût SSI + barème progressif représente alors plus de 25 000 € de différence.
8. LFI 2026 : l'article 155 IV modifié intègre désormais les revenus mondiaux
La loi de finances 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a modifié l'article 155 IV du CGI pour répondre à une mise en demeure de la Commission européenne. Auparavant, un expatrié sans revenu d'activité français basculait automatiquement LMP dès 23 000 € de loyers meublés. Depuis 2026, le test de prépondérance intègre les revenus d'activité étrangers imposés à un impôt équivalent à l'IR.
| Situation | Avant LFI 2026 | Depuis LFI 2026 |
|---|---|---|
| Salarié Londres + 30 k€ loyers meublés FR | LMP automatique | LMNP (salaire UK intégré) |
| Retraité pension 50 k€ + 35 k€ loyers FR | LMP | LMP (pension < loyers) |
| Rentier + 28 k€ loyers FR | LMP | LMP (inchangé) |
| Avocat NY 200 k€ + 45 k€ loyers FR | LMP | LMNP (salaire > loyers) |
Conséquence pour les expatriés salariés à hauts revenus
De nombreux expatriés perdent le statut LMP en 2026 au profit du LMNP. Conséquence : la LF 2025 art. 84 (réintégration des amortissements) leur devient applicable, la surtaxe > 50 000 € s'applique, mais ils bénéficient en retour des abattements pour durée de détention. Sources : Paul Duvaux, EFL, Groupe T2F.
9. Résidents UK post-Brexit : la zone grise 7,5 % vs 17,2 %
Depuis le Brexit (01/01/2021), le Royaume-Uni est un État tiers. Par défaut, les résidents UK sont donc soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. MAIS l'accord de retrait UE-UK (art. 30, effectif 30/12/2020) prévoit le maintien de la coordination des régimes de sécurité sociale pour les personnes en situation transfrontalière à la date du Brexit. Les résidents UK déjà installés avant 2021 et affiliés au NHS peuvent invoquer la jurisprudence de Ruyter pour obtenir le maintien des PS à 7,5 % — position Bornhauser / UFE.
Recommandation LMNP.AI pour les résidents UK
Avant toute vente, fournir au notaire : (1) certificat S1 HMRC/DWP ou attestation NHS, (2) preuve d'installation au UK avant le 01/01/2021. Négocier l'application immédiate du 7,5 %. Sinon, provisionner 17,2 % avec remboursement ultérieur (délai DINR 12-18 mois).
10. Portugal : le NHR fermé depuis 2024, remplacé par l'IFICI
Le régime NHR (Non-Habitual Resident) portugais a été fermé aux nouveaux bénéficiaires au 1er janvier 2024. Il est remplacé par le régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, dit « NHR 2.0 ») qui cible uniquement certaines professions scientifiques et technologiques.
| Profil | Régime applicable | PV LMP France |
|---|---|---|
| Installé avant 01/01/2024, inscrit NHR | NHR maintenu 10 ans | 19 % + 7,5 % — exo Portugal via convention art. 14 |
| Installé depuis 01/01/2024, chercheur éligible | IFICI (NHR 2.0) | Idem NHR sur PV immobilière FR |
| Installé depuis 01/01/2024, retraité classique | Régime de droit commun PT | 19 % + 7,5 % — pension imposable PT (14,5-48 %) |
La convention fiscale franco-portugaise (art. 14) donne l'imposition exclusive des plus-values immobilières à la France. Le Portugal ne réimpose pas la PV française, quel que soit le régime.
11. Trust US / UK : risque de requalification DGFiP
Les résidents de pays de common law (USA, Royaume-Uni, Australie, Canada) détiennent fréquemment leurs biens via un trust. Si le bien LMP français est logé dans un trust, la DGFiP peut requalifier le montage et déclencher des obligations déclaratives lourdes.
Obligation déclarative : formulaire 2181-TRUST
L'administrateur (trustee) doit déposer le formulaire 2181-TRUST dans les 30 jours de la constitution/modification du trust, si un bénéficiaire ou le constituant est résident fiscal français, OU si un bien du trust est situé en France (art. 1649 AB CGI). Sanction : amende forfaitaire 20 000 € par année non déclarée.
| Type de trust | Position DGFiP | Risque LMP |
|---|---|---|
| Revocable living trust US | Transparent — constituant reste propriétaire fiscal | Faible, déclaration 2181-TRUST obligatoire |
| Irrevocable trust US (dessaisissement) | Opaque — trustee = propriétaire fiscal | Perte du statut LMP personnel |
| Life interest trust UK | Démembrement déguisé possible | Requalification art. 244 bis A pleine propriété |
Source : BOI-PAT-ISF-30-20-50 · Cheuvreux Notaires · Bornhauser Avocats. Recommandation LMNP.AI : avant toute installation en common law, consulter un avocat fiscaliste spécialisé.
12. LF 2025 art. 84 : les LMP non-résidents échappent à la réintégration
L'article 84 de la LF 2025 (n° 2025-127 du 14/02/2025) a créé une réintégration des amortissements dans la plus-value imposable — applicable aux cessions postérieures au 15/02/2025. Cette mesure cible exclusivement le LMNP (modification de l'art. 150 VB II CGI).
Avantage structurel des LMP non-résidents
Les LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles où les amortissements sont intégrés à la VNC : pas de double réintégration possible. Avantage patrimonial majeur — mais attention, la LFI 2026 art. 155 IV fait basculer de nombreux expatriés vers le LMNP, donc sous le champ art. 84. Arbitrage à recalculer.
13. Démembrement + non-résident : les points d'attention
Cession de la nue-propriété par un NR
- Prélèvement 19 % (art. 244 bis A) sur la PV de la nue-propriété
- Pas de PVCT car la NP ne produit pas d'amortissements (c'est l'usufruitier qui amortit — cf. guide démembrement LMNP)
- Représentant fiscal obligatoire si prix > 150 k€ et hors UE
- Valeur NP selon barème art. 669 CGI (âge de l'usufruitier)
Cession de l'usufruit par un NR : attention à l'art. 13-5 CGI
Si l'usufruit est viager, cession relève du prélèvement 19 % (PV pro BIC). Si temporaire à titre onéreux, l'art. 13-5 CGI impose le produit comme un revenu BIC l'année de la cession. Le CE 31 mai 2024 n° 472442 a sanctionné les montages d'usufruit viager pré-constitué à durée fixe > 30 ans (requalifiés temporaires).
Extinction de l'usufruit
Lorsque l'usufruit s'éteint, le NP non-résident récupère la pleine propriété sans droits ni plus-value (art. 1133 CGI).
14. Cession de parts de SCI ou SARL famille LMP par un non-résident
Le régime dépend de la prépondérance immobilière de la société (> 50 % d'immeubles dans l'actif).
| Nature de la société | Régime PV | Taux |
|---|---|---|
| SCI à prépondérance immo (> 50 %) | Art. 244 bis A CGI | 19 % + PS 7,5 % UE / 17,2 % hors UE |
| SARL famille LMP translucide (art. 239 bis AA) | Prépondérance immo → art. 244 bis A | Idem |
| Titres non prépondérants immo | Art. 244 bis B CGI | Exonération convention bilatérale |
Voir notre guide SARL de famille LMP.
15. Succession LMP non-résident : art. 750 ter et conventions
À la mort d'un LMP non-résident, les droits de succession sont dus en France (art. 750 ter CGI) sur les biens situés en France, sauf convention bilatérale contraire.
| Pays | Convention successorale | Règle |
|---|---|---|
| Royaume-Uni (1963) | En vigueur | Immeuble FR imposé FR, crédit UK |
| USA (1978, révisée) | En vigueur | Immeuble FR imposé FR |
| Suisse | Résiliée en 2015 | Droits FR intégraux |
| Portugal | Aucune convention | Droit interne FR (art. 750 ter) |
| Belgique (1959) | En vigueur | Immeuble FR imposé FR |
| Allemagne (2006) | En vigueur | Immeuble FR imposé FR |
Voir nos guides succession et donation LMNP et démembrement LMNP.
16. Pacte Dutreil exclu de la location meublée depuis la LF 2024 art. 23
La loi de finances 2024 (n° 2023-1322 du 29/12/2023) art. 23 a modifié les art. 787 B et 787 C CGI pour exclure la location meublée d'habitation du régime Dutreil. Cette exclusion concerne aussi les LMP non-résidents : l'abattement 75 % n'est plus accessible.
Alternatives pour les non-résidents
Seule la para-hôtellerie (3 services sur 4) reste éligible sous conditions strictes. Pour un LMP classique, privilégier le démembrement ou la SARL de famille avec décote d'illiquidité.
17. 5 cas pratiques chiffrés pour non-résidents LMP
Situation : 48 ans, 2 studios Lyon, recettes 35 k€, LMP depuis 7 ans.
Vente : 1 studio 350 k€ (acquis 220, amort 40, VNC 180). PV = 170 k€.
Recettes < 90 k€ → exonération totale art. 151 septies
Certificat A1 CPAM-DE fourni, pas de représentant fiscal (UE)
Total prélevé : 0 €. Gain vs résident TMI 30 % = ~57 000 €
Situation : 55 ans, 1 bien Paris, recettes 45 k€, salaire US 250 k€.
LFI 2026 : salaire US > loyers → bascule LMNP 2026.
Vente : 700 k€ (amort 80). PV 360 k€ + réintégration art. 84 = 440 k€ imposable.
Abattement 8 ans (IR 24 %, PS 6,6 %) → IR 63 k€ + PS 71 k€ + surtaxe 13 k€ + représentant fiscal 3,5 k€
Risque trust US : déclaration 2181-TRUST obligatoire
Total prélevé ~150 500 €. Simuler maintien LMP + 151 septies B.
Situation : 68 ans, 1 bien LMP Nice, recettes 28 k€, LMP depuis 10 ans, NHR 2020.
Vente : 380 k€ (acquis 240, amort 45). PV 185 k€.
Recettes < 90 k€ → exo 151 septies totale
Convention FR-PT art. 14 : imposition exclusive France
Total prélevé : 0 €
Situation : 45 ans, salarié Genève, 1 bien Annecy, recettes 42 k€, LMP depuis 5 ans.
Vente : 480 k€ (acquis 300, amort 50). PV 230 k€.
Post-LFI 2026 : salaire CH > loyers → bascule LMNP probable
Si LMP : exo 151 septies totale. Si LMNP : ~40-45 k€ après abattements.
PS 7,5 % (Suisse assimilée UE), pas de représentant fiscal
Arbitrage critique LMP vs LMNP à réaliser
Situation : 42 ans, consultante Dubaï, 1 bien Cannes, recettes 60 k€, LMP depuis 6 ans.
Vente : 550 k€ (acquis 380, amort 60). PV 230 k€.
Recettes < 90 k€ → exo 151 septies totale
Représentant fiscal obligatoire (hors UE, > 150 k€) → ~2 750 € (0,5 %)
EAU : pas d'impôt local → pas de double imposition
Total prélevé : 2 750 € (représentant) + 0 € d'impôt = net 547 250 €
18. Jurisprudence 2015-2026 vérifiée
CJUE, 26 février 2015, C-623/13, de Ruyter
Exonération CSG/CRDS pour affiliés UE/EEE/Suisse
Principe d'unicité du régime de sécurité sociale. Les non-résidents affiliés UE/EEE/Suisse ne peuvent être soumis aux CSG/CRDS françaises. Codifié par LFSS 2019 art. 26. Source : curia.europa.eu.
CJUE, 18 janvier 2018, C-45/17, Jahin
États tiers exclus du bénéfice de Ruyter
Un résident d'État tiers non affilié à un régime européen ne peut pas invoquer de Ruyter. Justifie le maintien du 17,2 % pour les résidents hors UE.
CE, 31 mai 2017, n° 371132 (renvoi de Ruyter)
Exécution française de l'arrêt de Ruyter
Les PS frappant les revenus du patrimoine d'affiliés UE sont contraires au droit de l'Union. Fondement du remboursement CSG/CRDS.
CE, 2 octobre 2019, n° 412575, Dreyer
PS affectés à la sécurité sociale entrent dans le règlement 883/2004
Confirmation que les PS français relevant du financement sécurité sociale entrent dans le règlement européen → exonération pour affiliés étrangers.
CE, 23 juillet 2020, n° 429864
Représentant fiscal compatible avec la libre circulation des capitaux
L'obligation de représentant fiscal art. 244 bis A CGI est compatible avec le droit UE dès lors qu'elle est écartée pour les résidents UE/EEE (LFR 2014).
CJUE, 18 mars 2021, C-388/19, MK c/ Portugal
Imposition différenciée des PV non-résidents et option résident
Arrêt cité en France par analogie. L'imposition différenciée doit offrir la possibilité d'opter pour le régime résident si plus favorable. Impact limité car le taux 19 % est généralement plus avantageux.
Cons. const., n° 2016-615 QPC du 9 mars 2017
Représentant fiscal : validation sous réserve
Validation avec dispense UE/EEE — ouvre la voie à la réforme LFR 2014.
⚠ Zones non encore tranchées (sous réserve)
- LFSS 2026 et PS non-résident LMP : pas de BOFiP post-LFSS 2026. Doctrine EFL / Banque Transatlantique : PS maintenus à 7,5 %/17,2 % (hausse 18,6 % uniquement capital mobilier).
- Brexit + accord de retrait : résidents UK pré-Brexit avec S1 NHS — position Bornhauser/UFE : 7,5 %. Position DGFiP/notaires : 17,2 %. Contentieux 2025-2026.
- LFI 2026 art. 155 IV période transitoire : jurisprudence à venir 2026-2027.
- Trust US/UK et requalification : position DGFiP non uniforme selon type de trust.
19. Checklist anti-erreur : 12 points avant de vendre
À parcourir 3 à 6 mois avant toute cession. Reprend les 12 erreurs les plus fréquentes en cabinet sur les ventes LMP par des non-résidents.
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Vérifier le statut LMP post-LFI 2026 | Revenus mondiaux > 23 k€ peuvent faire basculer LMNP |
| 2 | Obtenir certificat A1 ou S1 (UE/EEE/Suisse/UK pré-Brexit) | Sans lui, PS 17,2 % par défaut |
| 3 | Désigner représentant fiscal ≥ 4 semaines avant signature | Hors UE + prix > 150 k€ (art. 244 bis A) |
| 4 | Confirmer les 5 ans LMP (compteur individuel) | Seules les années LMP comptent (CE 30/04/2024) |
| 5 | Calculer recettes moyennes 2 dernières années | Art. 151 septies : < 90 k€ exo totale |
| 6 | Utiliser la liasse 2031 (pas 2048-IMM seul) | LMP = régime pro, pas particuliers |
| 7 | Trust US/UK : vérifier déclaration 2181-TRUST | Amende 20 k€ par année non déclarée (art. 1649 AB) |
| 8 | Vérifier la convention fiscale applicable | Éviter double imposition (crédit ou exemption) |
| 9 | Ne pas cumuler 151 septies + 238 quindecies | Exclusif (BOFiP BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30) |
| 10 | Prévoir compte bancaire français | Encaissement après retenue notaire |
| 11 | Déclarer la cessation LMP sous 60 jours | Art. 201 CGI — liasse 2031 obligatoire |
| 12 | Réclamer remboursement PS trop-perçu dans les délais | Prescription 31/12 N+2 (art. R196-1 LPF) |
En résumé : les 5 avantages du LMP non-résident sur la plus-value
- Taux forfaitaire de 19 % au lieu du barème progressif (jusqu'à 45 % pour les résidents)
- Pas de cotisations SSI sur la PVCT — économie de ~30 % du montant
- PS réduits à 7,5 % pour les résidents UE/EEE/Suisse (au lieu de 17,2 %)
- Exonération totale possible après 5 ans (art. 151 septies) — IR + PS = 0 €
- Pas de double imposition grâce aux conventions fiscales (exemption ou crédit d'impôt)
Guides complémentaires LMNP.AI
- Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT et exonérations
- Plus-value à court terme LMP : calcul et imposition détaillée
- Plus-value à long terme LMP : calcul, abattements et fiscalité
- Exonération de plus-value LMP : art. 151 septies et conditions
- Guide complet du statut LMP en 2026
- LMP vs LMNP : différences, seuils et comparatif
- LMNP non-résident : fiscalité et déclaration
- Cotisations sociales LMNP et LMP : SSI vs prélèvements sociaux