Location meublée vs location nue : comparatif fiscal complet 2026

Louer meublé ou louer vide : derrière ce choix se cache l'un des arbitrages fiscaux les plus lourds de conséquences pour un propriétaire bailleur. Le meublé, imposé en BIC, ouvre la porte à l'amortissement comptable — cette déduction de l'usure du bien qui neutralise l'impôt pendant 15 à 20 ans. Le nu, imposé en revenus fonciers, offre en contrepartie un déficit foncier de 10 700 € imputable sur le revenu global, un bail plus long et un locataire plus stable.

Avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024 qui a durci les meublés de tourisme, et l'article 84 de la LFI 2025 qui réintègre désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value, le match 2026 mérite d'être rejoué ligne par ligne. Ce guide compare les deux régimes sur 13 axes, avec 6 cas pratiques chiffrés, l'arbre de décision complet et une simulation d'amortissement sur 20 ans. À la fin, vous saurez précisément quel régime choisir pour votre bien.

1. Meublé ou nu : la définition juridique qui change tout

Avant d'aborder la fiscalité, il faut comprendre ce que dit le droit. La frontière entre « meublé » et « nu » n'est pas une appréciation subjective : elle repose sur un texte précis — le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — qui fixe la liste des éléments mobiliers obligatoires pour qu'un logement soit légalement qualifié de meublé.

Sans cette liste, impossible de louer en BIC, d'appliquer l'amortissement, de bénéficier du micro-BIC à 50 %. C'est la porte d'entrée de tout le régime LMNP.

Les 11 éléments obligatoires d'un meublé (décret 31 juillet 2015)

1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à –6 °C minimum)
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)

Location nue : la définition par défaut

La location nue est la location d'un logement vide, sans mobilier suffisant pour y vivre. Elle est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un bail de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), un préavis de 3 mois pour le locataire (réduit à 1 mois en zone tendue) et un dépôt de garantie plafonné à 1 mois de loyer hors charges.

Fiscalement, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI). Aucun amortissement possible. Mais une arme en retour : le déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.

Location meublée : la porte d'entrée des BIC

Dès lors que les 11 éléments du décret sont présents, le logement devient juridiquement un meublé. Le bail bascule sous la loi ALUR (article 25-3 et suivants de la loi de 1989) : durée de 1 an renouvelable, ou 9 mois non renouvelable pour un étudiant, préavis locataire de 1 mois, dépôt de garantie de 2 mois.

Fiscalement, les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (article 35 I 5° bis du CGI). Deux régimes possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel avec amortissement. C'est ce dernier qui fait toute la différence avec le foncier.

2. Le tableau comparatif fiscal 2026 (à imprimer)

Voici le tableau de référence qui résume toutes les différences entre location meublée et location nue en 2026. Il intègre les nouveautés issues de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et de l'article 84 de la loi de finances 2025.

Concrètement : ce tableau dessine deux philosophies opposées. Le nu mise sur la stabilité et le déficit foncier pour absorber les gros travaux. Le meublé mise sur la flexibilité et l'amortissement pour effacer l'impôt dans la durée. Les lignes « amortissement » et « régime forfaitaire » expliquent à elles seules pourquoi 80 % des nouveaux investisseurs particuliers choisissent aujourd'hui le meublé.

3. Fiscalité de la location nue : revenus fonciers et déficit foncier

La location nue relève des revenus fonciers, une catégorie codifiée aux articles 14 à 33 quinquies du Code général des impôts. Deux régimes au choix : le micro-foncier, forfaitaire et simple, et le régime réel, plus technique mais qui ouvre la porte au puissant mécanisme du déficit foncier.

Le micro-foncier : simplicité maximale sous 15 000 €

Régi par l'article 32 du CGI, le micro-foncier s'applique automatiquement dès lors que vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (tous biens confondus). L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges. Le reste (70 % des loyers) est ajouté à votre revenu global et taxé au barème progressif, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

L'avantage : zéro paperasse. Vous reportez simplement le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042. Pas de 2044, pas de comptabilité, mais conservation obligatoire des justificatifs pendant 6 ans (art. L.102 B du Livre des procédures fiscales).

L'inconvénient : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (et c'est souvent le cas avec une copropriété, des intérêts d'emprunt et la taxe foncière), vous payez trop d'impôt.

Le régime réel foncier : la porte du déficit

Le régime réel s'applique soit automatiquement au-delà de 15 000 €, soit sur option irrévocable pendant 3 ans si vous êtes en micro. Vous déduisez alors les charges réellement payées, limitativement énumérées par l'article 31 I 1° du CGI :

• a) Les dépenses de réparation et d'entretien (remise en état sans modification de la structure) ;
• a bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation (à l'exclusion des dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
• b) Les primes d'assurance (PNO, GLI, vacance locative) ;
• c) Les impositions (taxe foncière, TEOM non récupérable) ;
• d) Les intérêts et frais des dettes contractées pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration ;
• e) Les frais de gestion (honoraires d'administration de biens, rémunération de gardien/concierge, frais de procédure, charges de copropriété non récupérables sur le locataire).

Cette liste est limitative : toute charge non visée à l'article 31 I 1° n'est pas déductible (notamment les travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction, qui relèvent du prix de revient du bien et non des charges).

Concrètement : le micro-foncier est optimal pour un bien détenu au comptant, sans emprunt et sans travaux. Dès qu'il y a un crédit avec des intérêts ou une enveloppe de travaux, le régime réel devient quasiment toujours plus avantageux.

Le déficit foncier : l'arme de la location nue

C'est le seul vrai avantage fiscal décisif de la location nue. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient PAS des intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 I 3° du CGI). Le surplus et la part intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un dispositif temporaire double ce plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du DPE (article 12 de la LFR 2022 n° 2022-1499 du 01/12/2022, décret d'application n° 2023-297 du 21/04/2023), pour les travaux engagés et payés entre le 01/01/2023 et le 31/12/2025.

Attention toutefois : pour conserver l'avantage du déficit imputé sur le revenu global, vous devez continuer à louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Un passage en meublé ou une vente avant ce délai entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.

4. Fiscalité de la location meublée : BIC, micro-BIC et régime réel

La location meublée est imposée en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément à l'article 35 I 5° bis du CGI. Ce simple changement de catégorie ouvre des possibilités qui n'existent pas en foncier : amortissement, déduction de la TVA sur le mobilier en para-hôtellerie, report des déficits spécifiques aux BIC.

Le micro-BIC : 3 régimes selon le type de meublé

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, il faut distinguer trois configurations de micro-BIC selon la nature du meublé. Le tableau ci-dessous récapitule les plafonds et abattements applicables en 2026.

Concrètement : si vous louez à l'année un studio meublé ou un appartement familial, vous êtes dans la première ligne : 77 700 € de plafond et 50 % d'abattement. Si vous faites de la saisonnière Airbnb sans avoir demandé le classement « meublé de tourisme », vous êtes brutalement retombé à 15 000 € / 30 % depuis la loi Le Meur. Cette réforme a été pensée pour pousser les propriétaires saisonniers vers le classement officiel ou vers le régime réel.

Le régime réel BIC : l'amortissement entre en scène

Le régime réel BIC est le vrai moteur de performance du meublé. Vous tenez une comptabilité d'engagement (ou simplifiée selon la taille), vous déduisez l'ensemble des charges réelles ET vous amortissez le bien, le mobilier et les travaux. C'est ce dernier mécanisme qui change radicalement la donne par rapport au foncier.

Concrètement : au régime réel, un propriétaire LMNP déduit en moyenne 60 à 90 % de ses loyers en charges et amortissements. Résultat : un résultat fiscal nul ou quasi nul pendant 10 à 20 ans, donc zéro impôt sur les loyers. C'est ce que LMNP.AI calcule automatiquement pour vous, en générant votre plan d'amortissement conforme BOFiP et votre liasse 2031/2033 en quelques minutes.

Déficit au réel LMNP : attention à la règle des 10 ans

Si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, vous créez un déficit. Mais attention : en LMNP (non professionnel), ce déficit n'est PAS imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable pendant 10 ans sur les BIC non professionnels (article 156 I 1° ter du CGI).

Autre règle capitale : l'amortissement ne peut jamais créer de déficit. Si l'amortissement dépasse le résultat après charges, la fraction excédentaire est mise en réserve sous forme d'Amortissements Réputés Différés (ARD) et reportable sans limite de temps sur les bénéfices BIC non pro futurs. C'est le principe posé à l'article 39 C II 2° du CGI.

5. LMNP ou LMP : les seuils de l'article 155 IV CGI

Au sein du meublé, il existe deux statuts fiscaux bien distincts : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Le passage de l'un à l'autre est automatique, dicté par deux critères cumulatifs.

Les deux conditions cumulatives pour être LMP

L'article 155 IV du CGI, dans sa version issue de la loi de finances pour 2020, exige que les DEUX conditions suivantes soient réunies simultanément pour basculer en LMP :

1. Les recettes annuelles tirées de la location meublée excèdent 23 000 € TTC pour l'ensemble du foyer fiscal
2. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC, BA, gérance, pensions de retraite, etc.)

Si une seule des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP. La troisième condition historique (inscription au RCS) a été supprimée par la décision Cons. Const. 2017-689 QPC du 08/02/2018 et la loi de finances 2020.

La bascule LMNP → LMP se fait chaque année au 1er janvier sur la base des recettes de l'année précédente. Elle peut donc être conjoncturelle : une année LMP suivie d'un retour en LMNP l'année suivante est parfaitement possible. C'est ce que LMNP.AI surveille automatiquement pour vous alerter en cas de franchissement de seuil.

6. L'amortissement LMNP : l'arme fiscale décisive (simulation sur 20 ans)

L'amortissement — c'est-à-dire la déduction comptable de l'usure du bien chaque année — est le mécanisme qui rend la location meublée au réel fiscalement imbattable. Contrairement au foncier où vous déduisez uniquement les charges réellement payées, le meublé au réel vous permet de déduire une charge « comptable » qui ne sort pas de votre poche : la dépréciation théorique du bien et du mobilier.

Le principe : décomposer le bien par composantes

Le Plan Comptable Général et la doctrine BOFiP imposent d'amortir le bien par composantes, chaque composante ayant sa propre durée d'utilisation. Le terrain, lui, n'est jamais amortissable (il ne s'use pas). On estime généralement sa valeur dans une fourchette de 15 à 30 % du prix d'acquisition selon la localisation (jusqu'à 40 % à Paris intra-muros et grandes métropoles tendues).

Concrètement : un bien acheté 200 000 € génère en moyenne 5 000 à 7 000 € d'amortissement par an sur le bâti, auxquels s'ajoute l'amortissement du mobilier (500 à 1 000 €/an pour un équipement standard de 5 000 à 7 000 €). Soit une charge fiscale « gratuite » de 6 000 à 8 000 € par an qui vient s'imputer sur les loyers.

Simulation complète : Sophie, 38 ans, pharmacienne à Nantes

Sophie achète un T2 de 180 000 € (hors frais de notaire) à Nantes, qu'elle loue 800 € par mois (9 600 € par an) meublé longue durée. Elle équipe le logement pour 6 000 € de mobilier. Son taux marginal d'imposition est de 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % de prélèvements cumulés.

Sophie peut aussi déduire ses charges courantes : taxe foncière 900 €, assurance PNO 180 €, copropriété non récupérable 600 €, intérêts d'emprunt la première année environ 4 800 € (prêt de 180 000 € sur 20 ans à 3,5 %), CFE ~350 €, comptable 450 € (intégralement déductible, la réduction d'impôt des 2/3 art. 199 quater B a été supprimée par la loi de finances 2023, applicable aux exercices ouverts depuis le 01/01/2023).

Concrètement : sur cette seule année, Sophie économise 3 172 € d'impôt grâce au régime réel LMNP par rapport au micro-foncier. Projeté sur 20 ans, en tenant compte de l'épuisement progressif de certains amortissements (mobilier amorti dès l'année 7, agencements année 10), l'économie cumulée dépasse 50 000 €. À comparer avec les 3 172 € × 20 = 63 440 € qu'elle aurait payés en nu sur la même période.

7. Déficit foncier (10 700 €) vs déficit LMNP : lequel est le plus puissant ?

Voici une question qui revient sans cesse sur notre plateforme LMNP.AI : « Le déficit foncier, c'est mieux que le LMNP, non ? » La réponse est beaucoup plus nuancée qu'on ne le croit, et elle dépend directement de votre profil fiscal et de la structure de vos charges. Les deux mécanismes ne jouent pas dans la même catégorie, et les confondre vous coûte souvent plusieurs milliers d'euros par an.

Le déficit foncier, prévu à l'article 156 I 3° du CGI, permet d'imputer jusqu'à 10 700 € de pertes foncières sur votre revenu global (salaires, pensions, dividendes). Autrement dit, il réduit directement votre assiette imposable, avant même le calcul de l'IR. Le déficit BIC non professionnel du LMNP, lui, n'est imputable que sur les revenus de même nature (autres BIC non pro) pendant 10 ans. Impossible d'effacer vos salaires avec un déficit LMNP classique.

Les règles précises du déficit foncier

Le déficit foncier se déclenche quand vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, gestion, charges de copropriété non récupérables) dépassent vos loyers encaissés. Attention : les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les loyers et ne génèrent pas de déficit imputable sur le revenu global. Seules les autres charges peuvent créer le fameux déficit de 10 700 € maximum par an déductible des salaires. Le surplus éventuel se reporte pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.

Un avantage fiscal puissant, à condition de louer le bien pendant 3 ans après l'imputation du déficit. Si vous vendez avant, l'administration fiscale recalcule votre impôt sans le déficit. Une règle stricte souvent oubliée par les investisseurs pressés.

Les règles précises du déficit LMNP au régime réel

En LMNP réel, vos charges (hors amortissements) peuvent également générer un déficit. Ce déficit BIC non professionnel se reporte pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices meublés, mais il ne touchera jamais vos salaires. Quant aux amortissements, ils ne peuvent pas créer de déficit : ils sont plafonnés à hauteur du résultat avant amortissement, et le reliquat non utilisé constitue les Amortissements Réputés Différés (ARD) reportables sans limite de durée sur les bénéfices futurs (article 39 C II 2° du CGI).

Tableau comparatif déficit foncier vs déficit LMNP

Concrètement : si vous achetez un bien nécessitant 30 000 € de travaux, le déficit foncier vous fait économiser immédiatement jusqu'à 4 815 € d'économie d'IR uniquement (10 700 € × 45 % de TMI). Rappel : le déficit foncier imputé sur le revenu global ne réduit PAS les prélèvements sociaux de 17,2 % (art. 156 I 3° CGI). Le LMNP ne vous offrira jamais cette gifle fiscale immédiate sur vos salaires. En revanche, si votre bien ne nécessite pas de travaux lourds et que votre objectif est d'effacer vos loyers à long terme, le LMNP réel avec son amortissement silencieux gagne haut la main.

Cas pratique comparatif : 30 000 € de travaux

Imaginons un appartement acheté 180 000 €, loué 900 €/mois (10 800 €/an), avec 30 000 € de travaux la première année, 2 000 € de charges courantes annuelles et 4 000 € d'intérêts d'emprunt.

En location nue au réel : charges déductibles 34 000 € + 2 000 € = 36 000 €. Revenus : 10 800 €. Déficit : 25 200 €. Les 4 000 € d'intérêts s'imputent d'abord. Le déficit imputable sur salaires est plafonné à 10 700 €. Les 14 500 € restants se reportent 10 ans sur vos futurs revenus fonciers. Économie immédiate à TMI 30 % : 10 700 × 30 % = 3 210 € d'IR.

En LMNP au réel : les travaux de cette ampleur sont immobilisés et amortis sur 10-15 ans (3 000 €/an d'amortissement travaux). Bénéfice imposable : 10 800 - 2 000 - 4 000 - 3 000 - amortissement immeuble 4 500 € = -2 700 €. Ce déficit BIC se reporte, mais n'efface pas vos salaires. Économie immédiate : 0 €.

Verdict : dans ce cas de travaux lourds, le déficit foncier est plus puissant la première année. Mais à partir de la deuxième année, le LMNP reprend l'avantage grâce à l'amortissement qui efface durablement les loyers.

8. Plus-value à la revente : le piège de la LFI 2025 sur le LMNP

Le sujet qui fâche. Pendant des années, la plus-value du LMNP non professionnel était considérée comme une plus-value des particuliers, avec les amortissements non réintégrés dans le calcul. Un avantage énorme qui a disparu. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession pour les locations meublées non professionnelles. Un tournant majeur qu'il faut absolument comprendre avant d'arbitrer.

Tableau comparatif plus-value nu / LMNP / LMP

Concrètement : un appartement acheté 200 000 € en 2015, revendu 280 000 € en 2030, avec 45 000 € d'amortissements cumulés. En nu, plus-value brute 80 000 €, détention 15 ans soit 10 années d'abattement IR (années 6 à 15) × 6 % = 60 % d'abattement IR. IR = 80 000 × 40 % × 19 % = 6 080 €. PS = 80 000 × 0,835 (abattement PS années 6-15) × 17,2 % = 11 490 €. Total hors surtaxe = 17 570 €. En LMNP post-LFI 2025, la plus-value taxable grimpe à 80 000 + 45 000 = 125 000 €, soit IR et PS plus élevés. Le LMP, paradoxalement, s'en sort mieux grâce à l'exonération 151 septies dès 5 ans d'activité si vos loyers HT restent sous 90 000 €.

Cette réforme change la donne pour les stratégies patrimoniales. Si vous prévoyez de revendre dans moins de 15 ans avec de gros amortissements cumulés, le LMNP n'est plus automatiquement le choix le plus fiscal. Notre simulateur LMNP.AI intègre désormais cette réintégration dans ses projections de rendement net sur 10, 15 et 20 ans.

9. Rendement net après impôts : simulation par tranche marginale (TMI 11 / 30 / 41 / 45 %)

Voici la section que tous nos utilisateurs attendent : combien vous restera-t-il réellement en poche, chaque année, selon votre tranche d'imposition ? Nous avons construit un cas standard représentatif pour comparer location nue au régime réel, location meublée au régime réel et location nue au micro-foncier, sur les 4 TMI les plus fréquentes.

Hypothèses du cas simulé

• Prix d'acquisition : 200 000 € (dont 20 000 € mobilier et travaux d'aménagement pour le meublé)
• Loyer annuel hors charges : 12 000 €
• Charges récupérables : 2 000 € (refacturées au locataire, neutres fiscalement)
• Charges non récupérables : 1 500 €
• Intérêts d'emprunt : 3 000 €/an
• Taxe foncière : 1 200 €
• Assurance PNO : 300 €
• Amortissement LMNP moyen : 6 000 €/an (bien + mobilier)

Tableau de synthèse rendement net par TMI

Détail du calcul — location nue au régime réel

Revenu net foncier : 12 000 - 1 500 - 3 000 - 1 200 - 300 = 6 000 €. Ce revenu net s'ajoute à votre revenu global et supporte l'IR à votre TMI plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les PS représentent 6 000 × 17,2 % = 1 032 € dans tous les cas. L'IR varie : 660 € (TMI 11 %), 1 800 € (TMI 30 %), 2 460 € (TMI 41 %), 2 700 € (TMI 45 %). Net en poche respectivement : 4 308 € / 3 168 € / 2 508 € / 2 268 €.

Détail du calcul — location meublée au régime réel

Bénéfice BIC : 12 000 - 6 000 (charges déductibles hors remboursement de capital) - 6 000 (amortissements) = 0 €. IR : 0 €. PS : 0 € (aucun bénéfice imposable). Attention : le cash-flow net en poche doit être calculé après déduction du remboursement de capital (non déductible fiscalement). Pour une mensualité totale de 1 200 € dont 300 € de capital, le cash-flow réel est 12 000 - 6 000 (charges) - 3 600 (capital) = 2 400 € nets. Le chiffre de 6 000 € correspond au cash avant remboursement de capital.

Concrètement : plus votre TMI est élevée, plus le LMNP réel vous fait gagner. À TMI 45 %, l'écart atteint 3 732 €/an soit +164 % de cash flow par rapport à la location nue au réel. Sur 20 ans de détention, cela représente 74 640 € d'économie fiscale cumulée. À TMI 11 %, l'écart reste significatif (+1 692 €) mais moins décisif. C'est pourquoi nos experts chez LMNP.AI recommandent systématiquement le meublé réel dès la TMI 30 %.

Et le micro-foncier dans tout ça ?

Au micro-foncier (30 % d'abattement sur 12 000 € = 8 400 € imposable), vous payez PS 17,2 % + IR à votre TMI sur 8 400 €. À TMI 30 % : 2 520 € (IR) + 1 445 € (PS 17,2 %) = 3 965 € d'impôts. Cash encaissé 12 000 - 6 000 (charges réelles totales cohérentes avec les hypothèses du cas : 1 500 + 3 000 intérêts + 1 200 taxe foncière + 300 PNO = 6 000 €) - 3 965 = 2 035 €. Nettement plus faible que le meublé réel (6 000 € avant remboursement capital). Dès que les charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel redevient préférable.

10. CFE, TVA, IFI : les taxes oubliées du comparatif

La plupart des comparatifs en ligne s'arrêtent à l'IR et aux prélèvements sociaux. Erreur. Trois autres taxes peuvent peser lourd dans votre décision : la CFE, la TVA en para-hôtellerie, et l'IFI pour les patrimoines importants. Voici ce qu'il faut savoir.

10.1 — La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

En location nue, vous ne payez pas de CFE. C'est un revenu foncier pur, classé hors activité professionnelle. En location meublée LMNP, en revanche, la CFE est due chaque année à compter de la deuxième année civile suivant le début d'activité (exonération totale l'année de création, art. 1478 II CGI ; exonération permanente si CA inférieur à 5 000 €, art. 1647 D CGI). Son montant varie selon la commune, et la cotisation minimale 2026 est définie par un barème progressif en fonction du chiffre d'affaires :

Source : article 1647 D CGI — barème revalorisé annuellement. Chaque commune fixe sa cotisation minimale dans cette fourchette.

Exonérations possibles : si votre bien est loué à titre de résidence principale du locataire et que vous êtes propriétaire individuel, certaines communes accordent une exonération sur délibération. Vérifiez auprès de votre SIE. À noter : une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD) doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de création d'activité, faute de quoi vous serez taxé sur la valeur locative maximale.

10.2 — La TVA : piège de la para-hôtellerie

La location meublée de longue durée (bail étudiant, bail mobilité, bail meublé classique 1 an) est exonérée de TVA. Vous facturez TTC = HT, c'est neutre. La location nue est toujours exonérée également. Mais attention : si vous basculez vers la para-hôtellerie (location courte durée avec au moins 3 des 4 services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception clientèle), vous devenez redevable de la TVA à 10 %. La franchise en base de TVA spécifique à la para-hôtellerie est fixée à 36 800 € HT de recettes (art. 293 B CGI — seuil applicable aux prestations de services). Au-delà, la TVA à 10 % devient obligatoire. Le seuil de 91 900 € concerne uniquement les ventes de droit commun, pas la para-hôtellerie.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 n'a pas modifié ces seuils pour le long terme, mais a durci les règles pour les meublés de tourisme en zone tendue (abattements micro-BIC revus à la baisse). Une raison de plus de privilégier la location longue durée pour sécuriser votre régime fiscal.

10.3 — L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d'euros nets. En location nue, le bien est intégralement dans l'assiette IFI. En LMNP, même règle : le bien reste dans l'assiette. En revanche, en LMP (loueur professionnel), le bien peut être exclu de l'assiette IFI au titre du bien professionnel, mais les conditions ont été considérablement durcies par l'arrêt Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 (art. 975 V bis CGI) : il faut démontrer une activité commerciale réelle et rémunératrice, que les recettes excèdent les autres revenus du foyer, ET que l'activité revête un caractère principal. La simple qualification fiscale LMP ne suffit plus — la Cour de cassation exige une preuve concrète du caractère professionnel effectif.

Pour les gros patrimoines, le basculement volontaire en LMP peut donc faire économiser jusqu'à 1,5 % par an d'IFI sur la valeur du bien. Un arbitrage stratégique à simuler avec un expert-comptable avant toute décision.

11. Comment passer de location nue à location meublée ?

Vous louez actuellement nu et vous voulez basculer au meublé ? La procédure n'est pas compliquée mais elle exige de la rigueur. Voici la marche à suivre complète.

Étape 1 — Attendre la fin du bail en cours ou donner congé pour vente/reprise

Vous ne pouvez pas transformer un bail nu en bail meublé en cours de route. Le bail de 3 ans doit aller à son terme. Vous devez ensuite donner congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance, pour un motif légitime (vente, reprise ou motif sérieux). Le congé pour « changement de régime locatif » n'est pas un motif valable : vous devrez invoquer la vente ou la reprise pour y habiter.

Étape 2 — Meubler selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

La liste des 11 éléments obligatoires pour qu'un logement soit qualifié de meublé au sens fiscal :

1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d'occultation des fenêtres (volets, rideaux)
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur avec compartiment congélation minimum -6 °C
6. Vaisselle en nombre suffisant
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement

Sans ces 11 éléments, votre bien reste fiscalement classé en location nue, même si vous signez un bail meublé. L'administration fiscale requalifie régulièrement lors de contrôles.

Étape 3 — Déclarer le début d'activité à l'INPI dans les 15 jours

Depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1014 du 19/07/2022), la déclaration de début d'activité LMNP se fait exclusivement en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Vous obtenez un numéro SIRET sous 15 jours. Passé ce délai, vous vous exposez à des pénalités et à une impossibilité d'opter pour le régime réel la première année.

Étape 4 — Opter pour le régime réel avant le 1er février

L'option pour le régime réel se fait par lettre recommandée au SIE ou en ligne via votre espace impots.gouv.fr, avant le 1er février de l'année pour laquelle vous souhaitez appliquer le réel. Pour un début d'activité en cours d'année, l'option au régime réel s'exerce par simple dépôt de la première déclaration 2031 (BIC simplifié) en mai N+1, sans besoin de courrier préalable. L'option est valable un an et se reconduit tacitement. Pour optimiser, c'est quasi toujours la bonne décision dès la TMI 30 %.

Étape 5 — Signer un bail meublé conforme loi du 6 juillet 1989

Durée : 1 an (ou 9 mois pour étudiant). Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges maximum (contre 1 mois en nu). Préavis locataire : 1 mois (contre 3 en nu hors zone tendue). Préavis bailleur : 3 mois pour un motif légitime (contre 6 en nu). Plus de souplesse, plus de rotation, plus de revenus au m².

12. 6 cas pratiques chiffrés : meublé ou nu pour votre profil ?

Rien ne remplace un cas concret. Nous avons sélectionné 6 profils représentatifs de ce que nous voyons chaque semaine sur LMNP.AI. Pour chacun, le verdict est chiffré, nuancé, et directement actionnable.

Cas 1 — Claire, 42 ans, cadre TMI 30 %, T2 Lille 150 000 € loué 700 €/mois

Claire est cadre commerciale, salaire net 45 000 €/an, TMI 30 %. Elle achète un T2 à Lille 150 000 € (dont 10 000 € de frais), emprunt 120 000 € sur 20 ans à 3,5 %, loyer 700 €/mois soit 8 400 €/an. Charges réelles : intérêts 4 000 €, taxe foncière 800 €, assurance 250 €, charges copro 600 €, soit 5 650 €.

Nu au réel : revenu foncier net = 8 400 - 5 650 = 2 750 €. IR 30 % + PS 17,2 % = 47,2 % × 2 750 = 1 298 € d'impôts. Cash net : 1 452 €.

Meublé au réel : amortissement 4 200 €/an (bien + mobilier 3 000 €). Résultat avant amortissement : 8 400 - 5 650 = 2 750 €. En application de l'article 39 C II 2° CGI, l'amortissement est plafonné au résultat positif : seuls 2 750 € d'amortissement sont utilisés l'année 1, le solde de 1 450 € devient un Amortissement Réputé Différé (ARD) reportable sans limite de durée. Résultat imposable : 0 €. Impôts : 0 €. Cash net : 2 750 €. Gain : +1 298 €/an.

Verdict : meublé réel sans hésitation. Claire économise 1 298 € la première année et effacera ses loyers imposables pendant 15+ ans.

Cas 2 — Marc, 55 ans, TMI 41 %, grand appartement Paris avec emprunt lourd

Marc est avocat associé, TMI 41 %. Il achète un 4 pièces à Paris 650 000 €, emprunt 500 000 € sur 15 ans à 4,2 %, loyer 2 400 €/mois soit 28 800 €/an. La première année, il réalise 15 000 € de travaux (ravalement + électricité). Intérêts 19 000 €, charges diverses 3 500 €.

Nu au réel : charges totales 19 000 + 15 000 + 3 500 = 37 500 €. Revenus 28 800 €. Déficit foncier : les 19 000 € d'intérêts s'imputent sur les loyers (reste 9 800 € de loyers disponibles). Les 18 500 € de charges hors intérêts créent un déficit de 18 500 - 9 800 = 8 700 €, imputable intégralement sur salaires (sous plafond 10 700 €). Économie d'IR : 8 700 × 41 % = 3 567 €.

Meublé au réel : les 15 000 € de travaux sont immobilisés et amortis (1 500 €/an). Amortissement immeuble base 650 000 € × ~2,5 à 3 % = 14 000 à 16 000 €/an (et non 11 500 €). Résultat avant amortissement : 28 800 - 22 500 - 1 500 = 4 800 €. En application du plafonnement art. 39 C II 2° CGI, seuls 4 800 € d'amortissement sont utilisés ; le solde de ~10 000 € à 12 000 € devient ARD reportés sans limite. Résultat imposable : 0 €. Impact IR immédiat : 0 €.

Verdict : la location nue gagne la première année grâce au déficit foncier. À partir de la 3e année (fin des travaux), le meublé redevient plus intéressant. Marc peut aussi panacher en gardant ce bien en nu et en achetant d'autres biens en meublé.

Cas 3 — Sophie, 32 ans, primo-investisseur, achat neuf Montpellier

Sophie, ingénieure, TMI 30 %, achète un T2 neuf à Montpellier 195 000 € TTC, loyer 720 €/mois soit 8 640 €/an. Emprunt 170 000 € sur 25 ans à 3,8 %, intérêts 6 300 €/an. Charges 1 800 €.

Nu au réel : 8 640 - 6 300 - 1 800 = 540 €. Impôts 47,2 % × 540 = 255 €. Cash 285 €.

Meublé au réel : base amortissable 175 000 € (hors terrain 20 000 €), décomposée conformément au PCG : gros œuvre 70 000 € / 50 ans = 1 400 €, toiture 17 500 € / 25 ans = 700 €, façade 17 500 € / 20 ans = 875 €, installations techniques 26 250 € / 15 ans = 1 750 €, agencements 17 500 € / 10 ans = 1 750 €, soit 6 475 € d'amortissement bâti + mobilier 5 000 € / 7 ans = 715 €. Dotation totale : 7 190 €. Résultat avant amortissement : 8 640 - 6 300 - 1 800 = 540 €. Amortissement plafonné art. 39 C II : seuls 540 € utilisés, 6 650 € d'ARD reportés sans limite. Impôts 0. Cash net 540 €.

Verdict : meublé réel pendant 15 ans minimum. Sophie amortira son bien neuf en silence pendant toute la durée de son prêt. Le différentiel paraît modeste (+255 €/an) mais c'est 3 825 € sur 15 ans, plus la défiscalisation totale des loyers quand les intérêts baisseront.

Cas 4 — Jean-Pierre, 67 ans, retraité, héritage d'un bien ancien

Jean-Pierre, retraité, pensions 18 000 €/an, TMI 11 %. Il hérite d'un appartement à Nantes loué 900 €/mois (10 800 €/an). Comme il n'a pas d'emprunt, charges limitées : 2 200 €. Il se demande s'il doit basculer en meublé.

Piège LMP : ses loyers (10 800 €) représentent 37,5 % de ses revenus totaux (pensions 18 000 + loyers 10 800 = 28 800 €). Point de doctrine crucial : BOI-BIC-CHAMP-40-10 inclut les pensions de retraite parmi les autres revenus du foyer pour le test LMP (à nuancer néanmoins avec CE 5/10/2007 n° 293475 qui ne retient, en jurisprudence stricte, que les revenus d'activité). Si le total des loyers dépasse 23 000 € ET devient supérieur aux autres revenus du foyer (pensions), il bascule automatiquement en LMP et doit payer les cotisations SSI d'environ 30 % du bénéfice, minimum ~1 300 €/an. Avec 10 800 € de loyers, le seuil des 23 000 € n'est pas atteint, il reste LMNP. Mais gare si Jean-Pierre acquiert d'autres biens : le basculement involontaire en LMP peut coûter très cher à un retraité.

Verdict : rester en location nue micro-foncier (30 % abattement) reste optimal pour son profil. Impôts : 10 800 × 70 % × 28,2 % (TMI 11 % + PS 17,2 %) = 2 132 €. Cash net 6 468 €. Aucune complexité comptable.

Cas 5 — Camille, 28 ans, studio étudiant 80 000 € loué 450 €/mois

Camille, jeune active TMI 11 %, achète un studio étudiant à Rennes 80 000 €, loyer 450 €/mois soit 5 400 €/an. Charges 1 400 € (copro, taxe fonc, assurance). Sans emprunt.

Micro-foncier (nu) : 5 400 × 70 % = 3 780 € imposable × 28,2 % = 1 066 €. Cash net 2 934 €.

Micro-BIC (meublé) : 5 400 × 50 % = 2 700 € imposable × 28,2 % = 761 €. Cash net 3 239 €. Gain +305 €/an.

Verdict : micro-BIC meublé. Même sans régime réel, l'abattement de 50 % bat systématiquement le 30 % du micro-foncier. Camille peut même basculer au réel pour effacer totalement ses loyers avec un amortissement annuel de 2 700 €.

Cas 6 — Philippe, 48 ans, multi-propriétaire zone tendue

Philippe détient 3 biens à Bordeaux : un ancien avec 20 000 € de travaux à prévoir, un neuf récent sans travaux, et un studio étudiant. Il est TMI 41 %.

Stratégie optimale : garder le bien ancien en nu régime réel pour utiliser le déficit foncier 10 700 € × 41 % = 4 387 € d'économie immédiate. Basculer le neuf en meublé régime réel pour profiter de 15+ années d'amortissement. Mettre le studio étudiant en meublé micro-BIC pour la simplicité.

Verdict : le mix nu + meublé est la meilleure stratégie pour un multi-propriétaire. Le déficit foncier et l'amortissement LMNP ne sont pas concurrents, ils sont complémentaires. Rien n'interdit de les utiliser en parallèle sur des biens distincts, à condition de tenir des comptes séparés.

6.5. Simulation d'amortissement LMNP sur 20 ans (année par année)

Reprenons le cas de Sophie (bien 180 000 € loué 800 €/mois, équipement 6 000 €, TMI 30 %, emprunt 180 000 € sur 20 ans à 3,5 %). Voici la simulation complète année par année, avec prise en compte du plafonnement art. 39 C II 2° CGI, des Amortissements Réputés Différés (ARD), de la baisse progressive des intérêts et de l'épuisement des amortissements mobilier (7 ans) et agencements (10 ans).

Lecture : pendant 20 ans, Sophie paie 0 € d'impôt sur ses loyers LMNP. Le stock d'ARD culmine à ~42 600 € en année 12, puis diminue progressivement à mesure que la baisse des intérêts d'emprunt laisse plus de résultat positif à amortir. Économie cumulée vs micro-foncier : plus de 50 000 € sur 20 ans.

8.3. Barème des abattements pour durée de détention (plus-value immobilière)

L'article 150 VC du CGI fixe les abattements pour durée de détention qui s'appliquent à la plus-value immobilière des particuliers. Le taux d'abattement est différent pour l'IR (19 %) et pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : la PS n'est totalement exonérée qu'après 30 ans, l'IR après 22 ans.

8.4. Surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €

L'article 1609 nonies G du CGI institue une taxe additionnelle progressive sur les plus-values immobilières nettes (après abattements pour durée de détention) supérieures à 50 000 €. Cette surtaxe s'applique en plus de l'IR 19 % et des PS 17,2 %.

Cas chiffré : plus-value nette après abattements de 180 000 €. Surtaxe = 180 000 × 4 % = 7 200 €. À ajouter aux 19 % d'IR (34 200 €) et 17,2 % de PS (30 960 €), soit un total de 72 360 € de prélèvements.

8.5. Revente après 20 ans en LMNP : simulation complète post-LFI 2025

Prenons un bien LMNP acheté 200 000 € en 2006 et revendu 300 000 € en 2026 (20 ans de détention). Amortissements cumulés sur 20 ans : 85 000 €.

À comparer : sans la LFI 2025 (ancien régime), la plus-value brute aurait été de 100 000 € seulement, entraînant environ 14 600 € de prélèvements. L'article 84 de la LFI 2025 entraîne donc un surcoût de ~20 000 € sur cet exemple. Exception : si le bien est une résidence services (étudiante, senior, EHPAD), la réintégration ne s'applique pas (art. 84 II LFI 2025).

10.4. DPE : calendrier d'interdiction de location (loi Climat)

La loi n° 2021-1104 du 22/08/2021 (Climat et Résilience), codifiée à l'article L.173-2 du Code de la construction et de l'habitation, interdit progressivement la location des logements considérés comme des passoires thermiques. Ce calendrier s'applique aussi bien à la location nue qu'à la location meublée.

L'interdiction concerne la relocation en cas de changement de locataire. Les baux en cours se poursuivent jusqu'à leur échéance. En cas de litige, le locataire peut saisir le juge pour réduction de loyer ou travaux imposés au bailleur.

10.5. Permis de louer et déclaration mairie pour les meublés de tourisme

Permis de louer (art. L.634-1 CCH) : dans certaines communes qui l'ont instauré par délibération (zones d'habitat dégradé notamment), le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de louer avant chaque nouveau bail. Le dossier inclut DPE, diagnostic plomb, surface Carrez et état des installations.

Déclaration en mairie des meublés de tourisme (art. L.324-1-1 du Code du tourisme) : depuis la loi Le Meur du 19/11/2024, tout meublé de tourisme (résidence principale louée plus de 120 jours/an ou résidence secondaire) doit être déclaré en mairie via le formulaire cerfa 14004. Un numéro à 13 caractères est attribué et doit figurer sur toutes les annonces (Airbnb, Abritel, Booking, etc.). Amende jusqu'à 10 000 € en cas de non-déclaration.

10.6. Taxe d'habitation sur les résidences secondaires et surtaxe en zone tendue

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023, mais elle reste due pour les résidences secondaires et les logements vacants (art. 1407 CGI). En location meublée, le bien est considéré comme résidence secondaire du propriétaire si aucun locataire n'y est domicilié au 1er janvier — la taxe est alors à la charge du propriétaire.

Dans les communes classées en zone tendue (art. 1407 ter CGI), une surtaxe de 5 à 60 % de la cotisation principale peut être appliquée par délibération du conseil municipal. Paris applique par exemple 60 %, Lyon 60 %, Bordeaux 60 %, Nice 60 %. Cette surtaxe vise explicitement à dissuader la détention de résidences secondaires dans les zones où la pression locative est forte.

10.7. TVA para-hôtellerie : faisceau d'indices et franchise 36 800 €

La para-hôtellerie est soumise à la TVA à 10 % dès lors que le propriétaire fournit au moins 3 des 4 services suivants de manière comparable à un établissement hôtelier :

1. Petit-déjeuner : servi au locataire ou disponible en libre-service ;
2. Nettoyage régulier des locaux : au moins une fois par semaine, hors nettoyage en début et fin de séjour ;
3. Fourniture de linge de maison : draps, serviettes, torchons, avec changement périodique ;
4. Réception de la clientèle : accueil physique ou virtuel, même non personnalisé.

Depuis l'arrêt Conseil d'État 05/07/2023 n° 471877, la qualification est appréciée par un faisceau d'indices global et non plus strictement par le critère des 3/4. Le juge regarde la réalité économique de la prestation, la fréquence effective des services, leur comparabilité à un hôtel. Les arrêts ultérieurs (CE 14/02/2024 n° 479661 notamment) ont confirmé cette approche souple.

Franchise en base de TVA (art. 293 B CGI) : 36 800 € HT de recettes annuelles pour les prestations de services, seuil majoré à 39 100 € pour l'année en cours après un dépassement l'année précédente. Au-delà, la TVA à 10 % devient obligatoire, avec possibilité de déduire la TVA en amont (notamment sur un bien neuf : 20 % du prix HT peuvent être récupérés, moyennant un engagement de location en para-hôtellerie sur 20 ans, à défaut remboursement au prorata du temps restant).

14. Le classement meublé de tourisme : procédure, critères et avantages

Le classement officiel « meublé de tourisme » de 1 à 5 étoiles est attribué par un organisme accrédité COFRAC (Comité français d'accréditation) sur la base d'un référentiel de 133 critères couvrant équipement, services, accessibilité, environnement et information client.

Procédure : demande via le formulaire cerfa 11819*05 auprès d'un organisme accrédité COFRAC (Atout France, Gîtes de France, Clévacances, etc.). Visite sur site, rapport de contrôle, décision du classement, validité 5 ans renouvelable. Coût moyen : 150 à 300 €.

Avantages fiscaux du classement :

• Abattement micro-BIC de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes (vs 30 % / 15 000 € sans classement) — loi Le Meur ;
• Abattement supplémentaire de 21 % pour les meublés situés en zone rurale non tendue (jusqu'à 15 000 € de recettes) ;
• Taxe de séjour forfaitaire plutôt que réelle ;
• Valorisation commerciale significative sur les plateformes (Airbnb, Booking affichent les étoiles).

Cas 7 — Para-hôtellerie Airbnb avec TVA récupérée (bien neuf)

Pierre, 40 ans, TMI 41 %, achète un studio neuf en résidence de standing à Lyon pour 300 000 € HT + 60 000 € de TVA = 360 000 € TTC. Il fournit les 4 services de para-hôtellerie (petit-déjeuner, ménage hebdomadaire, linge, réception). Loyer annuel visé : 22 000 € HT.

Verdict : la récupération de 60 000 € de TVA représente une avance de trésorerie considérable (équivalent 16,7 % du prix TTC), mais elle impose un engagement strict de 20 ans et la facturation systématique de TVA à 10 % aux locataires. Pierre devra aussi s'affilier à la SSI s'il bascule en LMP. La para-hôtellerie est pertinente pour un bien neuf en zone touristique forte, rarement pour un ancien.

Cas 8 — Retraité fortuné : basculement LMP pour sortir de l'IFI

Henri, 68 ans, retraité, patrimoine immobilier net de 2 000 000 € (deux immeubles de rapport) + résidence principale 500 000 €. Loyers meublés : 85 000 €/an. Pensions : 30 000 €/an. Son IFI actuel (sur l'immobilier locatif taxable) est d'environ 15 000 €/an (tranche 0,7 % à 1 %).

En basculant ses deux immeubles en LMP (recettes 85 000 € > 23 000 € ET > autres revenus d'activité 30 000 €), Henri peut potentiellement sortir les biens de l'assiette IFI au titre du bien professionnel (art. 975 V bis CGI). Attention : depuis Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612, cette exonération exige une démonstration concrète de caractère commercial réel et rémunérateur, avec preuve que l'activité est principale (recettes nettes supérieures aux autres revenus, diligences effectives dans la gestion, etc.).

Bilan :

• Économie IFI estimée : ~15 000 €/an ;
• Coût SSI : 85 000 × environ 30 % marginal = ~25 000 € de cotisations ; toutefois, une part significative revient sous forme de droits à retraite (retraite de base + complémentaire) ;
• Plus-value à la revente : régime professionnel art. 151 septies, exonération possible dès 5 ans d'activité si recettes HT < 90 000 €.

Verdict : le basculement LMP n'est rentable pour Henri que si l'économie IFI compense le surcoût SSI net des droits à retraite acquis. Un arbitrage patrimonial à faire avec un expert-comptable et un notaire.

Pour approfondir chaque sujet — guides LMNP.AI

Ce guide dresse le comparatif global. Pour chaque brique technique, nous publions un guide pilier dédié sur LMNP.AI :

• Guide LMP vs LMNP 2026 — seuils, SSI, plus-value professionnelle, IFI
• L'amortissement LMNP par composantes — durées PCG, ARD, décomposition
• Les charges déductibles au réel LMNP — liste exhaustive BOFiP
• Micro-BIC vs régime réel — seuils, bascule, optimisation
• Plus-value LMNP et réforme LFI 2025 — simulateur détaillé
• La CFE en LMNP — barème 2026, exonérations, déclaration 1447-C
• La loi Le Meur en détail — meublés de tourisme 2026
• Meublé de tourisme : guide complet 2026 — classement, fiscalité, rentabilité

13. Arbre de décision : quel régime choisir pour votre profil ?

Voici la synthèse décisionnelle que nous utilisons chez LMNP.AI pour accompagner nos 40 000+ utilisateurs. D'abord un arbre de décision séquentiel Q1→Q2→Q3, ensuite une grille récapitulative à deux colonnes.

Arbre de décision pas-à-pas

Grille récapitulative

Dans 70 % des cas que nous accompagnons sur LMNP.AI, la location meublée au régime réel s'impose comme le choix le plus fiscalement efficient. Mais les 30 % restants trouvent un meilleur rendement en restant en nu, notamment grâce au déficit foncier sur travaux ou à la simplicité du micro-foncier pour les petits revenus.

Sources officielles

• Article 32 du CGI (micro-foncier)
• Article 50-0 du CGI (micro-BIC)
• Article 155 IV du CGI (seuils LMP/LMNP)
• Article 156 I du CGI (déficits fonciers et BIC non pro)
• Article 150 U et suivants (plus-values particuliers)
• Article 151 septies CGI (plus-values LMP)
• Article 39 C CGI (amortissement LMNP)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 (réintégration amortissements)
• BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 / BOI-RFPI-BASE-20 / BOI-BIC-AMT-20-40-10-10
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste meubles obligatoires)

Dernière mise à jour : 14 avril 2026. Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision.