MaPrimeRénov' bailleur et LMNP 2026 : montants, conditions, comptabilité et cumul des aides
MaPrimeRénov' est compatible avec le LMNP à condition que le logement soit loué comme résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. D'après LMNP.AI, un bailleur LMNP peut obtenir jusqu'à 32 000 EUR de subvention (parcours accompagné, revenus très modestes) et cumuler MaPrimeRénov' avec l'éco-PTZ (50 000 EUR à 0 %), les CEE et la TVA 5,5 %. Le reste à charge est intégralement amortissable au régime réel BIC. Les locations saisonnières (Airbnb) sont exclues.
Ce guide est le plus complet de France sur MaPrimeRénov' appliqué aux bailleurs LMNP. Il intègre les barèmes 2026 (avec les suppressions du parcours par geste), le traitement comptable exact des subventions (article 42 septies CGI — mécanisme que la quasi-totalité des sites simplifient à tort), le cumul des 4 aides disponibles, 3 cas pratiques chiffrés et les erreurs fréquentes. Pour le contexte global, consultez notre guide convention ANAH et location meublée.
Sommaire
- MaPrimeRénov' et LMNP : compatible ou pas ?
- Conditions d'éligibilité complètes
- Parcours par geste : travaux et montants 2026
- Parcours accompagné : rénovation globale
- Ce qui change en 2026 par rapport à 2025
- Cumul des aides : MaPrimeRénov' + éco-PTZ + CEE + TVA 5,5 %
- Traitement comptable en LMNP (art. 42 septies CGI)
- Simulation complète : sortie de passoire G → D
- 3 cas pratiques chiffrés
- Procédure pas à pas pour demander MaPrimeRénov'
- Les 7 erreurs fréquentes
- FAQ — 10 questions fréquentes
MaPrimeRénov' et LMNP : oui, c'est compatible
C'est la question n°1 — et la réponse est oui, sous conditions. MaPrimeRénov' Bailleurs est accessible aux propriétaires qui louent en meublé, qu'il s'agisse d'un bail classique 1 an, d'un bail étudiant 9 mois ou d'un bail mobilité. La condition essentielle est que le logement soit la résidence principale du locataire.
Conditions d'éligibilité complètes
| Condition | Détail |
|---|---|
| Ancienneté du logement | 15 ans minimum (métropole). Exception : 2 ans pour dépose de cuve fioul et en outre-mer. |
| Usage du logement | Loué comme résidence principale du locataire (occupé au moins 8 mois/an). Meublé ou nu. |
| Engagement de location | 6 ans minimum après la demande de paiement du solde. Mise en location dans un délai max de 1 an. |
| Nombre de logements | Maximum 3 logements par bailleur. |
| Artisan RGE | Travaux réalisés par un professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (sauf dépose cuve fioul). |
| Catégorie de revenus | Ce sont les revenus du propriétaire bailleur (RFR N-1) qui déterminent la catégorie (Bleu, Jaune, Violet, Rose). |
| Non-respect | Remboursement au prorata : 1/6e par année non louée. |
Réévaluation du loyer après travaux : si vous augmentez le loyer suite aux travaux financés par MaPrimeRénov', le montant de la prime doit être déduit du coût des travaux justifiant l'augmentation de loyer. C'est une obligation légale peu connue.
Plafonds de revenus 2026 (RFR N-1)
Votre catégorie de revenus détermine le montant de la prime. C'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-1 du propriétaire bailleur qui est pris en compte — pas celui du locataire.
| Composition foyer | Bleu (très modestes) | Jaune (modestes) | Violet (intermédiaires) | Rose (supérieurs) |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne (hors IDF) | ≤ 17 363 EUR | ≤ 22 259 EUR | ≤ 31 185 EUR | > 31 185 EUR |
| 2 personnes (hors IDF) | ≤ 25 415 EUR | ≤ 32 579 EUR | ≤ 45 868 EUR | > 45 868 EUR |
| 1 personne (IDF) | ≤ 24 031 EUR | ≤ 29 253 EUR | ≤ 40 851 EUR | > 40 851 EUR |
| 2 personnes (IDF) | ≤ 35 280 EUR | ≤ 43 003 EUR | ≤ 60 055 EUR | > 60 055 EUR |
Barèmes 2026 complets (jusqu'à 5+ personnes) sur france-renov.gouv.fr.
Règle d'écrêtement (plafond total des aides cumulées)
L'écrêtement, c'est le plafond maximum d'aides que vous pouvez recevoir en proportion du coût total des travaux. C'est une sécurité pour éviter que les aides dépassent le coût réel. Le plafond dépend de votre catégorie de revenus :
- Bleu : 100 % (aucun reste à charge obligatoire)
- Jaune : 90 %
- Violet : 80 %
- Rose : 50 %
Concrètement : un bailleur "Violet" ne peut pas cumuler plus de 80 % du coût TTC en aides. Si MaPrimeRénov' + CEE dépassent 80 %, le montant de MaPrimeRénov' est réduit pour respecter ce plafond.
Parcours par geste : travaux éligibles et montants 2026
Le parcours par geste finance des travaux individuels (sans obligation de gain DPE global). C'est le parcours le plus simple : vous choisissez un ou plusieurs gestes, vous faites réaliser les travaux par un artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement — label obligatoire, vérifiable sur france-renov.gouv.fr), et vous recevez la prime correspondante.
| Type de travaux | Bleu (très modestes) | Jaune (modestes) | Violet (intermédiaires) | Rose (supérieurs) |
|---|---|---|---|---|
| PAC géothermique | 11 000 EUR | 9 000 EUR | 6 000 EUR | Non éligible |
| Chauffage solaire combiné | 10 000 EUR | 8 000 EUR | 4 000 EUR | Non éligible |
| PAC air/eau | 5 000 EUR | 4 000 EUR | 3 000 EUR | Non éligible |
| ECS solaire individuelle | 4 000 EUR | 3 000 EUR | 2 000 EUR | Non éligible |
| VMC double flux | 2 500 EUR | 2 000 EUR | 1 500 EUR | Non éligible |
| Poêle à granulés | 1 250 EUR | 1 000 EUR | 750 EUR | Non éligible |
| Chauffe-eau thermodynamique | 1 200 EUR | 800 EUR | 400 EUR | Non éligible |
| Isolation rampants/combles | 25 EUR/m² | 20 EUR/m² | 15 EUR/m² | Non éligible |
| Isolation toiture-terrasse | 75 EUR/m² | 60 EUR/m² | 40 EUR/m² | Non éligible |
| Fenêtres (simple → double vitrage) | 100 EUR/fenêtre | 80 EUR/fenêtre | 40 EUR/fenêtre | Non éligible |
| Audit énergétique | 500 EUR | 400 EUR | 300 EUR | Non éligible |
Ménages "Rose" (revenus supérieurs) : non éligibles au parcours par geste. Ils doivent passer par le parcours accompagné (section suivante) où ils bénéficient d'un taux de 10 %.
Parcours accompagné : rénovation globale (le plus avantageux)
Le parcours accompagné (rénovation d'ampleur) est le plus généreux mais aussi le plus exigeant. Il finance une rénovation globale avec un gain minimum de 2 classes DPE. C'est le parcours recommandé pour les passoires thermiques (F et G).
Conditions spécifiques
- Logement classé E, F ou G (ouvert à C et D depuis 2026)
- Gain minimum de 2 classes DPE
- Au moins 2 gestes d'isolation obligatoires (murs, fenêtres, planchers ou toiture)
- Accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov' (pris en charge 20 à 100 % selon revenus)
- Montant minimum de travaux : 1 000 EUR HT
Plafonds de dépenses et taux de subvention
| Gain DPE | Plafond HT | Bleu (80 %) | Jaune (60 %) | Violet (45 %) | Rose (10 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 classes | 30 000 EUR | 24 000 EUR | 18 000 EUR | 13 500 EUR | 3 000 EUR |
| 3 classes ou plus | 40 000 EUR | 32 000 EUR | 24 000 EUR | 18 000 EUR | 4 000 EUR |
Reste à charge minimum : 0 % (Bleu), 10 % (Jaune), 20 % (Violet), 50 % (Rose). Autrement dit, un ménage "Bleu" peut financer 100 % des travaux sans rien débourser.
Ce qui change en 2026 par rapport à 2025
| Élément | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Isolation murs (parcours geste) | Éligible | Supprimée |
| Chaudières biomasse (parcours geste) | Éligibles | Supprimées |
| Bonus sortie passoire (F/G) | +10 % | Supprimé (depuis 30/09/2025) |
| Plafond 4+ classes (accompagné) | 70 000 EUR | Supprimé (plafonné à 40 000 EUR) |
| Plafond 3 classes (accompagné) | 55 000 EUR | 40 000 EUR |
| Chaudières fossiles (TVA) | TVA 5,5 % | TVA 20 % (depuis 01/03/2025) |
| Logements C et D (accompagné) | Non éligibles | Éligibles (réouverture 2026) |
| Attestation TVA 5,5 % | Formulaire obligatoire | Mention sur facture suffit |
Cumul des aides : jusqu'à 80 % du coût des travaux financé
Le bailleur LMNP dispose de 4 aides cumulables pour financer la rénovation énergétique. Voici le détail de chaque aide et les règles de cumul.
| Aide | Montant max | Taux | Condition clé | Compatible LMNP |
|---|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' | 32 000 EUR | 10-80 % | RP locataire, 6 ans, RGE | Oui |
| Éco-PTZ | 50 000 EUR (0 %) | Prêt à taux zéro | Logement > 2 ans, RGE | Oui |
| CEE (primes énergie) | 2 000-8 000 EUR | Variable | RGE, signer avant travaux | Oui |
| TVA 5,5 % | ~14 pts économie | 5,5 % vs 20 % | Logement > 2 ans | Oui |
Règle de non-dépassement : le cumul de toutes les aides publiques ne peut pas dépasser 100 % du coût TTC des travaux. En pratique, le cumul couvre généralement 60-80 % du coût selon la catégorie de revenus.
TVA 5,5 % : ce qui a changé
La TVA à 5,5 % (art. 278-0 bis A CGI) s'applique aux travaux de rénovation énergétique sur les logements de plus de 2 ans. Depuis le 1er mars 2025, les chaudières à combustibles fossiles (même hybrides) sont exclues et soumises au taux normal de 20 %. Les travaux de rénovation non énergétique (peinture, plomberie courante) relèvent de la TVA à 10 % (art. 279-0 bis CGI). Simplification 2025 : l'attestation spécifique n'est plus obligatoire — une mention sur la facture suffit.
Traitement comptable en LMNP : le vrai mécanisme (art. 42 septies CGI)
C'est la section la plus importante pour les bailleurs LMNP au régime réel — et la plus mal expliquée sur le web. La quasi-totalité des sites LMNP simplifient en disant « la subvention réduit la base amortissable ». C'est techniquement inexact, même si le résultat final est similaire.
Le mécanisme réel en 3 étapes
- Les travaux sont inscrits à l'actif pour leur coût total (prix brut, pas le net de subvention). Un remplacement de fenêtres à 30 000 EUR est inscrit à 30 000 EUR, même si MaPrimeRénov' couvre 10 000 EUR.
- La subvention est inscrite au passif (compte 131 « Subventions d'équipement »). Elle n'est pas un revenu imposable immédiat.
- La subvention est rapportée au résultat au même rythme que l'amortissement (art. 42 septies CGI). Chaque année, une quote-part de la subvention est transférée en produit (compte 747), ce qui neutralise partiellement la charge d'amortissement.
À l'inscription des travaux :
Débit 2135 (Installations) : 30 000 EUR / Crédit 404 (Fournisseurs) : 30 000 EUR
Débit 512 (Banque) : 13 000 EUR / Crédit 131 (Subventions) : 13 000 EUR
Chaque année pendant 20 ans :
| Écriture | Charge (-) | Produit (+) |
|---|---|---|
| Dotation amortissement (30 000 / 20) | -1 500 EUR | — |
| Reprise subvention (13 000 / 20) | — | +650 EUR |
| Impact net sur le résultat BIC | -850 EUR/an | |
L'effet net (-850 EUR/an) est bien équivalent à un amortissement sur le coût net (17 000 / 20 = 850 EUR), mais les écritures passent par deux mécanismes distincts. Économie IR annuelle : 850 × 48,6 % = 413 EUR/an pendant 20 ans.
Version simplifiée (la plupart des sites) : « La subvention réduit la base amortissable. Vous amortissez 17 000 EUR sur 20 ans. »
Version exacte (art. 42 septies CGI) : « Vous amortissez 30 000 EUR sur 20 ans (1 500 EUR/an de charge), mais 650 EUR/an de subvention sont rapportés en produit. L'effet net est identique (850 EUR/an), mais les écritures comptables sont différentes. »
En pratique, le résultat fiscal est le même. Mais en cas de contrôle, c'est la version exacte qui prévaut. LMNP.AI applique automatiquement le mécanisme conforme à l'art. 42 septies.
Bases légales : art. 42 septies CGI (étalement subventions BIC), BOI-BIC-PDSTK-10-30-10-20 (doctrine), compte 131 PCG (subventions d'équipement), compte 747 PCG (reprise au résultat, ex-777 depuis le règlement ANC 2022-06 applicable 01/01/2025). Les CEE bénéficient du même régime d'étalement (art. 42 septies al. 3, ajouté par la LFI 2023).
Simulation complète : sortie de passoire G → D (T2, 70 m²)
Travaux prévus : isolation combles (40 m²) + PAC air/eau + VMC double flux + 5 fenêtres
Coût total TTC : 38 000 EUR (TVA 5,5 % = économie ~5 000 EUR vs TVA 20 %)
Gain DPE estimé : G → D (3 classes) → parcours accompagné éligible
| Aide | Montant |
|---|---|
| MaPrimeRénov' accompagné (60 % de 38 000 EUR plafonné à 40 000) | -22 800 EUR |
| CEE (estimation isolation + PAC) | -4 500 EUR |
| Économie TVA (5,5 % vs 20 %) | ~5 000 EUR intégrés dans le coût TTC |
| Reste à charge | 10 700 EUR |
| Financement éco-PTZ (0 %, 20 ans) | 10 700 EUR à taux zéro |
Sortie de poche du bailleur : 0 EUR. L'éco-PTZ à 0 % couvre le reste à charge.
Amortissement LMNP (art. 42 septies) :
- Amortissement annuel brut : 38 000 / 20 = 1 900 EUR/an
- Reprise subvention annuelle : (22 800 + 4 500) / 20 = 1 365 EUR/an
- Impact net BIC : -535 EUR/an
- Économie IR : 535 × 48,6 % = 260 EUR/an pendant 20 ans
Résultat : rénovation intégralement financée, DPE amélioré de 3 classes, loyer potentiellement revalorisé, et 260 EUR/an de déduction fiscale supplémentaire.
3 cas pratiques : quelle stratégie selon votre situation ?
Profil : appartement 55 m², DPE F, loué 650 EUR/mois en bail classique. Travaux : PAC air/eau + isolation combles + 4 fenêtres = 28 000 EUR TTC.
Aides : MaPrimeRénov' accompagné 60 % = 16 800 EUR + CEE ~3 000 EUR. Reste : 8 200 EUR financé par éco-PTZ.
Amortissement net : (28 000 - 19 800) / 20 = 410 EUR/an de déduction BIC.
Recommandation : foncez. Rénovation quasi gratuite, DPE amélioré, loyer revalorisable.
Profil : maison 100 m², DPE E, loué 900 EUR/mois. Travaux : isolation murs + combles + PAC = 45 000 EUR TTC.
Aides : MaPrimeRénov' accompagné 10 % = 4 000 EUR (plafond Rose). CEE ~5 000 EUR. Reste : 36 000 EUR.
Amortissement net : (45 000 - 9 000) / 20 = 1 800 EUR/an × 48,6 % = 875 EUR/an d'économie IR.
Intéressant mais le reste à charge est élevé (36 000 EUR). L'éco-PTZ couvre la totalité à 0 %. L'amortissement LMNP génère 875 EUR/an de déduction. Sur 20 ans = 17 500 EUR récupérés via la fiscalité.
Profil : studio 25 m², Airbnb saisonnier, DPE G. Travaux : isolation + fenêtres = 18 000 EUR.
MaPrimeRénov' : NON éligible (pas de résidence principale du locataire).
Aides disponibles : CEE ~2 000 EUR + TVA 5,5 % (économie ~2 000 EUR intégrée au TTC). Reste : 16 000 EUR.
Amortissement LMNP : (18 000 - 2 000) / 20 = 800 EUR/an × 48,6 % = 389 EUR/an.
Beaucoup moins d'aides en saisonnier. Alternative : classer le meublé de tourisme pour améliorer le micro-BIC (50 % au lieu de 30 %).
Procédure pas à pas pour demander MaPrimeRénov'
- Vérifiez votre éligibilité sur france-renov.gouv.fr (simulateur officiel). Identifiez votre catégorie de revenus (Bleu/Jaune/Violet/Rose) et le type de parcours adapté.
- Contactez un conseiller France Rénov' (gratuit). Il vous orientera entre parcours par geste et parcours accompagné. Pour le parcours accompagné, un Accompagnateur Rénov' sera désigné.
- Faites réaliser un audit énergétique (obligatoire pour le parcours accompagné, recommandé pour le parcours par geste). L'audit est partiellement financé par MaPrimeRénov' (300-500 EUR).
- Obtenez des devis d'artisans RGE. Vérifiez la certification RGE sur l'annuaire officiel (france-renov.gouv.fr). Signez les CEE avec un fournisseur d'énergie avant les travaux.
- Déposez votre dossier en ligne sur maprimerenov.gouv.fr. Joignez : devis, DPE, justificatif de propriété, bail en cours, attestation d'engagement 6 ans.
- Attendez la décision d'octroi de l'ANAH (délai variable, 1-3 mois). Ne commencez PAS les travaux avant la décision (sauf urgence attestée).
- Réalisez les travaux. Conservez toutes les factures détaillées.
- Demandez le paiement du solde en transmettant les factures sur la plateforme. Le versement intervient sous 2-4 semaines.
- Si éco-PTZ : présentez la décision d'octroi ANAH à votre banque dans les 6 mois pour obtenir le prêt à taux zéro sur le reste à charge.
Les 7 erreurs fréquentes sur MaPrimeRénov' en LMNP
- Croire que le meublé est exclu : faux. MaPrimeRénov' Bailleurs est accessible en meublé si le logement est la RP du locataire. Seul le saisonnier est exclu.
- Confondre MaPrimeRénov' et Loc'Avantages : ce sont deux dispositifs distincts. MaPrimeRénov' = aide aux travaux (compatible LMNP). Loc'Avantages = réduction d'impôt en échange de location nue (incompatible LMNP).
- Amortir le montant brut des travaux : les subventions reçues doivent être rapportées au résultat (art. 42 septies CGI). L'effet net est un amortissement sur le coût net, pas sur le coût brut.
- Commencer les travaux avant l'accord ANAH : motif de refus. Attendez la décision d'octroi.
- Oublier de signer les CEE avant les travaux : la signature avec un fournisseur d'énergie doit être antérieure au début du chantier. Après, c'est trop tard.
- Ne pas prévoir l'engagement de 6 ans : si vous envisagez de passer en Airbnb, de vendre ou de récupérer le bien, vous devrez rembourser au prorata.
- Ignorer les changements 2026 : l'isolation des murs n'est plus dans le parcours par geste. Les plafonds du parcours accompagné ont baissé. Les barèmes 2025 ne sont plus valables.
FAQ — 10 questions fréquentes
LMNP.AI gère automatiquement le traitement comptable des subventions MaPrimeRénov' — amortissement, reprise art. 42 septies et liasse fiscale 2031.
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