Louer une partie de sa résidence principale en meublé : guide complet 2026

Louer une chambre ou une dépendance de sa résidence principale en meublé peut être totalement exonéré d'impôt sur le revenu, à condition que le loyer reste sous un plafond fixé chaque année par l'administration fiscale. Selon LMNP.AI, l'article 35 bis du CGI prévoit cette exonération si le logement loué constitue la résidence principale du locataire et si le loyer ne dépasse pas 213 EUR/m2/an en Île-de-France ou 157 EUR/m2/an en province (plafonds 2025, pour les revenus déclarés en 2026).

Ce guide couvre l'intégralité du sujet : exonération fiscale, chambre d'hôtes (760 EUR/an), bail applicable, DPE, CFE, APL, copropriété, loi Le Meur 2024, cotisations sociales et cas pratiques chiffrés. Mis à jour avec les plafonds 2025-2026, la réforme de la location meublée et les dernières jurisprudences.

Mis à jour le 18 mars 2026

1. Cadre légal : quelles formes de location chez soi ?

Louer une partie de sa résidence principale en meublé recouvre plusieurs situations juridiquement distinctes. Chacune obéit à des règles fiscales, administratives et contractuelles différentes. Il est essentiel de bien identifier votre cas avant de démarrer. Pour comprendre l'ensemble de la fiscalité LMNP et les différents régimes d'imposition, consultez nos guides dédiés.

La condition commune à toutes ces situations : le logement loué doit faire partie de votre résidence principale. La résidence principale est le logement où vous vivez effectivement et habituellement, au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Propriétaire ou locataire : qui peut louer ?

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez librement louer une partie de votre résidence principale, sous réserve du respect du règlement de copropriété (voir section 11).

Si vous êtes locataire, vous pouvez également sous-louer une partie de votre logement, mais uniquement avec l'accord écrit du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer au mètre carré que vous payez vous-même. Sans cet accord, la sous-location est illicite et peut entraîner la résiliation de votre bail.

2. Exonération fiscale article 35 bis du CGI : conditions et plafonds 2026

C'est le dispositif le plus avantageux pour les propriétaires qui louent une chambre chez eux. L'article 35 bis I du Code général des impôts prévoit une exonération totale d'impôt sur le revenu pour les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale, sous trois conditions cumulatives.

Les 3 conditions cumulatives de l'exonération

Plafonds de loyer raisonnable 2024-2026

Les plafonds de loyer pour l'exonération sont fixés chaque année par l'administration fiscale et révisés selon l'indice de référence des loyers (IRL). Ils correspondent au loyer annuel maximum par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.

Calcul concret : suis-je exonéré ?

Le calcul est simple : divisez le loyer annuel (hors charges) par la surface habitable de la pièce louée.

• Chambre de 12 m2 à Lyon louée 150 EUR/mois : loyer annuel = 1 800 EUR / 12 m2 = 150 EUR/m2/an < 157 EUR/m2/an (province 2025) → exonéré
• Chambre de 14 m2 à Paris louée 280 EUR/mois : loyer annuel = 3 360 EUR / 14 m2 = 240 EUR/m2/an > 213 EUR/m2/an (IDF 2025) → imposable en BIC
• Chambre de 18 m2 à Bordeaux louée 200 EUR/mois : loyer annuel = 2 400 EUR / 18 m2 = 133 EUR/m2/an < 157 EUR/m2/an (province 2025) → exonéré

Conséquences de l'exonération

Quand les trois conditions sont remplies :

• Pas d'impôt sur le revenu sur les loyers perçus
• Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur ces revenus
• Pas de SIRET à obtenir
• Pas de déclaration fiscale spécifique (les revenus ne figurent pas sur la déclaration)
• Pas de CFE à payer

C'est l'un des rares cas en droit fiscal français où des revenus locatifs sont totalement nets d'impôt et de charges sociales.

3. Chambre d'hôtes : le régime spécial des 760 EUR par an

La chambre d'hôtes est une activité distincte de la simple location meublée. Elle est définie par l'article L324-3 du code du tourisme et répond à des critères précis.

Définition légale de la chambre d'hôtes

Une chambre d'hôtes est un hébergement chez l'habitant comprenant obligatoirement :

• Un accueil personnalisé par le propriétaire qui réside sur place
• La fourniture du petit-déjeuner inclus dans le prix
• La fourniture du linge de maison (draps, serviettes)
• Maximum 5 chambres pour une capacité maximale de 15 personnes

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie (pas de petit-déjeuner, pas d'accueil personnalisé), il ne s'agit pas d'une chambre d'hôtes mais d'un meublé de tourisme, soumis à un régime fiscal différent.

Exonération jusqu'à 760 EUR par an

L'article 35 bis II du CGI prévoit une exonération d'impôt sur le revenu pour les revenus de location de chambres d'hôtes si le montant total des recettes annuelles ne dépasse pas 760 EUR par an.

Comme pour l'article 35 bis I, l'exonération est de type seuil : si vous dépassez 760 EUR, l'intégralité des recettes devient imposable, pas seulement la fraction au-delà du seuil.

Obligations administratives des chambres d'hôtes

Même si vous êtes exonéré d'impôt, vous devez :

• Déclarer votre activité en mairie (cerfa 13566*03) avant l'ouverture
• Collecter la taxe de séjour auprès de vos hôtes et la reverser à la commune
• Respecter les normes de sécurité (détecteur de fumée, évacuation)
• Souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle

Au-delà de 5 chambres ou 15 personnes, l'activité relève de l'hôtellerie et nécessite un classement, une immatriculation au RCS et le respect des normes ERP (Établissement Recevant du Public).

4. Quelle fiscalité quand l'exonération ne s'applique pas ?

Lorsque les conditions de l'exonération ne sont pas réunies (loyer trop élevé, le locataire n'en fait pas sa résidence principale, location saisonnière), les revenus de location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles.

Régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas :

• 77 700 EUR pour la location meublée classique (longue durée)
• 15 000 EUR pour les meublés de tourisme non classés (depuis 2025, loi de finances)
• 77 700 EUR pour les meublés de tourisme classés

Vous déclarez le montant brut des loyers perçus sur le formulaire 2042 C PRO. L'administration applique un abattement forfaitaire :

Régime réel : déduction des charges et amortissements

Le régime réel est plus complexe mais souvent plus avantageux, surtout si vous êtes propriétaire. Il permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier. Pour comprendre en détail ce régime, consultez nos guides sur l'amortissement en LMNP et les charges déductibles.

Les charges déductibles pour une chambre louée dans votre résidence principale :

• Amortissement au prorata : quote-part de la valeur du bien correspondant à la surface louée (hors terrain)
• Intérêts d'emprunt au prorata de la surface louée
• Taxe foncière au prorata
• Assurance habitation au prorata
• Charges de copropriété au prorata (non récupérables sur le locataire)
• Travaux d'entretien de la chambre
• Mobilier de la chambre (amorti sur 5 à 10 ans)
• Frais de comptabilité (expert-comptable, logiciel LMNP.AI)

5. Quel bail pour louer une chambre chez soi ?

Le choix du bail dépend de la situation du locataire et de la durée de la location. Quatre options s'offrent à vous. Pour plus de détails, consultez nos guides sur le bail meublé classique, le bail étudiant et le bail mobilité.

Le bail meublé classique : la norme

Si la chambre constitue la résidence principale du locataire, le bail meublé classique de 1 an (titre I bis de la loi du 6 juillet 1989) s'impose. Il est renouvelé tacitement et protège fortement le locataire : le bailleur ne peut donner congé qu'en fin de bail, avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux.

C'est aussi le seul bail qui ouvre droit à l'exonération de l'article 35 bis du CGI, puisqu'il suppose que le locataire fait de la chambre sa résidence principale.

Bail mobilité : idéal pour les colocations temporaires

Le bail mobilité (loi ELAN 2018) est particulièrement adapté à la location d'une chambre chez l'habitant à un stagiaire, un étudiant en alternance, un travailleur en mission ou un apprenti. Sa durée de 1 à 10 mois n'est pas renouvelable, et il est interdit de demander un dépôt de garantie (mais une garantie Visale peut être obtenue gratuitement).

Mentions obligatoires et état des lieux

Quel que soit le bail choisi, les documents suivants doivent être annexés. Pour les modèles de documents, consultez nos guides sur l'état des lieux en location meublée et les équipements obligatoires :

• État des lieux d'entrée (modèle conforme au décret du 30 mars 2016)
• Inventaire détaillé du mobilier et des équipements
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
• Constat de risque d'exposition au plomb (si construction avant 1949)
• ERP (État des Risques et Pollutions)
• Diagnostics électricité et gaz (si installations de plus de 15 ans)

6. DPE et diagnostics obligatoires

Les obligations en matière de diagnostics varient selon le type de location et la configuration du logement.

Location longue durée (bail meublé, étudiant, mobilité)

Tous les diagnostics du dossier de diagnostic technique (DDT) sont obligatoires. Pour comprendre en détail les obligations en matière de DPE en location meublée et l'ensemble des diagnostics obligatoires, consultez nos guides dédiés :

• DPE : obligatoire, valable 10 ans. Quand la chambre fait partie intégrante du logement (pas de compteur séparé), le DPE du logement principal couvre la chambre.
• Plomb : obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949
• Électricité et gaz : obligatoires si les installations ont plus de 15 ans
• ERP : obligatoire dans toutes les zones
• Bruit : depuis le 1er juin 2020, information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est dans une zone d'exposition au bruit des aérodromes

Location saisonnière (type Airbnb)

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le DPE est obligatoire pour tous les meublés de tourisme. Les passoires énergétiques sont progressivement interdites à la location :

• 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G pour les nouveaux baux (obligation nationale, pas seulement en zone tendue)
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
• 1er janvier 2034 : seuls les logements classés A à D pourront être loués en tourisme

7. SIRET, immatriculation et démarches administratives

Quand le SIRET est-il obligatoire ?

Comment obtenir un SIRET ?

L'immatriculation se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). La procédure est gratuite et prend environ 15 minutes. Vous recevez votre numéro SIRET sous 1 à 3 semaines par courrier de l'INSEE. Pour un guide complet de la démarche, consultez notre article sur l'immatriculation SIRET pour LMNP.

Vous devez choisir le code APE 6820A (Location de logements) et indiquer :

• La date de début d'activité (date du premier bail)
• L'adresse du logement loué
• Le régime fiscal choisi (micro-BIC par défaut, option pour le réel)

8. CFE et cotisations sociales

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE est due par toute personne exerçant une activité de location meublée à titre habituel. Cependant, plusieurs exonérations existent pour la location d'une partie de la résidence principale. Pour tout comprendre sur la CFE en LMNP, consultez notre guide complet :

• Exonération de plein droit (art. 1459, 2° CGI) : si vous louez en meublé une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à un prix raisonnable, vous êtes exonéré de CFE. Les conditions recoupent celles de l'article 35 bis : si vous êtes exonéré d'IR, vous êtes aussi exonéré de CFE.
• Exonération de droit sauf délibération contraire (art. 1459, 3° CGI) : les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées, sauf si la commune a pris une délibération contraire
• Cotisation minimale : si vous êtes effectivement assujetti à la CFE (aucune exonération applicable), vous devez payer au minimum une cotisation fixée par la commune (généralement 200 à 600 EUR pour les faibles recettes)

Cotisations sociales (CSG-CRDS / SSI)

Le régime social dépend du montant des recettes et du type de location :

Pour une chambre louée dans sa résidence principale, le seuil de 23 000 EUR est quasiment inatteignable. Dans l'immense majorité des cas, les cotisations se limitent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur le bénéfice imposable.

9. Déclaration en mairie et loi Le Meur 2024

Location longue durée : pas de déclaration

Si vous louez une chambre à l'année (bail meublé classique, bail étudiant, bail mobilité), aucune déclaration en mairie n'est requise. Seule l'immatriculation au greffe (SIRET) est nécessaire, et encore, uniquement si vous n'êtes pas exonéré au titre de l'article 35 bis.

Location saisonnière : déclaration obligatoire

Si vous louez une chambre en courte durée (type Airbnb), un enregistrement auprès de la commune est obligatoire. Pour plus de détails sur la réglementation Airbnb, consultez nos guides sur l'enregistrement Airbnb et la fiscalité Airbnb 2026 :

• Formulaire actuel : cerfa 14004*04 (déclaration de location d'un meublé de tourisme)
• Téléservice national : la loi Le Meur prévoit un téléservice unique opérationnel au plus tard le 20 mai 2026, qui remplacera le cerfa et généralisera l'obligation d'enregistrement à toutes les communes
• Numéro d'enregistrement : délivré par la mairie, à afficher sur toutes les annonces en ligne

Limite des 120 jours pour la résidence principale

Si vous louez une chambre de votre résidence principale en location saisonnière, vous êtes soumis à la règle des 120 jours par an (article L324-1-1 du code du tourisme). Cette limite est automatiquement contrôlée par les plateformes (Airbnb, Booking) qui bloquent le calendrier au-delà de 120 nuitées louées.

Certaines communes ont fixé un seuil inférieur grâce à la loi Le Meur :

• Paris : 90 jours depuis le 1er janvier 2025 (délibération des 18-20 décembre 2024)
• Lyon, Bordeaux, Nice : 120 jours (application stricte, possibilité d'abaissement à 90 jours par délibération)
• Autres communes touristiques : 90 jours possibles par délibération du conseil municipal

Changement d'usage : quand est-il obligatoire ?

L'autorisation de changement d'usage (article L631-7 du CCH) n'est pas requise quand vous louez une chambre de votre résidence principale en courte durée, dans la limite des 120 jours. Au-delà de 120 jours, ou si le logement n'est plus votre résidence principale, l'autorisation est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les zones tendues.

10. Impact sur les APL et la taxe d'habitation

Allocations logement (APL/ALS)

L'impact dépend de votre statut :

• Propriétaire occupant : les APL accession sont devenues très rares (supprimées pour les nouveaux prêts depuis 2020). Si vous en bénéficiez encore, les revenus locatifs sont déclarés à la CAF et peuvent impacter le calcul. En pratique, le cas est marginal.
• Locataire bénéficiant d'APL : sous-louer une partie de votre logement avec l'accord du bailleur est possible, mais les revenus de sous-location sont pris en compte dans le calcul des ressources par la CAF. Un revenu supplémentaire peut réduire voire supprimer vos APL. De plus, la sous-location est interdite dans les logements sociaux (HLM).

Taxe d'habitation

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée pour tous les contribuables. La location d'une chambre dans votre résidence principale n'a donc aucun impact sur la taxe d'habitation.

En revanche, si la chambre louée était considérée comme un logement indépendant (dépendance avec entrée séparée, compteurs distincts), elle pourrait être assujettie à la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). C'est une raison de plus pour bien qualifier la nature du logement loué.

11. Peut-on louer une chambre chez soi en copropriété ?

Location longue durée : aucun obstacle

La location meublée d'une chambre à usage d'habitation principale du locataire est toujours autorisée, même dans une copropriété avec clause d'habitation bourgeoise. La jurisprudence constante distingue la location meublée à usage d'habitation (compatible avec la destination bourgeoise) de la location de courte durée à caractère commercial (que la Cour de cassation a jugée contraire à cette destination — Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864). Louer une chambre à un locataire qui en fait sa résidence principale relève de la première catégorie.

Le syndic ne peut pas s'y opposer, et l'assemblée générale n'a pas à voter sur le sujet.

Location saisonnière : possible mais risquée

La situation est différente en location saisonnière (type Airbnb). Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée si elles sont contraires à la destination de l'immeuble ou si elles engendrent des nuisances (va-et-vient de touristes, bruit, dégradation des parties communes).

La jurisprudence est nuancée :

• Clause d'habitation bourgeoise stricte : la location saisonnière peut être interdite (CA Paris, 11 septembre 2019)
• Clause d'habitation bourgeoise simple : la location saisonnière est généralement autorisée, sauf preuve de nuisances spécifiques
• Pas de clause : la location est libre, sous réserve de l'ordre public

12. Louer une dépendance : studio, garage aménagé, maison d'amis

Si vous disposez d'un logement autonome attenant à votre résidence principale (studio au-dessus du garage, maison d'amis dans le jardin, grenier aménagé avec entrée indépendante), le traitement fiscal est différent de la chambre chez l'habitant.

Pourquoi la dépendance n'est pas exonérée (art. 35 bis)

L'exonération de l'article 35 bis du CGI ne s'applique qu'aux pièces faisant partie intégrante de la résidence principale. Une dépendance autonome, avec entrée indépendante et/ou compteurs séparés, constitue un logement distinct au sens fiscal. Elle relève donc du régime LMNP classique, sans possibilité d'exonération.

Régime applicable : LMNP classique

La location d'une dépendance autonome est traitée exactement comme n'importe quelle location meublée :

• SIRET obligatoire (immatriculation INPI)
• Déclaration en BIC (micro-BIC ou régime réel)
• CFE à payer (sauf cotisation minimale en dessous de certains seuils)
• DPE propre à la dépendance (distinct de celui de la résidence principale)
• Amortissement possible en régime réel (sur la valeur de la dépendance seule)

Travaux et autorisations d'urbanisme

Si la dépendance nécessite des travaux pour être habitable :

• Surface inférieure à 20 m2 : déclaration préalable de travaux en mairie
• Surface supérieure à 20 m2 : permis de construire
• Changement de destination (garage en logement, atelier en studio) : autorisation d'urbanisme obligatoire

Pensez également à vérifier les règles du PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre commune, qui peuvent limiter les surfaces constructibles ou imposer des normes spécifiques (places de parking, emprise au sol).

13. Cas pratiques chiffres

Quatre scénarios concrets pour comprendre la fiscalité selon votre situation.

Cas 1 : chambre louée 180 EUR/mois à Nantes (exonérée)

Cas 2 : chambre louée 250 EUR/mois à Paris (exonérée)

Cas 3 : chambre d'hôtes à la campagne (exonérée)

Cas 4 : chambre Airbnb à Marseille (imposable)

14. Les 8 erreurs fréquentes à éviter

15. FAQ : 16 questions sur la location de sa résidence principale