Location nue vs meublée : comparatif fiscal complet 2026
Location nue ou meublée ? Ce choix détermine tout votre régime fiscal : catégorie de revenus (fonciers vs BIC), charges déductibles, amortissements, déficits, déclarations. La location nue repose sur les revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI), tandis que la location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (articles 34-35 CGI). LMNP.AI compare les deux régimes sur tous les critères fiscaux et patrimoniaux.
Ce guide couvre les deux systèmes en profondeur : micro-foncier vs micro-BIC, régime réel foncier vs réel BIC, déficit foncier vs amortissement LMNP, plus-values, prélèvements sociaux (17,2 % vs 18,6 % depuis la LFSS 2025), et inclut des cas pratiques chiffrés sur un même bien. Mis à jour avec la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements LMNP) et la loi Le Meur.
Sommaire — 15 sections, 20 questions FAQ
- Location nue et location meublée : définitions juridiques
- Tableau comparatif 25 critères
- Micro-foncier vs micro-BIC : abattements et plafonds
- Régime réel foncier et déficit foncier
- Régime réel BIC et amortissement LMNP
- Cas pratiques chiffrés : 4 régimes, 1 même bien
- Plus-values : nue vs meublée post-réforme 2025
- Simulation sur 20 ans : cash-flow cumulé
- Bail et gestion locative : durées, préavis, flexibilité
- Prélèvements sociaux : 17,2 % vs 18,6 %
- CFE, IFI et taxes annexes
- Déclarations fiscales comparées
- Données de marché : loyers, vacance, turnover par ville
- Guide de décision : nue ou meublée selon votre profil
- Réformes 2025-2026 : ce qui change
1. Location nue et location meublée : définitions juridiques
La distinction entre location nue et location meublée repose sur un critère simple : le logement est-il équipé de meubles permettant au locataire d'y vivre immédiatement ? Cette distinction détermine le régime juridique, fiscal et social applicable.
La location nue (ou location vide)
La location nue désigne un logement loué sans mobilier, ou avec un mobilier insuffisant pour constituer une location meublée au sens du décret. Elle est encadrée par :
- Loi du 6 juillet 1989 (titre I) : bail de 3 ans minimum (6 ans pour une personne morale), renouvellement tacite, encadrement des loyers en zone tendue
- Fiscalité : revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI), catégorie distincte des BIC
- Régimes disponibles : micro-foncier (art. 32 CGI) ou réel foncier (déclaration 2044)
La location meublée
La location meublée est définie par l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 éléments obligatoires :
| # | Élément obligatoire |
|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture |
| 2 | Dispositif d'occultation des fenêtres (chambres) |
| 3 | Plaques de cuisson |
| 4 | Four ou four à micro-ondes |
| 5 | Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé) |
| 6 | Vaisselle et ustensiles de cuisine |
| 7 | Table et sièges |
| 8 | Étagères de rangement |
| 9 | Luminaires |
| 10 | Matériel d'entretien ménager |
| 11 | Table et sièges (quantité adaptée au nombre d'occupants) |
Fiscalement, la location meublée génère des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Le loueur est un exploitant individuel, soumis à des obligations comptables et déclaratives spécifiques (liasse fiscale 2031 en régime réel).
À retenir : la qualification de meublé repose sur l'inventaire de mobilier. Un logement qui ne respecte pas le décret de 2015 (même partiellement meublé) est juridiquement une location nue, avec les conséquences fiscales associées.
2. Tableau comparatif 25 critères : location nue vs meublée
Ce tableau synthétise les 25 différences clés entre location nue et location meublée sur les plans fiscal, juridique et pratique. Chaque critère est développé dans les sections suivantes du guide LMNP.AI.
| Critère | Location nue | Location meublée (LMNP) |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Textes de référence | Art. 14 à 33 quinquies CGI | Art. 34-35 et 50-0 CGI |
| Régime micro | Micro-foncier : 30 % abattement | Micro-BIC : 50 % abattement |
| Plafond micro | 15 000 € / an | 77 700 € / an |
| Charges déductibles (réel) | Travaux, intérêts, assurances, gestion | Idem + amortissements du bien et mobilier |
| Amortissement du bien | ❌ Non | ✅ Oui (composants : 15-80 ans) |
| Amortissement mobilier | ❌ Non | ✅ Oui (5-10 ans) |
| Déficit imputable / revenu global | ✅ 10 700 € / an (21 400 € rénovation énergie) | ❌ Déficit LMNP en silo BIC uniquement |
| Report déficit | 10 ans (revenus fonciers) | 10 ans (BIC meublé) |
| Déclaration micro | Case 4BE (2042) | Case 5ND (2042 C PRO) |
| Déclaration réel | 2044 (ou 2044 SPE) | Liasse 2031 + 2033-A à G |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (LFSS 2025) |
| CFE | ❌ Non | ✅ Oui (200 à 2 000 € / an) |
| Plus-value (régime) | PV des particuliers (art. 150 U CGI) | PV des particuliers + réintégration amort. (LF 2025) |
| Exonération PV IR | 22 ans de détention | 22 ans + réintégration amortissements |
| Exonération PV PS | 30 ans de détention | 30 ans de détention |
| Durée du bail | 3 ans min. (6 ans personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Loyer moyen (vs nue) | Référence | +15 à 25 % en moyenne |
| Vacance locative | ~0,5 mois / an | ~1 à 2 mois / an |
| IFI | Toujours soumis | Soumis (sauf LMP pro.) |
| Immatriculation INPI | ❌ Non | ✅ Oui (P0i obligatoire) |
| Comptabilité obligatoire | Non (simple déclaration 2044) | Oui en réel (bilan, CR, FEC) |
3. Micro-foncier vs micro-BIC : quel abattement choisir ?
Les deux régimes micro offrent une simplicité déclarative totale : vous déclarez le montant brut de vos loyers et l'administration applique un abattement forfaitaire automatique. Mais les conditions et les taux diffèrent sensiblement.
Le micro-foncier (article 32 du CGI)
- Plafond : 15 000 € de revenus fonciers bruts par an (tous biens confondus)
- Abattement : 30 % — vous êtes imposé sur 70 % des loyers
- Exclusions : dispositifs spéciaux (Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques)
- Déclaration : case 4BE de la déclaration 2042, aucune annexe
Le micro-BIC (article 50-0 du CGI)
- Plafond : 77 700 € de recettes annuelles (meublé classique + longue durée)
- Abattement : 50 % — vous êtes imposé sur 50 % des recettes
- Meublé de tourisme classé : abattement de 50 % (plafond 77 700 €) — abaissé de 71 % / 188 700 € par la loi Le Meur pour les revenus 2025+
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 % seulement (loi Le Meur, revenus 2025+)
- Déclaration : case 5ND de la déclaration 2042 C PRO
Exemple chiffré comparatif
Prenons un T2 de 200 000 € générant 9 600 € de loyers annuels :
| Élément | Micro-foncier (nue) | Micro-BIC (meublée) |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement forfaitaire | - 2 880 € (30 %) | - 4 800 € (50 %) |
| Revenu net imposable | 6 720 € | 4 800 € |
| IR (TMI 30 %) | 2 016 € | 1 440 € |
| PS (17,2 % nue / 18,6 % meublée) | 1 156 € | 893 € |
| Total impôts + PS | 3 172 € | 2 333 € |
| Taux effectif d'imposition | 33,0 % | 24,3 % |
À retenir : en régime micro, le meublé est systématiquement plus avantageux grâce à un abattement de 50 % contre 30 %. L'écart est de 839 € par an sur cet exemple (TMI 30 %). Plus la TMI est élevée, plus l'écart se creuse.
4. Régime réel foncier et déficit foncier : le levier de la location nue
Le régime réel foncier est le véritable atout de la location nue. Il permet de déduire toutes les charges réelles et surtout de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global — un mécanisme que la location meublée n'offre pas en LMNP.
Les charges déductibles en location nue (article 31 du CGI)
| Catégorie de charge | Exemples | Imputable / revenu global ? |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien et réparation | Remplacement chaudière, ravalement, plomberie | ✅ Oui |
| Travaux d'amélioration | Isolation, double vitrage, cuisine équipée | ✅ Oui |
| Primes d'assurance | PNO, GLI, loyers impayés | ✅ Oui |
| Frais de gestion | Honoraires agence, comptable, 20 € / local | ✅ Oui |
| Taxe foncière | Hors TEOM refacturée au locataire | ✅ Oui |
| Provisions charges copro. | Appels trimestriels, avec régularisation N+1 | ✅ Oui |
| Intérêts d'emprunt | Crédit immobilier, assurance emprunteur | ❌ Revenus fonciers uniquement |
| Travaux de construction/agrandissement | Extension, surélévation, changement de destination | ❌ Non déductibles |
Le mécanisme du déficit foncier (article 156-I-3° du CGI)
Quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier apparaît. Les règles d'imputation sont précises :
| Règle | Détail |
|---|---|
| Plafond annuel | 10 700 € imputables sur le revenu global |
| Plafond majoré (rénovation énergie) | 21 400 € pour passage DPE E/F/G vers A/B/C/D |
| Report de l'excédent | 10 ans sur les revenus fonciers futurs |
| Condition de maintien | Location nue maintenue 3 ans après l'année d'imputation |
| Intérêts d'emprunt | Imputables uniquement sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global) |
Exemple de déficit foncier
Revenus fonciers : 9 600 €. Charges hors intérêts : 22 000 € (dont 15 000 € de travaux). Intérêts d'emprunt : 3 200 €.
- Étape 1 : les intérêts (3 200 €) s'imputent d'abord sur les revenus fonciers → revenu foncier résiduel : 9 600 - 3 200 = 6 400 €
- Étape 2 : les autres charges (22 000 €) s'imputent sur le résiduel → déficit : 22 000 - 6 400 = 15 600 €
- Étape 3 : 10 700 € s'imputent sur le revenu global → économie immédiate de 10 700 × (TMI + 17,2 %)
- Étape 4 : l'excédent (15 600 - 10 700 = 4 900 €) est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Attention — règle des 3 ans : si vous passez en meublé ou vendez le bien dans les 3 ans suivant l'imputation du déficit foncier sur votre revenu global, l'administration fiscale peut remettre en cause la déduction. Le déficit est alors réintégré dans votre revenu imposable, avec pénalités.
Attention — intérêts d'emprunt : les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. Ils ne s'imputent que sur les revenus fonciers. S'ils créent un déficit à eux seuls, ce déficit est reporté 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.
Économie par TMI
| TMI | Déficit 10 700 € → économie IR | + PS 17,2 % → économie totale |
|---|---|---|
| 11 % | 1 177 € | 3 017 € |
| 30 % | 3 210 € | 5 050 € |
| 41 % | 4 387 € | 6 227 € |
| 45 % | 4 815 € | 6 655 € |
5. Régime réel BIC et amortissement LMNP : le levier du meublé
Le régime réel BIC est l'arme principale de la location meublée. En plus de déduire les mêmes charges que la location nue (intérêts, assurance, travaux, gestion), il permet de déduire l'amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. C'est cette différence qui rend le meublé fiscalement supérieur dans la majorité des cas.
L'amortissement par composants
Le bien est décomposé en composants, chacun amorti sur sa durée de vie estimée. Seule la part construction est amortie — le terrain (20 à 30 % de la valeur totale) n'est pas amortissable.
| Composant | Part du bien | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 40-50 % | 50-80 ans | 1,25-2 % |
| Toiture | 5-10 % | 25 ans | 4 % |
| Façade / étanchéité | 5-10 % | 20-30 ans | 3,3-5 % |
| Installations électriques / plomberie | 10-15 % | 25 ans | 4 % |
| Agencements intérieurs | 10-15 % | 15 ans | 6,67 % |
| Mobilier | — | 5-10 ans | 10-20 % |
Exemple chiffré : amortissement sur un T2 à 200 000 €
Valeur du bien : 200 000 €. Terrain : 25 % = 50 000 €. Construction amortissable : 150 000 €. Mobilier : 8 000 €.
- Structure (50 %) : 75 000 € / 60 ans = 1 250 €/an
- Toiture (8 %) : 12 000 € / 25 ans = 480 €/an
- Façade (7 %) : 10 500 € / 25 ans = 420 €/an
- Installations (15 %) : 22 500 € / 25 ans = 900 €/an
- Agencements (20 %) : 30 000 € / 15 ans = 2 000 €/an
- Mobilier : 8 000 € / 7 ans = 1 143 €/an
Total amortissement annuel : environ 6 193 €, soit 3,1 % de la valeur du bien. Cette charge comptable s'ajoute aux charges réelles (intérêts, assurance, taxe foncière) pour effacer tout ou partie du bénéfice imposable.
Le déficit BIC LMNP : les limites
Contrairement au déficit foncier, le déficit BIC en LMNP est cloisonné (article 156-I-1° ter du CGI) :
- Le déficit ne s'impute que sur les revenus de même nature (BIC de location meublée non professionnelle)
- Le report est limité à 10 ans
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39C du CGI) — l'excédent est stocké et reporté sans limite de durée
À retenir : l'amortissement LMNP efface l'impôt courant (0 € d'IR pendant 15 à 25 ans) mais ne réduit pas les autres revenus. Le déficit foncier, lui, réduit directement le revenu global (salaire, pension) jusqu'à 10 700 €/an. Ce sont deux mécanismes complémentaires mais pas substituables.
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6. Cas pratiques chiffrés : 4 régimes, 1 même bien
Pour comparer objectivement, nous appliquons les 4 régimes fiscaux possibles à un même bien. LMNP.AI utilise des hypothèses identiques pour isoler l'effet du régime fiscal.
Hypothèses communes
| Bien | T2 de 45 m² en centre-ville |
| Prix d'acquisition | 200 000 € (frais de notaire inclus) |
| Valeur terrain | 50 000 € (25 %) |
| Mobilier (si meublé) | 8 000 € |
| Loyer mensuel nue | 800 € → 9 600 €/an |
| Loyer mensuel meublée | 960 € (+20 %) → 11 520 €/an |
| Charges réelles (hors amort.) | 4 300 € (intérêts 2 200 €, TF 900 €, assurance 350 €, gestion 500 €, copro 350 €) |
| Amortissement annuel (meublé) | ~6 200 € (composants + mobilier) |
| TMI du foyer | 30 % |
Cas 1 — Micro-foncier (location nue)
Cas 2 — Réel foncier (location nue)
Sans travaux supplémentaires. Avec 15 000 € de travaux : déficit foncier de 9 700 € imputable sur le revenu global → économie immédiate de 4 578 € (TMI 30 % + PS 17,2 %).
Cas 3 — Micro-BIC (location meublée)
Cas 4 — Réel BIC LMNP (location meublée)
Avec un peu plus de charges ou un amortissement plus élevé, le résultat tombe à 0 € d'impôt. Le surplus d'amortissement non utilisé est stocké et reporté sans limite de durée.
Récapitulatif des 4 régimes
| Régime | Loyers | Impôts | Cash-flow net | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nue) | 9 600 € | 3 172 € | 6 428 € | 33,0 % |
| Réel foncier (nue) | 9 600 € | 2 502 € | 7 098 € | 26,1 % |
| Micro-BIC (meublée) | 11 520 € | 2 799 € | 8 721 € | 24,3 % |
| Réel BIC LMNP (meublée) | 11 520 € | 496 € | 11 024 € | 4,3 % |
À retenir : le régime réel BIC LMNP génère un cash-flow net de 11 024 € contre 6 428 € en micro-foncier, soit un écart de 4 596 € par an. Cet écart s'explique par le loyer supérieur du meublé (+20 %) et l'amortissement qui efface quasi-totalement l'impôt.
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Créer mon compte gratuitement7. Plus-values : location nue vs meublée après la réforme 2025
La plus-value de cession était historiquement le point faible de la location nue (pas d'amortissement = prix d'acquisition intact) et le point fort de la meublée (amortissements déduits mais non réintégrés). La loi de finances 2025 (article 24) a profondément modifié cet équilibre.
Le régime des plus-values des particuliers
Les deux régimes (nue et meublée LMNP) relèvent du même régime de plus-values des particuliers (article 150 U du CGI). Le calcul de base est identique :
- Plus-value brute = prix de cession - prix d'acquisition majoré
- Majorations du prix d'acquisition : frais d'acquisition réels ou forfait 7,5 %, travaux réels ou forfait 15 % (après 5 ans de détention)
Abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (= 100 %) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré IR | 9 % / an |
| 30 ans | Exonéré | Exonéré |
La réforme 2025 : réintégration des amortissements LMNP
L'article 24 de la LF 2025 modifie l'article 150 VB du CGI. Désormais, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits en LMNP, ce qui augmente mécaniquement la plus-value brute imposable.
Simulation comparative : revente après 10 et 20 ans
Hypothèses : bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 10 ans ou 300 000 € après 20 ans.
| Élément | Nue — 10 ans | LMNP — 10 ans | Nue — 20 ans | LMNP — 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| Prix de cession | 250 000 € | 250 000 € | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix acquisition majoré | 245 000 € | 245 000 € | 245 000 € | 245 000 € |
| Amortissements déduits | 0 € | - 62 000 € | 0 € | - 124 000 € |
| Prix acq. corrigé (LMNP post-LF 2025) | 245 000 € | 183 000 € | 245 000 € | 121 000 € |
| PV brute | 5 000 € | 67 000 € | 55 000 € | 179 000 € |
| Abattement IR (durée détention) | 30 % | 30 % | 96 % | 96 % |
| PV nette IR | 3 500 € | 46 900 € | 2 200 € | 7 160 € |
| Impôt PV (IR 19 % + PS) | ~1 330 € | ~17 800 € | ~840 € | ~2 710 € |
Impact clé de la réforme : après 10 ans, la plus-value LMNP passe de 5 000 € (avant réforme, identique à la nue) à 67 000 €, soit un impôt de ~17 800 € au lieu de ~1 330 €. L'amortissement reste avantageux pendant la détention (0 € d'IR/an) mais il faut intégrer ce coût de sortie dans la stratégie. Après 20 ans, l'abattement de 96 % pour durée de détention réduit fortement l'écart.
8. Simulation sur 20 ans : cash-flow cumulé et bilan global
Pour comparer correctement nue et meublée, il faut additionner les flux de trésorerie pendant la détention et le coût fiscal à la revente. Voici la simulation complète sur 20 ans.
Hypothèses de simulation
- Mêmes hypothèses que la section 6 (T2 à 200 000 €)
- Revalorisation loyers : +1,5 % / an
- Revalorisation du bien : +2 % / an → revente à ~293 000 € après 20 ans
- Pas de travaux majeurs supplémentaires (hors entretien courant)
| Indicateur (20 ans) | Réel foncier (nue) | Réel BIC LMNP (meublée) | Écart |
|---|---|---|---|
| Loyers cumulés bruts | 222 000 € | 266 400 € | +44 400 € |
| IR + PS cumulés (détention) | - 57 800 € | - 11 400 € | +46 400 € |
| Cash-flow net cumulé (détention) | 164 200 € | 255 000 € | +90 800 € |
| Impôt plus-value à la revente | ~780 € | ~2 500 € | - 1 720 € |
| Bilan global sur 20 ans | 163 420 € | 252 500 € | +89 080 € |
Impact de la TMI sur le bilan global (20 ans)
| TMI | Avantage meublé (détention) | Surcoût PV meublé | Avantage net meublé |
|---|---|---|---|
| 11 % | +62 000 € | - 1 720 € | +60 280 € |
| 30 % | +90 800 € | - 1 720 € | +89 080 € |
| 41 % | +110 000 € | - 1 720 € | +108 280 € |
| 45 % | +118 000 € | - 1 720 € | +116 280 € |
À retenir : sur 20 ans, le meublé en régime réel BIC génère entre 60 000 € et 116 000 € de plus qu'un réel foncier, selon la TMI. Le surcoût de plus-value lié à la réforme 2025 (~1 720 € après 20 ans grâce aux abattements de durée) est marginal face à l'avantage cumulé en trésorerie.
9. Bail et gestion locative : durées, préavis, flexibilité
Au-delà de la fiscalité, le choix entre nue et meublée détermine aussi la flexibilité de gestion du bien. Le régime juridique du bail diffère sensiblement.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loi applicable | Loi 1989 titre I | Loi 1989 titre I bis |
| Durée minimale | 3 ans (6 ans personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Renouvellement | Tacite, mêmes conditions | Tacite, mêmes conditions |
| Préavis bailleur | 6 mois avant fin de bail | 3 mois avant fin de bail |
| Motifs de congé bailleur | Vente, reprise, motif légitime | Vente, reprise, motif légitime |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| État des lieux sortie | Standard | Standard + inventaire mobilier |
| Encadrement loyer | IRL + zones tendues | IRL + zones tendues |
La location meublée offre une flexibilité supérieure pour le bailleur : bail plus court (1 an vs 3 ans), préavis bailleur réduit (3 mois vs 6 mois), préavis locataire plus court (1 mois), dépôt de garantie doublé (2 mois vs 1 mois). En contrepartie, le turnover est plus fréquent et la gestion du mobilier ajoute une contrainte.
10. Prélèvements sociaux : 17,2 % vs 18,6 % — ce que change la LFSS 2025
Depuis la LFSS 2025 (loi de financement de la Sécurité sociale), les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée LMNP sont passés de 17,2 % à 18,6 %. La location nue reste à 17,2 %. Cet écart de 1,4 point est souvent sous-estimé dans les comparatifs.
Composition détaillée
| Contribution | Location nue (foncier) | LMNP (BIC meublé) |
|---|---|---|
| CSG | 9,2 % | 10,6 % |
| CRDS | 0,5 % | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | 7,5 % |
| Total | 17,2 % | 18,6 % |
Impact chiffré de l'écart
| Bénéfice net imposable | PS location nue (17,2 %) | PS LMNP (18,6 %) | Surcoût LMNP |
|---|---|---|---|
| 5 000 € | 860 € | 930 € | +70 € |
| 10 000 € | 1 720 € | 1 860 € | +140 € |
| 20 000 € | 3 440 € | 3 720 € | +280 € |
| 50 000 € | 8 600 € | 9 300 € | +700 € |
À retenir : le surcoût de PS en LMNP est réel mais limité (70 à 700 € par an selon le bénéfice). En régime réel BIC, l'amortissement réduit le bénéfice imposable à quasi-zéro, ce qui minimise l'impact du taux de PS plus élevé. Le différentiel de PS est un argument en faveur de la location nue uniquement en micro-BIC (où l'assiette imposable est plus large).
11. CFE, IFI et taxes annexes
La CFE (Contribution Foncière des Entreprises)
La CFE est due uniquement par les loueurs en meublé (y compris en micro-BIC). Elle n'est pas due par les bailleurs en location nue non professionnelle. Son montant dépend de la commune et de la valeur locative du bien :
- Cotisation minimum : 200 à 600 € selon la commune (pour les recettes inférieures à 10 000 €)
- Cotisation calculée : 0,5 à 2 % de la valeur locative × taux communal
- Estimation courante : 300 à 1 500 € par bien, selon la localisation
- Déductible en charge en régime réel BIC
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L'IFI s'applique identiquement aux biens en location nue et en location meublée LMNP. Les biens immobiliers sont inclus dans l'assiette IFI dès lors que le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €.
Seuls les LMP exerçant à titre principal et remplissant les conditions de l'article 975 du CGI peuvent prétendre à l'exonération au titre des biens professionnels. En LMNP comme en location nue, les biens sont toujours soumis à l'IFI.
12. Déclarations fiscales : quels formulaires pour chaque régime ?
| Régime | Formulaires | Cases clés | Date limite |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 2042 uniquement | Case 4BE (revenus bruts) | Fin mai-début juin |
| Réel foncier | 2044 (ou 2044 SPE) + 2042 | 4BA (bénéfice), 4BB-4BC (déficit) | Fin mai-début juin |
| Micro-BIC | 2042 C PRO uniquement | Case 5ND (recettes brutes) | Fin mai-début juin |
| Réel BIC LMNP | Liasse 2031 + 2033 A-G + 2042 C PRO | 5NA (bénéfice), 5NY (déficit) | 2e jour ouvré après le 1er mai (liasse) + fin mai (2042) |
La location nue en micro-foncier est la plus simple : une seule case à remplir. Le réel BIC LMNP est le plus complexe : liasse fiscale avec bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et FEC (Fichier des Écritures Comptables). D'où l'intérêt de faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP comme LMNP.AI.
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13. Données de marché : loyers, vacance et turnover par ville
L'écart de loyer entre nue et meublée varie selon la ville et la tension du marché locatif. Voici les données observées en 2025-2026 sur les principales métropoles françaises.
| Ville | Loyer nue (€/m²) | Loyer meublé (€/m²) | Écart | Vacance moy. meublé |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 28-35 € | 33-42 € | +18 % | 0,5-1 mois |
| Lyon | 14-18 € | 17-22 € | +22 % | 1-1,5 mois |
| Bordeaux | 13-17 € | 16-20 € | +20 % | 1-2 mois |
| Toulouse | 12-15 € | 14-19 € | +19 % | 1-1,5 mois |
| Nantes | 12-15 € | 15-18 € | +21 % | 1-2 mois |
| Montpellier | 13-16 € | 15-20 € | +18 % | 1-2 mois |
| Lille | 12-15 € | 14-19 € | +23 % | 1-1,5 mois |
| Rennes | 12-15 € | 14-18 € | +20 % | 0,5-1 mois |
Sources : Observatoires locaux des loyers (OLAP, ADIL), SeLoger, MeilleursAgents — données 2025-2026.
À retenir : le meublé rapporte 15 à 25 % de loyer en plus, mais la vacance locative est plus longue (1 à 2 mois vs 0,5 mois). Il faut aussi intégrer les frais de turnover (ménage, remplacement mobilier, remise en état) estimés à 500-1 500 €/an. Le rendement net réel du meublé reste supérieur dans la majorité des villes.
14. Guide de décision : location nue ou meublée selon votre profil
Il n'existe pas de réponse universelle. Le choix optimal dépend de votre TMI, votre stratégie patrimoniale, votre appétence pour la gestion et l'horizon de détention.
Quand la location nue est préférable
- ✓ Gros travaux de rénovation prévus → déficit foncier jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 €) sur le revenu global
- ✓ TMI 41-45 % avec travaux → économie immédiate massive (4 000-6 600 €/an)
- ✓ Locataire stable recherché (famille, couple) → bail 3 ans, moins de turnover
- ✓ Gestion minimale souhaitée → pas de mobilier à entretenir, pas de CFE
- ✓ Revente à court terme (< 10 ans) → pas de réintégration d'amortissements
- ✓ Bien en copropriété avec interdiction de meublé (rare mais possible dans le règlement de copro.)
Quand la location meublée est préférable
- ✓ Pas de gros travaux prévus → l'amortissement remplace le déficit foncier
- ✓ TMI 30 %+ → l'amortissement efface 100 % de l'IR chaque année (vs 26 % d'imposition en réel foncier)
- ✓ Détention longue (15-25 ans) → avantage cumulé massif en trésorerie (60 000-116 000 €)
- ✓ Loyer supérieur (+15-25 %) → rendement brut meilleur
- ✓ Flexibilité du bail (1 an) → récupération du bien plus rapide
- ✓ Ville étudiante ou forte demande meublée (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille)
- ✓ Possibilité de location saisonnière (Airbnb) → revenus potentiellement 2-3x supérieurs
Matrice de décision rapide
| Situation | Nue | Meublée |
|---|---|---|
| Gros travaux de rénovation prévus | ★★★ | ★ |
| Pas de travaux, bien en bon état | ★ | ★★★ |
| TMI 11 % | ★★ | ★★ |
| TMI 30-45 % | ★ | ★★★ |
| Détention < 10 ans | ★★ | ★★★ |
| Détention > 20 ans | ★ | ★★★ |
| Gestion minimale souhaitée | ★★★ | ★ |
| Ville étudiante / forte demande meublé | ★ | ★★★ |
| Passoire énergétique (DPE E-G) | ★★★ | ★ |
15. Réformes 2025-2026 : ce qui change pour le comparatif nue vs meublée
Plusieurs réformes récentes modifient l'équilibre fiscal entre location nue et meublée. Voici un récapitulatif mis à jour.
| Réforme | Texte | Impact | Nue | Meublée |
|---|---|---|---|---|
| Réintégration amortissements PV LMNP | LF 2025, art. 24 | PV LMNP majorée des amortissements déduits | — | ⬇ |
| Hausse PS LMNP à 18,6 % | LFSS 2025 | CSG majorée à 10,6 % (vs 9,2 % en nue) | — | ⬇ |
| Loi Le Meur — tourisme non classé | Loi n° 2024-1039 | Abattement micro-BIC réduit à 30 % | — | ⬇ |
| Loi Le Meur — tourisme classé | Loi n° 2024-1039 | Abattement réduit de 71 % à 50 %, seuil 77 700 € | — | ⬇ |
| Déficit foncier majoré rénovation énergie | Art. 31-I-1-b ter CGI | 21 400 € (au lieu de 10 700 €) pour passage DPE | ⬆ | — |
| Interdiction location DPE G (2025) puis F (2028) | Loi Climat 2021 | Obligation de rénovation → favorise le déficit foncier | ⬆ | ⬆ |
À retenir : les réformes 2025-2026 réduisent les avantages du meublé (réintégration amortissements, hausse PS, loi Le Meur) tout en renforçant l'attractivité de la location nue (déficit foncier majoré, rénovation énergie). Cependant, le régime réel BIC LMNP reste le plus avantageux en cash-flow courant pour la très grande majorité des investisseurs. LMNP.AI recommande de modéliser votre situation spécifique avant de choisir.
Questions fréquentes — Location nue vs meublée
Quelle est la différence entre location nue et location meublée ?
La location nue génère des revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI), tandis que la location meublée génère des BIC (articles 34-35 CGI). La location nue bénéficie d'un abattement de 30 % en micro-foncier ou de la déduction des charges réelles et du déficit foncier (jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global). La location meublée offre un abattement de 50 % en micro-BIC ou la déduction des charges et amortissements en régime réel BIC, ce qui permet souvent d'annuler l'imposition pendant 15 à 25 ans.
Quel régime fiscal est le plus avantageux ?
En régime réel, la location meublée (LMNP) est généralement plus avantageuse grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. Pour un T2 de 200 000 € avec 9 600 € de loyers et 4 300 € de charges, le régime réel BIC génère ~496 € d'impôt (grâce à ~6 200 € d'amortissements), contre environ 2 502 € en réel foncier. L'écart est de 2 006 €/an en faveur du meublé, soit plus de 40 000 € sur 20 ans.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier (article 156-I-3° du CGI) se produit quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant un saut de classe DPE). L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Condition essentielle : le bien doit rester loué nu pendant 3 ans après l'imputation. Les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
Quel est le plafond du micro-foncier et du micro-BIC ?
Le micro-foncier est accessible si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %. Le micro-BIC est accessible si les recettes ne dépassent pas 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement micro-BIC est de 30 % (loi Le Meur, revenus 2025+). Pour les meublés de tourisme classés, l'abattement est de 50 % avec un plafond de 77 700 € (au lieu de 71 % et 188 700 € avant la réforme).
Le déficit foncier est-il plus intéressant que l'amortissement LMNP ?
Les deux mécanismes servent des stratégies différentes. Le déficit foncier permet une réduction immédiate d'impôt sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € déduits, soit 6 655 € d'économie pour un foyer au TMI 45 % + PS), mais nécessite de réaliser des travaux déductibles. L'amortissement LMNP fonctionne chaque année sans dépense supplémentaire. Sur 20 ans, l'amortissement LMNP génère un avantage cumulé supérieur, mais la réforme 2025 en réintègre une partie à la revente.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs ?
En location nue, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). En location meublée LMNP, la LFSS 2025 a porté la CSG à 10,6 % pour les revenus BIC de location meublée, soit un total de 18,6 %. L'écart de 1,4 point représente un surcoût de 140 € par tranche de 10 000 € de bénéfice. En régime réel BIC, l'amortissement réduit l'assiette à quasi-zéro, minimisant l'impact.
Quelles charges sont déductibles en location nue ?
En régime réel foncier (article 31 CGI) : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion, taxe foncière (hors TEOM), travaux d'entretien/réparation/amélioration, provisions pour charges de copropriété, et un forfait de 20 € par local. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. La différence majeure avec le meublé : les amortissements ne sont PAS déductibles en location nue.
Comment fonctionne l'amortissement en location meublée ?
L'amortissement LMNP décompose le bien en composants : structure (50-80 ans), toiture (25 ans), façade (20 ans), installations (25 ans), agencements (15 ans), mobilier (5-10 ans). Seule la part construction est amortie (le terrain, 20-30 % de la valeur, ne s'amortit pas). Pour un bien de 200 000 €, l'amortissement annuel est d'environ 5 000 à 6 200 €. L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC (article 39C) : l'excédent est reporté sans limite de durée.
La location meublée rapporte-t-elle plus que la location nue ?
En moyenne, un meublé se loue 15 à 25 % plus cher qu'un logement nu. À Paris, l'écart moyen est de 18 %, à Lyon 22 %, à Bordeaux 20 %. Mais le meublé engendre des charges supplémentaires : renouvellement mobilier (500-1 500 €/an), turnover plus fréquent (vacance 1-2 mois vs 0,5 mois en nu), usure accélérée. Sur le plan fiscal, le meublé est nettement plus avantageux grâce à l'amortissement qui efface l'IR pendant 15 à 25 ans en régime réel BIC.
Quelle est la durée du bail en location nue vs meublée ?
Le bail nue dure 3 ans minimum (6 ans pour un bailleur personne morale), avec un préavis de 6 mois pour le bailleur et 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue). Le bail meublé dure 1 an minimum (9 mois pour un étudiant), avec un préavis de 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire. Le bail mobilité dure 1 à 10 mois, non renouvelable. La location saisonnière est limitée à 90 ou 120 jours par an pour les résidences principales.
Comment est calculée la plus-value en location nue ?
La plus-value en location nue relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U CGI). Le calcul : prix de cession - prix d'acquisition majoré (+ forfait 7,5 % frais d'acquisition + forfait 15 % travaux après 5 ans). Des abattements pour durée de détention s'appliquent : exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans. Le taux est de 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique si la PV nette dépasse 50 000 €.
La réforme 2025 sur les amortissements LMNP change-t-elle le comparatif ?
Oui, significativement. La LF 2025 (article 24) réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP. Un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € avec 62 000 € d'amortissements voit sa PV brute passer de 5 000 € à 67 000 € après 10 ans. Toutefois, l'avantage cumulé de l'amortissement pendant la détention (0 € d'IR pendant 10 ans) compense largement le surcoût à la revente. Après 20 ans, les abattements pour durée de détention réduisent l'écart à quelques milliers d'euros.
Peut-on passer de la location nue à la location meublée ?
Oui, le passage est possible à tout moment. Il faut : donner congé au locataire nu (préavis 6 mois), meubler le logement conformément au décret 2015-981 (11 éléments obligatoires), s'immatriculer en loueur meublé (P0i sur le Guichet unique INPI), déclarer en BIC. Attention : si vous avez imputé un déficit foncier, le bien doit rester loué nu pendant 3 ans après l'imputation, sous peine de réintégration du déficit dans votre revenu imposable. Le passage inverse (meublé vers nue) entraîne la cessation de l'activité BIC.
La location meublée est-elle soumise à la CFE ?
Oui, la CFE (Contribution Foncière des Entreprises) est due uniquement par les loueurs en meublé, pas par les bailleurs en location nue. Son montant varie de 200 à 2 000 € selon la commune et la valeur locative. La CFE est exigible même en micro-BIC. Elle constitue une charge déductible en régime réel BIC. C'est un coût supplémentaire du meublé souvent oublié dans les comparatifs.
Comment déclarer ses revenus en location nue ?
En micro-foncier : reportez le montant brut en case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement de 30 % est automatique. En réel foncier : remplissez la déclaration 2044 (ou 2044 SPE pour les dispositifs spéciaux) avec le détail des recettes et charges. Le résultat est reporté en case 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit). Le déficit imputable sur le revenu global (max 10 700 €) apparaît en case 4BC.
Comment déclarer ses revenus en location meublée LMNP ?
En micro-BIC : reportez les recettes brutes en case 5ND de la 2042 C PRO. L'abattement de 50 % est automatique. En réel BIC : déposez une liasse fiscale (formulaire 2031 + annexes 2033-A à 2033-G) au SIE avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. Le résultat est reporté en case 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit). Vous devez tenir une comptabilité en partie double avec bilan, compte de résultat et tableau des amortissements.
La location nue est-elle soumise à l'IFI ?
Oui, les biens en location nue sont soumis à l'IFI si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €. En location meublée, les biens sont également soumis à l'IFI (sauf LMP exerçant à titre principal, article 975 CGI). La location nue ne permet aucune exonération IFI spécifique. Seul le statut LMP, sous conditions très strictes, peut y prétendre.
Quels travaux permettent un déficit foncier de 21 400 € ?
Le plafond majoré de 21 400 € s'applique aux travaux de rénovation énergétique permettant un passage de classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D. Travaux éligibles : isolation thermique (murs, toitures, planchers), remplacement de fenêtres, installation/remplacement de systèmes de chauffage ou production d'eau chaude, ventilation mécanique. Le devis doit être accepté depuis le 5 novembre 2022 et les travaux réalisés avant le 31 décembre 2025 (prorogation possible).
Quel régime choisir pour un investissement à court terme (moins de 10 ans) ?
Pour une détention de moins de 10 ans, le meublé en régime réel BIC reste généralement plus avantageux malgré la réforme 2025. L'amortissement permet 0 € d'IR pendant toute la détention, contre 1 500-2 500 €/an en réel foncier. L'avantage cumulé en trésorerie (12 000-20 000 €) compense le surcoût de plus-value à la revente. La location nue est préférable uniquement si de gros travaux sont prévus (déficit foncier).
Le comparatif nue vs meublée change-t-il selon la tranche marginale d'imposition ?
Oui, significativement. Au TMI 11 %, l'écart est faible. Au TMI 30 %, l'avantage meublé est net : l'amortissement économise 1 500-2 500 €/an. Aux TMI 41-45 %, l'avantage meublé est maximal en régime réel (économie de 2 500-4 000 €/an), mais le déficit foncier en nue devient aussi très puissant (10 700 € au TMI 45 % = 4 815 € d'économie directe). Le choix dépend de la stratégie : économies récurrentes (meublé) ou réduction ponctuelle massive (déficit foncier + travaux).
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