LMP et retraite en 2026 : 151 septies A, cumul emploi-retraite et bascule involontaire
Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et la retraite entretiennent une relation complexe. D'un côté, l'exonération de plus-value au départ retraite (art. 151 septies A CGI) peut effacer jusqu'à 100 % de l'impôt sur une grosse plus-value. De l'autre, de nombreux retraités basculent involontairement en LMP car leurs pensions comptent dans le test de prépondérance (art. 155 IV CGI) — et se retrouvent à cotiser SSI sur leurs loyers alors que leur retraite est déjà liquidée. Ce guide LMNP.AI couvre tous les aspects spécifiques : exonérations combinées 151 septies + 151 septies A (cumulables), cumul emploi-retraite depuis la loi 2023, droits retraite générés par l'activité LMP (points RCI 2026), cotisations résiduelles, et stratégies de timing.
Mis à jour le 15 avril 2026. Références : art. 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 155 IV, 156 I 1° bis, 79 du CGI. Art. L. 161-22, L. 351-15, L. 611-1, L. 643-7 CSS. Loi n° 2023-270 du 14 avril 2023 (réforme retraites, cumul emploi-retraite). BOI-BIC-PVMV-40-20-20 (cumul 151 septies + septies A). CE 8 juin 2020 n° 425342 (déficits LMP reportés). PASS 2026 = 48 060 EUR.
Rédigé par Quentin Hagnéré
Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Guide complémentaire au Guide LMP et au Guide LMNP retraite.
Sommaire
- Bascule LMP involontaire du retraité : le piège
- Art. 151 septies A : exonération au départ retraite
- Cumul 151 septies + 151 septies A : neutraliser IR et PS
- Cumul emploi-retraite LMP depuis la loi 2023
- Cotisations SSI du LMP retraité
- Droits retraite générés par l'activité LMP
- CSG du LMP retraité : pas d'avantage sur les loyers
- Réversion LMP : conjoint survivant
- Déficits LMP à la retraite : imputables 6 ans
- Stratégies de timing retraite + cessation
- FAQ (11 questions)
- Sources officielles
1. Bascule LMP involontaire du retraité : le piège le plus fréquent
C'est le scénario le plus sous-estimé. Un retraité qui pense être un LMNP tranquille se retrouve LMP subi dès que ses loyers dépassent sa pension.
Le mécanisme
L'article 155 IV du CGI définit le LMP par deux conditions cumulatives : recettes meublées > 23 000 EUR ET recettes > "autres revenus d'activité du foyer" (traitements, salaires, BIC, BA, BNC, pensions art. 62). Les pensions de retraite entrent dans les traitements et salaires (art. 79 CGI).
Situation : Jacqueline, retraitée depuis 3 ans. Pension de retraite (base + complémentaire) : 24 000 EUR/an. Deux studios loués en meublé longue durée : 26 000 EUR/an de loyers.
Test LMP :
- Recettes meublées (26 000 EUR) > 23 000 EUR : condition 1 remplie
- Recettes meublées (26 000 EUR) > pension (24 000 EUR) : condition 2 remplie
Conséquence : Jacqueline est LMP, obligatoirement affiliée à la SSI. Environ 30 % de son bénéfice part en cotisations SSI (~3 500 EUR/an si bénéfice réel de 12 000 EUR après charges et amortissements), alors qu'elle a déjà liquidé sa retraite.
Les 3 stratégies pour éviter la bascule
- Réduire les recettes meublées sous 23 000 EUR : vendre un bien, passer un bien en location nue, ou ne pas renouveler un bail.
- Augmenter les autres revenus d'activité : micro-entreprise de consulting, auto-entrepreneur (mais attention au cumul emploi-retraite plafonné).
- Accepter le LMP et en tirer parti : les cotisations SSI génèrent des points RCI (rendement 6,7 %) et ouvrent l'accès à l'exonération 151 septies A si cession dans les 24 mois suivant la liquidation retraite.
2. Art. 151 septies A : l'exonération la plus puissante au départ retraite
L'article 151 septies A du CGI permet une exonération totale d'impôt sur le revenu sur la plus-value professionnelle LMP en cas de départ à la retraite. C'est un outil fiscal majeur qui peut effacer des dizaines de milliers d'euros d'impôt.
Les 4 conditions cumulatives
| Condition | Détail |
|---|---|
| 1. Durée d'activité | ≥ 5 ans d'activité LMP (continus ou non) |
| 2. Nature de la cession | Cession à titre onéreux de l'entreprise individuelle ou des parts |
| 3. Retraite | Cessation fonctions + liquidation retraite dans les 24 mois avant ou après la cession |
| 4. Taille entreprise | PME européenne : < 250 salariés, CA < 50 M EUR, pas de contrôle > 50 % par le cédant pendant 3 ans |
Portée de l'exonération
Spécificité LMP : l'art. 151 septies A ne s'applique qu'aux activités professionnelles. Un LMNP ne peut pas l'invoquer — il doit se tourner vers les abattements pour durée de détention du régime des particuliers (art. 150 U).
3. Cumul 151 septies + 151 septies A : la stratégie optimale
C'est un point que beaucoup de sites affirment à tort : les deux articles ne seraient pas cumulables. Faux. Le BOI-BIC-PVMV-40-20-20 §1 confirme explicitement leur cumul sur une même cession.
Comment ils se complètent
| Article | Ce qui est exonéré | Condition clé |
|---|---|---|
| 151 septies A | IR sur la PV totale (CT + LT) | Départ retraite ± 24 mois |
| 151 septies | PS (17,2 %) sur la PV LT + cotisations SSI sur PV CT | Recettes 2 ans < 90k (totale) ou 90-126k (partielle) |
Situation : Paul, LMP depuis 12 ans, cède son bien pour partir à la retraite. Plus-value pro : 150 000 EUR (50k CT + 100k LT). Recettes moyennes 2 dernières années : 75 000 EUR (sous 90k).
Sans cumul : si seul 151 septies A invoqué → IR exonéré mais PS 17,2 % sur PVLT = 17 200 EUR + cotisations SSI sur PVCT.
Avec cumul 151 septies + septies A : IR exonéré (septies A) ET PS exonérés (septies, recettes < 90k) → 0 EUR d'impôt sur 150 000 EUR de PV.
Économie : ~30 000 EUR vs la seule application de 151 septies A.
4. Cumul emploi-retraite LMP depuis la loi du 14 avril 2023
La réforme des retraites (loi n° 2023-270) a transformé le cumul emploi-retraite. Pour les LMP retraités, c'est une opportunité nouvelle depuis le 1er septembre 2023.
Les 2 régimes de cumul
Cumul intégral déplafonné
Aucune limite. Cumul libre des revenus LMP + pensions.
Conditions : retraite de base liquidée à taux plein (âge légal + durée de cotisation, ou 67 ans) + toutes les retraites de base liquidées.
Cumul plafonné
Cumul limité : revenus + pensions ≤ dernier revenu d'activité (ou PASS = 48 060 EUR en 2026).
Conditions : retraite non liquidée à taux plein, ou pas toutes les retraites de base liquidées.
La nouveauté 2023 : une deuxième pension
Depuis le 1er septembre 2023, le cumul emploi-retraite à taux plein génère des nouveaux droits à retraite. Cette deuxième pension est plafonnée à 5 % du PASS par an (environ 2 400 EUR/an). C'est modeste mais significatif pour un LMP qui prolonge son activité 10 ans après la retraite.
5. Cotisations SSI du LMP retraité : oui, ça continue
L'article L. 611-1 du CSS impose l'affiliation SSI à tout LMP, retraité ou non. L'âge ne dispense pas de cotiser tant que l'activité continue.
Montant des cotisations
- Assiette : bénéfice BIC (après charges et amortissements)
- Taux global effectif : environ 30 % du bénéfice net
- Minimum forfaitaire : ~1 250 EUR/an en 2026, dû même en déficit
- Réforme PLFSS 2025 : abattement forfaitaire 26 % sur CSG-CRDS
Stratégies pour réduire les cotisations
- Optimiser l'amortissement : un bénéfice plus faible = moins de cotisations. L'amortissement par composants reste l'outil principal.
- Anticiper la cessation : si vous approchez du départ effectif, combiner 151 septies + septies A pour exonérer la PV de cession (cessation + retraite).
- Transmettre plutôt que vendre : la donation (art. 41 CGI) évite l'imposition de la PV et peut faire perdre la qualité de LMP au donataire si les seuils ne sont plus atteints.
6. Droits retraite générés par l'activité LMP
Paradoxe : subir le statut LMP comporte un avantage réel — la constitution de droits retraite qui n'existent pas en LMNP (les prélèvements sociaux de 17,2 % ne génèrent aucun droit).
Retraite de base
Pour chaque année d'activité LMP, 4 trimestres sont validés dès que le bénéfice atteint environ 6 990 EUR en 2026 (150 × SMIC horaire). Un LMP avec un bénéfice de 20 000 EUR par an valide donc 4 trimestres complets.
Retraite complémentaire RCI
| Paramètre RCI 2026 | Valeur |
|---|---|
| Taux cotisation T1 (jusqu'à 1 PASS) | 7 % du bénéfice |
| Taux cotisation T2 (1 à 4 PASS) | 8 % du bénéfice |
| Valeur du point RCI | 1,312 EUR |
| Prix d'achat du point | ~19,68 EUR |
| Rendement brut | ~6,7 % |
Simulation cumulée : 20 ans d'activité LMP avec bénéfice moyen de 25 000 EUR = environ 1 800 EUR/an de RCI supplémentaire à la retraite, en plus de la retraite de base. Pour un retraité avec faible pension, l'activité LMP devient un vrai complément.
7. CSG du LMP retraité : pas d'avantage sur les loyers
Un retraité bénéficie d'une CSG réduite sur sa pension (taux 3,8 ou 6,6 % selon le RFR). Mais pas sur ses loyers BIC LMP. Sur le bénéfice locatif, la CSG activité au taux plein de 9,7 % s'applique, quel que soit son âge.
Taux CSG 2026
| RFR N-2 (1 part) | CSG sur pension | CSG sur loyers LMP |
|---|---|---|
| < 12 230 EUR | Exonération | 9,7 % (plein) |
| 12 230 — 15 988 EUR | 3,8 % | 9,7 % (plein) |
| 15 988 — 24 813 EUR | 6,6 % | 9,7 % (plein) |
| > 24 813 EUR | 8,3 % | 9,7 % (plein) |
8. Réversion LMP : droits du conjoint survivant
En cas de décès du LMP, le conjoint survivant (marié uniquement, PACS et concubinage exclus) bénéficie d'une réversion des deux régimes :
- Réversion SSI de base : 54 % de la retraite de base du défunt. Conditions : âge ≥ 55 ans, ressources annuelles < 24 710 EUR en 2026 (pour 1 personne), mariage.
- Réversion RCI : 60 % de la retraite complémentaire. Pas de condition de ressources.
Si l'activité LMP continue après le décès (héritage du bien par le conjoint), une nouvelle période d'activité LMP commence pour le conjoint (et le décompte des 5 ans pour 151 septies repart à zéro).
9. Déficits LMP à la retraite : imputables 6 ans
Les déficits LMP antérieurs restent imputables sur le revenu global pendant 6 ans (art. 156 I 1° bis CGI), même après passage en LMNP ou départ à la retraite. Le statut au moment de la génération du déficit compte, pas le statut au moment de l'imputation.
10. Stratégies de timing retraite + cessation LMP
| Situation | Stratégie optimale |
|---|---|
| Retraite dans ≤ 24 mois + LMP ≥ 5 ans + recettes < 90k | Cumul 151 septies + septies A. Exonération totale IR + PS sur PV de cession. |
| Retraite dans ≤ 24 mois + recettes > 126k | 151 septies A seul. IR exonéré mais PS + SSI sur PVCT restent. |
| Retraite déjà prise > 24 mois | 151 septies seul si recettes < 90k. Sinon cessation taxée. |
| Retraité LMP involontaire (pension + loyers) | Réduire les recettes ou augmenter les autres revenus pour repasser LMNP, OU accepter LMP et valoriser les droits retraite. |
| Patrimoine à transmettre > 55 ans | Art. 41 CGI (donation) : report puis exonération si 5 ans continuation par donataire. Évite cessation taxée. |
Sources officielles et références
CGI
- Art. 151 septies (exo 5 ans + 90k)
- Art. 151 septies A (exo départ retraite)
- Art. 151 septies B (abattement durée PVLT)
- Art. 155 IV (qualification LMP)
- Art. 156 I 1° bis (déficit revenu global)
- Art. 79 (pensions = TS)
CSS + Jurisprudence
- Art. L. 161-22 CSS (cumul emploi-retraite)
- Art. L. 351-15 CSS (retraite progressive)
- Art. L. 611-1 CSS (affiliation SSI)
- Art. L. 643-7 CSS (réversion)
- Loi n° 2023-270 du 14/04/2023 (réforme retraites)
- CE 8 juin 2020 n° 425342 (déficits reportés)
- BOI-BIC-PVMV-40-20-20 (cumul 151 septies + A)
LMNP.AI accompagne les LMP retraités : bilan de cessation, liasse 2031, simulation 151 septies A.
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