LMNP ou SCI à l'IS en 2026 : comparatif fiscal complet pour investisseurs
LMNP.AI compare dans ce guide le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) pour la location meublée en 2026 : fiscalité des revenus, amortissements, plus-value à la revente après la réforme LF2025, transmission, simulation sur 5 à 25 ans, SARL de famille, financement bancaire, obligations comptables et 10 erreurs à éviter. Ce guide couvre les articles 155 IV, 206-2, 219, 39 C, 150 U, 239 bis AA du CGI, l'article 84 de la LF2025, et 5 cas pratiques chiffrés.
Mis à jour : mars 2026 (LFI 2025, loi Le Meur, art. 84 LF2025)
1. LMNP et SCI IS : quel cadre juridique pour la location meublée ?
Le choix entre LMNP et SCI à l'IS est la décision structurante de tout investisseur en location meublée qui souhaite développer son patrimoine. Selon LMNP.AI, ce choix détermine votre fiscalité pendant toute la durée de détention, à la revente, et lors de la transmission.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Article 155 IV du CGI : les revenus de location meublée sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels
- Condition LMNP : recettes < 23 000 €/an OU recettes < revenus d'activité du foyer
- Investissement en nom propre (pas de société)
- Régime micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel simplifié (amortissements + charges réelles)
La SCI à l'IS (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés)
- Article 206-2 du CGI : une SCI exerçant une activité de location meublée est soumise de plein droit à l'IS (activité commerciale par nature)
- Taux IS 2026 (art. 219 CGI) : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
- Minimum 2 associés (souvent un couple ou parents/enfants)
- Option IS révocable pendant les 5 premiers exercices (art. 239 CGI), puis irrévocable
2. LMNP vs SCI IS : tableau comparatif complet (22 critères)
LMNP.AI synthétise dans ce tableau les 22 critères de comparaison les plus importants — c'est le tableau le plus complet disponible sur le sujet :
| Critère | LMNP (régime réel) | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature juridique | Activité en nom propre | Société civile (min. 2 associés) |
| Régime fiscal | IR (barème progressif) + PS 17,2 % | IS 15 %/25 % + PFU 30 % sur dividendes |
| Imposition si résultat nul | 0 € (fréquent grâce aux amortissements) | 0 € (capitalisation) |
| Amortissements | Plafonnés (art. 39 C) | Sans plafond |
| Déficits | Imputables sur BIC non pro (10 ans) | Report illimité sur bénéfices IS |
| PS sur bénéfices non distribués | 17,2 % (toujours) | 0 % (capitalisation) |
| Distribution des bénéfices | Revenus perçus directement | PFU 30 % sur dividendes |
| Plus-value revente | PV particuliers + abattements (exo 22/30 ans) | PV professionnelle sur VNC, aucun abattement |
| Réforme LF2025 | Réintégration amortissements (art. 84) | Non impactée (déjà PV sur VNC) |
| Transmission | Droits sur valeur vénale du bien | Parts sociales + décote 10-20 % + démembrement |
| Démembrement | Possible mais moins souple | Démembrement de parts (très souple) |
| Financement bancaire | Capacité personnelle, apport 10-20 % | Prêt à la SCI, apport 20-30 % |
| Coût comptable annuel | 500 à 1 500 € | 1 500 à 3 000 € |
| Formalisme | Léger (liasse 2031/2033) | Lourd (AG, dépôt comptes, liasse 2065) |
| Investissement à plusieurs | Indivision uniquement | Associés avec parts (souple) |
| Responsabilité | Illimitée (nom propre) | Illimitée (SCI) mais proportionnelle aux parts |
| Pacte Dutreil | Exclu (LF2024) | Exclu (LF2024) |
| Cotisations SSI gérant | Aucune (sauf LMP/tourisme) | Minimum ~1 200 €/an (gérant majoritaire) |
| Sortie d'argent | Revenus perçus directement | Dividendes (PFU 30 %) ou CCA (exonéré) |
| Report des déficits | 10 ans (BIC non pro) | Illimité (1 M€ + 50 % au-delà) |
| Dissolution / sortie | Vente simple du bien | Boni taxé au PFU + droits 2,5 % |
| Profil idéal | 1-3 biens, horizon < 22 ans, seul ou en couple | 4+ biens, capitalisation, transmission, TMI élevé |
3. Comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP vs SCI IS ?
En LMNP (régime réel BIC)
Les revenus sont imposés au barème progressif de l'IR (TMI de 0 à 45 %) + prélèvements sociaux de 17,2 %. Grâce aux amortissements par composants et à l'article 39 C du CGI, le résultat fiscal peut être nul pendant 10 à 15 ans. Quand les amortissements dépassent le plafond, l'excédent est reporté sans limite de durée (amortissements différés).
En SCI à l'IS
Les bénéfices sont imposés à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % au-delà. Les bénéfices non distribués ne supportent aucun prélèvement social : ils restent dans la société pour réinvestir (effet "boule de neige").
Si les bénéfices sont distribués en dividendes, ils supportent en plus le PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou, sur option, le barème IR avec abattement de 40 %.
Taux effectif global : la double imposition de la SCI IS
| Tranche de bénéfice | IS | PFU sur dividende | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| 0 — 42 500 € | 15 % | 85 % × 30 % = 25,5 % | 40,5 % |
| Au-delà de 42 500 € | 25 % | 75 % × 30 % = 22,5 % | 47,5 % |
Comparaison par tranche marginale d'imposition (TMI)
Le choix entre LMNP et SCI IS dépend fortement de votre TMI. Voici l'imposition réelle pour 10 000 € de bénéfice locatif après amortissements :
| TMI | LMNP (IR + PS) | SCI IS (capitalisé) | SCI IS (distribué) | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 2 820 € | 1 500 € | 4 050 € | LMNP (résultat souvent nul) |
| 30 % | 4 720 € | 1 500 € | 4 050 € | SCI IS si capitalisation |
| 41 % | 5 820 € | 1 500 € | 4 050 € | SCI IS nettement |
| 45 % | 6 220 € | 1 500 € | 4 050 € | SCI IS nettement |
Lecture : En LMNP, les amortissements art. 39 C réduisent souvent le résultat fiscal à zéro, rendant la comparaison théorique. Mais quand les amortissements sont épuisés (après 10-15 ans), la SCI IS capitalise au taux de 15 % tandis que le LMNP subit le TMI + PS.
Comment sortir l'argent d'une SCI IS ? Les 3 voies
C'est la question que personne ne traite et qui change pourtant tout le calcul. En SCI IS, les bénéfices restent dans la société. Pour les récupérer personnellement :
| Mode de sortie | Fiscalité | Cotisations SSI | Avantage |
|---|---|---|---|
| Dividendes (PFU) | Flat tax 30 % | Oui si > 10 % du capital* | Simple, prévisible |
| Dividendes (barème) | IR après abattement 40 % + PS 17,2 % | Idem | Avantageux si TMI ≤ 11 % |
| Remboursement CCA | 0 % (pas un revenu) | Non | Exonéré si CCA existant |
| Rémunération gérant | IR (traitements et salaires) | Oui (SSI ~45 %) | Charge déductible IS |
*Cotisations SSI sur dividendes : Pour le gérant majoritaire TNS (travailleur non salarié), la fraction des dividendes excédant 10 % du capital social + primes d'émission + compte courant d'associé est soumise aux cotisations SSI (~45 %), et non au simple PFU 17,2 % pour les PS (art. L131-6 du Code de la sécurité sociale).
4. Comment fonctionnent les amortissements en LMNP et en SCI IS ?
Amortissements par composants (communs)
| Composant | Durée linéaire | Part du bien |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 50-80 ans | 40-50 % |
| Toiture | 25-30 ans | 5-10 % |
| Installations électriques | 25 ans | 5-8 % |
| Agencements intérieurs | 15 ans | 10-15 % |
| Mobilier | 5-10 ans | 5-10 % |
| Terrain | Non amortissable | 15-20 % |
Différence clé : le plafond de l'article 39 C
En LMNP, l'article 39 C du CGI plafonne la déduction annuelle : les amortissements ne peuvent excéder les loyers diminués des autres charges. L'excédent est reporté sans limite (amortissements différés).
En SCI à l'IS, l'article 39 C ne s'applique pas. Les amortissements sont déduits sans plafond. Les frais de notaire et d'agence peuvent être déduits immédiatement en charges (et non amortis). La SCI IS peut également constituer des provisions pour grosses réparations, ce qui n'est pas possible en LMNP.
Amortissement dégressif : un avantage exclusif SCI IS
L'article 39 A du CGI autorise l'amortissement dégressif pour certains biens d'équipement neufs (mobilier, équipements techniques). En SCI IS, les meubles et équipements neufs d'une durée de 3 à 7 ans peuvent être amortis en dégressif (coefficient 1,25 à 2,25 selon la durée), ce qui accélère la déduction fiscale les premières années.
En LMNP, le dégressif est théoriquement possible mais inutile en pratique : le plafond art. 39 C limite déjà la déduction annuelle. La SCI IS, sans plafond, en tire un avantage réel pour le mobilier de valeur (cuisine équipée, électroménager haut de gamme).
Frais de notaire et d'agence : déduction immédiate en SCI IS
En SCI IS, les frais d'acquisition (notaire, agence, droits de mutation) peuvent être déduits intégralement en charges l'année de l'acquisition (option art. 38 quinquies annexe III CGI). En LMNP, ces frais sont intégrés au coût d'acquisition et amortis sur la durée du bien. Sur un bien à 200 000 € avec 15 000 € de frais, la SCI IS déduit 15 000 € l'année 1, le LMNP déduit ~300 €/an pendant 50 ans.
| Avantage amortissement | LMNP | SCI IS |
|---|---|---|
| Plafond annuel | Loyers - charges (art. 39 C) | Aucun plafond |
| Amortissement dégressif | Possible mais inutile (plafond) | Mobilier neuf : coefficient 1,25-2,25 |
| Frais de notaire/agence | Intégrés au prix, amortis sur 50+ ans | Déductibles immédiatement en charges |
| Provisions grosses réparations | Non autorisées | Autorisées |
| Report amortissements excédentaires | Illimité (ARD) | Non applicable (pas de plafond) |
5. Comment est calculée la plus-value à la revente ?
LMNP : régime des plus-values des particuliers
La plus-value LMNP relève de l'article 150 U du CGI : prix de cession − prix d'acquisition corrigé. Depuis la LF2025 (article 84), les amortissements déduits sont réintégrés (le prix d'acquisition est minoré). Mais le LMNP conserve l'avantage majeur des abattements pour durée de détention :
- Exonération IR totale à 22 ans (abattements de 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e)
- Exonération PS totale à 30 ans
SCI IS : plus-value professionnelle sur la VNC
En SCI IS, la plus-value = prix de cession − valeur nette comptable (VNC). La VNC = prix d'achat + frais − cumul des amortissements. Aucun abattement pour durée de détention.
La PV est imposée à l'IS (15-25 %). Si le produit de cession est distribué : + PFU 30 % sur les dividendes.
Exemple chiffré : bien à 300 000 €, revente à 400 000 €
| Durée | Amort. cumulés | Impôt PV LMNP | Impôt PV SCI IS |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 80 000 € | ~38 800 € | ~40 750 € (IS seul) |
| 15 ans | 120 000 € | ~22 600 € | ~50 750 € |
| 22 ans | 176 000 € | ~8 000 € (IR exonéré) | ~64 750 € |
| 30 ans | 240 000 € | 0 € (exonération totale) | ~78 750 € |
6. Simulation comparative sur 5, 10, 15, 20 et 25 ans
LMNP.AI propose une simulation unique intégrant la fiscalité annuelle ET la plus-value à la revente. Aucun concurrent ne propose ce tableau.
Hypothèses : bien 250 000 € (dont terrain 40 000 €), loyers 12 000 €/an, charges 4 000 €/an, amortissements ~6 000 €/an (composants), TMI investisseur 30 %, revalorisation 1,5 %/an, revente au prix revalorisé.
| Horizon | IR cumulé LMNP | IS cumulé SCI | PV nette LMNP | PV nette SCI IS | Bilan total LMNP | Bilan total SCI IS |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | ~0 € | ~3 000 € | ~7 200 € | ~5 400 € | ~7 200 € | ~8 400 € |
| 10 ans | ~0 € | ~6 000 € | ~18 500 € | ~28 000 € | ~18 500 € | ~34 000 € |
| 15 ans | ~4 000 € | ~9 000 € | ~12 000 € | ~42 000 € | ~16 000 € | ~51 000 € |
| 20 ans | ~10 000 € | ~15 000 € | ~4 000 € | ~55 000 € | ~14 000 € | ~70 000 € |
| 25 ans | ~18 000 € | ~22 000 € | ~0 € | ~68 000 € | ~18 000 € | ~90 000 € |
Lecture : "Bilan total" = impôt cumulé pendant l'exploitation + impôt sur la plus-value à la revente. Plus le chiffre est bas, mieux c'est. Le LMNP est gagnant sur tous les horizons, et l'écart se creuse avec le temps grâce aux abattements sur la plus-value.
7. Quel est l'impact de la réforme LF2025 sur le choix LMNP vs SCI IS ?
L'article 84 de la loi n° 2025-127 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP. Ce changement rapproche la fiscalité de revente du LMNP de celle de la SCI IS, mais ne renverse pas l'équilibre.
| Élément | LMNP avant LF2025 | LMNP après LF2025 | SCI IS |
|---|---|---|---|
| Amortissements déduits annuellement | Oui | Oui | Oui |
| Réintégration à la revente | Non | Oui (art. 84) | Oui (VNC) |
| Abattements durée détention | Oui (22/30 ans) | Oui (22/30 ans) | Non |
| Exonération possible | Totale à 30 ans | Totale à 30 ans | Jamais |
Conclusion LMNP.AI : La réforme LF2025 n'a pas modifié l'avantage structurel du LMNP à la revente. Les abattements pour durée de détention (inexistants en SCI IS) restent l'atout majeur du LMNP. La SCI IS n'est pas impactée par la réforme car ses plus-values étaient déjà calculées sur la VNC.
8. Quel régime pour la transmission et la succession ?
C'est le principal avantage de la SCI IS sur le LMNP. La structure sociétaire offre des leviers de transmission que la détention en nom propre n'a pas.
LMNP : droits sur la valeur vénale
Le bien est transmis directement. Les droits de donation/succession sont calculés sur la valeur vénale au jour de la transmission. Pas de décote possible. Le démembrement du bien est possible mais moins souple que celui des parts.
SCI IS : démembrement de parts + décote
Trois leviers combinables :
- Décote d'illiquidité : 10 à 20 % sur la valeur des parts (jurisprudence constante, justifiée par l'absence de marché)
- Démembrement : donation de la nue-propriété des parts en conservant l'usufruit
- Abattements familiaux : 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans
Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
Exemple chiffré : transmission d'un patrimoine de 500 000 €
Parents 55 ans, 2 enfants, SCI IS : valeur des parts 500 000 €. Avec décote 15 % = 425 000 €. Donation NP (50 % à 55 ans) = 212 500 €. Par enfant : 106 250 € − 100 000 € (abattement) = 6 250 € taxables, soit environ 625 € de droits par enfant (tranche à 10 %). Transmission de 500 000 € pour 1 250 € de droits au total.
En LMNP (nom propre) : donation du bien à 500 000 €. Par enfant : 250 000 € − 100 000 € = 150 000 € taxables. Droits : environ 28 194 € par enfant, soit 56 388 € au total.
9. La SARL de famille : la troisième voie que personne ne vous explique
La SARL de famille (article 239 bis AA du CGI) est la grande oubliée des comparatifs LMNP vs SCI IS. C'est pourtant la seule structure qui permet d'investir à plusieurs tout en conservant la fiscalité avantageuse de l'IR.
Conditions
- Constituée exclusivement entre membres de la même famille : conjoints/pacsés, ascendants/descendants en ligne directe, frères et sœurs
- Option pour le régime des sociétés de personnes (transparence fiscale IR) sans limitation de durée
- Activité commerciale (location meublée = art. 34 CGI) : autorisée
Comparatif SARL de famille vs LMNP vs SCI IS
| Critère | LMNP | SCI IS | SARL famille |
|---|---|---|---|
| Régime fiscal | IR | IS | IR (transparence) |
| Amortissements art. 39 C | Plafonnés | Sans plafond | Plafonnés |
| PV à la revente | Particuliers (abattements) | Professionnelle (VNC) | Particuliers (abattements) |
| Déficits | BIC non pro (10 ans) | Report illimité IS | Revenu global |
| Investissement à plusieurs | Non (indivision) | Oui | Oui (famille) |
| Responsabilité | Illimitée | Illimitée (SCI) | Limitée aux apports |
| Transmission | Bien direct | Parts + décote + démembrement | Parts + décote + démembrement |
| Gérant majoritaire | — | Pas de cotisations | Cotisations SSI |
10. Comment les banques financent-elles le LMNP vs la SCI IS ?
| Critère | LMNP (nom propre) | SCI IS |
|---|---|---|
| Emprunteur | Personne physique | La SCI (personne morale) |
| Prise en compte des loyers | 70 % dans le taux d'endettement | Capacité de remboursement de la SCI |
| Taux d'endettement max | 35 % du foyer | Pas de ratio fixe (analyse bilantielle) |
| Apport demandé | 10-20 % | 20-30 % |
| Caution personnelle | Non (sauf crédit pro) | Souvent exigée |
| Avantage levier | Limité par le taux d'endettement | Capitalisation renforce les fonds propres |
L'avantage de la SCI IS pour le financement se manifeste à partir du 3e ou 4e bien : les bénéfices capitalisés renforcent les fonds propres de la société et facilitent l'obtention de nouveaux crédits, alors qu'en nom propre, le taux d'endettement de 35 % devient vite un plafond de verre.
11. Quels sont les coûts de création et de fonctionnement ?
Comparez LMNP et SCI IS avec LMNP.AI
LMNP.AI gère votre comptabilite LMNP au régime réel. Liasse fiscale, amortissements, téléprocédure : tout inclus à partir de 179 EUR/an.
| Poste | LMNP | SCI IS |
|---|---|---|
| Création | 0 € (inscription P0i gratuite) | 500-3 000 € (statuts + greffe + annonce légale) |
| Comptable annuel | 500-1 500 € | 1 500-3 000 € |
| Dépôt des comptes | Non obligatoire | ~50 €/an (greffe) |
| AG annuelle | Non | Obligatoire (PV à rédiger) |
| CFE | Oui (sauf recettes < 5 000 €) | Oui |
| Surcoût annuel SCI IS | — | +1 000 à 2 000 €/an vs LMNP |
12. Quelles sont les obligations comptables et déclaratives ?
| Obligation | LMNP réel | SCI IS |
|---|---|---|
| Liasse fiscale | 2031 + 2033 (A à G) | 2065 + 2033 (A à G) |
| Déclaration personnelle | 2042-C-PRO | 2042 (dividendes perçus) |
| Comptabilité | Simplifiée (engagement) | Complète (bilan + CR) |
| AG annuelle | Non | Oui (PV obligatoire) |
| Dépôt des comptes | Non | Oui (greffe TC) |
| Date limite 2026 | 20 mai 2026 | 2e jour ouvré après le 1er mai |
| Transmission EDI | Obligatoire | Obligatoire |
13. Peut-on cumuler LMNP et SCI ? Conditions et limites
Oui, un investisseur peut détenir des biens en LMNP en nom propre ET des biens via une SCI à l'IS. Il n'y a aucune incompatibilité juridique. Attention cependant :
- Les recettes LMNP (nom propre) sont comptabilisées pour le seuil de 23 000 € (basculement LMP)
- Les revenus de la SCI IS ne sont pas des recettes de location meublée au sens de l'art. 155 IV : ils n'entrent pas dans le seuil LMP
- Chaque structure a sa comptabilité et ses déclarations propres
- La SCI IR + meublé reste limitée au seuil de 10 % des recettes
14. LMNP ou SCI IS pour la location saisonnière et Airbnb ?
La loi Le Meur n° 2024-1039 s'applique identiquement au LMNP et à la SCI IS pour la location de tourisme : enregistrement en mairie, DPE, plafond 90 jours en résidence principale, changement d'usage en résidence secondaire.
En revanche, la fiscalité diffère :
- LMNP micro-BIC : abattement 30 % (non classé) ou 50 % (classé), plafond 15 000 € / 77 700 €
- SCI IS : pas de micro-BIC, les revenus sont imposés à l'IS après déduction des charges et amortissements
Pour la location saisonnière pure, le LMNP reste généralement préférable : la plus-value avec abattements compense largement l'IS plus bas en cours d'exploitation.
TVA et parahôtellerie
Si la location propose 3 services sur 4 (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception), l'activité est de la parahôtellerie soumise à TVA 10 % (art. 261-D-4° CGI). Depuis mars 2025, les services doivent être effectivement rendus (une simple boîte à clés ne suffit pas). La TVA s'applique en SCI comme en LMNP.
15. CFE, taxe foncière et IFI : quel impact selon le statut ?
| Taxe | LMNP | SCI IS |
|---|---|---|
| CFE | Oui (sauf CA < 5 000 €) | Oui |
| Taxe foncière | Due par le propriétaire | Due par la SCI (déductible IS) |
| IFI (patrimoine > 1,3 M€) | Bien inclus dans l'assiette | Parts de SCI incluses (valeur nette) |
| Dettes déductibles IFI | Emprunt personnel | Emprunts de la SCI (à hauteur de la valeur immobilière) |
IFI : l'art. 965 CGI en détail
L'article 965 du CGI soumet à l'IFI les parts de sociétés à proportion de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers. Concrètement, si une SCI détient un bien de 400 000 € et un emprunt de 250 000 €, la valeur nette immobilière est de 150 000 € (à répartir entre associés selon leurs parts).
Trois leviers de réduction IFI en SCI IS :
- Déduction des emprunts : le capital restant dû est déduit de la valeur des biens
- Compte courant d'associé : un CCA affecté au financement immobilier est déductible (sous conditions de preuve d'affectation)
- Trésorerie non immobilière : les liquidités de la SCI (bénéfices capitalisés) ne sont pas soumises à l'IFI — seule la fraction immobilière est taxable
Cotisations sociales : le piège du gérant majoritaire
En LMNP, aucune cotisation sociale n'est due (sauf passage au LMP ou meublé de tourisme > 23 000 € depuis 2017). En SCI IS, la situation dépend du statut du gérant :
| Situation | Cotisations SSI | Base de calcul |
|---|---|---|
| Gérant majoritaire non rémunéré | Minimum forfaitaire (~1 200 €/an) | Base minimale |
| Gérant majoritaire rémunéré | ~45 % sur rémunération | Rémunération brute |
| Dividendes > 10 % (capital + CCA) | ~45 % sur la fraction excédentaire | Art. L131-6 CSS |
| Dividendes ≤ 10 % (capital + CCA) | Non (PFU 17,2 % PS) | Flat tax classique |
| Gérant minoritaire ou égalitaire | Assimilé salarié (pas de SSI sur dividendes) | Régime général |
16. Comment passer du LMNP à la SCI IS ?
Le passage du LMNP à la SCI IS implique un apport du bien immobilier à la société. C'est une opération coûteuse et irréversible :
- Plus-value à l'apport : l'apport est assimilé à une cession. La plus-value des particuliers s'applique (art. 150 U), avec réintégration des amortissements (art. 84 LF2025)
- Droits d'enregistrement : 5 % sur la valeur de l'immeuble (taxe de publicité foncière), réduits à 2,20 % si engagement de conservation des parts pendant 3 ans (art. 810 CGI)
- Cessation LMNP : déclaration dans les 30 jours, liasse fiscale de cessation, perte des déficits et amortissements en report
- Frais de notaire : l'apport immobilier nécessite un acte notarié
16b. Dissolution SCI IS : le piège de sortie que personne ne mentionne
La dissolution d'une SCI à l'IS est l'angle mort des comparatifs LMNP vs SCI IS. LMNP.AI constate qu'aucun concurrent ne traite cette question, alors qu'elle peut annuler tous les avantages fiscaux accumulés.
Boni de liquidation : la double taxation
Lors de la dissolution, les associés récupèrent les actifs nets de la SCI. Le boni de liquidation (actif net − apports) est assimilé à une distribution de dividendes et taxé au PFU de 30 % (ou barème sur option) + droits d'enregistrement de 2,5 % sur le montant du boni.
Exemple chiffré
SCI IS créée avec 200 000 € d'apports, bien valant aujourd'hui 350 000 €, trésorerie capitalisée 80 000 €, emprunt remboursé :
- Actif net : 350 000 + 80 000 = 430 000 €
- Boni de liquidation : 430 000 − 200 000 = 230 000 €
- Plus-value SCI sur la cession/attribution du bien : PV professionnelle sur VNC → IS 15-25 %
- PFU sur le boni : 230 000 × 30 % = 69 000 €
- Droits d'enregistrement partage : 230 000 × 2,5 % = 5 750 €
- Total sortie : IS sur PV + 69 000 + 5 750 = potentiellement 100 000+ € de fiscalité
Cession de parts : l'alternative à la dissolution
Au lieu de dissoudre la SCI, les associés peuvent céder leurs parts. Les droits d'enregistrement sont de 5 % du prix de cession (art. 726 CGI) pour l'acquéreur, contre 7-8 % de droits de mutation pour une vente immobilière classique. La plus-value sur les parts relève du PFU 30 % (art. 200 A CGI) pour les associés personnes physiques.
17. 5 cas pratiques : quel statut pour quel profil ?
Cas 1 — Marie, 35 ans, premier investissement, studio à 120 000 €
TMI 30 %, investissement seule, horizon 15 ans.
→ LMNP au régime réel. Amortissements = résultat fiscal nul pendant 10+ ans. PV avec abattements à la revente. Coûts de gestion minimaux. La SCI IS est inutile pour un seul bien.
Cas 2 — Thomas et Julie, 40 ans, couple, 2 appartements, revenus locatifs 24 000 €/an
TMI 30 %, pas de projet de revente à court terme, 2 enfants.
→ LMNP pour le moment (amortissements effacent encore l'imposition). Quand le 3e bien arrive, envisager une SCI IS pour la transmission (démembrement des parts aux enfants).
Cas 3 — Philippe, 55 ans, 5 biens, patrimoine 800 000 €, TMI 41 %
Objectif : transmission aux 3 enfants, pas de revente prévue.
→ SCI IS. IS 15 % bien inférieur au TMI 41 % + PS 17,2 %. Capitalisation des bénéfices. Donation de la NP des parts (55 ans = 50 % NP). Avec décote 15 % + abattements 100 000 €/enfant, l'essentiel du patrimoine est transmis sans droits.
Cas 4 — Sophie et son frère Marc, investissement commun
Frère et sœur, budget 250 000 €, TMI 30 %, horizon 20 ans.
→ SARL de famille (art. 239 bis AA CGI). Transparence fiscale IR + amortissements + PV des particuliers + responsabilité limitée. La SCI IS serait pénalisante à la revente. L'indivision est trop risquée (art. 815 : un co-indivisaire peut forcer la vente).
Cas 5 — Alexandre, 45 ans, holding + 3 SCI IS, stratégie de capitalisation
Patrimoine immobilier 2 M€, TMI 45 %, objectif réinvestissement permanent.
→ Montage holding + SCI IS. Dividendes remontant en quasi-franchise (régime mère-fille : imposition effective 1,25 %). Convention de trésorerie intra-groupe pour financer les nouveaux projets. Option pour le régime d'intégration fiscale (art. 223 A CGI) permettant de compenser les résultats des différentes SCI entre elles. Transmission par donation progressive des parts de la holding.
18. 12 erreurs à éviter dans le choix LMNP vs SCI IS
1. Créer une SCI IS pour un seul bien — Le surcoût annuel (1 000-2 000 €) n'est pas compensé par les gains fiscaux. Le LMNP est toujours préférable pour 1 à 3 biens.
2. Oublier la double imposition de la SCI IS — L'IS à 15 % semble attractif, mais les dividendes sont taxés à 30 % (PFU). Le taux effectif global monte à 40,5-47,5 %. Comparez avec votre TMI + PS avant de choisir.
3. Ignorer la plus-value à la revente — La SCI IS n'a aucun abattement pour durée de détention. Sur 20-30 ans, l'écart avec le LMNP peut dépasser 70 000 € sur un bien de 300 000 €.
4. Faire du meublé en SCI IR — Au-delà de 10 % des recettes, la SCI bascule automatiquement à l'IS. La jurisprudence est stricte, même pour du saisonnier ponctuel.
5. Ne pas envisager la SARL de famille — Pour investir en famille, c'est souvent le meilleur compromis (IR + responsabilité limitée + transmission). Trop peu de conseillers la proposent.
6. Croire que l'option IS est facilement réversible — L'option IS est révocable pendant les 5 premiers exercices (art. 239 CGI), puis devient irrévocable. Et la révocation est elle-même irrévocable.
7. Ne pas anticiper la transmission — Si votre objectif est patrimonial, la SCI doit être créée tôt pour maximiser les donations de nue-propriété avec un usufruit élevé (barème art. 669 CGI favorable avant 60 ans).
8. Sous-estimer le formalisme de la SCI IS — AG annuelle, dépôt des comptes, bilan complet, PV de gérance : le formalisme est réel et le non-respect peut entraîner la responsabilité personnelle du gérant.
9. Apporter un bien LMNP en SCI IS sans calcul préalable — L'apport déclenche une PV taxable + droits d'enregistrement (5 % ou 2,20 %). Faites chiffrer le coût total avant de décider.
10. Confondre optimisation fiscale et abus de droit — Un montage holding + SCI IS sans substance économique (gestion active, réinvestissement) peut être requalifié en abus de droit (art. L64 LPF). Majoration de 80 % + intérêts de retard.
11. Oublier les cotisations SSI sur les dividendes — Pour le gérant majoritaire, les dividendes excédant 10 % du capital social + CCA sont soumis aux cotisations SSI (~45 %). Un capital trop faible (1 000 €) transforme quasi tous les dividendes en base de cotisations. Solution : capital suffisant + CCA pour relever le seuil.
12. Ne pas anticiper le coût de sortie de la SCI IS — La dissolution déclenche IS sur la PV + PFU 30 % sur le boni de liquidation + droits de partage 2,5 %. Sur un patrimoine valorisé, la facture peut dépasser 100 000 €. Créez une SCI IS uniquement si votre horizon est la transmission, pas la dissolution.