LMNP ou SCI : quel statut choisir pour votre investissement locatif en 2026 ?
LMNP en nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS ou SARL de famille ? C'est la question que se pose tout investisseur immobilier. Le bon choix dépend de votre objectif principal : optimisation fiscale, transmission patrimoniale, investissement familial ou capitalisation.
Ce guide compare les quatre options sur tous les critères : fiscalité, amortissement, déficit, plus-value, transmission, IFI, financement et coûts. Mis à jour avec la Loi de Finances 2025 (article 24 : réintégration des amortissements), la Loi Le Meur et le PLF 2026 (hausse CSG à 18,6 %).
Sommaire
- LMNP, SCI et SARL de famille : les fondamentaux
- Tableau comparatif complet (4 statuts)
- Comparaison fiscale détaillée
- Déficit foncier vs déficit BIC meublé
- Plus-value à la revente (réforme 2025)
- Transmission, démembrement et Pacte Dutreil
- IFI et démembrement : qui est taxé ?
- Financement, emprunt et compte courant d'associé
- LMP vs LMNP : quand bascule-t-on ?
- Coûts de création et de gestion
- Cas concrets par profil d'investisseur
- Nouveautés 2025-2026
- Arbre de décision : quel statut pour vous ?
1. LMNP, SCI et SARL de famille : les fondamentaux
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le LMNP est un statut fiscal qui s'applique à une personne physique louant un ou plusieurs biens meublés en nom propre. Les revenus sont déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Régime fiscal : BIC (micro-BIC ou réel simplifié)
- Permet l'amortissement du bien et du mobilier au régime réel
- Résultat imposable souvent nul pendant 15 à 25 ans
- Pas de création de société, pas de formalisme lourd
- Seuil micro-BIC : 77 700 EUR de recettes (abattement 50 %)
La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI est une société (personne morale) créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée d'au moins 2 associés et peut opter pour l'IR ou l'IS.
- SCI à l'IR : transparence fiscale, revenus fonciers (location nue), déficit imputable sur le revenu global (10 700 EUR/an)
- SCI à l'IS : amortissement possible, IS à 15 % (jusqu'à 42 500 EUR) puis 25 %, mais double imposition lors de la distribution des dividendes (PFU 30 %)
- Outil de transmission patrimoniale par excellence : donation de parts, démembrement, décote d'illiquidité
Attention : SCI et location meublée
Une SCI à l'IR qui pratique la location meublée de manière habituelle est automatiquement requalifiée à l'IS par l'administration fiscale. La location meublée est une activité commerciale (art. 206-2 du CGI), incompatible avec l'objet civil de la SCI. Elle n'est tolérée que si elle est occasionnelle ou marginale (moins de 10 % du CA).
La SARL de famille : la troisième option
La SARL de famille est une SARL classique qui bénéficie d'une option fiscale spécifique (article 239 bis AA du CGI). Elle cumule les avantages du LMNP et de la SCI :
- Transparence fiscale : pas d'IS, chaque associé est imposé sur sa quote-part en BIC
- Amortissement BIC identique au LMNP en nom propre
- Structure sociétaire : donation de parts, démembrement, décote
- Responsabilité limitée aux apports (contrairement à la SCI)
- Option IR illimitée dans le temps (vs. 5 exercices pour une SARL classique)
Conditions de la SARL de famille (art. 239 bis AA)
Liens familiaux autorisés : parents en ligne directe (parents/enfants, grands-parents/petits-enfants), frères et sœurs, conjoints et partenaires PACS.
Régime réel obligatoire : le micro-BIC est interdit aux associés de SARL de famille (article 50-0, 2-c du CGI).
Cessation automatique de l'option IR : si un associé non familial entre au capital, ou si un divorce rompt le lien familial entre deux branches.
2. Tableau comparatif complet
| Critère | LMNP | SCI à l'IR | SCI à l'IS | SARL famille |
|---|---|---|---|---|
| Location | Meublée | Nue | Nue ou meublée | Meublée |
| Régime fiscal | BIC | Rev. fonciers | IS (15/25 %) | BIC (IR) |
| Amortissement | Oui | Non | Oui | Oui |
| Déficit | BIC meublé (10 ans) | Revenu global (10 700 EUR) | Report illimité IS | BIC meublé (10 ans) |
| PS 2026 | 18,6 % | 17,2 % | 18,6 % (div.) | 18,6 % |
| Transmission | Succession classique | Parts (démembrement) | Parts (démembrement) | Parts (démembrement) |
| Responsabilité | Illimitée | Illimitée et indéfinie | Illimitée et indéfinie | Limitée aux apports |
| Plus-value | Particuliers (abatt. durée) | Particuliers | Professionnelle (IS) | Particuliers (abatt. durée) |
| Création | 0 EUR (INPI en ligne) | 200-1 500 EUR | 200-1 500 EUR | 258-2 500 EUR |
| Gestion/an | 179-600 EUR | 500-2 000 EUR | 800-3 000 EUR | 2 800-4 600 EUR |
3. Comparaison fiscale détaillée
Prenons un exemple concret : un appartement acheté 200 000 EUR, loué 10 000 EUR/an avec 3 000 EUR de charges.
LMNP Réel
Recettes : 10 000 EUR
Charges : -3 000 EUR
Amortissements : -6 500 EUR
Résultat : 500 EUR
Impôt quasi nul
SCI IR (nue)
Recettes : 10 000 EUR
Charges : -3 000 EUR
Amortissements : 0 EUR
Résultat : 7 000 EUR
TMI + 17,2 % PS
SCI IS
Recettes : 10 000 EUR
Charges : -3 000 EUR
Amortissements : -6 500 EUR
Résultat : 500 EUR
IS 15 % + PFU si distribution
SARL famille
Recettes : 10 000 EUR
Charges : -3 000 EUR
Amortissements : -6 500 EUR
Résultat : 500 EUR
TMI + 18,6 % PS (comme LMNP)
Impôt annuel pour un contribuable à TMI 30 % (2026)
LMNP Réel
~243 EUR
500 x (30 % + 18,6 %)
SCI IR
~3 304 EUR
7 000 x (30 % + 17,2 %)
SCI IS
~75 EUR*
IS 15 % (*+ PFU si distribution)
SARL famille
~243 EUR
500 x (30 % + 18,6 %)
Double imposition SCI à l'IS : le taux effectif réel
La SCI à l'IS semble avantageuse en phase de détention (IS 15 % seulement). Mais dès que l'associé veut percevoir les bénéfices, la flat tax s'ajoute :
| Scénario (100 EUR de bénéfice) | IS | PFU | Net | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| IS 15 % + PFU 30 % (2025) | 15 EUR | 25,50 EUR | 59,50 EUR | 40,5 % |
| IS 15 % + PFU 31,4 % (2026) | 15 EUR | 26,69 EUR | 58,31 EUR | 41,7 % |
| IS 25 % + PFU 31,4 % (2026) | 25 EUR | 23,55 EUR | 51,45 EUR | 48,6 % |
Stratégie de capitalisation : la SCI à l'IS est pertinente si vous ne distribuez jamais les bénéfices et les réinvestissez dans de nouveaux biens. Le taux de 15 % (jusqu'à 42 500 EUR) est inférieur à la plupart des TMI. Avec une holding (régime mère-fille), les dividendes remontent avec seulement 1,25 % de frottement fiscal (5 % x 25 % IS).
4. Déficit foncier vs déficit BIC meublé
La nature du déficit est radicalement différente selon que vous louez en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC).
Déficit foncier (SCI IR / nu)
Imputable sur le revenu global : 10 700 EUR/an
Doublement à 21 400 EUR pour rénovation énergétique (DPE E/F/G vers A/B/C/D, prolongé jusqu'en 2027)
Excédent reportable sur les revenus fonciers 10 ans
Créé par les charges (travaux, assurance, taxe foncière) hors intérêts d'emprunt
Condition : bien loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivante
Déficit BIC meublé (LMNP réel)
Imputable uniquement sur les revenus BIC meublés
Reportable 10 ans sur BIC meublé
Créé par les charges (hors amortissements)
Article 39C du CGI : les amortissements ne créent pas de déficit. L'excédent est reporté sans limitation de durée (amortissements réputés différés)
LMP : déficit imputable sur le revenu global sans limite, report 6 ans
Quel régime pour un gros projet de travaux ?
Pour un investisseur à TMI 45 % qui réalise 100 000 EUR de travaux :
- Déficit foncier : 10 700 EUR/an sur le revenu global = ~6 600 EUR d'économie d'impôt dès l'année 1. Le solde est reporté sur 10 ans. Effet puissant et rapide.
- LMNP réel : les travaux sont immobilisés et amortis sur 10 à 25 ans. Aucun impact sur le revenu global. Effet dilué mais durable.
Règle pratique : le déficit foncier est un "sprinter" (puissant les 5 premières années). Le LMNP est un "marathonien" (amortissement continu sur 20-25 ans).
5. Plus-value à la revente
LMNP, SCI à l'IR et SARL de famille : régime des particuliers
La plus-value relève du régime des plus-values des particuliers avec abattements progressifs pour durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2-18,6 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération totale IR | 9 %/an (23e-30e) |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Réforme 2025 : réintégration des amortissements (article 24, loi n. 2025-127)
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP (et SARL de famille) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition est diminué des amortissements, ce qui augmente la plus-value brute. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite sur cette base majorée.
Exceptions : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD. Les donations et successions ne sont pas concernées.
Exemple comparatif : vente après 12 ans
Bien acheté 300 000 EUR, vendu 400 000 EUR, amortissements déduits : 100 000 EUR.
LMNP (depuis 2025)
PV brute : 400 000 - (300 000 - 100 000) = 200 000 EUR
Abattement IR 12 ans : 42 % → base IR : 116 000 EUR
IR 19 % : 22 040 EUR
PS (abattement ~11 %) : ~30 600 EUR
Total impôt : ~52 640 EUR
SCI à l'IS
PV : 400 000 - VNC 200 000 = 200 000 EUR
Aucun abattement pour durée de détention
IS : 42 500 x 15 % + 157 500 x 25 % = 45 750 EUR
Si distribution : PFU 30 % sur ~154 250 = 46 275 EUR
Total impôt : ~92 000 EUR
Même avec la réintégration des amortissements depuis 2025, le LMNP reste significativement plus avantageux que la SCI à l'IS grâce aux abattements pour durée de détention. L'écart se creuse avec la durée : après 22 ans, le LMNP est totalement exonéré d'IR.
6. Transmission, démembrement et Pacte Dutreil
C'est le domaine ou la structure sociétaire (SCI ou SARL de famille) prend clairement l'avantage.
Donation progressive de parts sociales
Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 EUR de parts en franchise totale de droits, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Contrairement à un bien immobilier en direct (indivisible), les parts sont fractionnables.
Exemple : couple (55 ans) avec 2 enfants, patrimoine SCI de 800 000 EUR
Année N : 1ère donation en nue-propriété
Nue-propriété à 55 ans = 50 % (barème art. 669 CGI). Valeur NP = 400 000 EUR. Chaque parent donne 100 000 EUR par enfant = 400 000 EUR en franchise totale. Droits : 0 EUR.
Année N+15 : 2e donation
Les abattements se sont reconstitués. Même opération sur les parts restantes. Droits : 0 EUR.
Au décès des parents
L'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucun droit de succession supplémentaire. Les enfants récupèrent la pleine propriété.
Barème du démembrement (article 669 du CGI)
| Age de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21-30 ans | 80 % | 20 % |
| 31-40 ans | 70 % | 30 % |
| 41-50 ans | 60 % | 40 % |
| 51-60 ans | 50 % | 50 % |
| 61-70 ans | 40 % | 60 % |
| 71-80 ans | 30 % | 70 % |
| 81-90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Décote d'illiquidité des parts sociales
Les parts de SCI ou SARL de famille bénéficient d'une décote de 10 à 20 % sur leur valeur vénale. Cette décote est justifiée par l'absence de marché organisé (parts non cotées) et les clauses d'agrément dans les statuts. La Cour de cassation (15 février 2023) a confirmé que cette décote reste applicable même en cas de démembrement.
Pacte Dutreil : exclu pour la location meublée depuis 2024
Location meublée exclue du Dutreil (LF 2024, article 23)
Le législateur a définitivement exclu la location meublée pure du bénéfice du Pacte Dutreil (exonération de 75 % des droits de mutation, article 787 B du CGI). Seule l'activité de para-hôtellerie (avec prestations de services) reste potentiellement éligible. La stratégie de transmission recommandée reste le démembrement et la donation progressive de parts.
Transmission en LMNP (nom propre)
En LMNP, le bien est détenu en nom propre. La transmission passe par la succession classique :
- Pas de possibilité de transmettre des "parts" : c'est le bien entier ou une indivision
- Le démembrement est possible directement sur le bien immobilier, mais moins souple
- Pas de décote d'illiquidité applicable
- Les mêmes abattements de 100 000 EUR par parent et par enfant s'appliquent
7. IFI et démembrement : qui est taxé ?
Les parts de SCI et SARL de famille sont incluses dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers (article 965 du CGI). Seuil d'imposition : patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 EUR.
Règle du démembrement et IFI
L'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété dans son patrimoine IFI (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire ne déclare rien. Il n'y a aucune décote liée au démembrement pour l'IFI.
Ce qui est déductible de l'IFI
Emprunts d'acquisition : capital restant dû au 1er janvier (au prorata de la quote-part immobilière)
Décote d'illiquidité des parts de SCI : 10 à 20 %
Plafonnement (article 974, IV du CGI) : si patrimoine immobilier > 5 M EUR et dettes > 60 % de la valeur, l'excédent au-delà de 60 % n'est déductible qu'à 50 %
Attention : l'abattement de 30 % pour résidence principale ne s'applique pas aux parts de SCI détenant la résidence
LMP et exonération d'IFI
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permet l'exonération d'IFI au titre de bien professionnel. Conditions : recettes locatives meublées > 23 000 EUR/an et > 50 % des revenus d'activité du foyer. Cette exonération est un avantage majeur pour les gros patrimoines.
8. Financement, emprunt et compte courant d'associé
Emprunt en SCI vs nom propre
- LMNP (nom propre) : emprunt personnel. Les intérêts sont déductibles du résultat BIC. Capacité d'emprunt limitée au foyer fiscal.
- SCI : emprunt au nom de la société, mais les banques exigent quasi systématiquement une caution personnelle des associés. Capacité d'emprunt potentiellement supérieure via la structure.
Compte courant d'associé (CCA) en SCI à l'IS
Le CCA est un outil puissant en SCI à l'IS : c'est juridiquement un prêt de l'associé à la société.
| Opération | Fiscalité pour l'associé |
|---|---|
| Remboursement du CCA (capital) | Aucune imposition |
| Intérêts sur CCA | PFU 30 % (revenus de capitaux mobiliers) |
| Distribution de dividendes | PFU 30 % (après IS) |
Un associé qui apporte 200 000 EUR en CCA peut se faire rembourser progressivement en franchise totale d'impôt sur le capital remboursé. C'est une stratégie courante pour éviter la double imposition en SCI à l'IS. Le CCA réduit également la valeur des parts pour l'IFI.
Apport d'un bien immobilier à une SCI
- Apport pur et simple à SCI à l'IR : exonéré de droits d'enregistrement
- Apport à SCI à l'IS : droits de 5 % sur la valeur de l'immeuble (comme une vente)
- Apport d'un bien avec emprunt : qualifié d'apport mixte, droits de 5 % sur la fraction correspondant à la dette reprise
Option IS : renonciation possible dans les 5 ans
Depuis la LF 2019 (décret 2019-654), une SCI ayant opté pour l'IS peut renoncer à cette option dans les 5 exercices suivant l'option. Au-delà, l'option est irrévocable.
9. LMP vs LMNP : quand bascule-t-on ?
Conditions du statut LMP (article 155, IV du CGI)
Location longue durée : deux conditions cumulatives :
- Recettes annuelles de location meublée > 23 000 EUR TTC
- Ces recettes > autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.)
Location courte durée (meublé de tourisme) — Loi Le Meur (1er janvier 2025) :
- Condition unique : CA > 23 000 EUR (la condition de prédominance des revenus a été supprimée)
Impact fiscal du passage en LMP
| Aspect | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit | BIC meublé, 10 ans | Revenu global, sans limite, 6 ans |
| Cotisations sociales | PS 18,6 % (2026) | SSI/URSSAF : ~30 % (min. 1 248 EUR/an) |
| Plus-value | Particuliers (abatt. durée) | Professionnelle (CT/LT) |
| Exonération PV | IR après 22 ans / PS après 30 ans | Si recettes < 90 000 EUR HT et activité > 5 ans |
| Exonération IFI | Non | Oui (bien professionnel) |
Attention au passage involontaire en LMP : un départ à la retraite (baisse des revenus d'activité), un licenciement, ou une hausse des loyers peuvent faire basculer automatiquement en LMP d'une année sur l'autre. Les cotisations SSI (minimum ~1 200 EUR/an même en déficit) et le régime de plus-value professionnelle en sont les conséquences principales.
10. Coûts de création et de gestion
LMNP (nom propre)
SCI
SARL de famille
Le LMNP est le plus économique. Avec un logiciel comme lmnp.ai à 179 EUR/an, la comptabilité est automatisée (amortissements, liasse fiscale, télétransmission EDI). La SARL de famille est la plus coûteuse en raison des obligations sociétaires et des cotisations sociales du gérant majoritaire (minimum ~905 EUR/an même sans rémunération).
11. Cas concrets par profil d'investisseur
Profil 1 : Salarié, 1er investissement, studio meublé
Achat à 150 000 EUR, loyers 7 200 EUR/an, objectif : zéro impôt sur les loyers.
→ LMNP au régime réel. L'amortissement absorbe les loyers pendant 20+ ans. Pas besoin de société.
Profil 2 : Couple 50 ans, patrimoine à transmettre, location nue
3 appartements valeur 900 000 EUR, 2 enfants, objectif : transmettre progressivement.
→ SCI à l'IR. Donation de la nue-propriété des parts (NP = 50 % à 55 ans). 2 parents x 2 enfants x 100 000 EUR = 400 000 EUR en franchise totale, renouvelable à 15 ans. Décote 15 % applicable.
Profil 3 : Parents et enfants, investissement familial en meublé
Famille de 4 (couple + 2 enfants majeurs), achat d'un immeuble de rapport à 500 000 EUR en meublé.
→ SARL de famille. Amortissement BIC identique au LMNP, transmission par donation de parts, responsabilité limitée. Coût de gestion supérieur mais justifié par le montant investi.
Profil 4 : Investisseur patrimoine > 2 M EUR, TMI 45 %, stratégie de capitalisation
5+ biens, objectif : réinvestir les loyers, ne jamais distribuer, transmettre la structure.
→ Holding + SCI à l'IS. IS 15 % sur les bénéfices, remontée des dividendes via régime mère-fille (1,25 % de frottement), réinvestissement maximal. Transmission par donation de parts de la holding.
Profil 5 : Investisseur avec gros travaux de rénovation
Achat d'un immeuble ancien à rénover (80 000 EUR de travaux), DPE F, TMI 41 %.
→ SCI à l'IR (location nue) pour déficit foncier doublé à 21 400 EUR/an (rénovation énergétique DPE F vers C). Puis passage éventuel en meublé via transformation en SARL de famille après les travaux.
12. Nouveautés 2025-2026
LF 2025 : réintégration des amortissements LMNP (art. 84)
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Exceptions : résidences étudiantes, seniors, EHPAD.
Loi Le Meur : réforme des meublés de tourisme (1er janvier 2025)
Micro-BIC tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 EUR, abattement 30 %. Tourisme classé : abattement réduit à 50 % (77 700 EUR). LMP courte durée : condition unique CA > 23 000 EUR.
PLF 2026 : hausse de la CSG à 10,6 % (PS à 18,6 %)
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % pour les BIC meublés, dividendes et plus-values mobilières. Les revenus fonciers nus et plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.
PLF 2026 : statut du bailleur prive (dispositif Jeanbrun)
Nouveau régime avec amortissement pour la location nue uniquement (8 000-12 000 EUR/an, engagement 9 ans, loyers intermédiaires). Ne concerne pas le LMNP ni la SARL de famille.
Régime LMNP classique : inchangé pour 2026
Seuil micro-BIC 77 700 EUR, abattement 50 %, régime réel avec amortissements préservé. Le plafonnement de l'amortissement à 1,6 % (amendement débattu) n'a pas été retenu dans le texte final.
13. Arbre de décision : quel statut pour vous ?
Choisissez le LMNP si...
- Vous investissez seul ou en couple (pas besoin de plusieurs associés)
- Votre priorité est l'optimisation fiscale (résultat imposable nul pendant 15-25 ans)
- Vous louez en meublé (longue durée ou saisonnier)
- Vous voulez minimiser les coûts de gestion (179 EUR/an avec lmnp.ai)
- La transmission n'est pas votre préoccupation immédiate
Choisissez la SCI à l'IR si...
- Vous louez en nu et votre objectif principal est la transmission
- Vous avez un patrimoine important à organiser et transmettre
- Vous prévoyez de gros travaux de rénovation (déficit foncier puissant)
- Vous investissez avec des associés non familiaux
Choisissez la SCI à l'IS si...
- Votre TMI est élevée (41-45 %) et vous ne voulez pas percevoir les loyers
- Vous visez la capitalisation et le réinvestissement (jamais revendre)
- Vous avez un patrimoine multi-biens avec une holding
- Vous acceptez la double imposition à la sortie (ou utilisez le CCA pour l'éviter)
Choisissez la SARL de famille si...
- Vous investissez en famille (parents/enfants, frères/sœurs, conjoints)
- Vous voulez louer en meublé avec amortissement BIC + structure sociétaire
- Vous voulez la responsabilité limitée aux apports (protection patrimoniale)
- Votre situation familiale est stable (un divorce = perte de l'option IR)
Le saviez-vous ? Vous pouvez combiner les structures : détenir certains biens en LMNP (avantage fiscal), d'autres via une SCI IR (transmission), et d'autres encore via une SARL de famille (investissement familial en meublé). C'est une stratégie patrimoniale courante chez les investisseurs expérimentés. Une SCI peut même être transformée en SARL de famille sans conséquence fiscale (article 221 bis du CGI).
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