Forfait travaux 15 % plus-value LMNP : le guide complet 2026

Le forfait travaux 15 % (article 150 VB II-4 du CGI) permet de majorer le prix d'acquisition de 15 % sans aucun justificatif lors du calcul de la plus-value immobilière. LMNP.AI vous explique pourquoi ce forfait est devenu, depuis la réforme LF 2025 et la réintégration des amortissements, le seul levier garanti pour réduire la plus-value imposable en location meublée.

Cumulé avec le forfait frais d'acquisition 7,5 %, il majore le prix d'achat de 22,5 % automatiquement. Ce guide est le premier en France à articuler forfait 15 % + réintégration des amortissements + abattements pour durée de détention en un seul comparatif chiffré. Trois cas pratiques détaillés, les seuils de bascule forfait vs frais réels, et une checklist anti-redressement complète.

Le forfait travaux 15 % : réponse en 30 secondes

Avant de plonger dans les détails, voici la matrice décisionnelle. Vous détenez un bien depuis plus de 5 ans et vous le revendez ? Vous avez droit au forfait 15 %. Point. Pas de facture à fournir, pas de justificatif, pas de discussion avec le notaire. C'est un droit automatique prévu par l'article 150 VB II-4 du Code général des impôts.

Bon a savoir : le forfait travaux 15 % est cumulable avec le forfait frais d'acquisition 7,5 % (article 150 VB II-3 du CGI). Ensemble, ils majorent le prix d'achat de 22,5 % sans aucun justificatif. Sur un bien acheté 200 000 EUR, cela représente 45 000 EUR de majoration automatique du prix d'acquisition.

Art. 150 VB II-4 CGI : le texte décrypté

L'article 150 VB du Code général des impôts définit le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. Son paragraphe II-4 prévoit deux options alternatives pour la prise en compte des dépenses de travaux :

Traduction concrète : le législateur offre deux chemins. Soit vous justifiez des travaux réels (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) avec des factures, et leur montant majore le prix d'acquisition. Soit vous optez pour le forfait automatique de 15 %, applicable sans aucune pièce justificative. Les deux options sont exclusives : vous choisissez la plus avantageuse.

Le texte de référence complet figure au BOFiP sous la référence BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, paragraphes 110 a 190. C'est ce bulletin officiel que votre notaire consulte le jour de la vente pour calculer la plus-value.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au forfait 15 % ?

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour bénéficier du forfait travaux 15 %. Aucune d'entre elles n'est négociable.

Condition 1 : un bien bâti. Le forfait 15 % est réservé aux « immeubles bâtis » : appartements, maisons, immeubles de rapport, locaux commerciaux. Les terrains nus, terrains à bâtir et parkings non couverts (en plein air) sont exclus. Un garage couvert ou un parking en sous-sol d'immeuble est un bien bâti : le forfait s'applique.

Condition 2 : une détention de plus de 5 ans révolus. Le compteur démarre à la date de l'acte authentique d'acquisition, pas à la date du compromis de vente. Le Conseil d'État l'a confirmé dans sa décision du 20 octobre 2016 (n° 389608). Concrètement, si vous avez signé l'acte notarié le 15 mars 2020, le forfait 15 % sera applicable à partir du 16 mars 2025.

Condition 3 : un calcul sur le prix d'acquisition. Le forfait de 15 % se calcule sur le prix d'acquisition stipulé dans l'acte authentique (article 150 VB I du CGI). Ce n'est pas 15 % du prix de vente, ni 15 % de la plus-value. C'est 15 % du prix que vous avez payé à l'achat. Sur un bien acheté 200 000 EUR, le forfait vaut exactement 30 000 EUR.

Attention : en cas de succession ou donation, le « prix d'acquisition » retenu est la valeur déclarée dans l'acte de succession ou de donation, pas le prix payé par le donateur ou le défunt. Le compteur de 5 ans repart à zéro à la date de la transmission (sauf pour les abattements pour durée de détention, qui reprennent la durée du donateur/défunt).

Forfait frais d'acquisition 7,5 % : le bonus cumulable

L'article 150 VB II-3 du CGI prévoit un second forfait, distinct du forfait travaux : le forfait frais d'acquisition de 7,5 %. Ce forfait couvre les frais de notaire, les droits d'enregistrement, la commission d'agence et tous les frais annexes à l'acquisition.

Comme pour le forfait travaux, le contribuable a le choix entre le forfait 7,5 % et les frais réels justifiés. Dans la plupart des cas, les frais réels d'acquisition dans l'ancien tournent autour de 7 à 8 % du prix, ce qui rend le forfait quasiment équivalent. Dans le neuf (frais réduits à 2-3 %), le forfait 7,5 % est nettement plus avantageux.

Point clé : contrairement au forfait travaux 15 %, le forfait frais d'acquisition 7,5 % n'est soumis a aucune condition de durée de détention. Il est applicable dès le premier jour, même pour une revente avant 5 ans.

Et surtout : les deux forfaits sont cumulables. Le forfait frais d'acquisition 7,5 % se cumule avec le forfait travaux 15 % pour une majoration totale de 22,5 % du prix d'achat. C'est la combinaison la plus puissante du régime des plus-values des particuliers.

Comment fonctionne le double forfait 22,5 % sans justificatif ?

Selon l'analyse LMNP.AI, le double forfait 22,5 % est la somme du forfait frais d'acquisition 7,5 % et du forfait travaux 15 %. Aucun justificatif n'est requis. Le notaire l'applique automatiquement dans le calcul de la plus-value via le formulaire 2048-IMM.

Concrètement, pour un bien acheté 200 000 EUR et revendu 300 000 EUR après 6 ans, le double forfait réduit la plus-value brute de 100 000 EUR a 55 000 EUR (avant déduction des amortissements réintégrés). C'est une économie d'impôt de 8 000 a 16 000 EUR selon la durée de détention.

Quels travaux sont déductibles en frais réels pour la plus-value ?

Si vous choisissez les frais réels plutôt que le forfait 15 %, seules quatre catégories de travaux sont admises par l'article 150 VB II-4 du CGI :

1. Construction. Édification d'un bâtiment neuf sur un terrain ou ajout d'une construction nouvelle à un ensemble existant. Exemple : construction d'un garage attenant, édification d'une extension.

2. Reconstruction. Travaux qui remettent en état un bâtiment devenu inhabitable ou impropre à sa destination. Exemple : reconstruction d'une toiture effondrée, reprise complète des fondations.

3. Agrandissement. Travaux qui augmentent la surface habitable ou le volume du bien. Exemple : surélévation d'un étage, aménagement de combles, extension latérale. La cour d'appel administrative de Nantes (3 mars 2022, n° 20NT02841) a confirmé qu'une extension de surface constitue bien un agrandissement déductible.

4. Amélioration. Travaux qui apportent un équipement ou un confort nouveau au bien, sans en modifier la structure. Exemple : installation d'un chauffage central, mise en conformité électrique complète, installation d'un ascenseur, changement complet des menuiseries pour du double vitrage.

Le Conseil d'État (29 mars 2017, n° 395902) a posé le critère de distinction : un travail d'amélioration apporte un élément de confort nouveau ou un équipement inexistant, alors qu'un travail d'entretien se contente de maintenir l'existant en état.

Conditions de forme. Les travaux doivent être justifiés par des factures d'entreprises détaillées comportant : l'adresse du bien, le numéro SIRET de l'entreprise, le détail des prestations (pose et fournitures), et le mode de paiement (bancaire de préférence). La CAA de Paris (6 juillet 2021, n° 20PA00987) a rappelé que des factures insuffisamment détaillées sont rejetées.

Quels travaux sont exclus des frais réels ?

Trois grandes catégories de travaux sont systématiquement rejetées par l'administration fiscale et la jurisprudence :

1. Les travaux d'entretien et de réparation courante. Peinture intérieure, remplacement de robinetterie, changement de moquette, réparation de plomberie courante, ravalement de façade à l'identique. La CAA de Lyon (5 mai 2020, n° 18LY04189) a confirmé que la peinture et la plomberie courante relèvent de l'entretien, pas de l'amélioration.

2. La main-d'oeuvre réalisée par le propriétaire. Si vous avez réalisé vous-même les travaux, seul le coût des matériaux (sur facture) peut être retenu, jamais la valeur de votre main-d'oeuvre. La CAA de Bordeaux (12 octobre 2017, n° 15BX03516) a définitivement tranché ce point.

3. Les travaux déjà pris en compte pour l'IR. C'est le point crucial en LMNP : les dépenses de travaux qui ont été amorties au régime réel BIC ou déduites en charges au régime foncier ne peuvent pas être déclarées une seconde fois en frais réels pour le calcul de la plus-value. C'est la règle de non-double-déduction.

Piège courant en LMNP : un investisseur qui a amorti 50 000 EUR de travaux pendant la détention ne peut pas les reprendre en frais réels lors du calcul de la plus-value. C'est précisément pour cela que le forfait 15 % est si précieux en LMNP : il s'applique indépendamment des amortissements pratiqués.

Forfait 15 % ou frais réels : quel est le seuil de bascule ?

La règle est simple : les frais réels de travaux ne sont préférables au forfait 15 % que si leur montant dépasse 15 % du prix d'acquisition. En dessous, le forfait est toujours plus avantageux puisqu'il ne nécessite aucun justificatif.

Rappel important en LMNP : les travaux amortis ne sont pas déductibles en frais réels. Seuls les travaux non amortis et non déduits en charges peuvent être pris en compte. En pratique, un investisseur LMNP au régime réel a intérêt à amortir tous ses travaux (gain fiscal immédiat) et à opter pour le forfait 15 % à la revente. C'est la stratégie optimale dans 90 % des cas.

Pourquoi le forfait 15 % est-il le seul levier garanti en LMNP post-LF 2025 ?

La loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP. L'article 150 VB III du CGI dispose désormais que le prix d'acquisition est minoré des amortissements cumulés déduits pendant la détention (article 39 C du CGI).

Concrètement, si vous avez acheté un bien 200 000 EUR et amorti 60 000 EUR pendant 12 ans, votre prix d'acquisition corrigé n'est plus de 200 000 EUR mais de 140 000 EUR. La plus-value brute augmente mécaniquement de 60 000 EUR.

Et le forfait 15 % dans tout cela ? C'est la bonne nouvelle : le forfait travaux 15 % se calcule sur le prix d'acquisition initial (200 000 EUR dans notre exemple), pas sur le prix minoré des amortissements (140 000 EUR). La réponse ministérielle Frassa (JO Sénat, 19 janvier 2017, n° 20760) a confirmé que le forfait reste accessible aux contribuables LMNP, même lorsqu'ils ont pratiqué des amortissements.

Résultat : après la réforme LF 2025, le forfait 15 % est le seul mécanisme qui majore le prix d'acquisition de manière garantie, sans être affecté par la réintégration des amortissements. Tous les autres leviers (frais réels travaux, optimisation du prix d'acquisition) sont réduits ou neutralisés par la minoration. Le forfait 15 % reste intact.

Pour approfondir l'impact de la réforme sur vos amortissements, consultez le guide réforme LMNP 2025-2026 et le guide plus-value LMNP de LMNP.AI.

Quelle est la formule complète du calcul de plus-value LMNP 2026 ?

Voici la formule intégrale, applicable depuis le 15 février 2025 pour toutes les cessions à titre onéreux de biens LMNP :

Points de vigilance :

• Le forfait 7,5 % et le forfait 15 % se calculent sur le prix d'acquisition initial, pas sur le prix minoré des amortissements.
• Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % en 2026 sur les plus-values immobilières (pas 18,6 %, qui ne concerne que les revenus mobiliers depuis la LFSS 2026).
• Les abattements IR et PS suivent des barèmes différents : exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans.

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?

Les abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI) réduisent la plus-value brute en fonction du nombre d'années de détention du bien. Deux grilles distinctes s'appliquent : une pour l'impôt sur le revenu (IR) et une pour les prélèvements sociaux (PS).

Exemple concret : après 12 ans de détention, l'abattement IR est de 7 x 6 % = 42 % (années 6 a 12). L'abattement PS est de 7 x 1,65 % = 11,55 %. La plus-value nette IR ne représente plus que 58 % de la plus-value brute, et la plus-value nette PS 88,45 %.

Pour une analyse complète des abattements et des stratégies d'optimisation par la durée, consultez le guide plus-value LMNP 2026.

Comment le forfait 15 % permet-il de passer sous le seuil de surtaxe de 50 000 EUR ?

L'article 1609 nonies G du CGI prévoit une surtaxe progressive de 2 à 6 % sur les plus-values nettes imposables à l'IR dépassant 50 000 EUR. Le barème comprend des paliers de lissage :

Stratégie concrète : le forfait 15 % réduit la plus-value brute, ce qui réduit mécaniquement la plus-value nette IR. Dans de nombreux cas, cette réduction suffit a faire passer sous le seuil de 50 000 EUR et a économiser la surtaxe.

Exemple : sans forfait, PV nette IR = 55 000 EUR. Surtaxe = 55 000 x 2 % - (60 000 - 55 000) x 1/20 = 1 100 - 250 = 850 EUR. Avec le forfait 15 %, la PV nette IR tombe a 45 000 EUR. Surtaxe = 0 EUR. Économie nette : 850 EUR de surtaxe + environ 3 600 EUR d'IR/PS sur la réduction de base = 4 450 EUR économisés grâce au seul forfait 15 %.

Cas pratique 1 : LMNP 12 ans avec amortissements réintégrés (bien à 200 000 EUR)

Profil : Marc a acheté un studio a Lyon pour 200 000 EUR en 2014. Il le revend 300 000 EUR en 2026. Pendant 12 ans, il a amorti 60 000 EUR au régime réel LMNP.

Comparaison sans le forfait 15 % : sans le forfait travaux, le prix corrigé serait de 155 000 EUR, la PV brute de 145 000 EUR, et l'impôt total d'environ 40 000 EUR. Le forfait 15 % permet une économie de 8 500 EUR sur cette seule opération.

Pour simuler votre propre situation, utilisez notre simulateur LMNP.AI et consultez le guide amortissement LMNP.

Cas pratique 2 : LMNP 20 ans sans travaux, amortissements massifs (bien à 150 000 EUR)

Profil : Sophie a acheté un T2 a Nantes pour 150 000 EUR en 2006. Elle le revend 250 000 EUR en 2026. Aucun travaux réalisé. Elle a amorti 80 000 EUR en 20 ans de régime réel.

Observation clé : malgré 80 000 EUR d'amortissements réintégrés, l'abattement IR de 90 % (20 ans de détention) réduit considérablement l'impôt sur le revenu. Le forfait 15 % économise ici environ 4 000 EUR d'impôt supplémentaire. Sophie a bénéficié de 80 000 EUR de déductions fiscales pendant 20 ans et du forfait 15 % à la revente. La stratégie « amortir + forfait 15 % » est doublement gagnante.

Cas pratique 3 : propriétaire nu avec gros travaux (bien à 180 000 EUR)

Profil : Pierre a acheté un T3 a Bordeaux pour 180 000 EUR en 2018. Il a réalisé 45 000 EUR de travaux d'amélioration (isolation complète, changement menuiseries, mise aux normes électriques). Frais de notaire réels : 14 000 EUR. Il revend 280 000 EUR en 2026 (8 ans de détention). Pierre n'est pas LMNP : il louait en nu.

Avec le forfait 15 % à la place : le prix corrigé serait de 180 000 + 13 500 (7,5 %) + 27 000 (15 %) = 220 500 EUR. PV brute = 59 500 EUR. Impôt total : environ 18 000 EUR. Les frais réels font économiser 5 000 EUR de plus. Ici, les travaux réels (45 000 EUR) dépassent le forfait (27 000 EUR) : le choix des frais réels est optimal.

Faut-il amortir les travaux pendant la détention ou les garder pour la plus-value ?

C'est la question que se posent tous les investisseurs LMNP depuis la réforme LF 2025. La réponse de LMNP.AI est catégorique : il faut toujours amortir.

Pourquoi ? Parce que le gain fiscal de l'amortissement pendant la détention est immédiat et certain, alors que le coût de la réintégration à la revente est différé et atténué par les abattements pour durée de détention.

Le point décisif : le forfait 15 % s'applique dans tous les cas, que vous ayez amorti ou non les travaux. Il est calculé sur le prix d'acquisition initial et ne dépend d'aucun choix comptable. C'est pourquoi il n'y a pas de dilemme : amortir pendant la détention (gain IR immédiat) + forfait 15 % à la revente (réduction PV) = double bénéfice.

Pour comprendre les mécanismes d'amortissement en détail, consultez le guide amortissement LMNP et le guide régime réel LMNP.

Succession, donation et forfait travaux : la stratégie de purge

Les transmissions a titre gratuit (donation, succession) constituent le levier le plus puissant d'optimisation de la plus-value immobilière, en combinaison avec le forfait travaux 15 %. Voici pourquoi :

Purge de la plus-value latente. Lors d'une donation ou d'une succession, il n'y a aucune imposition de la plus-value. Le nouveau propriétaire repart avec la valeur vénale du bien au jour de la transmission comme nouveau prix d'acquisition. Si Marc a acheté à 200 000 EUR et que le bien vaut 350 000 EUR, le donataire repart avec un prix d'acquisition de 350 000 EUR. La plus-value de 150 000 EUR est « purgée ».

Pas de réintégration des amortissements. L'article 150 VB III du CGI ne s'applique qu'aux cessions à titre onéreux. Les amortissements déduits par le donateur ou le défunt ne sont pas réintégrés lors de la transmission gratuite. C'est une exception majeure à la réforme LF 2025.

Reprise de la durée de détention. L'article 150 VC II du CGI prévoit que la durée de détention du donateur ou du défunt est reprise par le donataire ou l'héritier pour le calcul des abattements. Un bien détenu 20 ans par le donateur conserve ses 20 ans d'abattements pour le donataire.

Stratégie optimale : amortir le bien pendant la détention (gain IR chaque année), puis transmettre par donation (purge de la PV latente + pas de réintégration des amortissements). Le donataire repart avec une base élevée et une durée de détention longue. C'est l'optimisation ultime en LMNP familial. Pour approfondir, consultez le guide succession et donation LMNP.

Indivision, SCI IR, démembrement : comment s'applique le forfait 15 % ?

Indivision. Chaque indivisaire applique le forfait travaux 15 % sur sa quote-part du prix d'acquisition. Le Conseil d'État l'a confirmé (8 juin 2016, n° 382164). Pour un bien acheté 200 000 EUR en indivision 50/50, chaque indivisaire peut majorer sa quote-part de 15 000 EUR (15 % de 100 000 EUR).

SCI à l'IR. Les associés personnes physiques d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu relèvent du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI). Le forfait travaux 15 % leur est applicable dans les mêmes conditions qu'un propriétaire direct. Chaque associé applique le forfait sur sa quote-part.

SCI à l'IS : attention, forfait inapplicable. Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés relèvent du régime des plus-values professionnelles. Le forfait 15 % de l'article 150 VB II-4 du CGI ne s'applique pas. La plus-value est calculée selon les règles BIC/IS (prix de revient comptable net d'amortissements).

Démembrement. Le forfait 15 % bénéficie au cédant. Si le nu-propriétaire cède la nue-propriété, il applique le forfait sur le prix de la nue-propriété. En cas de cession en pleine propriété après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, la répartition s'effectue selon le barème de l'article 669 du CGI.

Copropriété. La quote-part des travaux votés en assemblée générale de copropriété est déductible en frais réels si elle relève de la catégorie construction, agrandissement ou amélioration (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, paragraphe 170). Les charges d'entretien courant de la copropriété sont exclues.

Pour approfondir ces structures, consultez les guides LMNP en indivision, LMNP vs SCI IS et démembrement LMNP.

Checklist 8 points anti-redressement sur les factures de travaux

Si vous optez pour les frais réels plutôt que le forfait 15 %, voici les 8 points que l'administration fiscale vérifie en priorité lors d'un contrôle :

Si vous n'êtes pas certain de remplir tous ces critères, le forfait 15 % est votre filet de sécurité : aucun justificatif requis, aucun risque de redressement. LMNP.AI recommande de conserver ces 8 points en checklist avant toute cession.

Les 10 erreurs qui coûtent cher sur le forfait travaux et la plus-value

Pour une vision complète de la fiscalité LMNP, consultez le guide fiscalité LMNP et le guide cessation LMNP 2026.