Mis à jour le 24 août 2026 — sources en fin d'article.

La fiscalité du LMNP en 2026 : ce que vous payez, sur quelle base, et à quel moment

Vos loyers meublés ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont imposés comme un revenu de commerçant, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux — les BIC —, celle de l'artisan ou du boutiquier. L'article 35, I, 5° bis du CGI ne prévoit pas d'exception : « y compris lorsque cette activité est exercée à titre occasionnel ». Tout en découle : vos formulaires, vos dépenses déductibles, et surtout le droit d'amortir — retirer chaque année de votre loyer imposable une part de la valeur du bâtiment, au titre de son usure, sans sortir un euro.

Vous payez à deux étages. Votre tranche marginale d'imposition d'abord, le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Les prélèvements sociaux ensuite — CSG, CRDS et solidarité —, à 18,6 % depuis les revenus 2025. Sur 6 000 € de bénéfice, un foyer à 30 % paie 1 800 € d'impôt et 1 116 € de social : 2 916 €.

Sur quelle base, alors ? Au micro-BIC, le fisc retire d'office la moitié de vos loyers et taxe le reste. Au régime réel, vous déduisez vos dépenses plus l'amortissement, et le résultat tombe souvent à zéro. Sur le statut lui-même : le guide du statut LMNP.

1. Ce que vous payez vraiment : votre tranche d'impôt, plus 18,6 %

Il n'existe pas d'impôt propre au LMNP : le bénéfice de votre location s'ajoute à vos autres revenus et passe au barème progressif de l'impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux viennent ensuite, à taux fixe. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 à 10,6 points. Total : 18,6 % (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + solidarité 7,5).

Pourquoi votre bénéfice meublé ? Parce qu'il figure au f du I de l'article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, quand la dérogation à 17,2 % — le IV de l'article L. 136-8 — ne vise que les revenus fonciers, donc la location vide. L'administration l'écrit noir sur blanc : « En location nue (vide) : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % » (impots.gouv.fr, 17 juillet 2026). Première déclaration : le printemps 2026, sur les revenus 2025.

17,2 % n'a pas disparu, il a changé de place : ce taux reste celui des revenus fonciers et des plus-values immobilières des particuliers, donc de votre revente (section 9). Sur un bénéfice meublé, il est faux.

Le taux social meublé est plus élevé de 1,4 point, mais la base imposable est souvent inférieure de moitié : l'arbitrage se joue sur le régime, pas sur le taux.

2. Micro-BIC ou réel : la seule décision qui change votre impôt

Le micro-BIC s'applique si vous ne dites rien : vous portez vos loyers encaissés sur votre déclaration de revenus, l'administration en retire d'office un abattement — un pourcentage forfaitaire censé couvrir vos dépenses — et taxe le reste. Ni comptabilité, ni formulaire.

Le régime réel s'obtient sur demande : vous déduisez vos dépenses pour leur montant exact, factures à l'appui, plus l'amortissement du logement et des meubles. En contrepartie, une comptabilité et une déclaration de résultats annuelle.

Le réel gagne dès que vos dépenses réelles plus l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire. Un appartement loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € dans l'année, chez un foyer à 30 % :

• micro-BIC : l'abattement de 50 % laisse 6 000 € imposables, soit 1 800 € d'impôt + 1 116 € de prélèvements sociaux = 2 916 € ;
• régime réel (détail en section 4) : 8 459 € de charges et 7 676 € d'amortissement ramènent l'impôt à 0 €.

Le point de bascule est à 6 000 € de déductions annuelles : un logement acheté à crédit le franchit dès la première année, intérêts d'emprunt et taxe foncière pesant déjà plusieurs milliers d'euros. Reste la comptabilité, de 179 € par an avec un outil en ligne à quelques centaines d'euros chez un expert-comptable — or chaque euro déduit économise environ 0,49 € : 370 € de déduction paient 179 € de frais.

Détail : le micro-BIC, le régime réel, le passage de l'un à l'autre.

3. Micro-BIC : 83 600 € de recettes 2026, 50 % d'abattement — 15 000 € sans classement

Le micro-BIC s'applique tant que vos loyers restent sous un plafond, qui a bougé en 2025 puis en 2026. D'où la règle : jamais un seuil sans son année de recettes.

Sources : art. 50-0 du CGI, version du décret n° 2026-562 du 29/06/2026, valable jusqu'au 31/12/2028 ; abattements et seuil de 15 000 € : art. 7 de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 et BOI-BAREME-000044.

Trois points souvent manqués :

• Les chambres d'hôtes sont à 50 %, pas à 71 %. Le taux de 71 % a existé pour elles et pour les meublés classés, mais s'est éteint avec les recettes 2024 : un « 71 % » sans millésime décrit un régime disparu.
• L'abattement ne descend jamais sous 305 € (art. 50-0, 1) : sur 400 € de loyers, la base imposable est de 95 €, pas de 200 €.
• Un dépassement isolé ne vous éjecte pas : le réel ne s'impose qu'après deux années consécutives au-dessus du plafond. 80 000 € en 2025 puis 90 000 € en 2026 ? Micro en 2026, et encore en 2027 : les deux années de référence se comparent au seuil de 83 600 €, que 2025 ne franchit pas.

4. Régime réel : les charges d'abord, l'amortissement ensuite

Les charges déductibles sont les dépenses de l'exploitation : intérêts d'emprunt et assurance emprunteur, taxe foncière hors ordures ménagères refacturées, assurance propriétaire non occupant, copropriété non récupérable, CFE, honoraires de gestion et de comptabilité, entretien, déplacements. Cas limites : les charges déductibles, les frais de notaire, les travaux.

L'amortissement fait la différence : vous étalez le prix du bâtiment sur sa durée de vie et en retirez une fraction de votre loyer imposable chaque année. Rien ne sort de votre compte, votre résultat fiscal baisse. Deux règles l'encadrent.

• Le terrain ne s'amortit pas (art. 39, 1-2° du CGI) : il ne s'use pas. Il faut donc couper le prix d'achat entre terrain et construction, selon les méthodes hiérarchisées par le Conseil d'État le 15 février 2016 (n° 367467), qui écarte les forfaits maison « 10 % » ou « 20 % ». Premier point vérifié en contrôle.
• L'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C du CGI) : la part déductible est plafonnée aux loyers moins les charges hors amortissement. Le surplus devient une réserve utilisable sans limite de durée, l'amortissement réputé différé ou ARD.

Exemple. Un T2 de 20 ans acheté 200 000 €, loué 12 000 € par an, 8 459 € de charges dont 4 350 € d'intérêts, 950 € de taxe foncière, 820 € de copropriété et 210 € de CFE.

Impôt de l'année : 0 € contre 2 916 € au micro, et 4 135 € en réserve pour les années où les intérêts auront baissé. Durées par composant : l'amortissement en LMNP.

5. Le déficit se reporte dix ans, jamais sur votre salaire

Deux réserves se constituent en parallèle au réel, avec des règles opposées. Les confondre coûte cher.

• Le déficit naît quand vos charges dépassent vos loyers. Il se garde dix ans et ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle (art. 156, I, 1° ter du CGI). Jamais sur votre salaire : c'est ce qui sépare le LMNP du statut professionnel (section 10).
• L'ARD, la part d'amortissement bloquée par le plafond de l'art. 39 C, se garde sans limite de durée, sur les bénéfices futurs de la même activité.

Exemple. Le même T2, une année de gros travaux : 14 200 € de charges pour 12 000 € de loyers. Le déficit de 2 200 € doit être absorbé par un bénéfice meublé avant la fin de la dixième année, sinon il tombe. Les 7 676 € d'amortissement partent en réserve et attendent. Ordre d'imputation : le déficit LMNP.

6. Déclarer : case 5NI au micro, liasse 2031 puis case 5NA au réel

Au micro-BIC, une seule déclaration : vos loyers bruts, dans une case de la 2042 C PRO, l'annexe de votre déclaration de revenus réservée aux activités non salariées. Au réel, deux : une liasse fiscale — les formulaires comptables 2031-SD et 2033 — télétransmise au service des impôts des entreprises, puis son résultat reporté sur la 2042 C PRO.

La case 5ND n'existe plus pour le meublé, alors qu'on la lit encore partout ; les cases 5NO, 5NC et 5NF visent d'autres commerces. Pas à pas : la déclaration LMNP ; formulaire sur impots.gouv.fr.

Au réel, votre comptabilité doit produire un fichier des écritures comptables : l'export informatique de toutes vos écritures, dans un format imposé (art. L. 47 A-I du LPF). Ne pas le fournir coûte 5 000 € d'amende (art. 1729 D du CGI), due même sans redressement.

7. CFE, taxe foncière, TVA : les impôts qui ne regardent pas votre résultat

Ces trois-là se déclenchent indépendamment de vos bénéfices : vous pouvez perdre de l'argent et les devoir.

La CFE, cotisation foncière des entreprises, est l'impôt local que paie toute entreprise — et vous en êtes une aux yeux du fisc. Elle est due même à perte (art. 1447 du CGI). Depuis le BOFiP ACTU-2023-00122 du 8 novembre 2023, un meublé loué quelques semaines par an y est assujetti : l'exercice professionnel est présumé, et la présomption ne se combat pas.

On lit partout « CFE de 247 à 7 669 € ». Ce sont des bases de calcul, pas des sommes à payer — et ce sont les chiffres de l'an dernier. L'art. 1647 D du CGI, dans sa version en vigueur au 1^er juillet 2026 (décret n° 2026-562 du 29 juin 2026), fixe six tranches de recettes, avec des bases minimum de 250 à 7 769 € ; la commune y applique son taux. Exemple : 9 000 € de recettes 2024, l'avant-dernière année servant de référence. Première tranche, « recettes inférieures ou égales à 10 000 € » : base de 250 à 597 € ; à 25 % de taux communal, la CFE va de 63 à 149 €.

Trois exonérations : première année d'activité (art. 1478 II), recettes inférieures ou égales à 5 000 € (art. 1647 D), location meublée de pièces de votre résidence principale lorsqu'elles constituent la résidence principale du locataire et que le loyer reste raisonnable (art. 1459, 2° du CGI, de plein droit). Une quatrième existe, mais votre commune peut la supprimer : la location meublée de tout ou partie de votre habitation personnelle, meublé de tourisme classé compris (art. 1459, 3°, sauf délibération contraire) : la CFE en LMNP.

La taxe foncière reste due au titre de la propriété, et se déduit au réel (section 4).

La TVA ne vous concerne pas : la location meublée d'habitation en est exonérée par principe (art. 261 D, 4° du CGI). Elle ne devient exigible qu'en para-hôtellerie, si vous rendez trois services sur quatre parmi petit déjeuner, nettoyage régulier, linge et réception (CE, avis du 5 juillet 2023, n° 471877) : vous la facturez, mais récupérez celle de votre achat (la TVA en LMNP).

8. Prélèvements sociaux ou cotisations : trois situations, pas deux

On oppose partout deux cas : « LMNP, prélèvements sociaux ; LMP, cotisations ». Il y en a trois, et le troisième piège les loueurs saisonniers.

1. Longue durée, hors statut professionnel : 18,6 % sur le bénéfice, réglés avec l'impôt sur le revenu.
2. Courte durée au-delà de 23 000 € de recettes : affiliation obligatoire à la sécurité sociale des indépendants, la caisse des travailleurs non salariés (art. L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale), même sans être loueur professionnel. Les cotisations remplacent les 18,6 % : plus chères, mais ouvrant des droits (l'URSSAF et la location saisonnière).
3. Loueur en meublé professionnel : même caisse, avec un minimum dû même en déficit.

Les chambres d'hôtes, à part, basculent aux cotisations dès que le bénéfice dépasse 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale, montant de référence des calculs sociaux, soit 6 123 € pour 2025 (art. L. 611-1, 5°). Taux et minima : les cotisations sociales LMNP et LMP.

Si vous vivez à l'étranger. Mêmes 18,6 %, sauf si vous relevez d'un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû (CJUE, de Ruyter, 26 février 2015, C-623/13). S'y ajoute un taux minimum d'imposition de 20 %, porté à 30 % au-delà d'un seuil (art. 197 A) : le LMNP non-résident.

9. À la revente : 19 % + 17,2 %, et les amortissements qui reviennent dans le calcul

C'est ici, et seulement ici, que le taux de 17,2 % s'applique en location meublée. La plus-value — la différence entre prix de vente et prix d'achat — est taxée comme celle d'une résidence secondaire : 19 % d'impôt (art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. On retire d'abord les abattements pour durée de détention (art. 150 VC), qui grignotent la base d'année en année : exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Le changement de fond est ailleurs. L'article 150 VB III du CGI, créé par la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), oblige à retrancher du prix d'achat les amortissements déduits : le prix retenu baisse, la plus-value grossit. Cela vaut pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025. C'est bien le III, non le II qui ne contient que des majorations (Légifrance) ; et seuls les amortissements effectivement déduits sont repris, une réserve d'ARD restant hors calcul.

Exemple. Le T2 acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 12 ans et 65 000 € d'amortissements déduits.

Le surcoût de sortie est de 18 385 €. Le réel reste-t-il gagnant ? Oui : sur douze ans, le micro aurait coûté 2 916 € par an, soit 34 992 €, quand le réel a coûté 0 €. L'économie dépasse le surcoût de plus de 16 000 €, disponibles douze ans au lieu d'être versés chaque printemps.

Les cas exclus sont limitativement listés : résidences étudiantes et logements-foyers (art. L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), EHPAD et établissements pour personnes handicapées (6° et 7° du I de l'art. L. 312-1 du CASF), résidences services relevant d'un agrément ou d'une autorisation (art. L. 7232-1 du code du travail, L. 313-1 du CASF) et unités de soins de longue durée (art. L. 6143-5 du CSP). Les résidences de tourisme et d'affaires n'en font pas partie, on lit souvent l'inverse.

Frais, travaux et donation : la plus-value LMNP.

10. Franchir 23 000 € : le jour où le LMNP devient LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel n'est pas une case qu'on coche : il s'impose dès que deux conditions sont réunies (art. 155, IV-2 du CGI). Les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € TTC dans l'année, et elles dépassent ses autres revenus d'activité — salaires, bénéfices professionnels, pensions. La troisième condition historique, l'inscription au registre du commerce, a été supprimée par le Conseil constitutionnel le 8 février 2018 (n° 2017-689 QPC).

Le piège de la première année. Le seuil se réduit à proportion de la durée d'exploitation (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 110). Une activité ouverte le 1^er juillet ne compte que 184 jours sur 365 : le seuil tombe à 23 000 × 184/365 = 11 595 €. Un meublé lancé en juillet qui encaisse 14 000 € franchit donc la première condition, sans l'avoir vu venir.

Ce qui change alors : cotisations sociales à la place des 18,6 % ; déficit imputable sur le revenu global, salaires compris ; plus-value professionnelle, avec l'exonération de l'art. 151 septies ; exonération possible d'impôt sur la fortune immobilière, mais à trois conditions cumulatives (art. 975, V du CGI) : les recettes meublées dépassent 23 000 € par an, elles procurent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer, et le bien est affecté à cette activité. Le seuil de 50 % s'apprécie sur le bénéfice net, pas sur les recettes brutes (BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 60) : un exercice déficitaire ne le franchit jamais. Comparatif : LMP ou LMNP.

11. Les cinq erreurs que l'administration retrouve à chaque contrôle

1. Le terrain amorti avec le bâtiment. Non amortissable (art. 39, 1-2°) ; clés de répartition non justifiées écartées depuis CE 15 février 2016, n° 367467.
2. Le fichier des écritures comptables absent ou non conforme. 5 000 € d'amende, même sans redressement.
3. Des durées de composants trop courtes, choisies pour gonfler l'amortissement sans justification.
4. Le plafond de l'art. 39 C ignoré : l'amortissement a creusé un déficit, ce qu'il ne peut pas faire.
5. La mauvaise case sur la 2042 C PRO, qui fait calculer l'impôt selon un autre régime.

Ce que coûte la première. 36 000 € de terrain amortis sur 25 ans, soit 1 440 € par an : sur trois exercices, 4 320 € réintégrés, environ 2 100 € à rembourser, plus 0,20 % d'intérêt par mois de retard (art. 1727) — et 40 % de majoration si le manquement est jugé délibéré (art. 1729).

Le contrôle prend le plus souvent la forme d'un examen de comptabilité à distance (art. L. 13 G du LPF) : vous envoyez votre fichier d'écritures, l'administration a six mois pour l'examiner, vous avez 30 jours pour répondre. Trame : le contrôle fiscal en LMNP.

12. Pour aller plus loin

Mise à jour : 24 août 2026. Sources : CGI (art. 35, 39 C, 50-0, 150 VB III, 150 VC, 155 IV, 156, 200 B, 261 D, 1447, 1609 nonies G, 1647 D, 1729 D) ; CSS (L. 136-6, L. 136-8, L. 611-1) ; LPF (L. 13 G, L. 47 A-I, L. 102 B) ; LFSS 2026 et lois de finances 2025-2026 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; impots.gouv.fr, BOFiP et jurisprudences citées dans le texte.

Guide informatif. Les taux et seuils sont ceux applicables au 24 août 2026 : ils changent d'une loi de finances à l'autre.