'C est quoi le statut LMNP ?', 'answer' => 'Le LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) est un statut fiscal francais permettant de louer un logement meuble en percevant des revenus imposes en BIC. Il s applique aux particuliers dont les recettes locatives restent inferieures a 23 000 EUR/an OU restent inferieures aux autres revenus d activite du foyer fiscal (salaires, pensions au titre de l art. 79 CGI, BIC, BNC, BA). C est le statut le plus utilise par les bailleurs particuliers en France.'], ['question' => 'Quelle est la difference entre location meublee et location nue ?', 'answer' => 'La location meublee impose 11 equipements obligatoires (decret du 31 juillet 2015) et est imposee en BIC. La location nue releve des revenus fonciers, fiscalite moins avantageuse. Le bail meuble est de 1 an min (9 mois etudiant) contre 3 ans pour le bail nu. Le meuble permet l amortissement comptable du bien, pas le nu.'], ['question' => 'Quels sont les meubles obligatoires en LMNP ?', 'answer' => 'Le decret du 31 juillet 2015 impose 11 equipements : literie avec couette, dispositif d occultation des fenetres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, refrigerateur avec freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sieges, etageres, luminaires et materiel d entretien menager. L absence d un seul requalifie le bail en location nue.'], ['question' => 'Quelle surface minimum pour un LMNP ?', 'answer' => 'Le decret 2002-120 impose une surface habitable minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume minimum de 20 m3. En dessous, le logement est considere comme indecent et ne peut etre loue. Certaines communes en zone tendue imposent des surfaces minimales superieures.'], ['question' => 'Peut-on faire du LMNP avec sa residence principale ?', 'answer' => 'Oui, vous pouvez louer une partie de votre residence principale (chambre meublee) en LMNP. L article 35 bis I du CGI prevoit une exoneration si le loyer annuel reste sous le plafond fixe par l administration fiscale (215 EUR/m2/an en Ile-de-France et 159 EUR/m2/an en province pour les revenus 2025, dispositif proroge jusqu au 31/12/2026). Pour les chambres d hotes, exoneration specifique sous 760 EUR/an (art. 35 bis II CGI). Au-dela, les revenus sont imposes en BIC classique. La declaration en BIC reste obligatoire meme en cas d exoneration.'], ['question' => 'Micro-BIC ou regime reel : que choisir en LMNP ?', 'answer' => 'Le regime reel est presque toujours plus avantageux en LMNP grace a l amortissement du bien qui efface souvent l integralite des loyers imposables. Le micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) n est interessant que si vos charges reelles + amortissements sont inferieurs a 50 % des loyers, ce qui est rare. Simulez les deux avant de choisir.'], ['question' => 'Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?', 'answer' => 'Pour les revenus 2026 declares en 2027, le plafond est revalorise a 83 600 EUR (LFI 2025 art. 39 modifiant art. 50-0 CGI) pour la location meublee classique longue duree avec abattement de 50 pourcent. Pour le meuble de tourisme non classe : plafond 15 000 EUR avec abattement 30 pourcent depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Pour le meuble de tourisme classe : plafond 83 600 EUR avec abattement 50 pourcent. Pour les revenus 2025 declares en 2026, le plafond etait encore 77 700 EUR.'], ['question' => 'Comment passer du micro-BIC au regime reel ?', 'answer' => 'L option pour le regime reel se fait par courrier au SIE (Service des Impots des Entreprises) avant le 1er fevrier de l annee concernee, ou lors du depot de la liasse fiscale 2031. L option est valable 1 an et reconduite tacitement. Pour les nouveaux LMNP, l option peut etre exercee dans le delai de depot de la premiere declaration.'], ['question' => 'Quel abattement en micro-BIC LMNP ?', 'answer' => 'Location meublee classique longue duree : abattement forfaitaire de 50 pourcent (minimum 305 EUR). Meuble de tourisme classe ou chambre d hotes : 50 pourcent. Meuble de tourisme non classe : 30 pourcent depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. L abattement couvre toutes vos charges reelles - vous ne pouvez rien deduire en plus. Nouveaute 2026 : case 5NH pour declarer les meubles de tourisme classes (vs 5NJ pour non classes).'], ['question' => 'Le regime reel LMNP est-il interessant ?', 'answer' => 'Oui, dans la grande majorite des cas. L amortissement comptable du bien (25-40 ans) et du mobilier (5-10 ans) genere une charge non decaissee qui efface souvent la totalite du benefice imposable pendant 10 a 20 ans. Resultat : zero impot sur les loyers pendant de longues annees. Necessite une comptabilite (logiciel ou expert-comptable).'], ['question' => 'Comment calculer l amortissement en LMNP ?', 'answer' => 'L amortissement se calcule par composants : gros oeuvre 40-50 ans, facade/toiture 25-30 ans, installations techniques 15-20 ans, agencements 10-15 ans, mobilier 5-10 ans. Deduire la valeur du terrain (10-20 %), non amortissable. Exemple : bien 200 000 EUR, terrain 30 000 EUR, base amortissable 170 000 EUR, soit environ 5 000-7 000 EUR/an.'], ['question' => 'Sur combien d annees amortir un bien LMNP ?', 'answer' => 'Le bien s amortit par composants : gros oeuvre 40-50 ans, toiture 25-30 ans, installations 15-20 ans, agencements 10-15 ans. Le mobilier s amortit sur 5-10 ans. Le terrain n est jamais amortissable. Les travaux s amortissent sur la duree de vie du composant remplace. Duree moyenne ponderee autour de 25-30 ans.'], ['question' => 'Peut-on amortir le terrain en LMNP ?', 'answer' => 'Non, le terrain n est jamais amortissable car il ne se deprecie pas. Il faut isoler la valeur du terrain dans le prix global, generalement 10-20 % selon la zone (jusqu a 30 % en zones tendues type Paris). La valeur peut etre estimee via les bases DVF ou un avis d expert.'], ['question' => 'Que se passe-t-il avec les amortissements non utilises en LMNP ?', 'answer' => 'Les amortissements non utilises (qui ne peuvent pas creer ou augmenter un deficit) sont stockes en report illimite dans le temps (art. 39 C du CGI). Vous pouvez les utiliser les annees suivantes pour reduire vos benefices imposables. Specifique au LMNP : seules les charges peuvent creer un deficit, pas les amortissements.'], ['question' => 'Faut-il un expert-comptable pour les amortissements LMNP ?', 'answer' => 'Non, ce n est pas obligatoire mais recommande. Les amortissements par composants requierent une bonne maitrise comptable. Des logiciels comme LMNP.AI permettent de gerer seul son LMNP au regime reel avec plan d amortissement automatise et teletransmission DGFiP. Cout environ 179 EUR/an contre 600-1 200 EUR pour un expert-comptable.'], ['question' => 'Comment declarer ses revenus LMNP ?', 'answer' => 'Micro-BIC : reporter les loyers bruts sur la declaration 2042-C-PRO (cases 5ND/5NJ). Regime reel : liasse fiscale 2031 + annexes 2033-A a 2033-G teletransmises en EDI-TDFC avant debut mai, puis report du resultat sur 2042-C-PRO.'], ['question' => 'Quelle date limite declaration LMNP ?', 'answer' => 'La liasse fiscale 2031 doit etre teletransmise via EDI-TDFC avant le 2e jour ouvre suivant le 1er mai (environ 3-5 mai). La 2042-C-PRO suit le calendrier IR general (mai-juin selon departement). Penalites : 10 % en retard, jusqu a 40 % apres mise en demeure.'], ['question' => 'Quels formulaires pour declarer le LMNP ?', 'answer' => 'Micro-BIC : formulaire 2042-C-PRO uniquement. Regime reel : liasse 2031 + annexes 2033-A (bilan), 2033-B (resultat), 2033-C (amortissements), 2033-D (provisions), 2033-E (CVAE), 2033-G (capital). Report sur 2042-C-PRO. Teletransmission EDI-TDFC obligatoire.'], ['question' => 'Faut-il declarer le LMNP la premiere annee ?', 'answer' => 'Oui, des le premier euro de loyer, vous devez vous declarer en LMNP via formalite INPI (ex-P0i) dans les 15 jours suivant le debut d activite. Vous obtiendrez un numero SIRET. La premiere declaration fiscale intervient l annee N+1 sur les loyers percus en N, meme partiels.'], ['question' => 'Comment declarer un deficit LMNP ?', 'answer' => 'Le deficit LMNP (regime reel) est imputable uniquement sur les benefices LMNP des 10 annees suivantes, jamais sur le revenu global (contrairement au LMP). Il se reporte automatiquement via la liasse 2031. Seules les charges peuvent creer un deficit, pas les amortissements (qui sont stockes a part en report illimite).'], ['question' => 'Le LMNP est-il soumis a la CFE ?', 'answer' => 'Oui, tout LMNP est redevable de la CFE des la deuxieme annee d activite (exoneration totale la premiere annee). La CFE est due meme en cas de deficit. Montant dependant de la commune et de la valeur locative, avec cotisation minimum 243-7 349 EUR en 2026 selon les recettes.'], ['question' => 'Comment etre exonere de CFE en LMNP ?', 'answer' => 'Exonerations possibles : recettes annuelles inferieures a 5 000 EUR (totale), location occasionnelle d une partie de la residence principale, meuble de tourisme classe dans la residence principale, certaines zones de revitalisation rurale. Demande au SIE avant le 31 decembre de l annee N-1.'], ['question' => 'Quel est le montant de la CFE en LMNP ?', 'answer' => 'La CFE se calcule sur la valeur locative cadastrale multipliee par le taux vote par la commune. Cotisation minimum selon tranche de CA : 243 EUR (CA < 10 000 EUR) jusqu a 7 349 EUR (CA > 500 000 EUR) en 2026. La majorite des LMNP paie entre 250 et 1 500 EUR/an.'], ['question' => 'Quand payer la CFE LMNP ?', 'answer' => 'La CFE est payable en une seule fois avant le 15 decembre (ou en 2 fois avec acompte au 15 juin si CFE > 3 000 EUR). Paiement obligatoire par teleprocedure sur impots.gouv.fr espace professionnel. Defaut : 5 % de majoration plus interets de retard.'], ['question' => 'LMNP : faut-il payer la TVA ?', 'answer' => 'Non, la location meublee classique est exoneree de TVA (art. 261 D 4 du CGI). La TVA s applique uniquement aux residences services para-hotelieres avec au moins 3 services sur 4 (accueil, petit-dejeuner, menage regulier, linge) ou aux locations saisonnieres avec services. TVA alors a 10 % avec recuperation TVA achat.'], ['question' => 'Quelle difference entre LMP et LMNP ?', 'answer' => 'Le LMP s applique automatiquement si recettes meublees > 23 000 EUR/an ET > aux autres revenus d activite du foyer. Le LMNP s applique en dessous d un de ces seuils. Le LMP permet d imputer le deficit sur le revenu global et offre une exoneration de plus-value apres 5 ans, mais impose les cotisations SSI (~30 % du benefice).'], ['question' => 'Quels sont les seuils LMP en 2026 ?', 'answer' => 'Le statut LMP s applique automatiquement si DEUX conditions cumulatives sont reunies (art. 155 IV CGI) : recettes meublees superieures a 23 000 EUR par an pour le foyer ET ces recettes excedent les autres revenus d activite du foyer (salaires, pensions de retraite au titre de l art. 79 CGI, BIC autres, BNC, BA, gerance art. 62). Si une seule condition est remplie, le LMNP est conserve. Depuis la decision Cons. const. n 2017-689 QPC du 8 fevrier 2018, la bascule est automatique sans inscription RCS.'], ['question' => 'Le LMP est-il plus avantageux que le LMNP ?', 'answer' => 'Pas systematiquement. Avantages LMP : deficit imputable sur revenu global (art. 156 I-1 ter CGI), exoneration plus-value apres 5 ans art. 151 septies (recettes inferieures a 90 000 EUR), exoneration IFI bien professionnel art. 975 CGI sur les biens loues. Inconvenients : cotisations SSI environ 30 pourcent du benefice, minimum 1 135 EUR hors formation professionnelle en 2026 (soit environ 1 255 EUR avec la CFP), formalites plus lourdes. Le LMP devient interessant au-dela de 23 000 EUR durables avec recettes superieures aux autres revenus d activite.'], ['question' => 'Comment passer de LMNP a LMP ?', 'answer' => 'Le passage est automatique des que les deux conditions cumulatives art. 155 IV CGI sont reunies (recettes superieures a 23 000 EUR ET superieures aux autres revenus d activite du foyer, pensions incluses au titre de l art. 79 CGI). Aucune demarche specifique : le statut bascule de plein droit. Vous devez cependant vous immatriculer au Guichet Unique INPI et la SSI integre automatiquement via le volet social de la 2042-C-PRO (DSI supprimee depuis 2021).'], ['question' => 'Quelles cotisations sociales en LMP ?', 'answer' => 'Le LMP est affilie au regime SSI. Cotisations d environ 30 pourcent du benefice imposable. Cotisation minimale 2026 : environ 1 135 EUR hors formation professionnelle (soit environ 1 255 EUR avec la contribution formation pro de 120 EUR, 139 EUR pour artisans), meme en cas de deficit. Couvre maladie, retraite de base (17,75 pourcent sur 1 PASS 48 060 EUR), retraite complementaire (8 a 14 pourcent), invalidite-deces (1,3 pourcent), allocations familiales, CSG-CRDS (9,7 pourcent). Cotisations deductibles du benefice imposable.'], ['question' => 'Comment obtenir un SIRET LMNP ?', 'answer' => 'Depuis 2023, la creation se fait via le Guichet Unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le debut de location. Formulaire en ligne (ex-P0i), reception du SIREN sous 1-4 semaines, puis SIRET de l etablissement. Demarche gratuite. Le SIRET est obligatoire meme au micro-BIC.'], ['question' => 'Faut-il un SIRET pour le LMNP ?', 'answer' => 'Oui, obligatoire pour tout LMNP quel que soit le regime fiscal et quel que soit le montant. Sans SIRET, vous ne pouvez pas teletransmettre votre liasse fiscale ni payer correctement la CFE. Demarche via Guichet Unique INPI dans les 15 jours. Gratuit.'], ['question' => 'Quel delai pour declarer son activite LMNP ?', 'answer' => 'La declaration de debut d activite doit etre faite dans les 15 jours suivant la mise en location effective via le Guichet Unique INPI. Au-dela, l administration peut considerer l activite comme occulte avec majorations. SIRET attribue sous 1-4 semaines.'], ['question' => 'Le LMNP est-il une entreprise ?', 'answer' => 'Le LMNP est une activite professionnelle au sens fiscal (BIC) sans creer de societe. Vous restez en nom propre, sans capital social ni personne morale. Vous obtenez un SIRET et etes inscrit au registre des entreprises, considere comme entrepreneur individuel, avec patrimoine personnel et professionnel confondus.'], ['question' => 'Plusieurs biens LMNP : un SIRET par bien ?', 'answer' => 'Un seul numero SIREN pour l ensemble de votre activite LMNP, mais un SIRET par etablissement (par adresse). Si 3 biens dans 3 villes, 3 SIRET rattaches au meme SIREN. Tous les biens sont consolides dans une unique liasse 2031 et une unique 2042-C-PRO.'], ['question' => 'Comment est calculee la plus-value en LMNP ?', 'answer' => 'La plus-value LMNP releve du regime des particuliers : prix de vente moins prix d acquisition, avec abattement progressif pour duree de detention. Exoneration totale IR apres 22 ans, exoneration totale PS apres 30 ans. Depuis la LF 2025, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul (art. 150 VB bis CGI).'], ['question' => 'Reintegration amortissements plus-value LMNP : comment ca marche ?', 'answer' => 'Depuis la loi de finances 2025, les amortissements deduits pendant la detention sont reintegres pour le calcul de la plus-value (art. 150 VB bis CGI). Le prix d acquisition est minore du montant des amortissements, augmentant la plus-value imposable. Exemption : residences services (EHPAD, etudiantes, seniors, tourisme classe). Applicable depuis le 15 fevrier 2025.'], ['question' => 'Quelle fiscalite plus-value LMNP en 2026 ?', 'answer' => 'Imposition a 19 % (IR) plus 17,2 % (prelevements sociaux), soit 36,2 % au total. Abattements duree de detention : exoneration IR des 22 ans, exoneration PS des 30 ans. Surtaxe sur PV > 50 000 EUR (2 a 6 %). Reintegration des amortissements depuis le 15 fevrier 2025.'], ['question' => 'Plus-value LMNP : quelles exonerations ?', 'answer' => 'Exonerations principales : duree de detention (totale a 22 ans IR et 30 ans PS), prix de vente < 15 000 EUR, residence principale anciennement louee, expropriation, retraites ou invalides modestes. Le LMP offre en plus une exoneration totale apres 5 ans d activite si recettes < 90 000 EUR.'], ['question' => 'Faut-il vendre son LMNP avant la reforme 2025 ?', 'answer' => 'La reforme s applique deja depuis le 15 fevrier 2025. Pour les biens deja amortis plusieurs annees, l impact peut etre significatif. Strategies : conserver jusqu a 22-30 ans pour les abattements, basculer en residence services (exemption), ou anticiper la cession avant que les amortissements cumules ne deviennent trop importants.'], ['question' => 'Quelle duree de bail meuble ?', 'answer' => 'Bail meuble loi 89 : 1 an minimum, renouvelable tacitement par 1 an. Bail etudiant : 9 mois non renouvelables. Bail mobilite (loi ELAN) : 1 a 10 mois non renouvelables, reserve a certains profils (etudiants, stagiaires, mutations). Bail saisonnier : maximum 90 jours pour un meme locataire.'], ['question' => 'Quel depot de garantie pour un meuble ?', 'answer' => 'En location meublee classique (loi 89), plafonne a 2 mois de loyer hors charges. En bail mobilite, aucun depot de garantie ne peut etre exige (Visale gratuit possible). Restitution sous 1 mois (etat des lieux conforme) ou 2 mois (avec retenues). Penalite 10 % du loyer par mois de retard.'], ['question' => 'Comment faire un bail meuble ?', 'answer' => 'Le bail doit etre ecrit et contenir les mentions obligatoires loi ALUR : identite, description du bien, surface, loyer, charges, depot, duree, equipements obligatoires. Annexer : etat des lieux, DPE, diagnostics, notice d information, reglement de copropriete, inventaire mobilier signe.'], ['question' => 'Peut-on demander une caution en LMNP ?', 'answer' => 'Oui, caution (garant physique ou Visale) autorisee en meuble. Plafonds Visale 2026 : 1 500 EUR/mois en IDF, 1 300 EUR/mois hors IDF. Une GLI est aussi possible mais ne peut etre cumulee avec une caution physique (sauf etudiant ou apprenti, loi ELAN 2018).'], ['question' => 'Quelles obligations bailleur LMNP ?', 'answer' => 'Fournir un logement decent (9 m2 minimum, 11 equipements obligatoires), remettre les diagnostics (DPE, ERP, plomb, amiante, electricite, gaz), assurer la jouissance paisible, effectuer les grosses reparations, restituer le depot de garantie, declarer les revenus BIC, payer la CFE, respecter le preavis 3 mois pour un conge.'], ['question' => 'Peut-on faire du LMNP en SCI ?', 'answer' => 'Une SCI a l IR ne peut pas faire de location meublee habituelle (requalification automatique en SCI a l IS). Tolerance : recettes meublees < 10 % des recettes totales. Pour de la location meublee en societe, preferer SARL de famille (transparente) ou SAS/SASU a l IS. Le LMNP en nom propre reste le plus simple.'], ['question' => 'LMNP non-resident : comment ca marche ?', 'answer' => 'Un non-resident fiscal francais peut etre LMNP sur un bien en France. Revenus imposes en France (art. 164 B CGI) au bareme progressif avec taux minimum de 20 % (jusqu a 28 326 EUR) ou 30 % au-dela. Plus prelevements sociaux 17,2 % (sauf affilies regime europeen : 7,5 %). Convention fiscale a verifier.'], ['question' => 'Meuble de tourisme : quelles regles en 2026 ?', 'answer' => 'Loi Le Meur n 2024-1039 du 19 novembre 2024 : abattement micro-BIC reduit a 30 pourcent (plafond 15 000 EUR) pour meuble non classe, 50 pourcent (plafond 83 600 EUR en 2026 apres revalorisation LFI 2025) pour meuble classe. Declaration obligatoire via le portail national Declaloc generalise au 20 mai 2026 avec numero d enregistrement a 13 caracteres. Limite 120 jours/an pour la residence principale. DPE obligatoire : classe G interdite en 2025, F en 2028. Amende changement d usage portee a 100 000 EUR par local (art. L.651-2 CCH) depuis la loi Le Meur.'], ['question' => 'LMNP en indivision ou en couple : comment declarer ?', 'answer' => 'En indivision, chaque indivisaire declare sa quote-part au prorata. Possibilite de creer une SARL de famille pour simplifier. En couple marie : si bien commun, revenus declares au foyer fiscal. Si bien propre a un epoux, declaration a son nom uniquement. Un SIRET par indivisaire ou par bien selon situation.'], ['question' => 'Donation LMNP : impact fiscal ?', 'answer' => 'La donation d un bien LMNP entraine une cessation d activite pour le donateur (imposition immediate des plus-values latentes, sauf option pour le sursis). Le donataire reprend avec une nouvelle base d amortissement. Abattement donation parent-enfant : 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans.'], ] />
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Guide Ultime LMNP 2026 Le guide pilier de 60 000 mots : fiscalité, régimes, amortissement, déclaration, plus-values.
Guide Ultime LMP 2026 Le guide pilier du statut LMP : seuils, cotisations SSI, plus-values pro, IFI et transmission.
Fiscalité LMNP : tout comprendre en 2026 Micro-BIC ou réel, CFE, plus-values, cotisations : la vue d’ensemble pour payer le juste impôt. Le statut LMNP : conditions, avantages, pièges Qui peut être LMNP, seuils de recettes et comment éviter la requalification en LMP. Régime réel LMNP : le guide complet 2026 Déduire toutes ses charges et amortir son bien pour viser zéro impôt pendant 8 à 10 ans. Micro-BIC LMNP : abattement 30%, 50% ou 71% Quand le micro reste intéressant, plafonds 2026 et simulation pour savoir s’il faut basculer au réel. LMP vs LMNP : comparatif fiscal complet Seuils de bascule, plus-values, cotisations SSI, IFI : quel statut choisir selon votre profil. LMNP ou SCI : quel choix pour votre projet ? Patrimoine, transmission, associés, fiscalité : tableau de décision pour éviter l’erreur coûteuse. SARL de famille vs SNC : comparatif détaillé Les deux structures IS qui permettent d’amortir en famille : responsabilité, fiscalité, sortie. Transmettre son LMP avec le Pacte Dutreil Abattement de 75% sur les droits de succession : conditions, engagements et montage à anticiper. Changer de régime fiscal chaque année Basculer micro ↔ réel selon votre bénéfice : dates limites, formalités et simulation chiffrée. Repasser au micro-BIC après le réel Délai de verrouillage, sort des amortissements en stock et calcul du gain réel avant de basculer. Passer de la location vide à meublée Démarches juridiques et fiscales, résiliation du bail nu et requalification des revenus. Combien d’années sans impôts en LMNP ? Simulation concrète : 8, 10, 15 ans ? Ce qui fait varier la durée selon prix, emprunt et charges. Passage LMNP à LMP : franchir les 23 000 € Conséquences immédiates sur plus-value, IFI et cotisations SSI, et comment éviter le basculement subi. LMNP pour non-résidents et expatriés Convention fiscale, prélèvements sociaux 7,5% ou 17,2%, compte bancaire et représentant fiscal. LMNP et divorce : partage, rachat, indivision Sort du bien commun, rachat de soulte, fin des amortissements et plus-value : sécuriser chaque décision. Plafonds LMNP et LMP 2026 Les 7 seuils à connaître (recettes, revenus, TVA, cotisations) et leur impact fiscal direct. Location nue vs meublée : le match fiscal Revenus fonciers vs BIC, amortissement, plus-value : pourquoi le meublé gagne presque toujours. Avantages et inconvénients du LMNP en 2026 Les 8 avantages, les 5 limites et les pièges à connaître avant de se lancer en location meublée. Démembrement et LMNP : nue-propriété/usufruit Qui déclare les loyers, qui amortit, qui paie la plus-value : répartition claire en démembrement. LMNP en indivision : mode d’emploi Seuils par quote-part, déclaration individuelle, SIRET commun : le cadre de l’indivision meublée. LMNP en couple : mariage, PACS, indivision Régimes matrimoniaux, foyer fiscal, transmission, séparation : le guide pour choisir le bon montage à deux. LMNP à la retraite : stratégie et fiscalité Compléter sa pension avec du meublé : régime optimal, cotisations et transmission à anticiper. LMNP fonctionnaires : cumul fonction publique Cumul libre (CGFP), pièges LMP et para-hôtellerie, prêts CSF/CASDEN/AGPM, spécificités par corps. SCI à l’IS et location meublée La structure qui permet l’amortissement en société : avantages IS, sortie et transmission. SARL de famille LMNP La SARL de famille en location meublée : IS optionnel, associés de la même famille, sortie encadrée. SNC en location meublée Structure transparente fiscalement, idéale pour mutualiser en famille ou entre associés proches. Holding et LMNP 2026 Quand la holding devient pertinente : seuils, optimisation des flux et arbitrage IR/IS.
Amortissement LMNP : le mécanisme expliqué La charge qui efface vos loyers pendant 20 ans : composants, durées et exemples chiffrés. Tableau d’amortissement 2026 (exemple complet) Cas concret avec composants, durées et dotations annuelles, prêt à adapter à votre bien. Amortir le gros œuvre : 80 ans, 40% du bien Fondations, murs porteurs, charpente : la part la plus longue à amortir, calcul et exemples. Amortir la toiture : durée et calcul au m² 25 à 30 ans selon le matériau : comment isoler le composant dans votre plan d’amortissement. Amortir les réseaux : 30 ans Électricité, plomberie, chauffage, VMC : identifier le coût et étaler sur la bonne durée. Amortir fenêtres et étanchéité : 20 à 25 ans Menuiseries, ravalement, isolation extérieure : composant sensible à bien cadrer en cas de travaux. Aménagements intérieurs : 15 ans Cuisine, salle de bain, parquet, peinture : le composant qui tourne le plus souvent. Amortissement LMP : les différences avec le LMNP Plafonnement article 39C, cotisations SSI déductibles, sortie du régime et plus-value. Estimer la valeur de son bien pour l’amortir Méthodes DVF, comparables, expertise : base de l’amortissement à sécuriser dès le départ. Valeur du terrain : méthode de calcul fiable 10 à 30% selon la zone : l’erreur qui fait sauter l’amortissement en contrôle fiscal. Frais de notaire : charge ou amortissement ? Le choix qui change vos impôts sur 15 ans : avantages, inconvénients et simulation.
Déclaration LMNP : étape par étape 2026 Formulaires 2031, 2033 et 2042-C-PRO : comment remplir sans erreur avec ou sans expert. Formulaire 2042-C-PRO : le détail case par case Report du bénéfice micro ou réel vers votre déclaration de revenus : les 12 cases qui comptent. Liasse fiscale 2031 : guide complet Tous les tableaux 2033-A à 2033-G expliqués avec exemples concrets pour la télétransmission. Remplir sa liasse LMNP 2026 (tuto détaillé) Méthode pas à pas tableau par tableau : erreurs fréquentes et astuces d’experts. Comptabilité LMNP : obligations et outils Plan comptable BIC, FEC, journaux, comptes annuels : ce qui est vraiment obligatoire en 2026. Faire sa compta LMNP seul en 2026 Logiciels, méthode et points de vigilance : gagner 600 €/an ou pas ? La vérité sans langue de bois. FEC LMNP 2026 : format, génération, contrôle Le fichier obligatoire en cas de contrôle fiscal : 18 colonnes, normes DGFiP et production. Charges déductibles en LMNP : la liste complète Taxe foncière, intérêts, travaux, frais : ce qui passe au régime réel et ce qui ne passe pas. Déficit LMNP : report sur 10 ans Comment stocker son déficit pour les années bénéficiaires et l’imputer sur les loyers futurs. Déficit LMNP : 5 cas complexes 2026 Cession, changement de régime, cessation temporaire : scénarios et solutions chiffrées. Les 24 erreurs LMNP à éviter en 2026 Les pièges qui coûtent un redressement, identifiés après plus de 500 dossiers clients. Comparatif logiciels LMNP 2026 JD, Nopillo, Amarris, LMNP.AI, Décla : prix, fonctions, limites. Le match complet en tableau. Espace Pro impots.gouv : créer son compte Démarches, identifiant SIRET, ajout du mandat EDI et premier dépôt de liasse fiscale. Fausse location meublée : les risques 2026 Requalification en revenus fonciers, redressement sur 3 ans et pénalités : comment sécuriser. Contrôle fiscal LMNP : préparation et recours Comment se préparer, les documents à produire, les délais et comment contester un redressement. Ajouter un bien à son activité LMNP/LMP Formalités INPI, date d’inscription à l’actif, amortissement du nouveau bien : la marche à suivre. Sortir un bien de son activité LMNP/LMP Cessation partielle, plus-value, sort des amortissements : la procédure précise à suivre. Immatriculation SIREN : INPI, délais, documents Le parcours de création d’activité LMNP/LMP étape par étape avec capture d’écran INPI. Optimisation fiscale LMNP : les 10 leviers 2026 Découpage composants, choix régime, travaux, structure : les techniques qui font économiser des milliers d’euros. Glossaire LMNP 2026 : 80 termes expliqués De "amortissement dérogatoire" à "zonage Airbnb" : le vocabulaire fiscal meublé rendu accessible.
CFE LMNP : calcul, exonérations, délais La seule taxe que 95% des LMNP oublient : montant moyen, exonérations et formulaire 1447-C. Taxe foncière en LMNP : entièrement déductible Oui, vous pouvez la passer en charge : méthode et impact réel sur votre bénéfice imposable. TEOM : récupérer la taxe sur le locataire Comment la faire supporter au locataire sans erreur : mention dans le bail et régularisation. Taxe d’habitation en meublé : qui paie ? Cas particuliers résidence principale, secondaire, courte durée et exonérations 2026. TVA LMNP : franchise et régimes Services para-hôteliers, seuils, TVA récupérable sur les travaux : quand ça vaut vraiment le coup. Para-hôtellerie : 3 services sur 4 = assujetti TVA Le piège Airbnb qui bascule en BIC pro : services, conséquences fiscales et sociales. Cotisations SSI LMNP vs LMP LMP = 30% du bénéfice (min 1 249 €/an), LMNP = prélèvements sociaux 17,2%. Le match détaillé. URSSAF Airbnb : seuil 23 000 € expliqué Ce qui déclenche l’affiliation, taux appliqués et comment piloter vos recettes annuelles. OGA/CGA : faut-il encore adhérer en 2026 ? Fin de la majoration de 25% : le gain devient nul pour la majorité. Quand rester malgré tout. Prélèvements sociaux LMNP 2026 : 17,2% Base de calcul, CSG déductible, cas des non-résidents : comprendre la ligne qui plombe. IFI et LMNP : quand votre bien est taxé L’exonération LMP sous conditions, la taxation LMNP et les stratégies pour sortir de l’IFI. LMP et IFI : l’exonération possible Recettes > 23 000 €, activité professionnelle et plus de 50% des revenus : les 3 conditions strictes. Taxe de séjour : tarifs et reversement Barème par commune, plateformes (Airbnb, Booking) qui la collectent à votre place et déclaration. Formulaire 1447-C-SD : déclaration CFE initiale À remplir dans les 90 jours du début d’activité : cases obligatoires et cas particuliers LMNP. Taxe de séjour courte durée : calcul complet Tarifs, barème national, plateformes collectrices et reversement à la commune : la procédure 2026.
Plus-value LMNP : calcul et abattements Régime des particuliers, exonération à 22 ans d’IR et 30 ans de prélèvements sociaux. Plus-value LMP : régime pro complet Court terme, long terme, article 151 septies, exonération totale après 5 ans et 90k€. Plus-value court terme LMP Réintégration des amortissements dans le bénéfice : imposition au barème IR + cotisations. Plus-value long terme LMP : flat tax 30% Quote-part long terme : calcul, déclaration et articulation avec le reste du bénéfice. Exonération plus-value LMP (art. 151 septies) Recettes < 90k€ et 5 ans d’activité : déclencher l’exonération totale au moment de la vente. Plus-value LMP non-résident Retenue à la source 19% + PS, convention fiscale et représentant fiscal obligatoire > 150k€. Reprendre son LMNP en résidence principale Plus-value différée, fin des amortissements, cessation d’activité : la sortie la plus maligne. Succession et donation d’un bien LMNP Transmission en cours d’activité, fiscalité latente, abattements et techniques d’optimisation. Revendre son bien LMNP : le guide complet Cessation d’activité, plus-value, dernières déclarations et calendrier à respecter. Cessation d’activité LMNP/LMP Déclaration INPI de fin d’activité, plus-value de cessation, dernière liasse : la procédure. Cessation LMNP 2026 : nouvelles règles Ce qui change en cessation depuis la loi Le Meur : réintégration amortissements et plus-value.
Les 7 types de baux meublés en France Résidence principale, mobilité, étudiant, saisonnier, colocation : quel bail pour quel cas. Bail meublé : durée, clauses, préavis Durée 1 an, préavis réduit à 1 mois, clauses obligatoires et clauses à éviter absolument. Bail mobilité : 1 à 10 mois non renouvelable Le bail idéal pour étudiants, stagiaires, missions pro : conditions, fiscalité, résiliation. Bail étudiant : 9 mois sans renouvellement Le bail le plus souple du meublé : durée fixe, garant, préavis. Modèle et pièges à éviter. Bail colocation meublée : clauses de solidarité Bail unique ou individuel, clause de solidarité, remplacement d’un colocataire : le cadre complet. Sous-location meublée : cadre légal Quand c’est autorisé, plafond du loyer et risques de résiliation. Protéger son bien efficacement. État des lieux : modèle et pièges 2026 Check-list par pièce, dépôt de garantie, restitution : le document qui évite les litiges. Les 11 équipements obligatoires en meublé La liste légale depuis 2015 : ce qu’il faut avoir pour que le bail soit valablement meublé. Bail Code civil : la troisième voie du meublé Quand utiliser un bail code civil (résidence secondaire), différences avec la loi du 6 juillet 1989. Modèle lettre de résiliation bail meublé Courrier prêt à envoyer avec les mentions obligatoires, préavis locataire et motifs bailleur. Modèle lettre de résiliation bail mobilité Lettre type pour résilier un bail mobilité côté locataire (préavis 1 mois). Modèle lettre de résiliation bail étudiant Bail 9 mois non renouvelable : comment sortir anticipé avec un préavis réduit.
Location saisonnière & Airbnb : le guide Fiscalité, déclaration mairie, taxe de séjour, plafond 120 jours en résidence principale. Meublé de tourisme 2026 : tout ce qui change Loi Le Meur, abattements micro divisés par 2, numéro d’enregistrement : les nouveaux pièges. Classement meublé de tourisme : 1 à 5 étoiles Procédure, coût, avantages fiscaux conservés (abattement 71%) et organismes accrédités. Airbnb en copropriété : vos droits Ce que peut interdire le règlement, décision d’AG à la majorité, recours en cas de blocage. LMNP en résidence services Étudiante, sénior, tourisme, affaires : bail commercial, bail 18 mois et risque d’exploitant. Louer sa résidence principale meublée Chambre, logement entier, 120 jours Airbnb : fiscalité et seuils d’exonération. Airbnb : la réglementation ville par ville Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille : numéro d’enregistrement, quota 120 jours, changement d’usage. Fiscalité Airbnb 2026 : ce qui change Abattement micro divisé par 2, numéro obligatoire, para-hôtellerie : le nouveau cadre fiscal. Courte durée vs longue durée : le match 2026 Rendement, fiscalité, gestion, risques : tout ce qu’il faut comparer avant de choisir. Enregistrement Airbnb : la démarche 2026 Obtenir son numéro d’enregistrement en mairie, documents requis et sanctions en cas d’oubli. Conciergerie Airbnb : mandat, commission, fiscalité Mandat de gestion, honoraires 15-25%, TVA, déclaration des revenus : le cadre légal complet. LMNP résidence étudiante 2026 Bail commercial exploitant, rendement 3-5%, revente bloquée : les points de vigilance. LMNP EHPAD et résidence seniors 2026 Rendement sécurisé 4-5%, dépendance au gestionnaire, revente : avantages et limites.
Gestion locative : seul ou via une agence ? Comparatif coût, temps, risques : calcul précis du point où l’agence devient rentable. Augmenter le loyer en meublé IRL, révision annuelle, relocation : les 3 leviers légaux et leurs limites en zone tendue. Modèle de lettre de révision de loyer Courrier prêt à envoyer avec les mentions obligatoires et le calcul IRL à jour. Visale : caution gratuite Action Logement Comment proposer Visale, conditions locataire et procédure en cas d’impayé. GLI meublée : garantie loyers impayés Taux 2-4% du loyer, franchises, conditions et comparatif avec la caution solidaire. Inventaire mobilier meublé 2026 Les 11 équipements obligatoires du décret 2015-981, risque de requalification en bail nu et jurisprudence. Impayés de loyer : vos recours Commandement de payer, résiliation, assignation : la procédure étape par étape et les délais. Encadrement des loyers meublé 2026 Villes concernées, loyer de référence majoré, complément de loyer : éviter la sanction. Caution et garant en meublé 2026 Caution solidaire, acte type, pièces à demander : sécuriser le dossier sans discriminer. Louer à sa famille en LMNP Loyer de marché obligatoire, contrat écrit, risque d’abus de droit : ce qu’autorise le fisc. Compte bancaire dédié LMNP Obligatoire ou pas ? Comparatif banques pro et astuces pour isoler ses flux sans frais. APL bailleur : comment percevoir les aides Conventionnement, tiers-payant CAF, conditions et impact sur votre fiscalité LMNP. Entretien et réparations : qui paie quoi ? La liste des menues réparations locataire (décret 1987), et la charge réelle du bailleur. Dépôt de garantie meublé : 2 mois max Montant, délai de restitution, retenues justifiées, contentieux : la procédure pas à pas. Congé bailleur en meublé : motifs et forme Vente, reprise, motif légitime : les 3 motifs possibles, préavis 3 mois et lettre type. Assurance PNO LMNP : obligations et garanties Propriétaire non-occupant : garanties minimales, coût moyen et articulation avec l’assurance locataire.
Travaux LMNP : charge ou amortissement ? La règle des 500 €, nature des travaux, impact fiscal : 3 exemples concrets pour décider. Isolation : TVA 5,5% et amortissement Déductibilité immédiate ou amortissement : le bon traitement comptable pour maximiser. DPE et location meublée : interdictions 2025-2034 Calendrier des interdictions de louer (G, F, E) et dérogations pour le meublé de tourisme. Convention ANAH et LMNP Loc’Avantages, plafonds de loyer et de ressources, réduction d’impôt jusqu’à 65%. MaPrimeRénov’ bailleur : les aides Montant maximum, engagement de location, cumul avec CEE et impact sur le DPE. Facturation électronique : l’obligation 2026 Calendrier, plateformes PDP, logiciels compatibles : ce que doit faire un LMNP dès 2026. Grille de vétusté meublé : modèle 2026 Annexe au bail obligatoire depuis 2016 : abattements par type d’équipement et durée de vie. Diagnostics obligatoires en meublé (DDT) DPE, CREP, amiante, gaz, électricité, ERP : la liste complète et la durée de validité.
Investir en LMNP en 2026 : méthode complète Stratégie en 10 étapes : ciblage, financement, fiscalité, rendement et risques actualisés 2026. Premier achat LMNP : la check-list 2026 Les 12 points à valider avant de signer votre premier bien meublé, avec budget type. Quel bien choisir en LMNP en 2026 ? Studio, T2, résidence services, immeuble : rendement, fiscalité, liquidité comparés. LMNP neuf ou ancien : comparatif 2026 Prix au m², amortissement, travaux, rendement : le match chiffré pour arbitrer. Meublé vs nu : fiscalité 2026 comparée Sur un même bien, combien gagnez-vous en passant au meublé ? Simulation sur 15 ans. Rentabilité LMNP : brute, nette, nette-nette Les 3 taux à calculer avant d’acheter, pourquoi le brut ment et comment viser 5-7% nette. Résidence secondaire louée en LMNP Mixer usage personnel et location : fiscalité, plus-value et taxe d’habitation. Financement LMNP : crédit, apport, assurance Prêt classique ou in fine, apport minimum en 2026, taux d’endettement et astuces bancaires. Assurance emprunteur LMNP 2026 Délégation, quotités, garanties nécessaires et économies réalisables (jusqu’à 15 000 €). Les 11 dispositifs de défiscalisation 2026 Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, LMNP : comparatif synthétique pour choisir sans se tromper. Viager LMNP : amortir bouquet + capital rente Acheter en viager libre pour louer en meublé : base amortissable, usufruit viager (CE 2019) et IFI. Péniche LMNP : amortissement fluvial complet Bateau-logement loué meublé : 100% amortissable, composants fluviaux, VNF, carénage et TFPB. Local commercial et LMNP : BIC et location équipée Pourquoi le LMNP ne s'applique pas à un commerce. Régime BIC équipée, amortissement, TVA 20%. Garage et LMNP : fiscalité parking et box Garage seul = revenus fonciers, pas LMNP. Sauf accessoire logement meublé. Rendements 5-12 %. Chambres d'hotes et gites : para-hotellerie, TVA, loi Le Meur 4 régimes distincts, TVA 10 % récupérable, classement Atout France, DPE obligatoire 2025-2034.
Loi Le Meur 2026 : impact complet Réintégration des amortissements dans la plus-value meublé : qui est touché, à partir de quand. Réforme PLF 2025 : amortissements réintégrés Ce qui change vraiment au 1er janvier 2025 sur le calcul de la plus-value, avec chiffrage. Sanctions URSSAF en LMP Majorations de 25%, pénalités de retard, régularisation possible : les vraies conséquences. Prélèvements sociaux 2026 : 17,2% toujours ? Évolution des taux, CSG déductible et situation des non-résidents dans la dernière loi de finances. Réforme LMNP 2025-2026 : le récap complet Toutes les réformes qui impactent le meublé depuis 2024 : PLF, Le Meur, abattements Airbnb.
Calendrier fiscal LMNP 2026 Toutes les dates clés : CFE, liasse, 2042-C-PRO, TVA, CVAE. À afficher au mur. Dates limites de déclaration 2026 Liasse 2031 en mai, 2042-C-PRO selon votre zone : le récap mois par mois. Créer son activité LMNP : les formalités P0i, inscription INPI, SIRET en 15 jours : la procédure gratuite à faire vous-même. Passer au régime réel : comment et quand Option irrévocable 1 an, formulaire, date limite et conséquences sur la liasse fiscale. Quand changer de comptable LMNP ? Les 6 signaux qui montrent qu’il est temps et la procédure pour partir sans casse. Retard déclaration LMNP : risques et régul Intérêts de retard 0,2%/mois, majoration 10 à 40% et régularisation spontanée. Prélèvement à la source LMNP 2026 Acompte contemporain, base N-2 puis N-1, piège année 1, modulation 204 J : calcul, calendrier et 5 cas chiffrés. FAQ LMNP 2026 : 50 questions Les réponses aux 50 questions les plus posées par les LMNP en 2026, classées par thème. Quand changer de comptable LMNP : les 6 signaux Tarif qui s’envole, retards, erreurs : les signaux qui montrent qu’il est temps de partir. Retard de déclaration LMNP : intérêts et pénalités Intérêts 0,2%/mois, majoration 10-40%, régularisation spontanée : la procédure pour limiter la casse.
Ressources
Blog LMNP +200 articles sur la location meublée
Chaîne YouTube +700 vidéos sur la fiscalité et patrimoine
Tarifs
Multi-biens illimité
Une gestion scalable de votre patrimoine, sans aucune limite technique.
"Que vous possédiez un seul studio ou un parc de 25 biens, lmnp.ai s'adapte à votre croissance en garantissant une segmentation comptable irréprochable."

Offre Autonomie

179 € /an

Tarif fixe, quel que soit le nombre de biens gérés.

Offre Expert

249 € + 108 €/bien

Accompagnement complet pour tout votre parc immobilier.

Segmentation et conformité légale

Chaque bien et chaque amortissement sont isolés dans votre liasse fiscale, comme l'exige la loi, pour une transparence totale.

Anticipation de la revente

Extrayez instantanément les amortissements excédentaires d'un logement précis lors d'une vente. Évitez ainsi tout "détricotage" fiscal complexe dans 10 ou 15 ans.

Gestion centralisée

Un seul espace pour piloter 1, 10 ou 25 appartements avec la même simplicité de navigation.
Amortissement automatique
Un algorithme basé sur des données réelles pour une décomposition juste.
"Notre algorithme a été construit à partir de factures réelles de construction et de prix de revient constatés sur le marché. Résultat : une décomposition par composants adaptée à chaque typologie de bien (appartement, maison, etc.)."

Données réelles

Basé sur des factures de construction et prix de revient du marché.

Typologie adaptée

Le gros œuvre d'un appartement n'a pas le même poids que celui d'une maison.

Ce que le logiciel traite :

  • Décomposition par composants calibrée selon la typologie du bien (appartement, maison, etc.).
  • Ratios issus de données tangibles : factures de construction, prix de revient réels.
  • Amortissement par composants (Gros œuvre, Toiture, Électricité, Plomberie...).
  • Répartition entre bâti et terrain juste grâce à la méthode de calcul automatique du terrain.
  • Génération d'un tableau synthétique conforme pour votre liasse fiscale.
Durée d'amortissement automatique
Détermination intelligente et fiscale des durées d'amortissement.
"La durée d'amortissement ne se choisit pas au hasard : elle doit refléter la réalité physique du bien et l'état de la construction au moment de la mise en location."

Immobilier Neuf

Données constructeurs

Application des durées d'usage préconisées par l'administration fiscale.

Immobilier Ancien

Calcul algorithmique

Ajustement précis en fonction de l'âge réel du bâtiment, de sa composition et de ses rénovations passées.

Gestion des rénovations

Que votre rénovation soit totale ou partielle, le logiciel ajuste dynamiquement le plan d'amortissement pour chaque composant concerné.

Sécurisation Fiscale

Chaque durée retenue est justifiée par une méthode mathématique vérifiable, garantissant un dossier solide en cas de contrôle.
Statut LMNP et LMP
Une transition fluide et automatique entre les deux régimes.
"Le logiciel surveille vos recettes et vos revenus d'activité pour vous alerter dès que vous franchissez les seuils du statut LMP, gérant ainsi la complexité fiscale à votre place."

Calcul des seuils en temps réel

Vérification automatique des 23 000 € de recettes et de la prépondérance des revenus.

Adaptation des formulaires

Les liasses fiscales (2031/2033) sont automatiquement configurées selon votre statut actif.
Usufruit & Démembrement
Une expertise unique pour les montages en démembrement de propriété.
"Que vous soyez usufruitier par succession ou par donation, lmnp.ai automatise les calculs spécifiques indispensables pour garantir la validité de votre amortissement auprès du fisc."

Valorisation selon l'âge

Nous calculons automatiquement la valeur amortissable de votre usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la mise en location.

Durée de vie (Tables INSEE)

Contrairement à un bien classique, la durée d'amortissement de l'usufruit est indexée sur votre espérance de vie statistique d'après les tables de mortalité de l'INSEE.

Conformité totale

Cette méthode technique complexe est parfaitement gérée par notre logiciel pour produire des liasses fiscales 100% conformes.

Note importante

Seul l'usufruitier est concerné par ce module, car lui seul possède le droit de percevoir les revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne peut pas louer le logement et n'est donc pas éligible à ce dispositif.

Estimation Valeur Terrain
Un module intelligent pour sécuriser votre base amortissable.
"La valeur du terrain n'étant pas amortissable, son évaluation est le point n°1 contrôlé par le fisc. Notre logiciel automatise cette étape avec une rigueur mathématique."

Méthode Forfaitaire

Grandes métropoles

Calcul basé sur les usages comptables admis dans les zones denses sans foncier constructible.

Méthode au Réel

API & Partenaires

Évaluation précise via des comparatifs de terrains constructibles équivalents.

Monopropriété & Copropriété

Traitement mathématique et tangible adapté à chaque structure juridique pour une précision accrue.

Sécurité Fiscale

Répondez sereinement à toute demande de l'administration grâce à une méthode logique et documentée.

Inclus toutes offres

Ce module de sécurisation est accessible sans surcoût en offre Autonomie comme en offre **Expert Comptable**.

Frais administratifs (Notaire/Agence)
Arbitrage stratégique entre Amortissement et Charge.
"Les frais d'acquisition (notaire, agence, charges acquéreur) représentent un levier fiscal majeur dès la première année d'exploitation de votre bien."

Offre Autonomie

Liberté totale : choisissez de passer ces frais en charge immédiate (pour créer un déficit) ou en amortissement (pour étaler l'avantage).

Offre Expert-Comptable

L'expert analyse votre situation globale pour valider l'option la plus rentable sur le long terme.

Permanence des méthodes

Important : Une fois le choix appliqué pour votre premier bien, la réglementation impose de conserver la même méthode pour tous vos actifs suivants. Notre logiciel gère cette cohérence automatiquement.

Conseil Fiscal

Le passage en charge immédiate efface l'impôt dès la 1ère année, mais un déficit n'est reportable que 10 ans. Si vos amortissements annulent déjà votre résultat, préférez l'amortissement des frais : ils basculeront en amortissements excédentaires, reportables sans aucune limite de temps.

Liasse fiscale complète (PDF)
Générez vos documents officiels en un clic.

Formulaires 2031 & 2033

Inclut toutes les annexes obligatoires (A, B, C, D, E).

Documents générés :

  • Formulaire 2031 (Bénéfices)
  • Bilan simplifié (2033-A)
  • Compte de résultat (2033-B)
  • Amortissements (2033-C)
  • Relevé de provisions
  • Valeur ajoutée (2033-E)
Télétransmission EDI directe
Envoyez votre déclaration aux impôts sans quitter le logiciel.
"Vos liasses fiscales sont transférées aux impôts par EDI (Échange de Données Informatisé), le format officiel attendu par l'administration."

Suivi en temps réel

Grâce à notre partenaire tiers certifié, suivez l'acheminement de votre déclaration en direct jusqu'à sa validation par le fisc.

Confirmation automatique

Une fois votre liasse acceptée, vous recevez instantanément par mail votre attestation de dépôt officielle.

Tiers de confiance

L'utilisation du protocole EDI-TDFC garantit la sécurité et l'irréversibilité de l'envoi, remplaçant avantageusement la saisie manuelle sur impots.gouv.fr.

Aide à la déclaration IR (2042)
Ne faites aucune erreur sur votre déclaration personnelle.
"Une fois que votre liasse fiscale a été acceptée par les impôts, vous accédez à un guide PDF d'aide automatique pour finaliser votre déclaration personnelle."

Guide PDF Automatique

Téléchargez un document clair vous expliquant simplement comment reporter vos revenus, bénéfices et déficits meublés dans votre déclaration d'impôt.

Autonomie & Sérénité

Réalisez votre déclaration personnelle 2042-C-PRO en toute simplicité et avec la certitude d'être parfaitement conforme aux attentes fiscales.

Simple & Efficace

Le logiciel traduit vos données comptables complexes en instructions de saisie case par case pour votre espace impots.gouv.fr.

LMNP Saisonnier & Cotisations
Une gestion intelligente des seuils et des régimes sociaux.
"Le logiciel détecte automatiquement vos revenus saisonniers (Airbnb, Booking) et vous aide à arbitrer entre les différents régimes sociaux pour optimiser vos prélèvements déductibles."

Arbitrage Régime

SSI vs Régime Général

Le logiciel adapte le calcul des liasses selon l'option retenue.

Expertise

Simulation de stratégie

RDV expert disponible pour choisir le régime le plus avantageux.

Détection automatique

Identification en temps réel des recettes issues des plateformes de location pour un suivi précis du chiffre d'affaires.

Seuil URSSAF (23 000 €)

Dès que vous franchissez ce seuil, le logiciel gère le basculement des prélèvements sociaux en cotisations sociales professionnelles.

Règle d'irrévocabilité

Selon la position actuelle de l'URSSAF, l'assujettissement aux cotisations sociales dès la première année à plus de 23k€ est définitif, même si vos revenus saisonniers repassent sous ce seuil l'année suivante.

Plus-values professionnelles LMP
Maîtrisez la fiscalité complexe lors de la revente de vos actifs.
"En statut LMP, la revente d'un bien suit des règles professionnelles strictes. Notre logiciel décompose chaque flux pour optimiser votre imposition réelle."

Plus-value Court Terme

Elle correspond au total des amortissements pratiqués. Soumise aux cotisations sociales et à l'IR (sauf exonération automatique calculée par l'outil).

Plus-value Long Terme

Elle porte sur la plus-value économique. Taxée à la Flat Tax (30%) avec des abattements puissants selon la durée de détention.

Art. 151 septies B : Exonération après 15 ans

Pour la plus-value de long terme, bénéficiez d'un abattement de 10% par an à partir de la 6ème année de détention. **Exonération totale après 15 ans**.

Art. 151 septies : Petites entreprises

Si vous êtes LMP depuis > 5 ans avec un CA < 90k€ (moyenne 2 ans), l'impôt sur le revenu est exonéré sur la PV court terme. Exonération partielle entre 90k€ et 126k€.

Règle des 2 ans

Si l'actif est détenu depuis moins de 2 ans, la globalité du gain (même économique) est traitée comme de la plus-value à court terme.

Sous-location professionnelle
Un cadre comptable spécifique et automatisé.
"Notre logiciel est capable de traiter les cadres de sous-location professionnelle, où le loyer payé au propriétaire est une charge mais ne peut être amorti (pas de propriété du bâti)."

Traitement du loyer payé

Le loyer versé à votre propriétaire est traité comme une charge déductible, mais il n'est pas amortissable car le bien n'est pas à votre actif.

Régime réel : souvent optimal

En sous-location, les charges sont structurellement importantes (loyer, assurances, entretien). Le passage au régime réel est donc quasi-systématiquement plus avantageux que l'abattement forfaitaire.

Atout Plateforme

Simplicité d'utilisation : gérez votre activité de sous-loueur avec la même rigueur qu'un propriétaire, en toute conformité fiscale.

Amortissements optimisés
Un moteur algorithmique de pointe pour votre patrimoine.
"Notre moteur décompose chaque bien par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques) selon des méthodes mathématiques réelles pour une optimisation fiscale légale sans compromis."

Multi-Typologie

Prise en charge de tous vos actifs : Appartements, maisons, bungalows et même péniches.

Réalité Physique

Calculs basés sur la composition réelle des matériaux et de la construction des logements.

Précision Algorithmique

Une décomposition par composants juste et tangible, adaptée à chaque situation client spécifique.

Sécurité Juridique

Bénéficiez d'une méthode de calcul robuste et documentée, capable de répondre précisément en cas de contrôle fiscal.

Optimisation Légale

Le logiciel cherche systématiquement le meilleur équilibre pour maximiser vos amortissements tout en restant strictement conforme au cadre légal.

Cotisations sociales LMP
Automatisation fiscale pour le passage en professionnel.
"Notre logiciel détecte automatiquement et ajuste la fiscalité ainsi que l'édition de vos liasses en fonction de votre statut, qu'il soit non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP)."

Calcul par itération en temps réel

Le logiciel calcule en temps réel les cotisations sociales dues au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) et les intègre automatiquement dans votre liasse fiscale comme une charge déductible.

Précision à l'euro près

Cette approche itérative garantit un résultat fiscal net de cotisations parfaitement juste, évitant les surprises en fin d'exercice.

Gain de temps

Plus besoin de simulations manuelles complexes : le moteur lmnp.ai synchronise vos recettes et vos cotisations de manière totalement transparente.

Segmentation précise par bien
Indépendance comptable totale pour chaque actif.
"Gérez un nombre illimité de biens avec la certitude que chaque appartement dispose de sa propre 'bulle' comptable, isolée du reste de votre patrimoine."

Anticipation de la revente

Grâce à notre segmentation interne, vous pouvez isoler instantanément les amortissements excédentaires d'un bien spécifique lors de sa vente.

Zéro "détricotage" comptable

Fini les missions comptables complexes pour extraire l'historique d'un logement parmi d'autres. Tout est déjà cloisonné dans vos formulaires fiscaux (liasses 2033).

Sérénité Totale

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Mis à jour le 15 avril 2026 — LFI 2025, loi Le Meur 2024, LFSS 2026, CC 2017-689 QPC

FAQ LMNP 2026 : les 50 questions les plus posées

Vous avez une question sur le LMNP et vous voulez une réponse claire, chiffrée, à jour des réformes 2025-2026. Pas un article de 5 000 mots qui noie l'essentiel dans des considérations marketing. Une réponse précise, en 80 mots, avec un lien pour aller plus loin si besoin.

Cette FAQ rassemble les 50 questions les plus fréquemment posées par les propriétaires-bailleurs LMNP en 2026, structurées en 10 thèmes. Chaque réponse est vérifiée contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance), intègre la LFI 2025 art. 84 (réintégration amortissements PV), la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme), la suppression de la DSI depuis 2021, la revalorisation du plafond micro-BIC à 83 600 € (LFI 2025 art. 39) et la cotisation minimale SSI 2026 à 1 135 € hors CFP. Par LMNP.AI.

Références légales mobilisées

Code général des impôts

Art. 35 bis (exonération RP), 39 C (ARD), 50-0 (micro-BIC), 79 (traitements et salaires incluant pensions), 155 IV (statut LMP), 150 VB III (LFI 2025 art. 84 réintégration), 151 septies (exo PV), 156 I-1 ter (déficit LMP), 261 D 4° (TVA meublée), 164 B (non-résidents)

Autres codes

Art. L.611-1 CSS (affiliation SSI), L.102 B LPF (conservation 10 ans), L.169 LPF (prescription), L.324-1-1 Code tourisme (Declaloc), L.631-7 et L.651-2 CCH (changement usage)

Textes 2024-2026

Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024, LFI 2025 n° 2025-127 du 14/02/2025 (art. 39 plafond, art. 84 PV), décret 31/07/2015 (11 équipements), décret 29/05/2015 (bail type)

Jurisprudence

Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (LMP automatique) · Cass. 3e civ. 25/01/2024 n° 22-21.455 (location meublée civile sans services) · CE 20/12/2023 n° 470248 (151 septies effectif)

Mis à jour le 15 avril 2026 · relecture juridique intégrale

Quentin Hagnéré

Rédigé par Quentin Hagnéré

Expert en gestion de patrimoine — Fondateur de LMNP.AI et Hagnéré Patrimoine. CIF, COA, COBSP. Auteur de plus de 100 guides sur la fiscalité LMNP/LMP. Accompagne chaque année plus de 10 000 loueurs dans leurs obligations déclaratives.

Sommaire — 10 thèmes, 50 questions

  1. Bases et définition du LMNP (Q1-Q5)
  2. Régime fiscal micro-BIC vs réel (Q6-Q10)
  3. Amortissements (Q11-Q15)
  4. Déclaration fiscale (Q16-Q20)
  5. CFE et taxes locales (Q21-Q25)
  6. LMP vs LMNP (Q26-Q30)
  7. SIRET et formalites (Q31-Q35)
  8. Plus-value et revente (Q36-Q40)
  9. Locataire et bail (Q41-Q45)
  10. Situations particulieres (Q46-Q50)

1. Bases et définition du LMNP

Q1 — C'est quoi le statut LMNP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal français permettant de louer un logement meublé en percevant des revenus imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il s'applique aux particuliers dont les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 €/an OU restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite au titre de l'art. 79 CGI, BIC, BNC, BA). C'est le statut le plus utilisé par les bailleurs particuliers en France. Guide complet fiscalité LMNP.

Q2 — Quelle est la différence entre location meublée et location nue ?

La location meublée impose la presence de 11 équipements obligatoires (décret du 31 juillet 2015) et est imposee en BIC. La location nue (vide) relevé des revenus fonciers, fiscalité généralement moins avantageuse. Le bail meuble est de 1 an minimum (9 mois étudiant) contre 3 ans pour le bail nu. Le meuble permet l'amortissement comptable du bien, pas le nu. Guide bail meuble.

Q3 — Quels sont les meubles obligatoires en LMNP ?

Le décret du 31 juillet 2015 impose 11 équipements : literie avec couette, dispositif d'occultation des fenetres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, refrigerateur avec freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sieges, etageres, luminaires et materiel d'entretien menager. L'absence d'un seul équipement requalifie le bail en location nue, avec lourdes conséquences fiscales.

Q4 — Quelle surface minimum pour un LMNP ?

Le décret 2002-120 impose une surface habitable minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume minimum de 20 m3. En dessous, le logement est considéré comme indecent et ne peut être loue. Pour Paris et certaines zones tendues, le règlement local peut imposer des surfaces minimales supérieures. Guide choix du bien LMNP 2026.

Q5 — Peut-on faire du LMNP avec sa résidence principale ?

Oui, vous pouvez louer une partie de votre résidence principale (chambre meublée) en LMNP. L'article 35 bis I du CGI prévoit une exonération totale d'impôt si le loyer annuel reste sous les plafonds fixés par l'administration fiscale : 215 €/m²/an en Île-de-France et 159 €/m²/an en province (revenus 2025). Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Pour les chambres d'hôtes (art. 35 bis II), exonération spécifique sous 760 €/an. Au-delà, les revenus sont imposés en BIC classique. La déclaration en BIC reste obligatoire même en cas d'exonération.

2. Régime fiscal micro-BIC vs réel

Q6 — Micro-BIC ou régime réel : que choisir en LMNP ?

Le régime réel est presque toujours plus avantageux en LMNP grace a l'amortissement du bien (qui efface souvent l'intégralité des loyers imposables). Le micro-BIC (abattement forfaitaire 50 %) n'est intéressant que si vos charges réelles + amortissements sont inférieurs a 50 % des loyers, ce qui est rare. Simulateur micro-BIC vs réel.

Q7 — Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?

Pour les revenus 2026 déclarés en 2027 (après revalorisation triennale LFI 2025 art. 39) : location meublée classique longue durée plafond 83 600 € avec abattement 50 % ; meublé de tourisme classé plafond 83 600 € avec abattement 50 % ; meublé de tourisme non classé plafond 15 000 € avec abattement 30 % (loi Le Meur du 19 novembre 2024). Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le plafond était encore de 77 700 €. Guide micro-BIC.

Q8 — Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

L'option pour le régime réel se fait par simple courrier au SIE (Service des Impôts des Entreprises) avant le 1er février de l'année concernee, ou lors du dépôt de la liasse fiscale 2031. L'option est valable 1 an et reconduite tacitement. Pour les nouveaux LMNP, l'option peut être exercee dans le délai de dépôt de la première déclaration (mai N+1). Guide régime réel.

Q9 — Quel abattement en micro-BIC LMNP ?

Location meublée classique : abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 EUR). Meuble de tourisme classe ou chambre d'hotes : 50 %. Meuble de tourisme non classe : 30 % depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. L'abattement est cense couvrir toutes vos charges réelles — vous ne pouvez plus deduire aucun frais en plus.

Q10 — Le régime réel LMNP est-il intéressant ?

Oui, dans la grande majorite des cas. L'amortissement comptable du bien (sur 25-40 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans) permet de générer une charge non decaissee qui efface souvent la totalite du bénéfice imposable pendant 10 a 20 ans. Resultat : zero impôt sur les loyers pendant de longues années. Necessite la tenue d'une comptabilite (logiciel type LMNP.AI ou expert-comptable).

3. Amortissements

Q11 — Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement se calcule par composants : gros oeuvre (40-50 ans), facade et toiture (25-30 ans), installations techniques (15-20 ans), agencements (10-15 ans), mobilier (5-10 ans). Il faut deduire la valeur du terrain (10-20 %) qui n'est pas amortissable. Exemple : bien a 200 000 EUR, terrain 30 000 EUR, base amortissable 170 000 EUR, soit environ 5 000-7 000 EUR/an d'amortissement. Guide amortissement LMNP.

Q12 — Sur combien d'années amortir un bien LMNP ?

Le bien immobilier s'amortit par composants sur des durées differentes : gros oeuvre 40-50 ans, toiture 25-30 ans, installations 15-20 ans, agencements 10-15 ans. Le mobilier s'amortit sur 5 a 10 ans. Le terrain n'est jamais amortissable. Les travaux de rénovation s'amortissent sur la durée de vie du composant remplace. La durée moyenne ponderee tourne autour de 25-30 ans.

Q13 — Peut-on amortir le terrain en LMNP ?

Non, le terrain n'est jamais amortissable car il ne se deprecie pas dans le temps. Il faut donc isoler la valeur du terrain dans le prix d'acquisition, généralement entre 10 et 20 % selon la zone (plus élevé en zones tendues comme Paris, jusqu'a 30 %). La valeur du terrain peut être estimee via les bases DVF ou un avis d'expert.

Q14 — Que se passe-t-il avec les amortissements non utilisés en LMNP ?

Les amortissements non utilisés (qui ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit) sont stockes en report illimite dans le temps (article 39 C du CGI). Vous pouvez les utiliser les années suivantes pour reduire vos bénéfices imposables. Cette règle est spécifique au LMNP : seules les charges peuvent créer un déficit, pas les amortissements.

Q15 — Faut-il un expert-comptable pour les amortissements LMNP ?

Non, ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Les amortissements par composants requierent une bonne maitrise comptable et fiscale. Des logiciels comme LMNP.AI permettent de gérer seul son LMNP au régime réel avec un plan d'amortissement automatise et la teletransmission a la DGFiP. Coût : environ 179 EUR/an contre 600-1 200 EUR pour un expert-comptable.

4. Déclaration fiscale

Q16 — Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Au micro-BIC : reporter le montant brut des loyers sur la déclaration 2042-C-PRO, cases 5ND/5NJ. Au régime réel : dépôt d'une liasse fiscale 2031 (résultat) accompagnee des annexes 2033-A a 2033-G via EDI-TDFC avant fin avril/début mai, puis report du résultat sur la 2042-C-PRO. Guide déclaration LMNP.

Q17 — Quelle date limite déclaration LMNP ?

La liasse fiscale 2031 (régime réel) doit être teletransmise via EDI-TDFC avant le 2e jour ouvre suivant le 1er mai (soit autour du 3-5 mai chaque année). La déclaration 2042-C-PRO suit le calendrier général des déclarations IR (mai-juin selon le departement). Penalites : 10 % du montant du a défaut, jusqu'a 40 % en cas de mise en demeure.

Q18 — Quels formulaires pour déclarer le LMNP ?

Au micro-BIC : formulaire 2042-C-PRO uniquement. Au régime réel : liasse fiscale 2031 (résultat) + annexes 2033-A (bilan), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions), 2033-E (CVAE) et 2033-G (composition capital), plus report sur 2042-C-PRO. Teletransmission EDI-TDFC obligatoire.

Q19 — Faut-il déclarer le LMNP la première année ?

Oui, des le premier euro de loyer percu, vous devez vous déclarer en LMNP via le formulaire P0i (devenu formalite via le guichet unique INPI depuis 2023) dans les 15 jours suivant le début d'activité. Vous obtiendrez un numéro SIRET. La première déclaration fiscale interviendra l'année N+1 sur les loyers percus en N, même partiels. Guide création activité LMNP.

Q20 — Comment déclarer un déficit LMNP ?

Le déficit LMNP (au régime réel) est imputable uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global (contrairement au LMP). Il se reporte automatiquement via la liasse 2031. Important : seules les charges peuvent créer un déficit, pas les amortissements (qui sont stockes a part en report illimite). Guide déficit LMNP.

5. CFE et taxes locales

Q21 — Le LMNP est-il soumis a la CFE ?

Oui, tout LMNP est redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) des la deuxième année d'activité (exonération totale la première année). La CFE est due même en cas de déficit. Le montant dépend de la commune et de la valeur locative du bien, avec une cotisation minimum comprise entre 243 EUR et 7 349 EUR en 2026 selon les recettes. Guide CFE LMNP.

Q22 — Comment être exonéré de CFE en LMNP ?

Exonerations possibles : recettes annuelles inférieures a 5 000 EUR (exonération totale), location occasionnelle d'une partie de la résidence principale, meuble de tourisme classe situe dans la résidence principale du loueur, certaines zones de revitalisation rurale. L'exonération n'est jamais automatique : il faut deposer une demande au SIE avant le 31 décembre de l'année N-1.

Q23 — Quel est le montant de la CFE en LMNP ?

La CFE est calculee sur la valeur locative cadastrale du bien multipliee par le taux vote par la commune. Une cotisation minimum s'applique selon la tranche de chiffre d'affaires : de 243 EUR (CA < 10 000 EUR) jusqu'a 7 349 EUR (CA > 500 000 EUR) en 2026. La majorite des LMNP paie entre 250 EUR et 1 500 EUR par an de CFE.

Q24 — Quand payer la CFE LMNP ?

La CFE est payable en une seule fois avant le 15 décembre de chaque année (ou en deux fois avec acompte au 15 juin pour les CFE supérieures a 3 000 EUR). Le paiement doit se faire obligatoirement par teleprocedure (prelevement, paiement en ligne) sur impots.gouv.fr, espace professionnel. Le défaut entraine 5 % de majoration plus intérêts de retard.

Q25 — LMNP : faut-il payer la TVA ?

Non, la location meublée classique est exonérée de TVA (article 261 D 4 du CGI). La TVA s'applique uniquement aux résidences services para-hotelieres proposant au moins 3 services sur 4 (accueil, petit-dejeuner, menage régulier, fourniture de linge) ou aux locations saisonnieres avec services. TVA collectee a 10 % et possibilite de récupérer la TVA sur l'achat.

6. LMP vs LMNP

Q26 — Quelle différence entre LMP et LMNP ?

Le LMP (Loueur en Meuble Professionnel) s'applique automatiquement si recettes locatives meublées supérieures a 23 000 EUR/an ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Le LMNP s'applique en dessous d'un de ces seuils. Le LMP permet d'imputer le déficit sur le revenu global et offre une exonération de plus-value après 5 ans, mais impose les cotisations SSI (~30 % du bénéfice). Guide LMP vs LMNP.

Q27 — Quels sont les seuils LMP en 2026 ?

Le statut LMP s'applique automatiquement si DEUX conditions cumulatives sont réunies (art. 155 IV CGI) : recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an pour le foyer fiscal ET ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions de retraite au titre de l'art. 79 CGI, BIC autres, BNC, BA, gérance art. 62). Si une seule condition est remplie, le statut LMNP est conservé. Depuis la décision Cons. const. n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, la bascule est automatique sans inscription RCS.

Q28 — Le LMP est-il plus avantageux que le LMNP ?

Pas systématiquement. Avantages LMP : déficit imputable sur revenu global (art. 156 I-1 ter CGI), exonération plus-value après 5 ans art. 151 septies (recettes < 90 000 €), exonération IFI bien professionnel art. 975 CGI. Inconvénients LMP : cotisations SSI environ 30 % du bénéfice, minimum 1 135 € hors formation professionnelle en 2026 (soit ~1 255 € avec la CFP), formalités plus lourdes. Le LMP devient intéressant quand les recettes dépassent durablement 23 000 € avec des recettes supérieures aux autres revenus d'activité.

Q29 — Comment passer de LMNP a LMP ?

Le passage est automatique dès que les deux conditions cumulatives de l'art. 155 IV CGI sont réunies (recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, pensions incluses au titre de l'art. 79 CGI). Aucune démarche spécifique : le statut bascule de plein droit. Vous devez cependant vous immatriculer au Guichet Unique INPI. Bonne nouvelle : la DSI est supprimée depuis 2021 — les cotisations SSI sont calculées automatiquement via le volet social de la 2042-C-PRO.

Q30 — Quelles cotisations sociales en LMP ?

Le LMP est affilié au régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants). Cotisations sociales d'environ 30 % du bénéfice imposable, avec un minimum forfaitaire d'environ 1 135 € hors formation professionnelle en 2026 (soit ~1 255 € avec la contribution formation pro de 120 €, 139 € pour les artisans). Couvre maladie, retraite de base (17,75 % sur 1 PASS = 48 060 €), retraite complémentaire (8 à 14 %), invalidité-décès (1,3 %), allocations familiales, CSG-CRDS (9,7 %). Les cotisations sont déductibles du bénéfice imposable. Guide cotisations sociales.

7. SIRET et formalites

Q31 — Comment obtenir un SIRET LMNP ?

Depuis 2023, la création d'activité LMNP se fait via le Guichet Unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant le début de location. Vous remplissez un formulaire en ligne (ex-P0i), recevez un numéro SIREN sous 1 a 4 semaines, puis le SIRET de votre etablissement. Demarche gratuite. Le SIRET est obligatoire même au micro-BIC.

Q32 — Faut-il un SIRET pour le LMNP ?

Oui, le SIRET est obligatoire pour tout LMNP, quel que soit le régime fiscal (micro-BIC ou réel) et quel que soit le montant des loyers. Sans SIRET, vous ne pouvez pas teletransmettre votre liasse fiscale ni payer correctement la CFE. La demarche se fait via le Guichet Unique INPI dans les 15 jours suivant le début d'activité. C'est gratuit.

Q33 — Quel délai pour déclarer son activité LMNP ?

La déclaration de début d'activité doit être faite dans les 15 jours suivant la mise en location effective (et non la date d'acquisition, pour les investisseurs au régime réel c'est la date d'acte notarié). Elle s'effectue via le Guichet Unique INPI. Au-dela du délai, l'administration peut considérer l'activité comme occulte avec majorations possibles. Le SIRET est attribue sous 1 a 4 semaines.

Q34 — Le LMNP est-il une entreprise ?

Le LMNP est une activité professionnelle au sens fiscal (BIC) sans créer une société. Vous restez en nom propre, sans capital social ni personne morale distincte. Vous obtenez un SIRET et etes inscrit au registre des entreprises, mais sans créer de structure juridique. Vous etes considéré comme entrepreneur individuel, avec patrimoine personnel et professionnel confondus.

Q35 — Plusieurs biens LMNP : un SIRET par bien ?

Non, un seul numéro SIREN pour l'ensemble de votre activité LMNP, mais un SIRET par etablissement (par adresse de bien loue). Si vous avez 3 biens dans 3 villes differentes, vous aurez 3 SIRET rattaches au même SIREN. Tous les biens sont consolides dans une unique liasse fiscale 2031 et une unique déclaration 2042-C-PRO.

8. Plus-value et revente

Q36 — Comment est calculee la plus-value en LMNP ?

La plus-value LMNP relevé du régime des particuliers : prix de vente moins prix d'acquisition (frais inclus), avec abattement progressif pour durée de détention. Exoneration totale d'impôt après 22 ans, exonération totale des prelevements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le prix d'acquisition (art. 150 VB bis du CGI), augmentant la plus-value imposable. Guide plus-value LMNP.

Q37 — Réintégration amortissements plus-value LMNP : comment ca marche ?

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location LMNP sont réintégrés pour le calcul de la plus-value (art. 150 VB bis CGI). Concrètement, le prix d'acquisition est minore du montant des amortissements pratiques, ce qui augmente la plus-value imposable. Exemption : résidences services (EHPAD, résidences etudiantes, seniors, tourisme classe). S'applique aux ventes a partir du 15 février 2025.

Q38 — Quelle fiscalité plus-value LMNP en 2026 ?

Imposition au taux forfaitaire de 19 % (impôt sur le revenu) plus 17,2 % de prelevements sociaux, soit 36,2 % au total. Abattements pour durée de détention : exonération IR a partir de 22 ans, exonération PS a partir de 30 ans. Surtaxe sur les plus-values supérieures a 50 000 EUR (de 2 a 6 %). Réintégration amortissements depuis 15 février 2025.

Q39 — Plus-value LMNP : quelles exonerations ?

Exonerations principales : durée de détention (totale après 22 ans IR et 30 ans PS), prix de vente inférieur a 15 000 EUR, résidence principale anciennement louée meublée (sous conditions), expropriation, retraites/invalides modestes. Le LMP bénéficie en plus d'une exonération totale après 5 ans d'activité si recettes inférieures a 90 000 EUR, et partielle entre 90 000 et 126 000 EUR.

Q40 — Faut-il vendre son LMNP avant la réforme 2025 ?

La réforme s'applique déjà depuis le 15 février 2025. Pour les biens déjà amortis pendant plusieurs années, l'impact peut être significatif. Strategies : conserver le bien jusqu'a 22-30 ans pour bénéficier des abattements pour durée de détention, basculer en résidence services (exemption), ou anticiper la cession avant que les amortissements cumules ne deviennent trop importants. Simuler avant décision.

9. Locataire et bail

Q41 — Quelle durée de bail meuble ?

Bail meuble loi 89 : 1 an minimum, renouvelable tacitement par période de 1 an. Bail étudiant : 9 mois, non renouvelable tacitement. Bail mobilite (loi ELAN) : de 1 a 10 mois non renouvelables, réservé a certains profils (étudiants, stagiaires, mutations, formations). Bail saisonnier : maximum 90 jours pour un même locataire. Guide bail mobilite.

Q42 — Quel dépôt de garantie pour un meuble ?

En location meublée classique (loi 89), le dépôt de garantie est plafonne a 2 mois de loyer hors charges. En bail mobilite, aucun dépôt de garantie ne peut être exige (mais la garantie Visale est gratuite et possible). Le dépôt doit être restitue dans 1 mois (etat des lieux conforme) ou 2 mois (avec retenues), pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Q43 — Comment faire un bail meuble ?

Le bail meuble doit être écrit et contenir des mentions obligatoires (loi ALUR) : identite des parties, description du bien, surface habitable, montant du loyer, charges, dépôt de garantie, durée, équipements obligatoires (annexer la liste décret 31 juillet 2015). Joindre obligatoirement : etat des lieux, DPE, diagnostics, notice d'information, règlement de copropriété (parties louées), inventaire mobilier signe.

Q44 — Peut-on demander une caution en LMNP ?

Oui, la caution (garant physique ou Visale) est autorisée en location meublée. Plafonds Visale 2026 : 1 500 EUR/mois en Ile-de-France, 1 300 EUR/mois hors IDF. Une assurance loyers impayes (GLI) est aussi possible mais ne peut être cumulee avec une caution physique (sauf locataire étudiant ou apprenti, loi ELAN). Guide GLI location meublée 2026.

Q45 — Quelles obligations bailleur LMNP ?

Fournir un logement decent (décret 2002-120 : 9 m2 minimum, équipements obligatoires), remettre les diagnostics (DPE, ERP, plomb, amiante, électricité, gaz selon date du bien), assurer la jouissance paisible, effectuer les grosses réparations, restituer le dépôt de garantie, déclarer les revenus en BIC, payer la CFE, respecter le préavis de 3 mois pour un congé.

10. Situations particulieres

Q46 — Peut-on faire du LMNP en SCI ?

Une SCI a l'IR ne peut pas faire de location meublée de manière habituelle (sinon requalification automatique en SCI a l'IS, plus penalisante). Tolerance administrative : recettes meublées inférieures a 10 % des recettes totales. Pour de la location meublée en société, preferer SARL de famille (transparente fiscalement, possible amortissement) ou SAS/SASU a l'IS. Le LMNP en nom propre reste la formule la plus simple.

Q47 — LMNP non-resident : comment ca marche ?

Un non-resident fiscal français peut être LMNP sur un bien situe en France. Les revenus sont imposes en France (art. 164 B CGI) au bareme progressif avec un taux minimum de 20 % (jusqu'a 28 326 EUR) ou 30 % au-dela. Plus prelevements sociaux 17,2 % (sauf affilies a un régime europeen : taux réduit 7,5 %). Convention fiscale internationale a vérifier pour éviter double imposition.

Q48 — Meuble de tourisme : quelles règles en 2026 ?

Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : abattement micro-BIC réduit à 30 % (plafond 15 000 €) pour le meublé non classé, et maintenu à 50 % (plafond 83 600 € en 2026) pour le meublé classé. Déclaration obligatoire via le portail national Declaloc généralisé au 20 mai 2026 avec numéro d'enregistrement à 13 caractères. Limite 120 jours/an pour la résidence principale. DPE obligatoire (interdiction G en 2025, F en 2028). Amende changement d'usage portée à 100 000 € par local (art. L.651-2 CCH). Guide meublé de tourisme 2026.

Q49 — LMNP en indivision ou en couple : comment déclarer ?

En indivision, chaque indivisaire declare sa quote-part de revenus et de charges au prorata de ses droits dans l'indivision. Possibilite de créer une SARL de famille pour simplifier. En couple marie : si bien commun, les revenus sont déclarés au foyer fiscal. Si bien propre a un époux, déclaration au nom de cet époux uniquement. Un SIRET par indivisaire ou par bien selon situation.

Q50 — Donation LMNP : impact fiscal ?

La donation d'un bien LMNP entraine une cessation d'activité pour le donateur (avec imposition immédiate des plus-values latentes, sauf option pour le sursis). Le donataire reprend l'activité avec une nouvelle base d'amortissement (valeur au jour de la donation). Abattement donation parent-enfant : 100 000 EUR par parent et par enfant tous les 15 ans. Strategie : donation avec réservé d'usufruit pour conserver les loyers.

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Mise a jour : avril 2026. Sources : Code général des impôts (art. 35 bis, 39 C, 50-0, 150 VB, 151 septies, 155 IV, 164 B, 261 D), Code de la construction et de l'habitation, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 22-1, 25-6, 25-15), Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025, art. 11 abrogation OGA/CGA, art. 84 réintégration amortissements plus-value LMNP), Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, Décret n° 2002-120, BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr, Service-Public.fr, formalites.entreprises.gouv.fr. Les plafonds, seuils et taux mentionnés sont ceux en vigueur pour les revenus 2025 (déclaration 2026).

Cette FAQ est fournie a titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalise. Chaque situation fiscale et patrimoniale etant spécifique, consultez un expert-comptable specialise LMNP pour une analyse adaptée.

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