Facturation electronique obligatoire en LMNP : guide complet 2026
Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meuble non professionnel (LMNP) disposant d'un numero SIREN doit etre inscrit sur une plateforme pour recevoir les factures electroniques de ses fournisseurs. Selon LMNP.AI, cette obligation concerne 100 % des LMNP — y compris les exoneres de TVA — car ils sont tous consideres comme assujettis au sens de la reforme. En revanche, les LMNP en location classique n'ont aucune obligation d'emission de factures electroniques.
Mis a jour le 3 mars 2026 — Sources : CGI, ordonnance n° 2021-1190, LF 2024, PLF 2026, DGFiP — ~15 000 mots — Lecture : 60 min
Sommaire
- La reforme de la facturation electronique en France
- Calendrier : les dates cles 2026-2027
- Qui est concerne parmi les LMNP ?
- Cas particuliers : SCI, indivision et colocation
- Recevoir les factures de ses fournisseurs : ce qui change
- Emission de factures : les LMNP assujettis a la TVA
- E-reporting : qui est concerne ?
- Location saisonniere Airbnb / Booking : quelles obligations ?
- PPF, Plateforme Agreee et Solution Compatible
- Combien coute la mise en conformite ?
- L'annuaire PPF : comment ca fonctionne ?
- Comment s'inscrire : guide pratique pas a pas
- Formats acceptes : Factur-X, UBL, CII
- 5 cas pratiques chiffres
- Les 7 erreurs a eviter
- Les 5 mythes a deconstruire
- Autofacturation en residences de services
- Archivage et conservation des factures
- Chronologie de la reforme (2019-2027)
- Checklist : que faire avant septembre 2026 ?
- Sanctions en cas de non-conformite (PLF 2026)
- FAQ (37 questions)
- References legales
1. La reforme de la facturation electronique en France
La facturation electronique obligatoire est l'une des reformes administratives les plus importantes de la decennie. Elle impose a toutes les entreprises assujetties a la TVA en France de dematerialiser leurs factures — c'est-a-dire de les emettre et les recevoir dans un format structure exploitable par les systemes informatiques, et non plus simplement en PDF ou en papier.
Le cadre juridique repose sur l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021, ratifiee par l'article 26 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 decembre 2023). Les decrets d'application precisent les modalites techniques, notamment le decret n° 2024-266 du 25 mars 2024 relatif aux plateformes de dematerialisation.
Les trois objectifs de la reforme
Reduire l'ecart de TVA estime a 15-20 milliards d'euros par an
Pre-remplir les declarations de TVA a partir des donnees de facturation
Donner a l'administration une vision en temps reel de l'activite economique
- La facturation electronique remplace les factures papier et PDF entre professionnels
- Base legale : ordonnance n° 2021-1190, ratifiee par l'article 26 LF 2024
- Tous les assujettis a la TVA sont concernes — y compris les exoneres
2. Quelles sont les dates cles de la facturation electronique 2026-2027 ?
Le calendrier a ete reporte plusieurs fois. Le calendrier definitif, fixe par l'article 26 de la loi de finances pour 2024, s'articule en deux phases principales.
| Date | Obligation | Qui est concerne |
|---|---|---|
| 1er sept. 2026 | Reception obligatoire de factures electroniques | Toutes les entreprises (y compris LMNP) |
| 1er sept. 2026 | Emission obligatoire + e-reporting | Grandes entreprises (> 5 000 salaries) et ETI |
| 1er sept. 2027 | Emission obligatoire + e-reporting | PME et micro-entreprises (dont LMNP assujettis TVA) |
En clair pour un LMNP classique : une seule date vous concerne vraiment — le 1er septembre 2026. Avant cette date, inscrivez-vous sur une plateforme pour recevoir les factures de vos fournisseurs. L'obligation d'emettre des factures electroniques ou de faire du e-reporting ne vous concerne que si vous collectez la TVA — c'est-a-dire si vous etes en para-hotellerie ou en residence de services avec bail commercial.
3. Qui est concerne parmi les LMNP ?
C'est le point le plus important de ce guide. La reponse courte : tous les LMNP ayant un SIREN sont concernes, sans exception. La subtilite est dans le niveau d'obligation.
Assujetti a la TVA ≠ redevable de la TVA
La reforme vise tous les assujettis a la TVA. Un LMNP qui loue en longue duree est exonere de TVA (article 261 D du CGI) mais reste un assujetti exonere — il est dans le champ de la TVA, il en est simplement dispense. Cette distinction est fondamentale.
Selon l'analyse de LMNP.AI, cela signifie que meme un LMNP qui ne collecte pas un centime de TVA doit s'inscrire sur une plateforme pour recevoir ses factures fournisseurs.
Pensez-y ainsi : avoir le statut d'assujetti, c'est comme etre membre d'un club professionnel. Ne pas payer la cotisation TVA (etre exonere) ne vous fait pas quitter le club — vous restez membre, avec les obligations qui en decoulent, notamment celle de recevoir les factures dans le bon format electronique.
| Profil LMNP | SIREN | Assujetti TVA | Exonere | Reception obligatoire | Emission obligatoire |
|---|---|---|---|---|---|
| Location longue duree classique | Oui | Oui | Oui (art. 261 D) | Oui (sept. 2026) | Non |
| Para-hotellerie / Airbnb avec services | Oui | Oui | Non (collecte TVA) | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
| Residence de services (EHPAD, etudiant, tourisme) | Oui | Oui | Non (collecte TVA) | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
| Micro-BIC en franchise en base (art. 293 B) | Oui | Oui | Franchise | Oui (sept. 2026) | Oui (sept. 2027) |
En clair : quel que soit votre profil LMNP, vous etes concerne par l'obligation de reception des septembre 2026. La franchise en base de TVA (art. 293 B du CGI — le regime qui dispense les micro-entreprises de collecter la TVA sous un certain seuil de chiffre d'affaires) ne dispense pas de la facturation electronique. Seul un proprietaire sans aucun SIREN — c'est-a-dire non immatricule — echappe a la reforme.
4. Cas particuliers : SCI, indivision et colocation
La facturation electronique ne concerne pas uniquement les LMNP en nom propre. Plusieurs structures juridiques courantes en investissement locatif sont directement impactees. Le critere determinant n'est pas le regime fiscal (IR ou IS) mais le statut TVA de la structure.
SCI et facturation electronique
Une SCI (Societe Civile Immobiliere) peut se trouver dans trois situations distinctes vis-a-vis de la facturation electronique. Le regime d'imposition (IR ou IS) n'a aucune incidence sur les obligations — c'est le statut TVA qui determine tout.
| Situation de la SCI | Reception (sept. 2026) | Emission | E-reporting |
|---|---|---|---|
| SCI inactive (aucune activite economique) | Non concernee | Non | Non |
| SCI assujettie exoneree (location nue habitation, meublee classique art. 261 D) | Oui | Non | Non |
| SCI redevable TVA (location commerciale, para-hotellerie avec 3+ services) | Oui | Oui (sept. 2027 PME) | Oui |
En clair pour une SCI : posez-vous une seule question — "ma SCI collecte-t-elle la TVA sur ses loyers ?" Si non (location nue, location meublee classique exoneree), elle doit seulement recevoir les factures electroniques de ses fournisseurs. Si oui (location commerciale, para-hotellerie), elle a les trois obligations : reception, emission et e-reporting. Le fait d'etre a l'IS ou a l'IR ne change rien a cette regle.
LMNP en indivision : quel SIREN utiliser ?
L'indivision LMNP obtient son propre numero SIREN/SIRET, distinct de celui de chaque co-indivisaire. L'immatriculation se fait aupres de l'INPI via le formulaire FCMB (exploitation en commun avec indivision entre personnes physiques). C'est ce SIREN de l'indivision qui sera utilise pour l'inscription sur une plateforme agreee.
- Un seul representant s'inscrit sur la plateforme au nom de l'indivision
- L'indivision est obligatoirement au regime reel simplifie (pas de micro-BIC)
- Si un indivisaire possede aussi un bien en nom propre, il a un SIREN distinct pour cette activite
- Chaque indivisaire declare sa quote-part des revenus sur sa 2042-C-PRO
Colocation meublee et bail mobilite
La colocation meublee et le bail mobilite ne creent pas d'obligations supplementaires specifiques en matiere de facturation electronique. Le bailleur reste un LMNP classique, exonere de TVA (art. 261 D du CGI), avec la seule obligation de reception des factures fournisseurs. Les quittances de loyer adressees aux colocataires ou locataires en bail mobilite ne sont pas des factures et ne sont pas concernees par la reforme.
- SCI : le critere est le statut TVA, pas le regime fiscal (IR/IS)
- Indivision : un SIREN propre, un representant s'inscrit sur la plateforme
- Colocation et bail mobilite : pas d'obligation specifique supplementaire
5. Recevoir les factures de ses fournisseurs : ce qui change
A partir du 1er septembre 2026, vos fournisseurs professionnels vont progressivement basculer en facturation electronique. Concretement, les factures suivantes ne vous parviendront plus en PDF ou en papier, mais via le circuit electronique :
- Votre expert-comptable : honoraires de tenue de comptabilite, liasse fiscale
- Votre artisan : factures de travaux, reparations, entretien
- Votre assureur PNO : prime d'assurance proprietaire non occupant
- Votre plateforme de gestion : abonnement logiciel, frais de service
- Votre agence immobiliere : frais de gestion locative
- Votre diagnostiqueur : DPE, diagnostics techniques
- Votre notaire : factures d'actes (hors acte d'acquisition)
L'impact sur vos charges deductibles
Rappel : le regime reel (par opposition au Micro-BIC) est le regime d'imposition qui vous permet de deduire vos depenses professionnelles reelles — honoraires de comptable, assurances PNO, travaux, frais de gestion, etc. — au lieu d'un abattement forfaitaire fixe. C'est ce regime qui necessite de conserver rigoureusement tous vos justificatifs de depenses.
Ce point est critique pour les LMNP au regime reel. Toutes ces factures constituent vos charges deductibles et justifient vos amortissements. Si vous ne pouvez pas les recevoir parce que vous n'etes pas inscrit sur une plateforme, vous perdez la trace de vos depenses — et donc la possibilite de les deduire.
D'apres les donnees de LMNP.AI, un LMNP au regime reel deduit en moyenne 3 000 a 5 000 euros de charges par an (honoraires comptable, assurance, travaux, frais divers). Ne plus recevoir les justificatifs, c'est potentiellement perdre cette deduction.
Situation : Sophie, LMNP en location longue duree, regime reel, 2 appartements. Elle ne s'inscrit pas sur une plateforme avant septembre 2026.
Consequence : Sophie ne recoit plus ces factures par voie electronique. Sans justificatifs, elle ne peut pas deduire 4 600 EUR de charges. A sa tranche marginale d'imposition de 30 % + 17,2 % de prelevements sociaux, cela represente un manque a gagner de 2 171 EUR d'impot supplementaire.
- Tous les LMNP (meme exoneres TVA) doivent recevoir des factures electroniques au 1er sept. 2026
- Les factures fournisseurs sont les justificatifs de vos charges deductibles au regime reel
- Ne pas s'inscrire = risquer de ne plus recevoir de factures = perdre des deductions fiscales
6. Quels LMNP doivent emettre des factures electroniques ?
L'obligation d'emission ne concerne que les LMNP qui collectent effectivement la TVA et qui emettent des factures a d'autres professionnels. En pratique, cela vise deux profils.
LMNP en para-hotellerie
Si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hotelieres (article 261 D 4 b du CGI) et que vous facturez la TVA a vos clients, vous devrez emettre vos factures au format electronique a compter du 1er septembre 2027 (date applicable aux PME et micro-entreprises).
LMNP en residence de services
Si vous avez un bail commercial avec un exploitant de residence (tourisme, etudiant, EHPAD), vos loyers sont soumis a TVA. Les factures que vous emettez a l'exploitant devront etre au format electronique a partir de septembre 2027.
Concretement, emettre une facture electronique ne concerne que les LMNP qui ont des clients professionnels (B2B) et qui collectent effectivement la TVA. Si vous louez a des particuliers en bail longue duree, vous n'emettez pas de factures : vos quittances de loyer ne sont pas des factures, et vos locataires sont des particuliers. Le tableau ci-dessous recapitule les obligations par profil :
| Profil LMNP | Emet des factures ? | Obligation emission | Date |
|---|---|---|---|
| Location longue duree (bail 1 an) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Location etudiante (bail 9 mois) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Bail mobilite (1-10 mois) | Non (quittances uniquement) | Aucune | — |
| Para-hotellerie (Airbnb avec 3/4 services) | Oui si B2B | Oui | Sept. 2027 |
| Residence de services (bail commercial) | Oui (factures a l'exploitant) | Oui | Sept. 2027 |
En clair : si votre location meublee ne releve ni de la para-hotellerie ni d'une residence de services avec bail commercial, vous ne serez jamais concerne par l'obligation d'emission de factures electroniques. Seule la reception vous incombe a partir de septembre 2026.
7. E-reporting : qui est concerne en LMNP ?
Le e-reporting est un mecanisme complementaire a la facture electronique. Il consiste a transmettre les donnees de transaction a la DGFiP pour les operations qui ne sont pas couvertes par la facture electronique B2B.
Quelles operations sont concernees ?
- Ventes B2C (a des particuliers) realisees par un assujetti collecteur de TVA
- Operations internationales (exportations, livraisons intra-UE)
- Encaissements pour les prestations de services soumises a TVA sur les encaissements
Le principe est simple : la facture electronique couvre les echanges entre deux professionnels (B2B). Mais quand un professionnel vend a un particulier (B2C) en collectant la TVA — comme un loueur en para-hotellerie —, il n'y a pas de facture electronique. Il y a a la place une transmission automatique des donnees de transaction directement au fisc. C'est le e-reporting : imaginez une caisse enregistreuse qui enverrait automatiquement ses tickets au fisc en temps reel.
Impact concret pour les LMNP
| Profil | E-reporting obligatoire ? | Motif |
|---|---|---|
| LMNP exonere de TVA | Non | Operations exonerees hors champ du e-reporting |
| LMNP para-hotelier (location a des particuliers) | Oui | Ventes B2C soumises a TVA |
| LMNP residence de services | Non (si B2B uniquement) | Factures a l'exploitant = B2B couvert par e-invoicing |
En clair : si vous etes LMNP classique en location longue duree, le e-reporting ne vous concerne absolument pas. Il ne vise que les LMNP qui collectent la TVA et louent directement a des particuliers — essentiellement les para-hoteliers. Dans le doute, demandez a votre comptable : il saura en 30 secondes si vous etes concerne.
8. Location saisonniere Airbnb / Booking : quelles obligations ?
La location saisonniere via les plateformes en ligne (Airbnb, Booking, Abritel) est un cas specifique qui genere beaucoup de confusion. Il faut bien distinguer deux mecanismes completement independants : la declaration DAC7 (obligation de la plateforme) et le e-reporting de facturation electronique (obligation du proprietaire).
La directive DAC7 (7e directive europeenne sur la cooperation administrative entre administrations fiscales) oblige depuis janvier 2023 des plateformes comme Airbnb ou Booking a declarer automatiquement au fisc les revenus qu'elles reversent a leurs hotes. En clair : Airbnb envoie lui-meme un recapitulatif de vos revenus a l'administration — vous n'avez rien a faire de specifique. Ce mecanisme est entierement independant de la reforme de la facturation electronique.
DAC7 vs e-reporting : deux obligations distinctes
| Mecanisme | Qui est responsable ? | Quoi ? | Depuis quand ? |
|---|---|---|---|
| Directive DAC7 | La plateforme (Airbnb, Booking) | Transmission des revenus des hotes au fisc (seuil : 2 000 EUR ou 30 transactions/an) | Janvier 2023 |
| E-reporting facturation electronique | Le proprietaire (si assujetti TVA redevable) | Transmission des donnees de transaction B2C a la DGFiP via PA | Septembre 2026 (GE) / 2027 (PME) |
En clair : DAC7 et facturation electronique sont deux systemes independants qui se completent. Airbnb declare vos revenus au fisc (DAC7, automatique). Vous, de votre cote, devez recevoir les factures de commission d'Airbnb au format electronique — et eventuellemement declarer vos ventes B2C via le e-reporting si vous etes assujetti TVA. Le tableau ci-dessous recapitule vos obligations selon votre situation.
Vos obligations selon votre situation
| Votre profil | E-invoicing | E-reporting | Reception fournisseurs |
|---|---|---|---|
| LMNP classique, loue a des particuliers via Airbnb, exonere TVA | Non | Non | Oui (sept. 2026) |
| LMNP para-hotelier (3+ services), loue a des particuliers | Non (B2C) | Oui (sept. 2027) | Oui (sept. 2026) |
| LMNP para-hotelier, loue a des entreprises | Oui (sept. 2027) | Non (couvert par e-invoicing) | Oui (sept. 2026) |
Qu'en est-il des commissions Airbnb ?
Les commissions prelevees par Airbnb, Booking ou Abritel sur vos revenus locatifs sont des prestations de services facturees par ces plateformes. A partir de septembre 2026, ces factures de commissions vous seront adressees au format electronique via une plateforme agreee. C'est une raison supplementaire de vous inscrire : ces commissions sont des charges deductibles au regime reel.
- LMNP classique via Airbnb : uniquement reception des factures fournisseurs (pas d'emission ni e-reporting)
- Les commissions Airbnb vous seront facturees au format electronique
- La DAC7 (declaration des revenus par la plateforme) est independante de la facturation electronique
9. PPF, Plateforme Agreee et Solution Compatible : comment s'y retrouver ?
La reforme a cree un ecosysteme a trois niveaux pour la transmission des factures electroniques. Comprendre ces acteurs est essentiel pour choisir la bonne solution.
Imaginez un systeme postal modernise : le PPF (Portail Public de Facturation) est le bureau de poste de l'Etat — gratuit, il gere l'annuaire des adresses et route les factures. Les Plateformes Agreees (PA) sont des services de messagerie prives certifies par la DGFiP — payants, mais avec des fonctionnalites avancees (archivage, integration comptable, notifications). Les Solutions Compatibles (SC) sont des logiciels de comptabilite qui se branchent sur ces messageries via une connexion informatique. Toutes vos factures circulent dans ce systeme.
| Acteur | Ancien nom | Description | Agrement DGFiP | Cout |
|---|---|---|---|---|
| PPF (Portail Public de Facturation) | — | Portail gratuit de l'Etat, opere via Chorus Pro | — | Gratuit |
| Plateforme Agreee (PA) | PDP | Plateforme privee certifiee, transmet directement a la DGFiP | Oui | 5-50 EUR/mois |
| Solution Compatible (SC) | OD | Logiciel tiers connecte a une PA ou au PPF via API | Non | Variable |
Quelle solution choisir quand on est LMNP ?
Pour un LMNP classique qui ne fait que recevoir quelques factures par an, la solution la plus simple est :
- Option 1 — Votre comptable s'en occupe (recommande) : demandez a votre expert-comptable de vous rattacher a sa Plateforme Agreee via un mandat de delegation. C'est la solution zero effort pour vous.
- Option 2 — Une PA gratuite : plusieurs Plateformes Agreees proposent la facturation electronique gratuitement (Indy, Tiime, Abby). Creez un compte avec votre SIREN et c'est fait.
- Option 3 — Une PA payante avec fonctionnalites avancees : si vous voulez un tableau de bord, des notifications, l'integration avec votre logiciel de comptabilite (Pennylane, Sage, Cegid).
Comparatif des principales plateformes pour un LMNP
| Plateforme | PA agreee | Tarif | Ideal pour |
|---|---|---|---|
| Indy | Oui | Gratuit (facturation) | LMNP, independants — compta LMNP integree |
| Tiime | Oui | Gratuit | Auto-entrepreneurs, TPE |
| Abby | Oui | Plan gratuit | Micro-entreprises |
| Pennylane | Oui | A partir de 25 EUR/mois | TPE/PME avec comptable |
| Qonto | Oui | Inclus (offres bancaires) | Freelances, TPE |
En mars 2026, la DGFiP a immatricule 147 Plateformes Agreees. La liste officielle est consultable sur impots.gouv.fr.
10. Combien coute la mise en conformite ?
La bonne nouvelle pour les LMNP : la mise en conformite avec la facturation electronique peut etre totalement gratuite ou a tres faible cout. Plusieurs Plateformes Agreees proposent des offres adaptees aux TPE et micro-entreprises. Au total, 164 plateformes sont immatriculees par la DGFiP (mars 2026), avec des tarifs variables.
Grille tarifaire des Plateformes Agreees
Tarifs verifies en mars 2026 — susceptibles d'evoluer a l'approche de l'echeance de septembre 2026.
| Type de solution | Fourchette de prix | Adapte LMNP ? |
|---|---|---|
| Indy (PA gratuite, comptabilite LMNP) | Gratuit | Ideal |
| Tiime (PA, comptabilite TPE) | 18 EUR/mois | Oui |
| Pennylane (PA, collaboration expert-comptable) | 14 EUR/mois | Oui (via comptable) |
| Qonto (PA, compte pro + facturation) | 9 EUR/mois | Partiel |
| Solutions PME (Sage, Cegid, Yooz) | 60 a 100+ EUR/mois | Surdimensionne |
| Cout par facture (moyenne PA) | 0,30 a 1,50 EUR/facture | — |
Et si votre expert-comptable gere tout ?
La majorite des experts-comptables specialises en LMNP integrent deja la facturation electronique dans leurs offres. Les honoraires varient selon le cabinet :
| Type d'accompagnement | Fourchette annuelle |
|---|---|
| Expert-comptable en ligne LMNP | 240 a 590 EUR/an |
| Expert-comptable de proximite | 750 a 1 200 EUR/an |
- LMNP classique (exonere TVA) : Indy gratuit ou la plateforme de votre comptable
- LMNP assujetti TVA : Pennylane ou Tiime + expert-comptable specialise
- 164 plateformes agreees immatriculees — la liste est sur impots.gouv.fr
11. Comment fonctionne l'annuaire du Portail Public de Facturation ?
L'annuaire PPF est la piece maitresse du systeme. C'est une base de donnees geree par l'administration fiscale qui repertorie les 4,5 millions d'entreprises assujetties a la TVA en France, avec pour chacune la plateforme sur laquelle elle a choisi de recevoir ses factures.
Pensez a l'annuaire PPF comme un annuaire telephonique professionnel : votre SIREN est votre "numero", et votre plateforme de reception est votre "adresse de livraison". Quand un fournisseur veut vous envoyer une facture, son systeme consulte cet annuaire pour savoir ou la router — exactement comme un coursier qui cherche votre adresse avant de livrer un colis.
Le principe de routage
Quand un fournisseur emet une facture electronique a destination de votre SIREN, le systeme consulte l'annuaire pour savoir ou router la facture. Si vous etes inscrit sur le PPF, la facture arrive sur le PPF. Si vous avez choisi une Plateforme Agreee, la facture y est transmise.
Circuit de reception d'une facture electronique :
1. Votre comptable emet une facture a votre SIREN
2. Sa plateforme consulte l'annuaire PPF → "SIREN 123456789 = PPF"
3. La facture est transmise au PPF (ou a votre PA)
4. Vous recevez une notification (email ou dans l'interface)
5. La facture est archivee et disponible dans votre espace
Pre-enregistrement automatique
Toutes les entreprises sont pre-enregistrees dans l'annuaire a partir de leur SIREN. Mais cette pre-inscription ne suffit pas : vous devez activer votre compte en choisissant votre plateforme de reception. Sans cette activation, vos fournisseurs verront votre SIREN dans l'annuaire mais ne pourront pas vous envoyer de factures.
12. Comment s'inscrire : guide pratique pas a pas
Anticipez la facturation électronique
LMNP.AI intègre la facturation électronique dans votre comptabilite LMNP. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
Voici les demarches concretes pour etre conforme avant le 1er septembre 2026. Le processus est simple et ne prend que quelques minutes.
Option A : passer par votre comptable (recommande)
- Contactez votre expert-comptable avant l'ete 2026
- Demandez-lui quelle plateforme il utilise pour ses clients
- Autorisez-le a vous inscrire avec votre SIREN
- C'est fait — votre comptable gere la reception pour vous
Option B : s'inscrire sur une PA gratuite (Indy, Tiime, Abby)
- Rendez-vous sur le site de la PA choisie (ex : indy.fr, tiime.fr, abby.fr)
- Creez un compte avec votre SIREN et vos coordonnees
- La PA vous inscrit automatiquement dans l'annuaire PPF
- Definissez la maille d'adressage : reception au niveau SIREN (siege) ou SIRET (etablissement)
- Vous etes inscrit — vos fournisseurs peuvent desormais vous envoyer des factures electroniques
Option C : choisir une PA payante avec fonctionnalites avancees
- Consultez la liste officielle des 147 Plateformes Agreees sur impots.gouv.fr
- Comparez les offres en fonction de vos besoins (integration comptable, archivage, notifications)
- Creez un compte avec votre SIREN
- La plateforme vous inscrit automatiquement dans l'annuaire PPF
Option D : s'inscrire directement depuis LMNP.AI
Disponible mai 2026A partir de mai 2026, les clients LMNP.AI pourront s'enregistrer sur une plateforme agreee directement depuis leur espace client, en quelques clics, sans se rendre sur un site tiers. LMNP.AI se charge de toutes les demarches aupres de la plateforme agreee partenaire et de l'inscription dans l'annuaire PPF. Pour vous, c'est aussi simple que de remplir un formulaire dans votre tableau de bord.
- Aucun compte a creer sur une plateforme externe
- Inscription dans l'annuaire PPF geree automatiquement
- Vos factures fournisseurs centralisees dans LMNP.AI
- Inclus dans votre abonnement LMNP.AI
Gerez votre comptabilite LMNP et centralisez vos factures avec LMNP.AI.
Essayer gratuitement13. Quels sont les formats de facture electronique acceptes ?
Si vous etes LMNP classique exonere de TVA et ne faites que recevoir des factures, cette section est purement informative. Votre plateforme gere automatiquement les formats — vous verrez une facture lisible dans votre espace, comme un PDF classique. Aucune action de votre part.
La reforme impose l'utilisation de formats structures conformes a la norme europeenne EN 16931. Trois formats sont acceptes en France.
Concretement, la difference entre ces formats, c'est comme la difference entre un fichier Word, un OpenDocument et un RTF : des conteneurs differents pour le meme contenu, lisibles par des logiciels differents. La norme EN 16931 garantit qu'ils transportent tous les memes informations structurees. Votre plateforme les gere tous automatiquement — vous n'avez pas a choisir le format de reception.
| Format | Type | Description | Usage typique |
|---|---|---|---|
| Factur-X | PDF + XML integre | Format hybride : un PDF lisible avec des donnees XML structurees embarquees | Le plus repandu en France, ideal pour les PME |
| UBL (Universal Business Language) | XML pur | Format XML standardise international (ISO/IEC 19845) | Grandes entreprises, echanges internationaux |
| CII (Cross Industry Invoice) | XML pur | Format XML de l'ONU (UN/CEFACT) | Industries, supply chain, echanges transfrontaliers |
Pour un LMNP qui ne fait que recevoir des factures, le format n'a pas d'importance pratique : c'est votre plateforme qui s'occupe de lire et d'afficher la facture quel que soit son format. Vous verrez une facture lisible dans votre espace, comme un PDF classique.
14. 5 cas pratiques chiffres
Situation : Marc loue un T2 meuble a Lyon en bail longue duree. Il est au regime reel. Ses revenus locatifs sont de 9 600 EUR/an. Il ne collecte pas de TVA.
Obligations :
- Reception obligatoire au 1er sept. 2026 → s'inscrire sur une plateforme
- Emission : aucune (quittances de loyer non concernees)
- E-reporting : aucun (operations exonerees)
Action : demander a son comptable de l'inscrire sur sa plateforme. Cout : 0 EUR (inclus dans les honoraires).
Situation : Julie loue un studio a Paris en courte duree via Airbnb. Elle fournit petit-dejeuner, linge et accueil (3/4 prestations). Elle collecte la TVA a 10 %.
Obligations :
- Reception obligatoire au 1er sept. 2026
- Emission obligatoire au 1er sept. 2027 (micro-entreprise)
- E-reporting obligatoire pour ses locations B2C
Action : choisir une Plateforme Agreee capable de gerer emission + reception + e-reporting. Budget : 10-20 EUR/mois.
Situation : Pierre a achete un lot en residence de tourisme en VEFA. Il a un bail commercial avec l'exploitant. TVA collectee a 10 %, TVA recuperee sur l'acquisition.
Obligations :
- Reception obligatoire au 1er sept. 2026 (factures fournisseurs, charges de copropriete)
- Emission obligatoire au 1er sept. 2027 (factures de loyer a l'exploitant)
- E-reporting : non (ses factures sont B2B, couvertes par l'e-invoicing)
Action : se rapprocher de l'exploitant et de son comptable pour coordonner la plateforme. L'exploitant utilisera probablement deja une PA.
Situation : Nadia loue un meuble de tourisme classe, CA de 25 000 EUR/an. Elle est au micro-BIC et beneficie de la franchise en base de TVA (seuil : 85 000 EUR).
Obligations :
- Reception obligatoire au 1er sept. 2026
- Emission obligatoire au 1er sept. 2027 (meme en franchise en base, elle doit emettre)
- E-reporting : oui, pour ses locations B2C
Action : s'inscrire sur une PA ou le PPF. Important : meme en franchise en base, l'obligation d'emission et de e-reporting s'applique. Ses factures porteront la mention "TVA non applicable, art. 293 B du CGI".
Situation : Un couple en indivision (non maries) possede 3 appartements en location meublee classique. SIRET unique, regime reel, exoneres de TVA. Honoraires comptable : 2 800 EUR/an. Charges deductibles totales : 8 500 EUR/an.
Obligations :
- Reception obligatoire au 1er sept. 2026 pour le SIREN de l'indivision
- Emission : aucune
- E-reporting : aucun
Action : inscrire le SIREN de l'indivision sur une plateforme. Un seul des indivisaires peut s'en charger. Budget : 0 EUR via le comptable.
15. Les 7 erreurs a eviter
16. Les 5 mythes a deconstruire sur la facturation electronique en LMNP
La reforme de la facturation electronique genere de nombreuses idees recues, particulierement chez les loueurs en meuble. Voici les cinq mythes les plus repandus — et la realite juridique.
"Je suis en Micro-BIC, je ne suis pas concerne"
Faux. Le regime d'imposition des revenus (Micro-BIC ou reel) n'a aucun rapport avec les obligations de facturation electronique. Celles-ci dependent du statut TVA. Tout LMNP avec un SIREN est assujetti a la TVA et doit recevoir les factures electroniques.
"Ca ne concerne que les grandes entreprises"
Faux. Tous les assujettis TVA sont concernes, y compris les micro-entreprises et les TPE. Les GE/ETI emettent depuis septembre 2026. Les PME et micro suivront en septembre 2027. Mais la reception est obligatoire pour tous des septembre 2026.
"Un simple PDF par email suffit comme facture electronique"
Faux. Une facture electronique doit etre dans un format structure (Factur-X, UBL ou CII) conforme a la norme EN 16931 et transiter par une Plateforme Agreee. Un PDF par email ne permet pas l'extraction automatique des donnees par l'administration fiscale.
"Les loueurs meubles touristiques (Airbnb) sont exemptes"
A nuancer. L'exoneration TVA de l'art. 261 D du CGI s'applique a la location meublee d'habitation classique. Mais la para-hotellerie (3 des 4 services : accueil, menage, linge, petit-dejeuner) est soumise a la TVA et donc a l'ensemble des obligations. Et meme un LMNP exonere doit recevoir les factures electroniques.
"L'Etat impose une seule plateforme a tout le monde"
Faux. L'entreprise choisit librement parmi les 164 Plateformes Agreees immatriculees. Le PPF (Portail Public de Facturation) joue un role d'annuaire central et de concentrateur de donnees fiscales, mais n'est pas la seule option. Plusieurs PA proposent des offres gratuites ou a tres bas cout.
17. Autofacturation en residences de services : ce qui change
L'autofacturation (ou self-billing) est un mecanisme tres courant en residence de services. C'est le gestionnaire-exploitant qui emet la facture a votre place pour les loyers qu'il vous verse. Avec la reforme, ce mecanisme est directement impacte.
Concretement : imaginez que vous donnez procuration a votre locataire (l'exploitant) pour rediger lui-meme les factures en votre nom. Il connait les montants de loyers, il gere la TVA, et il vous transmet le document pour votre comptabilite. C'est plus pratique pour tout le monde — mais avec la reforme, ces documents devront desormais etre au format electronique certifie et transiter par une Plateforme Agreee.
Base legale : article 289 I 2 du CGI
L'article 289 I 2 du CGI autorise l'assujetti (le proprietaire) a confier l'etablissement de ses factures a son client (le gestionnaire). Ce mandat de facturation peut etre explicite (clause dans le bail commercial) ou implicite (accepte par l'administration si les parties appliquent le mecanisme regulierement).
Comment ca fonctionne aujourd'hui
Circuit actuel de l'autofacturation :
1. Le gestionnaire calcule le loyer TTC qu'il vous verse
2. Il emet une facture en votre nom (avec votre SIREN et numero TVA)
3. Il vous transmet cette facture (papier ou PDF)
4. Vous (ou votre comptable) l'integrez dans votre comptabilite
5. La TVA collectee figure sur cette facture
Ce qui change avec la facturation electronique
A partir de septembre 2027, les factures emises par autofacturation devront transiter par une Plateforme Agreee. Concretement :
- Le gestionnaire emet la facture electronique via sa PA au nom de votre SIREN
- La facture est transmise a votre PA (ou au PPF) pour reception
- Vous pouvez accepter, refuser ou demander un avoir via la plateforme
- La DGFiP recoit les donnees en temps reel
- L'autofacturation est autorisee par l'art. 289 I 2 du CGI — mandat explicite ou implicite
- A partir de sept. 2027, les factures d'autofacturation devront etre au format electronique
- Coordonnez-vous avec votre exploitant pour choisir la meme plateforme
18. Archivage et conservation des factures electroniques
Si vous passez par votre expert-comptable ou une Plateforme Agreee, l'archivage est inclus dans le service. Vos factures sont stockees conformement a la loi pendant 6 a 10 ans. Verifiez simplement les conditions de conservation en cas de resiliation de votre abonnement.
La facturation electronique ne dispense pas de l'obligation de conservation. Au contraire, elle impose des regles specifiques de stockage et d'integrite des donnees.
Duree de conservation
| Obligation | Duree | Base legale |
|---|---|---|
| Conservation fiscale | 6 ans | Art. L102 B du Livre des Procedures Fiscales |
| Conservation commerciale | 10 ans | Art. L123-22 du Code de Commerce |
| Integrite du fichier electronique | 6 ans minimum | Art. 289 V du CGI (piste d'audit fiable) |
Regles d'archivage electronique
- Format d'origine : la facture doit etre conservee dans son format de reception (Factur-X, UBL ou CII). Un PDF imprime puis re-scanne n'est pas un archivage conforme.
- Integrite garantie : le fichier ne doit pas pouvoir etre modifie. Les Plateformes Agreees assurent cette integrite par signature electronique ou horodatage qualifie.
- Lisibilite : la facture doit rester lisible pendant toute la duree de conservation. Le format PDF/A-3 (utilise par Factur-X) est concu pour la conservation longue duree.
- Accessibilite : en cas de controle fiscal, l'administration doit pouvoir acceder a vos factures sous forme electronique. Un archivage papier seul ne suffit plus.
En clair : vous ne pouvez plus archiver une facture electronique en l'imprimant sur papier ou en la scannant en PDF. Elle doit rester dans son format numerique d'origine (Factur-X, UBL ou CII), avec sa signature electronique intacte qui garantit qu'elle n'a pas ete modifiee. Autrement dit : c'est comme certifier un document notarial — l'original compte, pas la photocopie.
19. Chronologie de la reforme de la facturation electronique
| Date | Evenement |
|---|---|
| 28 dec. 2019 | Loi de finances 2020 (art. 153) — habilitation du gouvernement a legiferer par ordonnance |
| 15 sept. 2021 | Ordonnance n° 2021-1190 — cadre juridique de la facturation electronique (cree art. 289 bis, 290, 290 A du CGI) |
| 7 oct. 2022 | Decret n° 2022-1299 — premier decret d'application (art. 242 nonies B a P de l'annexe II du CGI) |
| 28 dec. 2023 | Loi de finances 2024 (art. 91, loi n° 2023-1322) — report du calendrier au 1er sept. 2026/2027 |
| 25 mars 2024 | Decret n° 2024-266 — conditions d'immatriculation des Plateformes Agreees (ex-PDP) |
| Oct. 2024 | Abandon du role de plateforme d'emission/reception du PPF — recentrage sur annuaire et concentrateur |
| Juil. 2025 | Renommage PDP en Plateforme Agreee (PA) — premieres immatriculations DGFiP |
| Fev. 2026 | PLF 2026 — alourdissement des sanctions (15 a 50 EUR/facture, 250 a 500 EUR/transmission e-reporting) |
| 25-26 fev. 2026 | Phase pilote nationale — 1 000 entreprises emettent, 6 000 recoivent. 600 000 acteurs inscrits dans l'annuaire. 164 PA immatriculees. |
| Mars 2026 | 164 Plateformes Agreees immatriculees — liste officielle sur impots.gouv.fr |
| 1er sept. 2026 | Reception obligatoire (toutes les entreprises) + emission + e-reporting (GE et ETI) |
| 1er jan. 2027 | Suppression du regime simplifie de TVA (art. 38 LFI 2025) — passage CA12 a CA3 mensuelle/trimestrielle |
| 1er sept. 2027 | Emission obligatoire + e-reporting (PME, micro-entreprises, LMNP assujettis TVA) |
Note : la CA12 est la declaration annuelle de TVA du regime simplifie (une declaration par an). La CA3 est la declaration mensuelle ou trimestrielle du regime normal. La suppression de la CA12 en janvier 2027 ne concerne que les LMNP qui collectent la TVA — para-hoteliers et proprietaires en residence de services avec TVA.
20. Checklist : que faire avant le 1er septembre 2026 ?
Voici la liste des actions concretes a realiser selon votre profil. Imprimez cette checklist et cochez au fur et a mesure.
LMNP classique (exonere de TVA)
LMNP assujetti TVA (para-hotellerie ou residence de services)
- Mars-avril 2026 : contacter votre comptable, choisir votre plateforme
- Mai-juin 2026 : s'inscrire, verifier l'annuaire, tester la reception
- Juillet-aout 2026 : informer vos fournisseurs, faire un test grandeur nature
- 1er sept. 2026 : jour J — tout est operationnel
21. Quelles sanctions en cas de non-conformite ?
L'article 1737 du CGI prevoit des amendes pour les manquements aux obligations de facturation electronique. Attention : le PLF 2026 a considerablement alourdi ces sanctions par rapport aux montants initialement prevus.
Concretement, les sanctions les plus lourdes (50 EUR par facture) ne s'appliquent qu'aux entreprises qui emettent des factures sans respecter le format electronique. Pour un LMNP classique qui ne fait que recevoir les factures de ses fournisseurs, le risque est limite : la seule sanction possible est une amende de 500 EUR, et seulement apres une mise en demeure restee sans reponse pendant 3 mois. En d'autres termes : si vous vous inscrivez sur une plateforme avant septembre 2026, vous n'avez rien a craindre.
| Infraction | Ancien montant | Nouveau montant (PLF 2026) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Non-emission de facture electronique (art. 289 bis) | 15 EUR/facture | 50 EUR/facture | 15 000 EUR |
| Non-transmission e-reporting de transaction (art. 290) | 250 EUR/transmission | 500 EUR/transmission | 15 000 EUR |
| Non-transmission e-reporting de paiement (art. 290 A) | 250 EUR/transmission | 500 EUR/transmission | 15 000 EUR |
| Non-utilisation d'une plateforme agreee pour la reception | — | 500 EUR (apres mise en demeure de 3 mois) | — |
| Non-regularisation apres 2e mise en demeure de 3 mois | — | 1 000 EUR (renouvelable chaque trimestre) | — |
| Sanctions PA : transmission manquante par la plateforme | — | 750 EUR/transmission | 100 000 EUR |
En pratique, un LMNP classique exonere de TVA qui ne fait que recevoir des factures a un risque limite : la sanction de 500 EUR pour non-utilisation d'une plateforme ne s'applique qu'apres une mise en demeure restee sans reponse pendant 3 mois. Les sanctions les plus lourdes (50 EUR/facture, 500 EUR/transmission) visent les entreprises qui emettent des factures ou qui sont soumises au e-reporting sans s'y conformer.
22. Questions frequentes sur la facturation electronique en LMNP (37 reponses)
23. References legales
| Reference | Objet |
|---|---|
| Ordonnance n° 2021-1190 du 15/09/2021 | Generalisation de la facturation electronique entre assujettis a la TVA (cree les art. 289 bis, 290 et 290 A du CGI) |
| Decret n° 2022-1299 du 07/10/2022 | Premier decret d'application (art. 242 nonies B a 242 nonies P de l'annexe II du CGI) |
| Arrete du 07/10/2022 (NOR : ECOE2227532A) | Specifications techniques des formats de factures electroniques (Factur-X, UBL, CII) et modalites de transmission |
| Art. 91 LF 2024 (loi n° 2023-1322 du 29/12/2023) | Report du calendrier au 1er septembre 2026/2027 et clause de securite |
| Decret n° 2024-266 du 25/03/2024 | Conditions d'immatriculation des Plateformes Agreees (ex-PDP) |
| Art. 289 bis du CGI | E-invoicing : obligation d'emission/reception de factures electroniques B2B |
| Art. 290 du CGI | E-reporting de transaction : transmission des donnees B2C et operations internationales |
| Art. 290 A du CGI | E-reporting de paiement : transmission des donnees d'encaissement (prestations de services) |
| Art. 261 D du CGI | Exoneration de TVA des locations meublees a usage d'habitation |
| Art. 293 B du CGI | Franchise en base de TVA (seuils 2026) |
| Art. 1737 du CGI | Sanctions : 15 EUR/facture, plafond 15 000 EUR/an, droit a l'erreur |
| Norme EN 16931 | Norme europeenne de facturation electronique (Factur-X, UBL, CII) |
| Norme AFNOR XP Z12-012 | Specification Factur-X (PDF/A-3 + XML CII) — profil EXTENDED-CTC-FR |
| Directive UE 2014/55 | Facturation electronique dans les marches publics |
| Fiche DGFIP "Loueur en meuble" | Fiche specifique obligations facturation electronique des loueurs meubles (PDF sur impots.gouv.fr) |
| Art. 289 I 2 du CGI | Autofacturation (self-billing) : mandat de facturation confie par l'assujetti a son client |
| Art. L102 B du Livre des Procedures Fiscales | Conservation fiscale des factures : 6 ans |
| Art. L123-22 du Code de Commerce | Conservation commerciale des documents comptables : 10 ans |
| Art. 289 V du CGI | Piste d'audit fiable et integrite des factures electroniques |
| Art. 38 LFI 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025) | Suppression du regime reel simplifie de TVA au 1er janvier 2027 |
| PLF 2026 | Alourdissement des sanctions : 50 EUR/facture (emission), 500 EUR/transmission (e-reporting) |
| Norme NF Z42-013 (AFNOR, 2020) | Archivage electronique : 275 exigences et 95 recommandations pour la conservation numerique |
| Art. 256-A du CGI | Definition de l'assujetti a la TVA — critere determinant pour les obligations de facturation electronique |
Mise a jour : mars 2026 — Sources : Code General des Impots, ordonnance n° 2021-1190, LF 2024, DGFiP, FranceNum.
Avertissement : ce guide est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. En cas de doute, consultez un expert-comptable specialise en fiscalite LMNP.