Exonération de plus-value en LMP : les 3 dispositifs en 2026
En LMP, la plus-value de cession relève du régime professionnel (BIC) — mais trois dispositifs fiscaux permettent d'en être partiellement ou totalement exonéré d'impôt sur le revenu : l'article 151 septies (seuil de recettes), l'article 151 septies A (départ en retraite) et l'article 238 quindecies (valeur des actifs cédés). LMNP.AI détaille les conditions, seuils et pièges de chaque dispositif.
Ce guide est mis à jour avec la législation 2026. Attention : même avec une exonération totale d'IR, les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la plus-value à court terme et les prélèvements sociaux (18,6 % depuis la LFSS 2026) sur la PVLT. Ne confondez jamais exonération d'IR et exonération totale.
En clair : quand vous vendez un bien en LMP, la plus-value est en principe imposée comme un bénéfice professionnel — c'est-à-dire à votre TMI + cotisations SSI. Mais trois dispositifs du CGI permettent d'en être exonéré, partiellement ou totalement. Le piège : ces exonérations ne couvrent pas toujours les cotisations SSI ni les immeubles. Ce guide vous explique lequel utiliser selon votre situation.
Nouveauté LFSS 2026 — Hausse des prélèvements sociaux
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 porte le taux des prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles à long terme (PVLT) de 17,2 % à 18,6 % pour les LMP résidents fiscaux français. Cette hausse de 1,4 point résulte de l'augmentation de la contribution sociale généralisée (CSG). Les cotisations SSI (~30 %) sur la PVCT ne sont pas modifiées. L'article 238 quindecies, qui exonère à la fois IR et PS, reste le seul dispositif permettant d'échapper à ces prélèvements.
Vue d'ensemble des 3 exonérations de plus-value en LMP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève du régime des plus-values professionnelles. Contrairement au LMNP, qui applique les abattements pour durée de détention des particuliers (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS), le LMP bénéficie de trois mécanismes d'exonération spécifiques, tous conditionnés à 5 ans minimum d'activité en LMP.
Ces trois dispositifs couvrent des situations différentes : le premier vise les petites activités (recettes faibles), le deuxième accompagne le départ en retraite, le troisième concerne les cessions de faible montant. Ils ne sont pas mutuellement exclusifs.
| Dispositif | Critère principal | Seuil exonération totale | Couverture |
|---|---|---|---|
| Art. 151 septies | Recettes moyennes | < 90 000 € HT | PVCT + PVLT (IR + PS) |
| Art. 151 septies A | Départ en retraite | Sans plafond | PVCT + PVLT (IR uniquement) |
| Art. 238 quindecies | Valeur des actifs cédés | < 500 000 € | PVCT + PVLT (IR + PS) |
Point commun : les trois dispositifs exigent au moins 5 ans d'exercice en LMP. Ce délai court à partir de la date de début d'activité professionnelle (inscription INPI/RCS), pas de la date d'acquisition du bien.
Autrement dit : si vos recettes sont faibles (< 90 000 €), l'art. 151 septies est votre meilleur allié — c'est le seul qui couvre les immeubles ET exonère IR + PS. Si vos recettes sont élevées mais que vous partez en retraite, l'art. 151 septies A couvre l'IR mais pas les immeubles ni les PS. Et le 238 quindecies est surtout utile pour les cessions de faible valeur — mais attention, il exclut aussi les immeubles.
Article 151 septies CGI : exonération selon les recettes
L'article 151 septies du Code Général des Impôts est le dispositif le plus couramment utilisé par les loueurs en meublé professionnels. Il conditionne l'exonération au niveau de recettes de l'activité, apprécié sur la moyenne des deux dernières années civiles précédant la cession.
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP (les années en LMNP ne comptent pas)
- Recettes moyennes des 2 dernières années inférieures aux seuils ci-dessous
- L'activité doit relever de l'impôt sur le revenu (pas des sociétés soumises à l'IS)
Seuils pour la location meublée classique
| Recettes moyennes (2 ans) | Exonération | Formule |
|---|---|---|
| < 90 000 € HT | Totale | 100 % PVCT + PVLT exonérées d'IR |
| 90 000 € à 126 000 € HT | Partielle | (126 000 - recettes) / 36 000 |
| > 126 000 € HT | Aucune | Plus-value imposable intégralement |
Seuils majorés pour les meublés de tourisme classés
Les activités de location de meublés de tourisme classés bénéficient de seuils majorés, reconnaissant le caractère saisonnier et le volume de recettes plus élevé de cette activité.
| Recettes moyennes (2 ans) | Exonération | Formule |
|---|---|---|
| < 250 000 € HT | Totale | 100 % PVCT + PVLT exonérées d'IR |
| 250 000 € à 350 000 € HT | Partielle | (350 000 - recettes) / 100 000 |
| > 350 000 € HT | Aucune | Plus-value imposable intégralement |
Exemple de calcul — exonération partielle
Un LMP exerce depuis 7 ans. Ses recettes moyennes sur les deux dernières années sont de 108 000 € HT. Il vend un appartement avec une plus-value de 50 000 €.
Taux d'exonération : (126 000 - 108 000) / 36 000 = 50 %
Plus-value exonérée d'IR : 50 000 × 50 % = 25 000 €
Plus-value imposable à l'IR : 50 000 - 25 000 = 25 000 €
Piège SSI à connaître
L'exonération de l'article 151 septies couvre l'IR et les prélèvements sociaux sur la PVCT et la PVLT. Cependant, les cotisations SSI (~30 %) restent dues sur la totalité de la plus-value à court terme (PVCT), même en cas d'exonération totale. Sur une PVCT de 40 000 €, cela représente environ 12 000 € de cotisations SSI à provisionner.
Concrètement : si vous louez un studio à 800 €/mois en LMP depuis plus de 5 ans, vos recettes de 9 600 € sont très largement sous le seuil de 90 000 €. Vous bénéficiez de l'exonération totale — IR et PS — sur l'intégralité de votre plus-value (PVCT + PVLT), y compris la plus-value immobilière. Seules les cotisations SSI restent dues sur la PVCT.
Article 151 septies A CGI : exonération au départ en retraite
L'article 151 septies A du CGI est conçu pour accompagner les loueurs LMP qui cessent leur activité lors de leur départ en retraite. C'est un dispositif sans plafond de recettes.
Limitation majeure : les immeubles sont exclus
L'article 151 septies A exclut expressément les plus-values sur les immeubles (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20). Pour un LMP, cela signifie que l'exonération ne porte que sur le mobilier et éventuellement le fonds de commerce de location meublée — soit une fraction minime de la plus-value totale. La plus-value immobilière reste intégralement taxable. En pratique, ce dispositif a un intérêt très limité pour les LMP.
En résumé : l'art. 151 septies A est souvent présenté comme le "bonus retraite" du LMP. En réalité, pour un loueur dont l'essentiel de la valeur est dans l'immeuble (ce qui est le cas de 99 % des LMP), ce dispositif n'exonère qu'une fraction minime de la plus-value — le mobilier. C'est une déception fréquente pour les investisseurs qui comptaient sur cette exonération pour leur départ en retraite.
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP
- Cessation d'activité LMP (cession de l'ensemble des biens meublés)
- Départ en retraite dans les 24 mois précédant ou suivant la cessation d'activité
- Cession à titre onéreux — les donations et transmissions gratuites sont exclues
- L'entreprise individuelle ne doit pas avoir fait l'objet d'un contrat de location-gérance
Portée de l'exonération
| Composante | Exonérée ? | Commentaire |
|---|---|---|
| PVCT — IR | Oui | Exonération totale, sans plafond |
| PVLT — IR | Oui | Exonération totale, sans plafond |
| PVLT — PS (18,6 %) | Non | Prélèvements sociaux restent dus |
| PVCT — SSI (~30 %) | Non | Cotisations sociales restent dues |
Le délai de 24 mois : avant ou après
Le texte prévoit une souplesse importante : le départ en retraite peut intervenir dans les 24 mois suivant la cessation ou dans les 24 mois précédant la cessation. Concrètement :
- Scénario 1 : vous vendez vos biens en mars 2026, puis partez en retraite en décembre 2027 → éligible (moins de 24 mois après la cessation)
- Scénario 2 : vous partez en retraite en janvier 2025, puis vendez vos biens en septembre 2026 → éligible (moins de 24 mois après le départ en retraite)
Conseil LMNP.AI
Anticipez votre cession 2 à 3 ans avant la retraite. Le délai de 24 mois est strict : un jour de retard et l'exonération est perdue. Consultez un expert-comptable pour coordonner la date de cessation d'activité et le départ effectif en retraite.
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Article 238 quindecies CGI : exonération selon la valeur des actifs
L'article 238 quindecies est le troisième levier d'exonération. Moins connu que les deux précédents, il conditionne l'exonération à la valeur des éléments cédés (et non aux recettes de l'exploitant).
Conditions cumulatives
- Activité exercée depuis au moins 5 ans en tant que LMP
- Cession à titre onéreux à un tiers (pas de cession intra-familiale au sens de l'article)
- Le cessionnaire ne doit pas être un membre de la famille du cédant, ni une société contrôlée par le cédant
- L'activité doit relever de l'impôt sur le revenu
Seuils d'exonération
| Valeur des actifs cédés | Exonération IR | Exonération PS |
|---|---|---|
| < 500 000 € | Totale | Totale |
| 500 000 € à 1 000 000 € | Partielle | Partielle |
| > 500 000 € | Aucune | Aucune |
Avantage majeur : contrairement aux articles 151 septies et 151 septies A, l'article 238 quindecies couvre à la fois l'IR et les prélèvements sociaux. C'est le seul dispositif des trois qui exonère les PS.
Limite principale : le seuil de 500 000 € est plus généreux depuis la LF 2025 (anciennement 300 000 €). Un studio ou un T2 passent le seuil sans problème, mais un patrimoine multi-biens peut le dépasser.
Limitation majeure : les immeubles sont exclus
L'article 238 quindecies exclut expressément les plus-values sur les immeubles. Pour un LMP, cela signifie que l'exonération ne porte que sur le mobilier et le fonds de commerce — soit une fraction minime de la plus-value totale. La plus-value immobilière (gros oeuvre, toiture, réseaux) reste intégralement taxable. En pratique, ce dispositif a un intérêt très limité pour les LMP détenant des biens immobiliers.
Restriction familiale
La cession ne doit pas être réalisée au profit :
- Du conjoint, des ascendants ou descendants du cédant
- D'une société dont le cédant, son conjoint, ses ascendants ou descendants détiennent plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices
Cette restriction rend l'article 238 quindecies inapplicable dans le cadre de transmissions familiales — contrairement aux articles 151 septies et 151 septies A, qui ne posent pas cette limitation.
Quel dispositif choisir ? Tableau comparatif des 3 exonérations
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des conditions, seuils et couvertures des trois dispositifs. Il permet de déterminer rapidement celui qui correspond à votre situation.
| Critère | Art. 151 septies | Art. 151 septies A | Art. 238 quindecies |
|---|---|---|---|
| Durée minimale | 5 ans en LMP | 5 ans en LMP | 5 ans en LMP |
| Critère principal | Recettes < 90 000 € | Départ en retraite | Actifs < 500 000 € |
| Exo partielle | 90 000 € à 126 000 € | Non (tout ou rien) | 500 000 € à 1 000 000 € |
| PVCT — IR | Exonérée | Exonérée | Exonérée |
| PVLT — IR | Exonérée | Exonérée | Exonérée |
| PVLT — PS (18,6 %) | Dues | Dues | Exonérées |
| PVCT — SSI (~30 %) | Dues | Dues | Dues |
| Cession familiale | Autorisée | Autorisée | Exclue |
| Tourisme classé | Seuils majorés (250 k€) | Non applicable | Non applicable |
Pourquoi les cotisations SSI et PS restent dues même avec exonération IR ?
C'est le piège le plus fréquent en matière de plus-value LMP. Beaucoup de loueurs pensent qu'une "exonération de plus-value" signifie une absence totale de prélèvements. C'est faux. Les dispositifs d'exonération des articles 151 septies et 151 septies A couvrent uniquement l'impôt sur le revenu (IR).
Les cotisations SSI sur la PVCT
La plus-value à court terme (PVCT) — correspondant aux amortissements déduits — est soumise aux cotisations SSI au taux d'environ 30 %, même si l'IR est exonéré. Sur un bien amorti de 100 000 €, la PVCT peut facilement atteindre 60 000 à 80 000 €, générant 18 000 à 24 000 € de cotisations SSI.
Les prélèvements sociaux sur la PVLT
La plus-value à long terme (PVLT) — correspondant à la hausse de valeur du bien au-delà des amortissements — est soumise aux prélèvements sociaux de 18,6 % (taux LFSS 2026) lorsque l'exonération provient des articles 151 septies ou 151 septies A. Seul l'article 238 quindecies exonère à la fois IR et PS.
Exemple chiffré — Le coût réel malgré l'exonération
Un LMP vend un bien avec une PVCT de 60 000 € et une PVLT de 30 000 €. Il bénéficie de l'exonération totale art. 151 septies (recettes < 90 000 €).
- IR : 0 € (exonéré par l'art. 151 septies)
- PS sur PVLT : 0 € (exonérés aussi par l'art. 151 septies)
- SSI sur PVCT : 60 000 × ~30 % = 18 000 € (restent dues)
- Total dû malgré l'exonération : 18 000 € de cotisations SSI
Note : avec l'art. 151 septies A (retraite), les PS sur la PVLT resteraient dus (5 580 €) car ce dispositif ne couvre que l'IR.
À retenir : provisionner systématiquement les cotisations SSI avant toute cession en LMP.
Le dispositif le plus utile pour les immeubles LMP : art. 151 septies B
Contrairement aux art. 151 septies A et 238 quindecies qui excluent les immeubles, l'art. 151 septies B offre un abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention sur la PVLT immobilière. Après 15 ans, la PVLT est totalement exonérée d'IR. Les PS (18,6 %) restent cependant dus sans abattement. C'est souvent le dispositif le plus pertinent pour les LMP qui ne remplissent pas les conditions du 151 septies. Voir notre guide PVLT en LMP.
En clair : pour un LMP dont les recettes dépassent 90 000 € (et qui ne peut donc pas bénéficier du 151 septies), le 151 septies B est souvent le seul levier réel sur la plus-value immobilière. L'abattement de 10 % par an à partir de la 6e année signifie qu'après 15 ans de détention, la PVLT immobilière est totalement exonérée d'IR. Les PS (18,6 %) restent dus, mais c'est nettement mieux que rien.
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Comment choisir le bon dispositif selon votre profil ?
Le choix du dispositif d'exonération dépend de votre situation personnelle. Voici trois profils types qui illustrent les cas les plus fréquents rencontrés par LMNP.AI.
Profil 1 — Petit loueur LMP (recettes < 90 000 €)
Situation : Marc, 52 ans, loue 2 studios meublés. Recettes annuelles : 24 000 €. LMP depuis 6 ans. Il vend un studio.
Dispositif optimal : art. 151 septies — exonération totale d'IR (recettes < 90 000 €).
Reste à payer : SSI sur la PVCT + PS sur la PVLT. Si la valeur du bien est < 500 000 €, il peut aussi invoquer l'art. 238 quindecies pour exonérer les PS.
Profil 2 — Loueur LMP en départ à la retraite
Situation : Catherine, 63 ans, loue 5 appartements. Recettes : 65 000 €. LMP depuis 10 ans. Elle part en retraite et cède l'ensemble de ses biens.
Dispositif optimal : art. 151 septies A (départ en retraite) + art. 151 septies (recettes < 90 000 €). Les deux s'appliquent.
Reste à payer : SSI sur la PVCT + PS sur la PVLT. Si certains biens valent < 500 000 €, l'art. 238 quindecies peut couvrir les PS bien par bien. Consultez notre guide LMNP et retraite.
Profil 3 — Loueur LMP avec un seul bien de faible valeur
Situation : Paul, 45 ans, loue un T2 acheté 180 000 €. LMP depuis 7 ans. Il vend à un tiers pour 220 000 €.
Dispositif optimal : art. 238 quindecies — exonération totale IR + PS (valeur < 500 000 €).
Reste à payer : SSI sur la PVCT uniquement. C'est le dispositif le plus avantageux pour les biens de faible valeur vendus à un tiers.
Arbre de décision simplifié
| Votre situation | Dispositif recommandé |
|---|---|
| Recettes < 90 000 € + 5 ans LMP | Art. 151 septies |
| Départ en retraite + cessation d'activité | Art. 151 septies A |
| Bien < 500 000 € + vente à un tiers | Art. 238 quindecies |
| Recettes > 126 000 € + pas de retraite | Art. 238 quindecies si actifs < 500 k€ |
| Cession intra-familiale | Art. 151 septies ou 151 septies A |
Le conseil LMNP.AI : dans la grande majorité des cas, visez l'art. 151 septies en maintenant vos recettes sous 90 000 €. C'est le seul dispositif qui exonère vraiment tout (IR + PS sur PVCT et PVLT, y compris les immeubles). Si vos recettes dépassent ce seuil, combinez le 151 septies B (abattement durée sur la PVLT immobilière) avec une gestion active des cotisations SSI sur la PVCT. Et dans tous les cas, anticipez la SSI sur la PVCT — c'est le coût incompressible que beaucoup de LMP oublient de provisionner.
Pour aller plus loin
- Plus-value LMP : calcul VNC, PVCT/PVLT — comprendre le mécanisme complet de la plus-value professionnelle
- Plus-value court terme LMP — détail du calcul de la PVCT et de son imposition
- LMP vs LMNP : comparatif complet 2026 — différences de statut, seuils et conséquences
- Cotisations sociales LMP — fonctionnement et calcul des cotisations SSI
- Amortissement LMP — impact sur la VNC et la plus-value à la revente
- LMNP et retraite — passage involontaire en LMP et stratégies de sortie
- Guide LMP complet — tout savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel