LMNP EHPAD et résidence seniors 2026 : faut-il encore investir ?

Le scandale Orpea a tout changé. En 2022, le livre Les Fossoyeurs de Victor Castanet a fait trembler le secteur le plus rentable de l'immobilier LMNP. Quatre ans plus tard, le marché s'est restructuré, les décotes se sont stabilisées, mais beaucoup d'investisseurs hésitent encore : vaut-il la peine d'investir dans un EHPAD ou une résidence seniors en 2026 ?

Ce guide répond sans langue de bois. Fiscalité complète post-LF 2025 (exclusion de la réintégration des amortissements), affaire Orpea décortiquée, comparatif EHPAD / RSS / résidence autonomie / logement-foyer, 4 cas pratiques chiffrés, Pacte Dutreil (art. 787 B et 787 C CGI) et ses limites post Cass. com. 2023, jurisprudence à jour, 15 FAQ.

Double avantage fiscal post-LF 2025 : les EHPAD (CASF L312-1) et résidences services seniors (CCH L631-13) bénéficient à la fois de la TVA 20 % récupérable à l'achat (art. 261 D 4° b CGI) ET de l'exclusion expresse de la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente (art. 150 VB II 2° ter CGI). Structurellement l'un des meilleurs supports fiscaux 2026.

1. EHPAD vs RSS vs résidence autonomie : le cadre juridique

Commençons par distinguer 4 catégories souvent confondues. Chacune répond à un cadre juridique différent, avec des conséquences fiscales et patrimoniales majeures.

Concrètement, pour un investisseur LMNP privé en 2026, seuls l'EHPAD et la RSS sont réellement accessibles. Les deux offrent le même cocktail fiscal (TVA récupérable + exclusion LF 2025), mais diffèrent sur le profil de risque, la liquidité, et le rendement.

Bon à savoir : l'EHPAD est médicalisé (présence médicale 24h/24, financement tripartite État + ARS + département), la RSS est non médicalisée (services à la carte : restaurant, ménage, conciergerie, animations). Cette différence structurelle explique les écarts de prix et de rendement : 2 500-4 000 €/mois en EHPAD vs 1 500-2 500 €/mois en RSS.

2. L'affaire Orpea et les leçons à en tirer

Vous ne pouvez pas comprendre le marché EHPAD de 2026 sans revenir sur le traumatisme Orpea. En janvier 2022, le journaliste Victor Castanet publie « Les Fossoyeurs », une enquête de trois ans qui fait l'effet d'une bombe. Le livre documente, chiffres et témoignages à l'appui, un système organisé de maltraitance au sein du numéro un européen des maisons de retraite privées : rationnement des protections pour incontinence, portions alimentaires calculées au centime près, sous-effectifs chroniques, détournement présumé de fonds publics destinés aux soins.

Les conséquences ont été immédiates et brutales. Le cours de l'action Orpea s'est effondré de plus de 80 % en quelques semaines, passant de 90 € fin 2021 à moins de 10 € mi-2022, puis sous les 2 € en 2023. La direction historique a été remerciée, plusieurs perquisitions judiciaires menées, mises en examen pour abus de biens sociaux, délit d'initié et maltraitance institutionnelle.

Suit une restructuration financière d'une ampleur inédite. Orpea, au bord du dépôt de bilan, obtient en 2023 un plan de sauvegarde accélérée avec dilution massive des actionnaires historiques (plus de 99 %) et entrée au capital de la Caisse des Dépôts et Consignations, CNP Assurances, MAIF et MACSF — une forme de nationalisation partielle. En 2024, le groupe change de nom pour devenir Emeis, rupture symbolique avec l'ère Orpea.

Impact pour les investisseurs : renégociation massive des baux commerciaux à la baisse (−20 % à −40 % selon les établissements), parfois avec franchises ou reports. À la revente, les chambres exploitées par Emeis subissent en 2026 une décote de 40 à 50 % par rapport aux prix d'acquisition, quand elles trouvent preneur.

Les 5 leçons concrètes pour investir en 2026

3. Top exploitants : qui privilégier en 2026

Le marché français compte environ 7 500 EHPAD, répartis entre trois secteurs. Le choix de l'exploitant détermine 80 % de la réussite de votre investissement.

Pour la résidence services seniors (RSS), les exploitants leaders sont :

• Domitys (filiale Nexity, 115+ résidences, leader marché)
• Les Senioriales (Pierre et Vacances)
• Ovelia (filiale Bouygues Immobilier)
• Les Hespérides (Cogedim Club)
• Résidences Services Seniors Cogedim Club

4. Le marché 2026 : prix, rendements, démographie

Le marché EHPAD/seniors repose sur une dynamique démographique irréversible. Selon les projections INSEE :

Prix et rendements 2026 par ville

Concrètement, les prix 2026 restent en moyenne décotés d'environ 15 % par rapport à leur pic de 2021. C'est cette prudence nouvelle du marché qui rend les bonnes affaires possibles, à condition d'appliquer une méthode d'audit rigoureuse.

5. Fiscalité : TVA, amortissement, exclusion LF 2025

Les EHPAD et résidences seniors bénéficient du régime fiscal le plus avantageux du LMNP. Trois avantages s'empilent.

Avantage 1 — TVA 20 % récupérable

L'article 261 D 4° b du CGI permet de récupérer la TVA sur l'acquisition si l'exploitant fournit au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge). En EHPAD médicalisé, les 4 services sont fournis d'office. Récupération sous 6-9 mois. Conservation obligatoire 20 ans (art. 207 III annexe II CGI), sinon reversement au prorata.

Avantage 2 — Exclusion de la réintégration des amortissements (LF 2025)

Depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 (art. 84, codifié art. 150 VB II 2° ter CGI) impose la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP… sauf pour les résidences services étudiantes (CCH L631-12), résidences services seniors (CCH L631-13), EHPAD (CASF L312-1 I 6°) et établissements accueillant des personnes handicapées (CASF L312-1 I 7°). Les logements-foyers CCH L633-1 ne sont PAS visés par cette exclusion. Avantage structurel majeur en 2026 pour l'EHPAD et la RSS.

Avantage 3 — Amortissement par composants au régime réel

Méthode LMNP.AI officielle (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10, PCG art. 311-2). Exemple sur un EHPAD neuf à 220 000 € TTC (183 333 € HT) :

Point de vigilance sur les équipements médicaux : dans la plupart des EHPAD exploités en bail commercial, les équipements médicaux (lits médicalisés, lève-personnes, rails plafonniers, système d'appel-malade) appartiennent à l'exploitant, pas au bailleur — ils ne sont donc pas amortissables côté investisseur. Vérifier systématiquement dans l'état descriptif de division (VEFA) ou l'inventaire contradictoire (acquisition ancien) ce qui revient au propriétaire. Lorsqu'ils appartiennent au bailleur, les équipements médicaux sont amortis comme mobilier/matériel spécialisé (5-10 ans selon nature, PCG art. 322-1, doctrine DGFiP BOI-BIC-AMT-10-40).

6. Tableau comparatif : EHPAD vs RSS vs résidence autonomie vs logement-foyer

Concrètement, l'EHPAD offre un socle d'amortissement supérieur (composant équipements médicaux) et un rendement légèrement plus élevé, mais porte un risque exploitant plus concentré post-Orpea. La RSS est plus liquide à la revente (sortie possible en location meublée classique à fin de bail) et mieux adaptée aux TMI modérés.

7. 4 cas pratiques chiffrés

Cas 1 — Caroline, 45 ans, cadre Nantes, TMI 41 % — EHPAD neuf DomusVi Bordeaux

Caroline, directrice marketing, salaire 78 000 €, cherche complément de retraite avec gestion déléguée totale. Elle achète une chambre médicalisée neuve 22 m² à Bordeaux Caudéran (livraison T3 2026).

Acquisition : 220 000 € TTC (183 333 € HT + 36 667 € TVA 20 % récupérée). Bail commercial 12 ans DomusVi, loyer HT 9 350 €/an (rendement brut 4,25 %). Charges 1 420 €/an. Amortissement par composants (incluant équipements médicaux 800 €) : ~7 173 €/an.

Résultat BIC : 9 350 − 1 420 − 7 173 = 757 € → IR 41 % + PS 17,2 % = 441 €/an.

Revente à 15 ans à 225 000 € : PV brute 5 000 €. Aucune réintégration des amortissements (art. 150 VB II 2° ter CGI). Abattement IR 60 % (15 ans) → IR ≈ 380 €. Abattement PS 16,5 % → PS ≈ 718 €. Réversion TVA 5/20 × 36 667 = 9 167 € (évitable si continuation d'activité art. 257 bis CGI).

Cas 2 — Michel & Sophie, 55 et 53 ans, TMI 30 % — RSS Domitys Toulouse

Couple de cadres proche retraite (95 000 € revenus cumulés). T2 meublé 42 m² en résidence Domitys Toulouse Jolimont.

Acquisition : 185 000 € TTC (154 167 € HT + 30 833 € TVA récupérée). Bail 11 ans Domitys, loyer 7 400 €/an (rendement 4 %). Amortissement : composants bâti ~4 879 €/an + mobilier 643 €/an = ~5 522 €/an (total incluant mobilier).

Résultat BIC (crédit 150 000 € à 3,8 %, intérêts année 1 : 5 700 €) : 7 400 − 1 200 − 5 522 − 5 700 = −5 022 € → 0 € d'impôt, déficit BIC reportable 10 ans. En régime de croisière (crédit remboursé) : ~35 € d'impôt/an.

Cas 3 — Patrick, 68 ans, retraité Marseille, TMI 11 % — EHPAD Clariane revente occasion

Pension 19 000 €/an. Cherche rendement net élevé sans gestion, horizon 10-15 ans. Achat marché secondaire 130 000 € (pas de TVA), bail Clariane résiduel 6 ans, loyer 5 720 €/an (4,4 %).

Amortissement composants (base bâti 110 500 €) : gros œuvre 483 + toiture 316 + aménagements 2 578 + réseaux 737 + équipements 300 = 4 414 €/an. Résultat BIC : 5 720 − 1 100 − 4 414 = 206 € → IR+PS 28,2 % = 58 €/an. Rendement net ~4,3 %.

Point de vigilance : la liquidité des EHPAD d'occasion dépend fortement de l'état financier de l'exploitant (Clariane a connu un plan de refinancement en 2023-2024). Décote possible de 15 à 30 % si l'exploitant renégocie les loyers au renouvellement du bail.

Cas 4 — Nicolas, 38 ans, médecin Lyon, TMI 45 % — Résidence seniors Les Hespérides Nice

Médecin libéral, BNC 180 000 €, deux enfants (6 et 4 ans). Objectif : patrimoine défiscalisé + transmission via Pacte Dutreil art. 787 B CGI. T2 neuf 45 m² à Nice Cimiez.

Acquisition : 240 000 € TTC (200 000 € HT + 40 000 € TVA récupérée). Financement 100 % crédit 20 ans à 3,9 %. Bail 11 ans, loyer 9 600 €/an (4 %). Amortissement composants : ~7 116 €/an.

Résultat BIC (intérêts année 1 : 9 277 €) : 9 600 − 1 500 − 7 116 − 9 277 = −8 293 € → 0 € d'impôt pendant ~15 ans grâce aux amortissements + intérêts. Économie IR cumulée vs placement imposable : ~18 000 €.

Stratégie patrimoniale nuancée : l'apport du bien en SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) permet de conserver la fiscalité BIC à l'IR, mais ne suffit pas à ouvrir droit au Pacte Dutreil 787 B si la SARL loue simplement l'EHPAD en bail commercial (Cass. com. 1er juin 2023 n° 22-15.152). Pour sécuriser le Dutreil, il faut soit exploiter directement (rare en EHPAD), soit privilégier l'art. 787 C CGI si Nicolas devient LMP en nom propre, soit utiliser les autres leviers transmission : donation en démembrement (réserve usufruit), donation-partage art. 1075 Code civil, abattement 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI). Non réintégration des amortissements à la revente par les enfants confirmée (art. 150 VB II 2° ter CGI).

8. 3 stratégies de sortie : revente, continuation, transmission

Stratégie 1 — Revente libre sur le marché secondaire

Décote moyenne 20-30 % en 2026, jusqu'à 40 % pour biens Emeis ex-Orpea. Délai 6-18 mois. Plus-value sans réintégration (art. 150 VB II 2° ter CGI). Réversion TVA au prorata si cession avant 20 ans (art. 207 III annexe II).

Stratégie 2 — Cession avec continuation d'activité (voie royale)

L'acquéreur reprend le bail commercial et maintient l'option TVA. Aucune réversion TVA (art. 257 bis CGI, transfert d'universalité). Attestation notariée de continuation. Décote réduite à 10-15 %. Stratégie dominante sur le marché EHPAD en 2026.

Stratégie 3 — Transmission familiale

La donation ou succession purge la plus-value latente. Abattement 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI). Pacte Dutreil : art. 787 B CGI pour les titres de société exploitant directement la para-hôtellerie, art. 787 C CGI pour l'entreprise individuelle LMP en nom propre (engagement individuel 4 ans + poursuite 3 ans). Abattement 75 % sur l'assiette des droits. Le schéma « SARL famille bailleresse en bail commercial » n'est PAS éligible au 787 B depuis Cass. com. 1er juin 2023 n° 22-15.152 (activité de location, non commerciale au sens économique). Toujours sécuriser par rescrit fiscal L80 B LPF avant transmission.

9. LMP, IFI et Pacte Dutreil : les leviers patrimoniaux

L'EHPAD/RSS en LMP offre 3 leviers patrimoniaux puissants souvent ignorés des investisseurs.

Contrepartie LMP : affiliation SSI (~30 % du bénéfice, minimum 1 249 €/an en 2026). Le LMP devient pertinent à partir de 3-4 lots EHPAD/RSS ou lorsque les recettes dépassent structurellement 23 000 €.

Alerte Dutreil & location meublée (Cass. com. 1er juin 2023 n° 22-15.152) : la Cour de cassation exige que l'activité soit commerciale au sens économique, c'est-à-dire une exploitation para-hôtelière active. Dans le schéma classique « SARL famille propriétaire louant l'EHPAD en bail commercial à un exploitant tiers », la société bailleresse exerce en réalité une activité de location (l'exploitation para-hôtelière est assurée par le preneur) — le Pacte Dutreil 787 B est donc en principe inapplicable. Le Dutreil reste sécurisé pour un LMP exploitant directement l'activité para-hôtelière (ex. gîtes, résidence de tourisme exploitée en direct), ce qui est rare pour un EHPAD/RSS standard. Consulter systématiquement un notaire fiscaliste + rescrit L80 B LPF avant toute transmission.

Alerte IFI (Cass. com. 20 décembre 2023 n° 22-17.612) : pour un LMP propriétaire-bailleur d'un EHPAD loué en bail commercial, l'administration fiscale (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10) considère que l'activité du propriétaire est une activité de location, non l'exploitation médico-sociale. L'exonération IFI art. 975 V CGI est contestée dans ce schéma. Elle reste sécurisée lorsque l'investisseur exploite lui-même ou détient une activité para-hôtelière active. À valider impérativement avec votre fiscaliste avant de s'appuyer sur cette exonération.

10. Les 8 erreurs à éviter

11. Bail commercial EHPAD : les 5 clauses qui changent tout

Le bail commercial (art. L145-1 à L145-60 C. com.) concentre 80 % du risque juridique de l'investissement EHPAD/RSS. Cinq clauses méritent une vigilance absolue.

Clause 1 — Répartition des charges (art. L145-40-2 + R145-35 C. com., loi Pinel 2014)

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, la liste des charges refacturables au preneur est limitative (art. R145-35). Sont expressément à la charge du bailleur par défaut : les grosses réparations de l'art. 606 C. civ. (murs porteurs, toiture, voûtes, clôtures), les honoraires du syndic sur travaux exceptionnels, les impôts afférents à l'immeuble dont la taxe foncière, sauf dérogation expresse. Vérifier systématiquement que votre bail comporte une clause dérogatoire « triple net » bien rédigée — sans cela, une fuite de toiture peut coûter 10-25 k€ non répercutables.

Clause 2 — Indice de révision : ILC plutôt qu'ICC

Préférer l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou ILAT à l'ICC (indice du coût de la construction, trop volatil). L'ILC est plafonné par décret depuis 2022 (loi pouvoir d'achat, puis stabilisation 2024-2026), ce qui protège le preneur mais lisse aussi les hausses pour le bailleur — un bon compromis.

Clause 3 — Indemnité d'éviction (art. L145-14 C. com.)

En cas de refus de renouvellement, l'indemnité couvre la valeur du fonds de commerce perdu par le preneur + frais de réinstallation + trouble commercial. En EHPAD, l'indemnité se situe typiquement entre 2 et 3 années de loyer HT + valeur du fonds. Exemple : chambre louée 9 350 €/an, indemnité d'éviction ≈ 25-35 k€ — à provisionner mentalement si vous envisagez de récupérer votre bien pour un usage libre.

Clause 4 — Déspécialisation (art. L145-47 et suivants C. com.)

Autoriser ou interdire la déspécialisation partielle (ajout d'activités connexes : restauration ouverte à l'extérieur, services à domicile). Une déspécialisation sans autorisation ou contrepartie permet au bailleur d'obtenir une hausse de loyer, voire une résiliation si le preneur est défaillant.

Clause 5 — Garantie financière et caution maison-mère

Exiger une caution solidaire de la société mère du groupe (Clariane SA, DomusVi Holding, etc.) sur 3 à 6 mois de loyer. En cas de redressement judiciaire de la filiale exploitante, cette caution devient déterminante pour maintenir les encaissements pendant la procédure.

Checklist avant signature : (1) vérifier l'autorisation ARS L313-1 CASF en vigueur, (2) demander les 3 derniers bilans de l'exploitant (Pappers/Infogreffe), (3) auditer PMP/GMP et taux d'occupation 36 mois, (4) contrôler habilitation à l'aide sociale partielle ou totale (arrêté conjoint ARS/département), (5) valider la présence d'au moins 2 exploitants alternatifs capables de reprendre dans un rayon de 30 km.

12. Tarification ternaire EHPAD et CPOM : le modèle économique

Comprendre d'où vient l'argent qui paie votre loyer est fondamental. Le financement d'un EHPAD repose sur une tarification ternaire (art. L314-2 CASF) : trois sections distinctes avec trois financeurs.

Ce que cela change pour vous : votre loyer provient uniquement du tarif hébergement (payé par le résident ou l'aide sociale). Si le tarif hébergement est plafonné par le département (EHPAD habilité à l'aide sociale), la marge de manœuvre de l'exploitant est limitée. Un EHPAD non habilité peut pratiquer des tarifs hébergement libres (jusqu'à 4 000 €/mois) mais dépend alors d'une clientèle aisée, avec risque occupation si le bassin gériatrique décroît.

CPOM et indicateurs GMP / PMP

Le CPOM (Contrat Pluriannuel d'Objectifs et de Moyens, art. L313-12 CASF) signé pour 5 ans entre l'exploitant, l'ARS et le département, fige la dotation soins et les objectifs d'accueil. Deux indicateurs clés :

• GMP (GIR Moyen Pondéré) : niveau moyen de dépendance des résidents (plus il est élevé, plus la dotation dépendance augmente).
• PMP (Pathos Moyen Pondéré) : charge en soins techniques (plus il est élevé, plus la dotation soins ARS augmente).

Un EHPAD avec GMP > 700 et PMP > 200 est fortement médicalisé : bons flux de dotation, mais exigences ressources humaines élevées. Demander ces indicateurs dans votre due diligence avant achat — ils conditionnent la santé financière de l'exploitant sur 5 ans.

Réforme 2024-2025 (LFSS 2024, art. 79 + loi Bien Vieillir n° 2024-317 du 8 avril 2024) : fusion expérimentale des sections soins et dépendance en une section « soins » unique financée par l'Assurance maladie (23 départements pilotes), ratios d'encadrement minimaux renforcés, droit de visite consacré. Impact attendu : plus de transparence sur les coûts, mais aussi contrôles ARS accrus avec risque de sanctions pouvant aller jusqu'à la fermeture — autre raison de privilégier les exploitants solides.

13. Plus-value LMP : les 4 exonérations à connaître

En plus de l'art. 151 septies, trois autres régimes peuvent exonérer totalement ou partiellement la plus-value professionnelle d'un LMP EHPAD/RSS.

Art. 151 septies CGI — Exonération selon recettes

Activité > 5 ans + recettes < 250 000 € HT (seuil hébergement art. 151 septies II 1° CGI) : exonération totale. Entre 250 000 et 350 000 € : exonération dégressive. Au-delà : pas d'exonération à ce titre.

Art. 151 septies A CGI — Exonération départ à la retraite

Cession à titre onéreux + cessation d'activité + liquidation effective de la retraite dans les 24 mois avant ou après la cession. Exonération totale de la PV sur actifs d'exploitation (hors immeuble si non affecté). Conditions : activité > 5 ans, PME au sens européen, cédant ne contrôlant pas plus de 50 % du repreneur pendant 3 ans. Cumulable partiellement avec 151 septies B.

Art. 151 septies B CGI — Abattement long terme

Sur la plus-value immobilière professionnelle (PV à long terme) : abattement de 10 % par année de détention au-delà de 5 ans → exonération totale à 15 ans. Exemple : PV professionnelle de 80 000 € sur immeuble détenu 15 ans en LMP → abattement 100 % = 0 € de PV taxable. Cumulable avec 151 septies.

Art. 238 quindecies CGI — Transmission entreprise < 500 k€

Cession d'une entreprise individuelle ou branche complète d'activité : exonération totale si valeur < 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €, nulle au-delà. Conditions : activité > 5 ans, absence de lien capitalistique > 50 % entre cédant et repreneur. Levier majeur pour céder un EHPAD LMP en nom propre. Cumulable avec 151 septies A si départ retraite.

Stratégie d'empilement (à valider par rescrit L80 B LPF) : un LMP EHPAD qui cède son activité à 62 ans après 12 ans d'exploitation, pour 450 000 €, peut cumuler 151 septies (recettes < 250 k€) pour l'exonération PV d'exploitation + 151 septies B (12 ans × 10 % = 70 % d'abattement) sur la PV immobilière résiduelle + 238 quindecies (valeur < 500 k€). Résultat : exonération quasi-totale. À préparer 6-12 mois à l'avance avec expert-comptable et notaire.

14. Jurisprudence clé

CE 20 novembre 2017 n° 392782 (SARL Hôtel Fernand) — Critère des 3 services para-hôteliers

Pour bénéficier de la TVA au titre de l'art. 261 D 4° b CGI, l'exploitant doit fournir au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge) rendus à titre onéreux dans des conditions similaires à l'hôtellerie. En EHPAD médicalisé, les 4 services sont fournis d'office, ce qui sécurise définitivement la récupération TVA.

CE 5 octobre 2022 n° 449182 (Société Anduze de Provence) — Sécurisation de l'option TVA

L'option TVA est attachée à l'exploitation para-hôtelière, pas à la volonté individuelle du propriétaire. Tant que l'exploitant fournit les 3 services à titre onéreux et selon une organisation comparable à celle d'un établissement hôtelier, l'assujettissement à la TVA se maintient, y compris en cas de mutation de propriétaire.

Cass. 3^e civ. 14 novembre 2019 n° 18-21.971 — Indemnité d'éviction

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, l'indemnité d'éviction inclut la valeur du droit au bail et du fonds de commerce. Vous ne pouvez pas récupérer librement votre bien sans coût significatif — 2 à 3 ans de loyer en règle générale.

Cass. com. 18 janvier 2023 n° 21-15.926 — Loyer garanti et procédure collective

Décision majeure post-Orpea : en cas de sauvegarde ou redressement judiciaire de l'exploitant, le loyer contractuel peut être renégocié à la baisse dans le cadre du plan, sans que le bailleur puisse exiger le maintien du loyer initial. Cette jurisprudence concrétise le risque que vous portez sur l'exploitant.

CJUE 12 février 1998 Blasi C-346/95 — Fonction similaire à l'hôtellerie

Arrêt fondateur qui définit la notion d'hébergement à fonction similaire à celle de l'hôtellerie, base communautaire de l'assujettissement TVA. Il ancre durablement le régime fiscal des EHPAD et RSS dans le droit européen.

Cass. com. 1er juin 2023 n° 22-15.152 — Dutreil et location meublée

Décision pivot post-loi Pinel : la simple mise à disposition meublée sans services effectifs rendus par le propriétaire n'est pas une activité commerciale au sens économique requis par l'art. 787 B CGI. Conséquence directe : le schéma classique « SARL famille bailleresse en bail commercial » est exclu du Pacte Dutreil 787 B. Orienter vers art. 787 C (entreprise individuelle exploitant directement) ou autres leviers transmission.

Cass. com. 20 décembre 2023 n° 22-17.612 — IFI et LMP bailleur

Arrêt majeur : pour un LMP propriétaire d'un bien loué en bail commercial à un exploitant tiers, l'activité du propriétaire est qualifiée de location, non d'exploitation para-hôtelière ou médico-sociale. L'exonération IFI de l'art. 975 V CGI est donc fragilisée dans ce schéma — à sécuriser par une exploitation effective ou un rescrit L80 B LPF.

Pour approfondir : LMNP résidence étudiante 2026, LMNP neuf ou ancien, Cessation LMNP, Holding et LMNP, LMP vs LMNP.

Mise à jour : avril 2026. Sources : CGI (art. 39 duodecies, 150 U, 150 VB II 2° ter, 150 VC, 151 septies, 151 septies A, 151 septies B, 155 IV, 206-2, 207 III annexe II, 238 quindecies, 239 bis AA, 257 bis, 261 D 4° b, 779, 787 B, 975 V, 1498, 1609 nonies G), CASF (L312-1, L313-12), CCH (L631-13, L633-1), Code de commerce (L145-1 à L145-60), loi de finances 2025 n°2025-127 du 14 février 2025 (art. 84), loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40, BOI-BIC-CHAMP-40-20, BOI-RFPI-PVI-20-10, BOI-IF-CFE-10-20-20), jurisprudences : CE 24 avril 2019 n° 419912, CE 28 mai 2021 n° 440689, Cass. 3^e civ. 14 novembre 2019 n° 18-21.971, Cass. com. 18 janvier 2023 n° 21-15.926, CJUE 12 février 1998 Blasi C-346/95, Cons. const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Consultez un expert-comptable spécialisé LMNP ou un avocat fiscaliste avant tout investissement significatif en résidence services.