Démembrement et LMNP : usufruit, amortissement, transmission et plus-value (guide 2026)
Le démembrement de propriété en location meublée permet à l'usufruitier de conserver les revenus locatifs (BIC) et d'amortir le droit d'usufruit (CE 24/04/2019, n° 419912), tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété sans droits de succession à l'extinction de l'usufruit. D'après LMNP.AI, c'est l'un des outils de transmission patrimoniale les plus puissants en LMNP — et l'un des plus mal compris : la base d'amortissement est la valeur de l'usufruit (pas la pleine propriété), les seuils LMP s'apprécient au niveau de l'usufruitier, et l'extinction naturelle échappe à la réintégration LF2025.
Ce guide est le plus complet disponible en France sur le sujet. Il couvre l'amortissement par l'usufruitier (jurisprudence CE 2017-2019), la donation en nue-propriété (barème art. 669 CGI), l'extinction et ses conséquences fiscales, l'impact LF2025, le quasi-usufruit (art. 587), l'IFI (art. 968), le démembrement de parts de SARL de famille et 5 cas pratiques chiffrés. Pour les aspects transmission en général, consultez notre guide succession et donation LMNP. Pour comprendre la fiscalité LMNP dans son ensemble et les seuils LMP, nos guides dédiés sont complémentaires.
Sommaire
- Qu'est-ce que le démembrement en location meublée ?
- Droits et obligations : usufruitier vs nu-propriétaire
- L'usufruitier peut-il amortir ? (jurisprudence CE 2019)
- Donation en nue-propriété : la stratégie de transmission
- Extinction de l'usufruit : conséquences fiscales
- Impact LF2025 : le démembrement comme bouclier
- Usufruit viager vs temporaire : comparatif
- Démembrement de parts (SARL famille, SCI)
- IFI et démembrement : qui déclare quoi ?
- 5 cas pratiques chiffrés
- Les 7 erreurs fréquentes
- FAQ — 12 questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement en location meublée ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). En location meublée, c'est l'usufruitier qui loue, perçoit les loyers et déclare les revenus en BIC.
Le démembrement intervient typiquement dans deux contextes :
- Donation : un parent donne la nue-propriété de son bien meublé à ses enfants, conserve l'usufruit (et les loyers), puis les enfants récupèrent la pleine propriété au décès du parent — sans droits de succession supplémentaires.
- Succession : au décès d'un propriétaire, le conjoint survivant reçoit l'usufruit (art. 757 Code civil ou donation entre époux art. 1094-1) et les enfants la nue-propriété.
| Aspect | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Droit | Jouir du bien + percevoir les revenus | Disposer du bien (vendre la NP) |
| Loyers | Les perçoit et les déclare (BIC) | Aucun revenu |
| Statut LMNP | Oui (exploitant) | Non |
| Amortissement | Oui (sur la valeur de l'usufruit) | Non |
| Réparations entretien | À sa charge (art. 605) | — |
| Grosses réparations | — | À sa charge (art. 606) |
| Taxe foncière | À sa charge (art. 1400 CGI) | — |
| CFE | À sa charge (exploitant) | — |
| IFI (art. 968 CGI) | Déclare la pleine propriété | Ne déclare rien |
Droits et obligations de l'usufruitier en location meublée
L'usufruitier a le droit de conclure seul des baux meublés sans l'accord du nu-propriétaire, à condition que la durée du bail soit inférieure à 9 ans (art. 595 Code civil). Un bail meublé classique d'1 an ou un bail mobilité entrent dans ce cadre.
Ce que l'usufruitier paie
- Taxe foncière (art. 1400 CGI)
- CFE (en tant qu'exploitant LMNP)
- Charges d'exploitation : assurance PNO, frais de gestion, entretien courant, copropriété courante
- Réparations d'entretien (art. 605 Code civil)
Ce que le nu-propriétaire supporte
- Grosses réparations (art. 606 Code civil) : gros murs, voûtes, poutres, toiture entière, murs de soutènement
L'usufruitier peut-il amortir le bien en LMNP ?
C'est la question la plus débattue du démembrement en meublé — et la jurisprudence a tranché en faveur de l'usufruitier.
La réponse : oui, mais sur la valeur de l'usufruit seulement
Le Conseil d'État (24/04/2019, n° 419912 et 419913) a confirmé que l'usufruitier peut amortir le droit d'usufruit inscrit à l'actif de son activité BIC. L'affaire concernait une usufruitière (Mme B.) louant en meublé une villa au Cap d'Antibes. Le CE a précisé que la base amortissable est la valeur du droit d'usufruit — et non la valeur en pleine propriété — amortie sur l'espérance de vie de l'usufruitier selon les tables INSEE. La CAA Nancy (22/02/2018, n° 17NC00780) avait ouvert la voie dans le même sens quelques mois plus tôt.
| Type d'usufruit | Base d'amortissement | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Usufruit acquis à titre onéreux | Prix d'acquisition de l'usufruit | Durée contractuelle (temporaire) ou espérance de vie (viager) |
| Usufruit reçu par donation | Valeur usufruit selon art. 669 CGI | Espérance de vie INSEE de l'usufruitier |
| Usufruit successoral (conjoint survivant) | Valeur usufruit selon art. 669 CGI | Espérance de vie INSEE de l'usufruitier |
Âge : 65 ans → usufruit = 40 % (art. 669 CGI)
Valeur usufruit = 300 000 x 40 % = 120 000 EUR
Dont terrain (25 %) = 30 000 EUR (non amortissable)
Base amortissable = 120 000 - 30 000 = 90 000 EUR
Espérance de vie INSEE à 65 ans : environ 20 ans (homme) / 24 ans (femme)
Amortissement annuel = 90 000 / 20 = ~4 500 EUR/an
Économie IR + PS annuelle (TMI 30 % + PS 17,2 %) = ~2 124 EUR/an
En pleine propriété, l'amortissement serait de ~6 750 EUR/an (225 000 EUR base / ~33 ans). Le démembrement réduit la base mais raccourcit la durée.
Donation en nue-propriété : la stratégie de transmission la plus efficace
C'est l'utilisation la plus courante du démembrement en LMNP. Le parent donne la nue-propriété de son bien meublé aux enfants, conserve l'usufruit (et les loyers). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession (art. 1133 CGI).
| Âge du donateur | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 ans et plus | 20 % | 80 % |
Abattement : chaque parent peut donner 100 000 EUR par enfant tous les 15 ans sans droits de donation (art. 779 CGI). Un couple de 55 ans avec un bien à 400 000 EUR peut donner la NP (200 000 EUR) à 2 enfants = 4 abattements de 100 000 EUR = 0 EUR de droits. Pour approfondir, consultez notre guide succession et donation LMNP.
Frais de notaire pour la donation
La donation de la nue-propriété est un acte notarié obligatoire (immobilier). Les frais comprennent :
- Émoluments du notaire : proportionnels à la valeur de la NP (barème dégressif, environ 1,5-2 % sur les premiers 100 000 EUR)
- Taxe de publicité foncière : 0,715 % de la valeur de la NP
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 %
Ordre de grandeur : pour un bien de 300 000 EUR (NP 150 000 EUR), comptez environ 3 000 à 5 000 EUR de frais notariés (hors droits de donation). Ces frais ne sont pas déductibles fiscalement, ni pour le donateur ni pour le donataire. Pour le détail des frais de notaire en LMNP, consultez notre guide frais de notaire LMNP.
Le timing optimal : quand donner ?
La tranche 51-60 ans (surlignée dans le tableau ci-dessus) est le sweet spot pour la donation. À cet âge :
- La nue-propriété ne vaut que 50 % du bien → l'abattement de 100 000 EUR couvre souvent la totalité
- L'usufruitier a encore 25-35 ans d'espérance de vie pour continuer à amortir et percevoir les loyers
- Le bien a le temps de prendre de la valeur avant l'extinction — et cette plus-value échappe totalement aux droits de succession
Avant 50 ans, l'usufruit vaut 60-70 % : la NP est faible et l'opération est moins intéressante. Après 70 ans, la NP vaut 60-70 % : les abattements risquent de ne pas suffire et il y a moins de temps pour amortir.
Les étapes concrètes pour mettre en place le démembrement
- Consulter un notaire ET un expert-comptable — le notaire rédige l'acte, l'expert-comptable calcule l'impact fiscal (amortissement de l'usufruit, changement de base comptable)
- Acte notarié de donation avec réserve d'usufruit — signé chez le notaire, publicité foncière
- Mise à jour du cadastre — le fichier cadastral doit mentionner l'usufruitier (sinon la taxe foncière arrive au mauvais destinataire)
- Immatriculation LMNP de l'usufruitier — sur le Guichet Unique (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours, obtention d'un SIRET au nom de l'usufruitier
- Option régime réel si souhaitée — pour amortir le droit d'usufruit. Voir notre guide passer au régime réel
- Rédiger une convention de quasi-usufruit (optionnel mais recommandé) — en prévision d'une éventuelle revente du bien démembré
Extinction de l'usufruit : le moment où tout bascule
Au décès de l'usufruitier (usufruit viager) ou à l'arrivée du terme (usufruit temporaire), l'usufruit s'éteint automatiquement (art. 617 Code civil). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Conséquences fiscales
- Pas de droits de succession sur la reconstitution de la pleine propriété (art. 1133 CGI)
- Pas de plus-value : l'extinction n'est pas une cession à titre onéreux
- Pas de réintégration LF2025 : les amortissements déduits par l'usufruitier ne sont pas réintégrés (pas de cession)
- Cessation d'activité BIC pour l'usufruitier : les déficits reportables et amortissements non déduits sont perdus
Le nouveau plein propriétaire peut-il amortir ?
Oui. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire peut démarrer une activité LMNP et inscrire le bien à l'actif à sa valeur vénale actuelle — potentiellement bien plus élevée que la valeur au moment de la donation. Il crée un nouveau plan d'amortissement à zéro sur cette base.
Bien acquis à 200 000 EUR en 2010.
Donation NP en 2020 quand le bien vaut 280 000 EUR.
Décès de l'usufruitier en 2035 quand le bien vaut 380 000 EUR.
Le nouveau plein propriétaire inscrit le bien à 380 000 EUR (valeur vénale).
Nouvelle base amortissable (hors terrain 25 %) = 285 000 EUR.
C'est un avantage majeur : le bien est "re-valorisé" et re-amortissable sur sa valeur actuelle.
Impact LF2025 : le démembrement comme bouclier contre la réintégration
Depuis la LF2025 (art. 84), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais cette réintégration ne joue qu'en cas de cession à titre onéreux.
- Décès de l'usufruitier → pas de cession
- Arrivée du terme → pas de cession
- Les amortissements déduits sont conservés
- Pas de plus-value à payer
- Vente de l'usufruit → cession à titre onéreux
- Réintégration des amortissements déduits
- Plus-value imposable
Conclusion LMNP.AI : le démembrement est devenu encore plus avantageux depuis la LF2025. L'usufruitier amortit pendant la durée de l'usufruit (économie d'impôt annuelle), puis l'usufruit s'éteint naturellement — sans cession, sans plus-value, sans réintégration. C'est le seul mécanisme qui permet de bénéficier des amortissements LMNP en échappant totalement à la réintégration.
Usufruit viager vs temporaire : quel choix ?
| Critère | Usufruit viager | Usufruit temporaire |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu'au décès de l'usufruitier | Durée fixe (ex : 10, 15, 20 ans) |
| Valorisation | Barème art. 669 (selon âge) | 23 % par période de 10 ans (art. 669 II) |
| Durée amortissement | Espérance de vie INSEE | Durée restante du contrat |
| Cas d'usage principal | Donation NP aux enfants | Cession usufruit à une société |
| Extinction | Décès (date imprévisible) | Terme fixe (date certaine) |
| IFI | Usufruitier = pleine propriété | Usufruitier = pleine propriété |
Démembrement de parts de SARL de famille ou SCI
Le démembrement peut porter non pas sur le bien immobilier directement, mais sur les parts de la société qui le détient. C'est souvent plus avantageux. Pour choisir la bonne structure, consultez nos comparatifs LMNP ou SCI et LMNP et SCI IS.
Avantages du démembrement de parts vs démembrement du bien
- Décote pour non-liquidité (10-30 %) sur la valeur des parts → réduction des droits de donation
- Minoration par les dettes : si la société a un emprunt en cours, la valeur des parts est diminuée d'autant
- Amortissements intacts : le bien est amorti par la société, pas par l'usufruitier des parts. Le plan d'amortissement n'est pas affecté par le démembrement
- Souplesse : le démembrement de parts est plus simple à gérer qu'un démembrement immobilier direct (pas de modification cadastrale)
Art. 8 dernier alinéa du CGI : en société de personnes (SARL de famille, SNC), l'usufruitier des parts est imposé sur sa quote-part de bénéfice. Les amortissements du bien restent calculés au niveau de la société.
Valeur totale des biens : 500 000 EUR
Emprunt restant : -200 000 EUR
Valeur nette parts : 300 000 EUR
Décote non-liquidité (20 %) : -60 000 EUR
Valeur retenue pour la donation : 240 000 EUR
NP à 55 ans (50 %) = 120 000 EUR
Abattement 100 000 EUR par parent/enfant → droits quasi nuls
En démembrement direct du bien (sans décote ni dettes), la base aurait été 300 000 EUR (600 000 x 50 %) — soit 160 000 EUR de plus. La décote et les dettes font toute la différence.
IFI et démembrement : qui déclare quoi ?
Contrairement à une idée reçue, le démembrement ne permet pas de réduire l'IFI pour l'usufruitier.
Principe (art. 968 CGI) : l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien — pas seulement sur la valeur de l'usufruit. Le nu-propriétaire ne déclare rien à l'IFI. C'est une règle dérogatoire au droit commun, défavorable à l'usufruitier.
Exception : quand le démembrement résulte de l'art. 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) ou de l'art. 1094-1 (donation entre époux), l'IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits.
5 cas pratiques chiffrés
Bien : T3 meublé valant 300 000 EUR. Couple marié, 55 ans, 2 enfants.
NP = 50 % = 150 000 EUR. Par enfant par parent : 150 000 / 2 parents / 2 enfants = 37 500 EUR (sous l'abattement de 100 000 EUR).
Droits de donation : 0 EUR. Au décès, les enfants récupèrent 100 % du bien sans droits supplémentaires.
Situation : M. Martin décède. Mme Martin (68 ans) reçoit l'usufruit du studio meublé loué (valeur 150 000 EUR). Les enfants reçoivent la NP.
Usufruit (68 ans) = 40 % = 60 000 EUR. Base amortissable (hors terrain 20 %) = 48 000 EUR.
Espérance de vie à 68 ans (femme) : ~21 ans (INSEE). Amortissement = 48 000 / 21 = 2 286 EUR/an.
Mme Martin continue l'activité LMNP et amortit son usufruit.
Situation : usufruitier ayant amorti 80 000 EUR en 15 ans au régime réel.
Si vente de l'usufruit : réintégration des 80 000 EUR dans la PV → impôt supplémentaire ~29 000 EUR (19 % + 17,2 %).
Si extinction par décès : pas de cession → pas de PV → pas de réintégration → 0 EUR d'impôt.
Économie : 29 000 EUR. Le démembrement est le bouclier ultime contre la réintégration LF2025.
Situation : SARL de famille avec 2 biens valant 600 000 EUR. Emprunt restant 250 000 EUR. Couple de 52 ans, 2 enfants.
Valeur nette parts : 600 000 - 250 000 = 350 000 EUR. Décote 20 % = 280 000 EUR.
NP (50 %) = 140 000 EUR. Par parent/enfant = 35 000 EUR (sous abattement 100 000 EUR).
Droits : 0 EUR. Plus avantageux que le démembrement direct (base 300 000 EUR au lieu de 140 000 EUR).
Situation : bien donné en NP en 2020 (valeur 250 000 EUR). Décès de l'usufruitier en 2040. Valeur du bien : 380 000 EUR.
Le nu-propriétaire (devenu plein propriétaire) inscrit le bien à 380 000 EUR.
Nouvelle base amortissable (hors terrain 25 %) = 285 000 EUR.
Amortissement annuel : ~8 500 EUR/an → économie IR ~4 100 EUR/an (TMI 30 %).
Le bien est ré-amortissable sur sa valeur actuelle, potentiellement plus élevée que la valeur initiale.
Les 7 erreurs fréquentes en démembrement LMNP
- Amortir sur la pleine propriété au lieu de la valeur de l'usufruit. Le CE (2017, 2019) est clair : la base est la valeur du droit d'usufruit, pas la valeur du bien.
- Le nu-propriétaire qui se croit LMNP : il n'a aucun revenu locatif, ne peut pas être LMNP, ne peut pas amortir. Erreur classique.
- Oublier que l'usufruitier paie la taxe foncière (art. 1400 CGI). Beaucoup de nu-propriétaires paient par habitude parce que l'avis est à leur nom.
- Ne pas mettre à jour le cadastre après le démembrement. Les avis de taxe foncière arrivent au nu-propriétaire au lieu de l'usufruitier.
- Croire que le démembrement réduit l'IFI de l'usufruitier : faux, l'art. 968 CGI impose la pleine propriété à l'usufruitier (sauf exceptions successorales).
- Confondre cession et extinction d'usufruit : la cession (vente) déclenche une plus-value + réintégration LF2025. L'extinction (décès, terme) ne déclenche rien.
- Oublier la convention de quasi-usufruit (art. 587 Code civil) quand le bien démembré est vendu. Sans convention notariée, la créance de restitution du nu-propriétaire n'est pas déductible de la succession. Depuis la LF2024 (art. 774 bis CGI), seuls les quasi-usufruits d'origine conventionnelle (pas successorale) sont déductibles.
FAQ — 12 questions fréquentes sur le démembrement LMNP
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