Congé bailleur en location meublée 2026 : comment donner congé à un locataire (guide complet)

Le bailleur d'un logement meublé peut donner congé à son locataire pour 3 motifs uniquement : vente du logement, reprise personnelle ou d'un proche, motif légitime et sérieux. Le préavis est de 3 mois avant l'échéance du bail, notifié par LRAR ou acte de commissaire de justice (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989). Contrairement à la location nue, le locataire en meublé ne bénéficie d'aucun droit de préemption en cas de vente.

Mis à jour en mars 2026 avec les sanctions prévues à l'article 25-8 (6 000 €/30 000 € d'amende pour congé frauduleux), la jurisprudence récente (Cass. 3e civ. 12/10/2023, Cass. 3e civ. 24/10/2024) et les plafonds de ressources PLUS 2026 pour la protection des locataires âgés. LMNP.AI vous accompagne dans vos démarches juridiques.

1. Quel est le cadre légal du congé bailleur en meublé ?

Le congé bailleur en location meublée est régi par l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article a été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, puis modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Les sanctions pénales pour congé frauduleux (6 000 €/30 000 € d'amende) sont prévues directement à l'article 25-8 de la loi de 1989.

Avant la loi ALUR, les locations meublées relevaient du Code civil (liberté contractuelle) et le bailleur pouvait donner congé sans motif. Depuis 2014, le locataire en meublé bénéficie d'une protection comparable — mais pas identique — à celle du locataire en location nue. LMNP.AI vous aide à naviguer dans ces règles juridiques complexes.

Texte de référence : l'article 25-8 dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».

2. Quels sont les 3 motifs légaux pour donner congé à un locataire en meublé ?

Le bailleur ne peut donner congé que pour l'un des 3 motifs limitativement énumérés par l'article 25-8. Tout congé donné sans motif ou pour un motif non prévu est nul et le bail se reconduit automatiquement.

3. Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de congé pour vente ?

Le congé pour vente permet au bailleur de récupérer son logement meublé pour le vendre libre de tout occupant. C'est le motif le plus fréquent en pratique.

Différence fondamentale avec la location nue : en bail nu, l'article 15-II impose au bailleur de proposer la vente au locataire en priorité (droit de préemption), avec indication du prix et des conditions. En location meublée, cette obligation n'existe pas. Le locataire n'a aucun droit de préemption et le bailleur n'est pas tenu d'indiquer le prix de vente dans sa lettre de congé.

Le bailleur doit simplement :

• Mentionner le motif « vente » dans la lettre de congé
• Respecter le préavis de 3 mois avant l'échéance du bail
• Notifier par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre

Le prix de vente peut être mentionné à titre informatif, mais il n'est pas obligatoire et ne crée aucune offre de vente au profit du locataire. Pour un propriétaire en statut LMNP, la vente d'un bien loué en meublé peut générer une plus-value imposable à déclarer.

4. Quelles sont les conditions du congé pour reprise personnelle ?

Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche. Ce motif est réservé aux bailleurs personnes physiques.

Bénéficiaires de la reprise

Le bailleur peut donner congé pour reprise au bénéfice de :

• Lui-même (résidence principale ou secondaire)
• Son conjoint (époux marié)
• Son partenaire de PACS
• Son concubin notoire
• Ses ascendants (parents, grands-parents)
• Ses descendants (enfants, petits-enfants)
• Les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire

Mentions obligatoires pour la reprise

La lettre de congé pour reprise doit obligatoirement indiquer :

• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• La nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire
• La justification du caractère réel et sérieux de la reprise

Le bailleur doit être en mesure de prouver que la reprise est réelle. La jurisprudence sanctionne les reprises de complaisance : si le bénéficiaire n'occupe pas effectivement le logement dans un délai raisonnable après le départ du locataire, le congé peut être qualifié de frauduleux.

Exemple concret : Un propriétaire souhaite récupérer son appartement meublé pour y loger sa fille étudiante. Il doit mentionner dans la lettre de congé le nom de sa fille, son adresse actuelle, et justifier du lien de filiation. Si après le départ du locataire, la fille n'emménage pas et que le bien est remis en location, le congé sera considéré comme frauduleux.

5. Congé pour motif légitime et sérieux

Ce troisième motif est une clause générale qui permet au bailleur de donner congé lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. L'article 25-8 cite « notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».

Exemples de motifs reconnus par la jurisprudence

• Impayés de loyers répétés : même si le locataire régularise, des retards systématiques peuvent justifier un congé (Cass. 3e civ. 10/03/2010). Les loyers perçus en régime réel LMNP sont déclarés sur la déclaration 2042-C-PRO.
• Troubles de voisinage : nuisances sonores, comportement agressif envers les autres occupants de l'immeuble
• Non-respect de la destination du logement : sous-location non autorisée, activité commerciale non prévue au bail
• Défaut d'entretien grave : dégradations volontaires, insalubrité causée par le locataire. Les équipements du logement meublé doivent respecter la liste des 11 équipements obligatoires.
• Non-respect du règlement de copropriété : usage non conforme, animaux interdits, etc.
• Travaux importants : nécessité de travaux rendant le logement inhabitable (reconstruction, réhabilitation lourde). Les travaux en LMNP peuvent être déductibles fiscalement.

6. Préavis et délais : le calendrier à respecter

Le préavis du congé bailleur en location meublée est de 3 mois avant la date d'échéance du bail. Le bail meublé étant conclu pour une durée de 1 an (article 25-7), l'échéance tombe chaque année à la date anniversaire de la signature.

Comment calculer la date limite d'envoi ?

Le délai de 3 mois court à compter de la réception de la lettre recommandée par le locataire (et non de la date d'envoi). Pour un bail signé le 1er septembre 2025 (échéance le 31 août 2026), le locataire doit recevoir la LRAR au plus tard le 31 mai 2026.

Exemple de calcul : Vous avez signé un bail meublé le 15 janvier 2025. L'échéance du bail tombe le 14 janvier 2026. Pour pouvoir donner congé, votre locataire doit recevoir la LRAR au plus tard le 14 octobre 2025 (3 mois avant l'échéance). Il est recommandé d'envoyer la lettre avant le 7 octobre 2025 pour tenir compte des délais postaux.

7. Comment notifier le congé : LRAR, commissaire de justice, remise en main propre

L'article 25-8 prévoit 3 modes de notification :

Recommandation LMNP.AI : envoyez d'abord une LRAR. Si le locataire ne retire pas le pli dans les 15 jours, faites signifier le congé par un commissaire de justice pour sécuriser la procédure. Une jurisprudence récente de la Cour de cassation (7 mai 2025, n° 23-13151) a confirmé qu'une LRAR non retirée ne fait pas courir le délai de préavis.

8. Quelles sont les mentions obligatoires dans la lettre de congé ?

L'article 25-8 impose plusieurs mentions obligatoires sous peine de nullité du congé :

Pour tous les congés

• Le motif du congé : vente, reprise ou motif légitime et sérieux (la simple mention « congé » sans motif est nulle)
• La date d'échéance du bail et le respect du préavis de 3 mois
• La reproduction des dispositions de l'article 25-8 alinéa 3 relatives à la protection des locataires de plus de 65 ans

Mentions spécifiques à la reprise

• Le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise
• La nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire (conjoint, ascendant, descendant, etc.)
• La justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise

Mentions spécifiques au motif légitime et sérieux

• La description précise des faits reprochés au locataire
• Les dates et éléments de preuve (mises en demeure antérieures, constats, etc.)

9. Le bailleur doit-il reloger un locataire de plus de 65 ans ?

L'article 25-8 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection renforcée pour les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (plafonds PLUS).

Conditions cumulatives

• Le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
• Ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds PLUS de sa zone géographique

Obligation du bailleur

Si ces deux conditions sont remplies, le bailleur ne peut donner congé que s'il propose un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre géographique proche. Le logement de remplacement doit être décent et correspondre aux capacités financières du locataire.

Plafonds de ressources PLUS 2026

Les plafonds de ressources PLUS 2026 ont été fixés par un arrêté publié au Journal officiel du 24 décembre 2025. Ces plafonds ont été revalorisés de 0,87 % en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2025.

Les ressources prises en compte sont celles du revenu fiscal de référence de l'année n-2 (2024 pour 2026). Source : Service-Public.fr.

Exceptions à l'obligation de relogement

Le bailleur est dispensé de l'obligation de relogement si :

• Il a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail
• Ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds

10. Une SCI peut-elle donner congé pour reprise en meublé ?

La nature juridique du bailleur a un impact direct sur les motifs de congé disponibles.

Point clé : contrairement à la location nue où l'article 13 de la loi de 1989 permet à une SCI à caractère familial de donner congé pour reprise au profit d'un associé, aucune disposition équivalente n'existe en location meublée. Seul le bailleur personne physique peut invoquer la reprise.

En pratique, pour un bien détenu en SCI qui souhaite récupérer le logement, la seule option est le congé pour vente (la SCI vend le bien à l'associé ou à un tiers) ou le motif légitime et sérieux s'il est justifié. Si vous envisagez de créer une structure pour votre activité locative, consultez notre comparatif LMNP ou SCI et notre guide sur la SARL de famille en LMNP.

11. Bail étudiant et bail mobilité : cas particuliers

Bail étudiant de 9 mois

Le bail étudiant (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) est conclu pour une durée de 9 mois et ne se reconduit pas tacitement. À l'échéance, il prend fin automatiquement sans que le bailleur ait besoin de donner congé.

Conséquence pratique : le bailleur n'a aucune démarche à effectuer. Le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail. Si le bailleur souhaite relouer, il signe un nouveau bail (meublé classique d'1 an ou étudiant de 9 mois). Consultez notre guide complet du bail étudiant pour tout savoir sur ce type de location.

Bail mobilité (1 à 10 mois)

Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989) est un contrat de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible. Comme le bail étudiant, il prend fin automatiquement à son terme.

Le bailleur n'a pas à donner congé. Le locataire, en revanche, peut partir à tout moment avec un préavis d'1 mois. Le bail mobilité est particulièrement adapté aux mutations professionnelles, stages et formations. Consultez notre guide complet du bail mobilité pour connaître toutes les conditions et obligations.

12. Congé en colocation meublée

Bail unique (un seul contrat pour tous les colocataires)

Le congé doit être adressé individuellement à chaque colocataire par LRAR ou acte de commissaire de justice. Un congé adressé à un seul colocataire ne vaut pas congé pour les autres. Chaque colocataire doit recevoir sa propre notification.

Baux individuels (un contrat par chambre)

Chaque bail est indépendant. Le bailleur donne congé à chaque colocataire selon les règles classiques du bail meublé d'1 an : LRAR, préavis de 3 mois, motif légal.

Couple marié ou pacsé

Si le logement est le domicile conjugal, le congé doit être notifié aux deux époux ou partenaires de PACS, même si un seul est titulaire du bail (article 1751 du Code civil pour les époux, article 515-4 pour le PACS). Un congé notifié à un seul des deux est inopposable à l'autre. Pour plus de détails sur la gestion d'une colocation meublée, consultez notre guide du bail colocation meublée.

13. Quel est le préavis quand le locataire donne congé en meublé ?

Si ce guide traite du congé donné par le bailleur, il est utile de rappeler les règles applicables au congé donné par le locataire en location meublée, car elles sont très différentes.

En location meublée, le locataire peut donner congé à tout moment (pas besoin d'attendre l'échéance du bail) avec un préavis d'1 mois (article 25-8 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989). Ce préavis d'1 mois est incompressible et uniforme : il n'existe aucune modulation en zone tendue ni aucun préavis réduit en meublé.

En location nue, le préavis locataire est de 3 mois mais peut être réduit à 1 mois dans plusieurs cas : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, état de santé justifiant un changement de domicile (article 15-I de la loi de 1989). En location meublée, aucune de ces réductions ne s'applique puisque le préavis est déjà d'1 mois.

Le locataire doit notifier son congé par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le délai d'1 mois court à compter de la réception de la notification. Pour générer une lettre de résiliation conforme, utilisez notre modèle de lettre de résiliation de bail meublé.

14. LRAR non retirée : que faire ?

C'est l'un des problèmes les plus fréquents en pratique. Le locataire ne retire pas la lettre recommandée (absence, refus, boîte aux lettres pleine, etc.).

Conséquence juridique : si la LRAR n'est pas retirée, le congé n'est pas valablement notifié et le préavis ne court pas. Le retour du pli avec la mention « non réclamé » ou « absent avisé » ne vaut pas notification.

La solution : le commissaire de justice

Dès que le bailleur constate que la LRAR n'a pas été retirée (suivi en ligne), il doit immédiatement faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) pour signifier le congé. L'acte de commissaire de justice est valable :

• À personne : le commissaire remet l'acte directement au locataire
• À domicile : si le locataire est absent, l'acte est laissé sous enveloppe fermée avec un avis de passage
• En étude : en dernier recours, l'acte est déposé à l'étude du commissaire et un avis est laissé au domicile

Dans tous les cas, la signification par commissaire de justice fait courir le préavis, même si le locataire est absent ou refuse de recevoir l'acte.

15. Quelles sanctions en cas de congé frauduleux ?

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des sanctions pénales pour congé frauduleux, applicables en meublé comme en location nue. Ces sanctions visent à protéger les locataires contre les congés abusifs délivrés par des bailleurs de mauvaise foi.

Amendes

Dommages-intérêts

En plus de l'amende, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts dont le montant est fixé par le juge en fonction du préjudice réellement subi (frais de déménagement, différentiel de loyer, préjudice moral, etc.). Il n'y a pas de montant minimum légal.

Exemples de congés frauduleux

• Congé pour reprise alors que le bénéficiaire n'occupe jamais le logement
• Congé pour vente alors que le bailleur remet le logement en location après le départ du locataire
• Congé pour motif légitime fondé sur des faits inexistants ou grossièrement exagérés

Cas réel jurisprudentiel : La Cour d'appel de Chambéry (18/01/2024) a annulé un congé pour vente délivré par un bailleur qui avait remis son logement meublé en location 6 mois après le départ du locataire. Le juge a condamné le bailleur à des dommages-intérêts pour préjudice subi par le locataire évincé frauduleusement.

16. Comment le locataire peut-il contester le congé ?

Le locataire qui estime que le congé est irrégulier ou frauduleux peut le contester selon la procédure suivante :

Étape 1 : Commission départementale de conciliation (CDC)

Le locataire saisit gratuitement la CDC de son département. La commission tente de trouver un accord amiable entre les parties. Cette étape est obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges inférieurs à 5 000 €.

Étape 2 : Juge des Contentieux de la Protection (JCP)

En cas d'échec de la conciliation, le locataire saisit le JCP du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Le juge peut :

• Annuler le congé et ordonner la poursuite du bail
• Condamner le bailleur à des dommages-intérêts
• Condamner le bailleur à l'amende de 6 000 € ou 30 000 €

Prescription

Le délai de prescription pour contester un congé est de 3 ans à compter de la notification du congé (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

17. Comparatif : congé bailleur en meublé vs en location nue

Conclusion : donner congé en meublé est plus souple qu'en location nue (préavis plus court, pas de droit de préemption), mais les sanctions en cas de fraude sont identiques. Le bailleur doit rester rigoureux dans le respect de la procédure. LMNP.AI vous accompagne dans toutes vos démarches juridiques et fiscales pour sécuriser votre activité de location meublée.

18. Jurisprudences récentes 2023-2026

19. Checklist bailleur avant de donner congé

20. Générer votre lettre de congé bailleur gratuitement

LMNP.AI propose un générateur gratuit de lettre de congé bailleur spécialement conçu pour la location meublée. Il prend en charge les 3 motifs légaux (vente, reprise, motif légitime et sérieux) et intègre automatiquement toutes les mentions obligatoires de l'article 25-8.

Comment fonctionne le générateur ?

1. Remplissez le formulaire : identité du bailleur, du locataire, adresse du logement, motif du congé, date d'échéance du bail
2. Aperçu en temps réel : visualisez votre lettre au format PDF avant de la valider
3. Téléchargez gratuitement : le PDF est personnalisé et prêt à imprimer
4. Option envoi LRAR : pour 9,90 € tout compris, LMNP.AI imprime, met sous pli et envoie votre lettre en recommandé avec accusé de réception via La Poste. Suivi de distribution inclus.

21. Pour aller plus loin

• Générateur de lettre de congé bailleur — PDF gratuit + envoi LRAR 9,90 €
• Lettre de résiliation de bail meublé (locataire) — modèle conforme, préavis 1 mois
• Bail meublé : guide complet — durée, clauses obligatoires, renouvellement
• Dépôt de garantie en location meublée — montant, restitution, retenues
• Augmentation de loyer en meublé — IRL, encadrement, notification
• État des lieux en location meublée — obligations, inventaire mobilier
• Équipements obligatoires en meublé — liste des 11 éléments minimum
• Location nue vs meublée — comparatif fiscal et juridique complet
• Bail mobilité — durée, conditions, fin automatique
• Bail étudiant meublé — 9 mois, pas de reconduction tacite
• Bail colocation meublée — bail unique vs individuel, solidarité
• LMNP ou SCI à l'IS — congé pour reprise impossible en SCI
• Assurance PNO et GLI — protéger votre bien en cas de litige locataire