Comptabilité LMP 2026 : obligations, liasse 2031, cotisations SSI, FEC et cessation

La comptabilité LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est sensiblement plus exigeante que celle du LMNP. Elle impose une comptabilité d'engagement stricte toute l'année (art. L. 123-12 du Code de commerce), la déduction des cotisations SSI via l'article 154 bis du CGI, la production d'une liasse fiscale 2031 avec la case professionnelle, la tenue d'un FEC aux normes 18 colonnes, et la télétransmission EDI-TDFC aux impôts. En contrepartie, elle ouvre la porte aux avantages du régime professionnel : imputation des déficits sur le revenu global sans plafond, exonération de plus-value dès 5 ans (art. 151 septies), et droits retraite réels. LMNP.AI automatise toute cette chaîne comptable dès 179 EUR/an.

Mis à jour le 15 avril 2026. Références : art. L. 123-12 à L. 123-28 du Code de commerce (obligations comptables), art. 34, 155 IV, 39 duodecies, 151 septies, 154 bis, 39 C II du CGI, art. L. 47 A-I du LPF (FEC), art. 1649 quater B quater CGI (EDI-TDFC). BOI-BIC-DECLA-30-10-10-10 (plan comptable), BOI-BIC-DECLA-30-20 (liasse 2031), BOI-BIC-CHG-40-50-10 (cotisations 154 bis), BOI-CF-IOR-60-40-20 (FEC). Arrêté du 29 juillet 2013 (normes FEC). LFSS 2020 art. 19 (suppression DSI). LFSS 2025 art. 18 (réforme assiette, abattement 26 % CSG/CRDS). PASS 2026 = 48 060 EUR.

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1. Comptabilité LMP vs LMNP : ce qui change vraiment

Beaucoup de bailleurs croient que la comptabilité LMP est identique à celle du LMNP. C'est faux. Le passage en LMP (automatique dès 23 000 EUR de recettes ET plus de 50 % des revenus du foyer, art. 155 IV du CGI) impose quatre changements comptables structurants :

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2. Plan comptable applicable (PCG 2014)

Les LMP appliquent le Plan Comptable Général (règlement ANC n° 2014-03) intégralement, sans plan sectoriel spécifique. Les BIC professionnels relèvent du PCG commun (art. 34 et 155 IV du CGI, BOI-BIC-DECLA-30-10-10-10).

Les comptes clés à connaître

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3. Obligations comptables : engagement, livres, inventaire

L'article L. 123-12 du Code de commerce impose aux LMP trois obligations fondamentales : tenir une comptabilité en partie double, établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat, annexe), et dresser un inventaire annuel. La comptabilité doit être régulière, sincère et donner une image fidèle du patrimoine (art. L. 123-14).

La comptabilité d'engagement obligatoire

Contrairement au LMNP au réel simplifié qui bénéficie d'une tolérance "trésorerie en cours d'année + régularisation au 31/12", le LMP est soumis à la comptabilité d'engagement stricte toute l'année. Chaque opération est enregistrée à sa date juridique (facture émise, échéance de bail), pas à sa date de paiement.

Concrètement, au 31 décembre de chaque exercice, il faut enregistrer :

• Factures à établir : loyers de décembre encaissés en janvier de l'année suivante → produit en N, pas en N+1
• Charges à payer : taxe foncière reçue mais non encore payée → charge en N
• Charges constatées d'avance : assurance PNO payée en novembre couvrant jusqu'en octobre N+1 → charge répartie pro rata temporis
• Produits constatés d'avance : dépôt de garantie de bail mobilité reçu pour 2 mois → étalé sur la période correspondante

Livres comptables obligatoires

• Livre-journal : enregistrement chronologique des opérations (art. L. 123-12)
• Grand livre : regroupement par compte (art. R. 123-173)
• Inventaire annuel : contrôle physique des actifs et passifs au moins une fois par an (art. L. 123-12)
• Conservation 10 ans : tous les documents comptables et pièces justificatives (art. L. 123-22)

Note : le livre d'inventaire en tant que document distinct a été supprimé par la loi Sapin II (2016), mais l'obligation d'inventaire annuel subsiste.

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4. Bilan LMP : actif-passif et spécificités

Le bilan d'un LMP suit la structure classique du PCG mais présente trois spécificités par rapport à celui d'un LMNP :

Le compte courant de l'exploitant (compte 108)

En entreprise individuelle, le compte 108 (ou compte 101 selon les cas) enregistre les prélèvements personnels et apports de l'exploitant. Il ne doit jamais être négatif : un compte 108 débiteur peut être requalifié en distribution déguisée et générer une imposition supplémentaire.

Exemple : Thomas, LMP, prélève 2 000 EUR par mois sur les loyers pour ses besoins personnels. Au 31 décembre, si ses prélèvements cumulés dépassent le bénéfice de l'exercice + l'apport initial, le compte 108 devient négatif — risque fiscal majeur.

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5. Liasse fiscale 2031 et tableaux 2033

Le LMP dépose chaque année la déclaration de résultat 2031-SD accompagnée des tableaux 2033-A à 2033-G au régime réel simplifié (CA inférieur à 840 000 EUR), ou des tableaux 2050 à 2059-G au régime réel normal (au-delà).

Le résultat BIC est ensuite reporté sur la déclaration de revenus 2042-C-PRO, ligne 5KC (LMP professionnel, bénéfice) ou 5KI (déficit).

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6. Cotisations SSI : comptabilisation et piège cash-flow N/N+2

L'article 154 bis du CGI autorise la déduction des cotisations obligatoires aux régimes de base et complémentaires (maladie, retraite, invalidité-décès, allocations familiales). C'est l'un des principaux avantages comptables du LMP par rapport au LMNP. Le Conseil d'État l'a confirmé le 5 novembre 2014 (arrêt n° 367304).

Taux SSI LMP 2026 (après réforme PLFSS 2025)

La réforme PLFSS 2025 (art. 18) a unifié l'assiette sociale des indépendants. Depuis le 1er janvier 2025, le revenu brut bénéficie d'un abattement forfaitaire de 26 % pour déterminer l'assiette CSG-CRDS (au lieu de déduire les cotisations). Taux effectif global stable à environ 30 % du bénéfice net.

Le piège cash-flow N / N+2

L'URSSAF applique un système provisionnel en deux temps :

1. Année N : appels provisionnels calculés sur le revenu N-2 (ou minimum forfaitaire d'environ 1 250 EUR/an les deux premières années, même en déficit)
2. Année N+2 : régularisation définitive quand le revenu N réel est connu

Comptablement, les cotisations appelées en N sont déductibles en N (art. 154 bis), même si elles se rapportent à N-2. Mais il faut aussi constater une provision pour régularisation au compte 437 Dette SSI au 31 décembre de chaque année.

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7. Amortissements LMP vs LMNP post-LF 2025

Les règles de calcul des amortissements sont identiques en LMP et en LMNP : méthode par composants (art. 311-2 PCG, BOI-BIC-AMT-10-40-10), durées d'amortissement fiscales acceptées (structure 50-80 ans, toiture 25-35 ans, réseaux 20-30 ans, agencements 10-15 ans, mobilier 5-10 ans).

La différence à la revente change tout

C'est à la cession que le traitement diverge :

• LMP : les amortissements pratiqués réduisent la VNC (valeur nette comptable) et donc augmentent la plus-value professionnelle imposable (art. 39 duodecies CGI). Mais l'article 151 septies exonère totalement cette plus-value si les recettes moyennes sur 2 ans sont inférieures à 90 000 EUR HT et si l'activité dure depuis plus de 5 ans.
• LMNP depuis la LF 2025 art. 84 : les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers. Plus d'avantage "double" comme avant.

Plafonnement art. 39 C II

En LMP comme en LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit au-delà du loyer acquis diminué des autres charges. La fraction excédentaire est stockée en ARD (Amortissements Réputés Différés), reportables sans limitation de durée sur les bénéfices ultérieurs.

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8. Plus-values professionnelles : écritures de cession

Lors de la cession d'un bien LMP, les écritures comptables sont précises :

Décomposition court terme / long terme

L'art. 39 duodecies CGI distingue :

• Plus-value à court terme (PVCT) : fraction correspondant aux amortissements déduits (80 000 EUR dans l'exemple). Taxée au barème IR + SSI.
• Plus-value à long terme (PVLT) : fraction excédentaire si détention > 2 ans. Taxée à 12,8 % IR + 17,2 % PS = 30 % au total.

L'art. 151 septies B permet un abattement supplémentaire de 10 % par année de détention au-delà de 5 ans sur la PVLT foncière uniquement. Exonération totale PVLT foncière à 15 ans de détention.

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9. FEC obligatoire : 18 colonnes et sanctions

Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) est obligatoire pour tout contribuable tenant une comptabilité informatisée — ce qui concerne 100 % des LMP en pratique (art. L. 47 A-I du LPF, arrêté du 29 juillet 2013).

Les 18 colonnes normalisées

Le FEC doit présenter précisément 18 colonnes, dans cet ordre :

1. JournalCode — code du journal (AC, VE, BQ, OD…)
2. JournalLib — libellé du journal
3. EcritureNum — numéro d'écriture unique
4. EcritureDate — date de comptabilisation
5. CompteNum — numéro du compte PCG
6. CompteLib — libellé du compte
7. CompAuxNum — compte auxiliaire (tiers)
8. CompAuxLib — libellé auxiliaire
9. PieceRef — référence de la pièce (facture, avoir)
10. PieceDate — date de la pièce
11. EcritureLib — libellé de l'écriture
12. Débit — montant débiteur
13. Crédit — montant créditeur
14. EcritureLet — lettrage (si applicable)
15. DateLet — date de lettrage
16. ValidDate — date de validation
17. Montantdevise — montant en devise
18. Idevise — code devise ISO

Sanctions en cas de non-conformité

LMNP.AI génère automatiquement le FEC conforme 18 colonnes pour tous ses utilisateurs, téléchargeable dans l'espace comptable.

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10. Télétransmission EDI-TDFC en pratique

La télétransmission EDI-TDFC (Échange de Données Informatisées - Transfert des Données Fiscales et Comptables) est obligatoire pour la liasse 2031 et les tableaux 2033 (art. 1649 quater B quater du CGI). Le dépôt papier n'est plus accepté depuis plusieurs années.

Les 3 options pour télétransmettre

Calendrier et sanctions

Date limite de télétransmission : le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, prolongé de 15 jours pour télétransmission électronique (soit environ le 20 mai 2026 pour l'exercice clos au 31 décembre 2025).

Sanctions en cas de non-télétransmission ou télétransmission tardive : majoration de 0,2 % du montant des droits (art. 1738 CGI). Le Conseil d'État a validé ces sanctions automatiques le 6 décembre 2017 (n° 412814).

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11. Calendrier annuel complet du LMP

Aucun concurrent ne propose ce calendrier synthétique. Voici la vue d'ensemble mois par mois pour un LMP au régime réel :

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12. Passage LMNP → LMP : opérations comptables

Le passage LMNP → LMP est automatique dès que les seuils sont atteints (23 000 EUR ET plus de 50 % des revenus, art. 155 IV CGI). Mais comptablement, il n'y a pas de retraitement brutal : le bilan LMNP est repris à l'identique.

Les 4 opérations comptables à réaliser

1. Bilan d'ouverture identique : mêmes VNC, mêmes tableaux d'amortissements. Pas de réévaluation.
2. Création du compte 646 Cotisations SSI : le LMNP n'avait que le 635 pour les PS retenus à la source. En LMP, le 646 devient actif pour les cotisations SSI art. 154 bis.
3. Activation du compte 108 compte de l'exploitant : en LMNP, peu utilisé (les loyers vont directement en banque personnelle). En LMP, toute différence entre bénéfice et prélèvements transite par le 108.
4. Création du compte 437 Dettes SSI : pour la provision de régularisation N+2 au 31/12 de chaque année.

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13. Compte courant associé (SARL de famille)

Si votre activité LMP est exercée via une SARL de famille à l'IR (art. 239 bis AA CGI), la comptabilité intègre un élément supplémentaire : le compte courant associé (CCA) enregistré au compte 455.

Intérêts du CCA : conditions de déductibilité

Les intérêts versés aux associés sur leur compte courant sont déductibles du résultat BIC, à trois conditions (art. 39-1-3° CGI) :

1. Capital intégralement libéré : les apports en capital souscrits doivent être totalement versés
2. Taux plafonné : limite au taux effectif moyen publié par la BCE (environ 5,8 % fin 2024-2025, publié trimestriellement au JO)
3. Rapport de gestion : mention explicite des intérêts versés

Rémunération du gérant majoritaire

La rémunération du gérant majoritaire n'est pas déductible du résultat de la SARL de famille à l'IR (elle est considérée comme un prélèvement sur les bénéfices, imposés dans la quote-part du gérant). Et elle est assujettie aux cotisations SSI. Point souvent mal maîtrisé.

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14. Coût de la comptabilité LMP en 2026

Aucun concurrent ne propose ce comparatif chiffré. Voici la fourchette réelle 2026 selon les trois options :

Les frais de comptabilité sont intégralement déductibles au compte 622. La réduction d'impôt pour frais de comptabilité OGA (art. 199 quater B CGI) a été supprimée au 1er janvier 2025 par la LF 2024 art. 7 — plus aucun intérêt fiscal à adhérer à un OGA aujourd'hui.

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15. Les 5 erreurs qui coûtent cher en comptabilité LMP

1. Tenir la comptabilité en trésorerie comme un LMNP : le LMP exige l'engagement toute l'année. Un vérificateur détecte immédiatement une compta "encaissement-décaissement" et requalifie les écritures.
2. Oublier de provisionner la régularisation SSI N+2 au compte 437 : surestime le bénéfice, surpaye l'impôt, et impact cash-flow douloureux en N+2.
3. Maintenir le compte 635 pour les prélèvements sociaux alors que le passage LMP impose le 646 pour les cotisations SSI déductibles art. 154 bis.
4. Avoir un compte 108 négatif (compte courant exploitant débiteur) : peut être requalifié en distribution déguisée, avec imposition supplémentaire et pénalités.
5. Ne pas cocher la case B Professionnel sur la 2031-SD : l'URSSAF ne calcule pas les cotisations SSI → rappel rétroactif 2-3 ans plus tard + majorations de 10 % + intérêts de retard.

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16. Cessation LMP : bilan de cessation

La cessation d'activité LMP (vente du bien unique, fin de location) déclenche plusieurs obligations dans un délai court :

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Sources officielles et références