Amortissement en LMP : mécanisme, calcul et différences avec le LMNP en 2026
L'amortissement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) fonctionne exactement comme en LMNP : mêmes composants, mêmes durées, mêmes coefficients de vétusté. La différence ne porte pas sur le calcul, mais sur le traitement fiscal du résultat. En LMP, le déficit (hors amortissements) est imputable sur le revenu global, les amortissements réduisent les cotisations SSI, et surtout, les amortissements ne sont pas réintégrés à la revente — contrairement au LMNP depuis la réforme 2025. LMNP.AI vous aide à calculer vos amortissements et optimiser votre fiscalité LMP.
Ce guide détaille le mécanisme complet de l'amortissement en LMP et les cinq différences clés avec le LMNP : déficit sur le revenu global (art. 156 I CGI), impact sur les cotisations SSI (~30 %), plus-value professionnelle (art. 151 septies), absence de réintégration à la revente, et traitement de l'article 39 C. Mis à jour avec la loi de finances 2025 et la LFSS 2026.
Références légales mobilisées (dernière mise à jour 20 avril 2026)
CGI : art. 38 (bénéfice BIC) · art. 39-1-2° (conditions amortissement) · art. 39 B (amortissements minimaux obligatoires) · art. 39 C (plafond amortissement + ARD reportable sans limite) · art. 39 duodecies (PVCT/PVLT régime pro) · art. 39 duodecies A (réintégration amortissements PVCT) · art. 50-0 (micro-BIC — INAPPLICABLE en LMP) · art. 150 U et 150 VB (PV particuliers — distinct du LMP) · art. 150 VB II (LFI 2025 art. 84) — réintégration LMNP UNIQUEMENT · art. 151 septies (exo PV recettes) · 151 septies A (retraite) · 151 septies B (abattement durée) · art. 155 IV (définition LMP — modifié LFI 2026 pour non-résidents) · art. 156 I (déficit LMP sur revenu global SANS PLAFOND) · art. 238 quindecies · art. 239 bis AA (SARL famille IR) · art. 244 bis A (PV non-résident) · art. 787 B (Dutreil — exclu LMP par LF 2024).
CSS : art. L131-6, L131-6-2 (assiette TNS) · L136-3 (CSG activité) · L611-1 (affiliation SSI obligatoire dès LMP).
Lois : LF 2024 n° 2023-1322 art. 23 (Dutreil exclu LMP) · LFI 2025 n° 2025-127 art. 84 (réintégration amort. LMNP — hors LMP) · LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (CSG capital 10,6 % — hors LMP pro) · LFI 2026 n° 2026-103 art. 155 IV (revenus mondiaux non-résidents) · Arrêté 22/12/2025 (PASS 2026 = 48 060 €).
BOFiP : BOI-BIC-AMT-10 (champ) · BOI-BIC-AMT-10-20 (éléments amortissables) · BOI-BIC-AMT-10-40 (durées/taux) · BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (art. 39 C location meublée, MAJ 01/03/2017) · BOI-BIC-CHAMP-40-10 (caractère pro) · BOI-BIC-CHAMP-40-20 (régime location meublée, MAJ 14/02/2024) · BOI-BIC-DEF-20-10 §120 (ARD transférables) · BOI-IR-BASE-10-20-10 (déficits revenu global) · BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20 (151 septies) · BOI-BIC-CHAMP-70-20 (SARL famille translucide).
Jurisprudence vérifiée : Cons. const. n° 2017-689 QPC du 08/02/2018 (abrogation RCS LMP) · CE 24/04/2019 n° 419912 (amortissement usufruit viager) · Cass. com. 01/06/2023 n° 22-15.152 (LMP = activité commerciale) · Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 (IFI : trop d'amortissements = perte exonération — piège) · CE 30/04/2024 n° 454502 (compteur 5 ans individuel SARL famille).
PCG : Règlement ANC 2014-03 art. 214-9 (décomposition composants).
Formulaires : liasse 2031 + 2033-A à 2033-G (dont 2033-C détail amortissements) · 2048-M (PV pro BIC).
Sommaire
- Qu'est-ce que le statut LMP ?
- L'amortissement en LMP : même mécanisme que le LMNP
- Ce qui change en LMP : le déficit sur le revenu global (art. 156 I)
- Impact des amortissements sur les cotisations SSI
- Plus-value en LMP : pas de réintégration
- Tableau comparatif LMP vs LMNP sur l'amortissement
- Exemple complet : LMP vs LMNP chiffré
- Pourquoi le LMP est le sanctuaire post-réforme LF 2025 art. 84
- Art. 39 C CGI en détail : ARD et report illimité
- Bascule LMNP → LMP : continuation du plan + transfert des ARD
- Amortissement dans une SARL de famille LMP
- Résidences services LMP : EHPAD, étudiant, seniors
- Non-résident LMP et LFI 2026 (art. 155 IV modifié)
- Démembrement LMP : l'usufruitier amortit
- Piège IFI Cass. com. 22-17.612 : trop d'amortissements tue l'exonération
- LFSS 2026 : la hausse CSG ne touche PAS le LMP
- 3 cas pratiques chiffrés (Marc, Sophie, Paul)
- Jurisprudence 2017-2024 vérifiée
- Checklist 10 points avant la bascule LMP
1. Qu'est-ce que le statut LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique automatiquement dès que deux conditions cumulatives sont réunies (art. 155 IV du CGI) :
- Condition 1 : les recettes brutes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an (loyers + charges TTC)
- Condition 2 : ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, BNC, BIC, BA — hors revenus fonciers et dividendes)
Le statut LMP n'est pas optionnel. Dès que les deux conditions sont remplies, le loueur bascule de plein droit, avec toutes les conséquences fiscales et sociales qui en découlent. Pour une comparaison complète des deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.
Les trois conséquences du statut LMP
- 1. Cotisations SSI obligatoires : environ 30 % du bénéfice net (au lieu des prélèvements sociaux de 17,2 % en LMNP). Cotisation minimale ~1 255 €/an même en cas de déficit.
- 2. Déficit imputable sur le revenu global : le déficit BIC (hors amortissements excédentaires, art. 39 C) vient réduire vos salaires imposables (art. 156 I CGI).
- 3. Plus-value professionnelle : exonération totale après 5 ans si recettes < 90 000 € (art. 151 septies). Pas de réintégration des amortissements.
Pour en savoir plus sur les conditions de basculement et les conséquences détaillées, consultez notre guide complet du statut LMP.
2. L'amortissement en LMP : même mécanisme que le LMNP
Contrairement à une idée reçue, le calcul de l'amortissement est strictement identique en LMP et en LMNP. Les mêmes règles comptables s'appliquent : décomposition par composants, durées de référence, coefficients de vétusté, mode linéaire.
En clair : le calcul de l'amortissement est strictement identique en LMP et en LMNP — mêmes composants, mêmes durées, mêmes coefficients. Ce n'est pas le calcul qui change, c'est ce qu'on fait du résultat. En LMP, le résultat fiscal a des conséquences bien plus larges : il impacte vos cotisations sociales, votre impôt global et votre plus-value à la revente.
En clair : le calcul est identique, c'est le traitement du résultat qui change. Un expert-comptable utilise le même tableau d'amortissement qu'il travaille pour un LMP ou un LMNP. Les différences n'apparaissent qu'au moment de la déclaration fiscale.
Décomposition par composants : les mêmes durées
Le bien immobilier est décomposé en composants amortis sur des durées différentes, identiques en LMP et en LMNP. Ces durées sont celles recommandées par la doctrine comptable et validées par la jurisprudence fiscale. Pour le détail complet, consultez notre guide amortissement LMNP.
| Composant | Durée (neuf) | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (structure, fondations) | 80 ans | 1,25 % |
| Toiture (200 €/m²) | 35 ans | 2,86 % |
| Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) | 30 ans | 3,33 % |
| Étanchéité (façade, joints, isolation) | 15 ans | 6,67 % |
| Aménagements intérieurs (cuisine, SDB) | 15 ans | 6,67 % |
| Mobilier | 7 ans | 14,29 % |
Coefficients de vétusté : identiques en LMP et LMNP
La durée effective d'amortissement est ajustée selon l'état réel du composant au moment de l'inscription à l'actif :
| État du composant | Coefficient | Exemple (gros oeuvre 80 ans) |
|---|---|---|
| Neuf / Rénové intégralement | ×1,00 | 80 ans |
| Bon état | ×0,80 | 64 ans |
| État moyen | ×0,50 | 40 ans |
| Mauvais état | ×0,20 | 16 ans |
Ventilation par type de bien
La répartition entre composants dépend du type de bien. Ces ventilations sont les mêmes en LMP et en LMNP :
| Composant | Maison | Appartement |
|---|---|---|
| Gros oeuvre | 45 % | 35 % |
| Toiture + Étanchéité + Réseaux | 30 % | 35 % |
| Aménagements intérieurs | 15 % | 20 % |
| Mobilier | 10 % | 10 % |
Article 39 C : même règle en LMP et LMNP
L'article 39 C du CGI s'applique de la même manière aux deux statuts : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Si les amortissements excèdent le résultat avant amortissements, l'excédent est stocké en ARD (Amortissements Réputés Différés) et reporté sans limitation de durée.
Cette règle est identique en LMP et en LMNP. Les ARD accumulés sont utilisables dès que le résultat le permet, quelle que soit l'évolution du statut (passage de LMNP à LMP ou inversement).
Pour comprendre le mécanisme en détail, consultez notre guide sur le déficit en location meublée.
3. Ce qui change en LMP : le déficit sur le revenu global
C'est ici que les statuts LMP et LMNP divergent fondamentalement. En LMNP, le déficit BIC (charges courantes > loyers, hors amortissements excédentaires) ne peut s'imputer que sur les futurs bénéfices de location meublée pendant 10 ans. Le déficit reste cloisonné dans les BIC meublés.
Concrètement : en LMP, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit vient réduire vos salaires imposables. C'est un avantage considérable pour les foyers à revenus élevés. En LMNP, ce déficit serait resté en attente pendant 10 ans maximum.
En LMP, le déficit (hors excédent d'amortissement, art. 39 C) est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, sans aucun plafond (art. 156 I du CGI). Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l'excédent est reportable pendant 6 ans.
Quelles charges créent le déficit imputable ?
Attention : ce ne sont pas les amortissements qui créent le déficit imputable sur le revenu global. L'article 39 C bloque les amortissements avant qu'ils ne créent un déficit. Les charges qui génèrent le déficit LMP sont les charges courantes :
- Intérêts d'emprunt : souvent la charge la plus importante en début de prêt
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (part non récupérable)
- Assurance PNO
- Frais de gestion et comptabilité
- Travaux d'entretien et réparation (passés en charges)
Pour la liste complète des charges déductibles, consultez notre guide charges déductibles en LMNP/LMP.
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Imputation du déficit | Revenu global (sans plafond) | BIC meublés uniquement |
| Durée de report du déficit | 6 ans | 10 ans |
| Art. 39 C (amortissements) | Identique — pas de déficit par les amortissements | Identique — pas de déficit par les amortissements |
Exemple concret de déficit LMP
Un couple LMP perçoit 24 000 € de loyers annuels. Leurs charges courantes totalisent 30 000 € (intérêts d'emprunt 18 000 €, taxe foncière 3 500 €, copropriété 4 000 €, assurance 500 €, comptabilité 2 000 €, entretien 2 000 €). Le déficit est de 6 000 €. Ce déficit vient en déduction de leurs salaires imposables. Avec une TMI à 30 %, ils économisent 6 000 × 30 % = 1 800 € d'impôt sur le revenu.
En LMNP, ce même déficit de 6 000 € resterait en attente, reportable uniquement sur les futurs bénéfices de location meublée.
Concrètement : si vous êtes LMP et que vos charges (intérêts, travaux, assurance) dépassent vos loyers, la différence vient directement réduire votre salaire imposable. C'est comme si l'État vous remboursait une partie de vos frais de location via une réduction d'impôt sur vos autres revenus. En LMNP, ce déficit reste "en silo" — il ne peut effacer que vos futurs loyers meublés.
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4. Comment les amortissements réduisent vos cotisations SSI ?
En LMP, vous êtes affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Les cotisations représentent environ 30 % du bénéfice net (fourchette réelle de 28 à 45 % selon les cas, cotisation minimale ~1 255 €/an, même en cas de déficit). Pour tout savoir sur les cotisations sociales, consultez notre guide cotisations sociales LMNP/LMP.
Autrement dit : en LMP, l'amortissement réduit votre bénéfice, ce qui réduit vos cotisations SSI — une double économie. Vous payez moins d'impôt sur le revenu ET moins de cotisations sociales.
Les cotisations SSI sont calculées sur le bénéfice net après amortissements. Plus vos amortissements sont élevés, plus votre bénéfice est faible, et donc plus vos cotisations diminuent.
Exemple chiffré : impact des amortissements sur les cotisations SSI
| Poste | Sans amortissement | Avec amortissement |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 25 000 € | 25 000 € |
| Charges courantes | - 8 000 € | - 8 000 € |
| Amortissements | 0 € | - 10 000 € |
| Bénéfice net | 17 000 € | 7 000 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | 5 100 € | 2 100 € |
| Économie de cotisations SSI | — | 3 000 € |
Dans cet exemple, 10 000 € d'amortissements annuels permettent d'économiser 3 000 € de cotisations SSI. Cette économie s'ajoute à l'économie d'impôt sur le revenu. En LMNP, les prélèvements sociaux (17,2 %) ne sont pas impactés de la même manière puisqu'ils portent sur le résultat fiscal.
Pour comprendre combien d'années vous pouvez rester sans impôt, consultez notre guide combien d'années sans impôt en LMNP/LMP.
5. Plus-value en LMP : pas de réintégration des amortissements
C'est l'un des avantages les plus significatifs du statut LMP. En LMP, la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles (art. 151 septies du CGI). Cela change tout par rapport au LMNP, notamment depuis la réforme 2025. Pour le détail, consultez notre guide plus-value en LMP.
Exonération après 5 ans en LMP
L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale de la plus-value professionnelle si deux conditions sont remplies :
- L'activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans
- Les recettes moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT
L'exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. Au-delà de 126 000 €, pas d'exonération.
Pas de réintégration : un avantage majeur depuis 2025
En LMP, les amortissements déduits pendant la période de détention ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le régime professionnel ne prévoit pas ce mécanisme.
En LMNP, la situation est radicalement différente depuis la loi de finances 2025 (art. 84) : les amortissements cumulés sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits). Cette réforme réduit considérablement l'avantage historique du LMNP à la revente.
LMP — Plus-value professionnelle
- Exonération totale après 5 ans si recettes < 90 000 €
- Pas de réintégration des amortissements
- Exonération rapide (5 ans vs 22-30 ans)
- Art. 151 septies CGI
LMNP — Plus-value des particuliers
- Exonération IR après 22 ans de détention
- Exonération PS après 30 ans
- Réintégration des amortissements (LFI 2025, art. 84)
- Exceptions : résidences étudiantes, EHPAD, seniors, donations/successions
Pour une analyse complète de la réforme 2025 et de ses impacts, consultez notre comparatif LMP vs LMNP.
6. Tableau comparatif : amortissement LMP vs LMNP
Ce tableau synthétise toutes les différences entre LMP et LMNP sur l'amortissement et ses conséquences fiscales :
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Calcul de l'amortissement | Identique | Identique |
| Composants et durées | Identiques | Identiques |
| Art. 39 C (ARD) | Identique — report sans limite | Identique — report sans limite |
| Déficit (hors amortissements) | Revenu global, sans plafond (report 6 ans) | BIC meublés uniquement (report 10 ans) |
| Cotisations sociales | SSI ~30 % du bénéfice (min. ~1 255 €/an) | PS 17,2 % (2026) |
| Impact amortissement sur cotisations | Réduit le bénéfice = réduit la SSI | Réduit le résultat fiscal |
| Réintégration à la revente | Non (régime professionnel) | Oui (LFI 2025, art. 84) |
| Régime de plus-value | Professionnel (art. 151 septies) | Particuliers (22 ans IR, 30 ans PS) |
| Exonération plus-value | Totale après 5 ans si recettes < 90 000 € | Progressive sur 22-30 ans |
En résumé : le calcul de l'amortissement est strictement identique entre LMP et LMNP. Les différences portent sur trois points : le déficit imputable sur le revenu global en LMP, la réduction des cotisations SSI grâce aux amortissements, et l'absence de réintégration des amortissements dans la plus-value en LMP. Depuis la réforme 2025, le LMP est devenu plus avantageux que le LMNP à la revente pour les investisseurs qui remplissent les conditions d'exonération.
En résumé : le LMP est fiscalement plus puissant pendant la détention (déficit global + SSI réduite), mais il a un coût social (cotisations SSI obligatoires ~30 %). À la revente, le LMP est nettement plus avantageux grâce à l'exonération art. 151 septies — un avantage que le LMNP a perdu depuis la réforme 2025 qui réintègre les amortissements dans la plus-value.
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7. Exemple complet : comparaison LMP vs LMNP
Prenons un cas concret pour illustrer les différences. Un investisseur possède un appartement acheté 300 000 € (valeur terrain 20 %, soit 60 000 € de terrain et 240 000 € amortissable). Il le loue meublé et génère 25 000 € de loyers annuels.
Hypothèses communes
- Prix d'acquisition : 300 000 € (terrain 60 000 € + amortissable 240 000 €)
- Mobilier : 15 000 € (amorti sur 7 ans = 2 143 €/an)
- Loyers annuels : 25 000 €
- Charges courantes : 8 000 € (intérêts 4 000 €, taxe foncière 2 000 €, copropriété 1 200 €, assurance 300 €, comptabilité 500 €)
- Amortissements immobilier : environ 7 800 €/an (gros oeuvre 35 % × 240 000 € / 64 ans + toiture + réseaux + étanchéité + aménagements)
- Amortissements totaux : environ 10 000 €/an (immobilier 7 800 € + mobilier 2 143 €)
- TMI du foyer : 30 %
Résultat annuel
| Poste | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 25 000 € | 25 000 € |
| Charges courantes | - 8 000 € | - 8 000 € |
| Résultat avant amortissement | 17 000 € | 17 000 € |
| Amortissements | - 10 000 € | - 10 000 € |
| Résultat fiscal | 7 000 € | 7 000 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 2 100 € | 2 100 € |
| Cotisations sociales | SSI : 2 100 € (~30 %) | PS : 1 204 € (17,2 %) |
| Pression fiscale totale | 4 200 € | 3 402 € |
Analyse : sur la fiscalité courante, le LMNP est plus avantageux (3 304 € vs 4 200 €) car les PS à 17,2 % sont inférieurs aux cotisations SSI à ~30 %. Mais en LMP, les cotisations SSI ouvrent des droits (retraite, maladie) et les amortissements ont réduit la base SSI de 17 000 € à 7 000 €, soit 3 000 € de cotisations économisées. L'avantage du LMP se joue surtout sur le déficit imputable sur le revenu global (si charges > loyers) et sur la plus-value à la revente.
À la revente (après 10 ans de détention)
Supposons que le bien est revendu 330 000 € après 10 ans. Les amortissements cumulés représentent environ 100 000 €.
| Calcul de la plus-value | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Prix de cession | 330 000 € | 330 000 € |
| Base de calcul | VNC = 300 000 - 100 000 = 200 000 € | Prix - amortissements = 300 000 - 100 000 = 200 000 € |
| Plus-value brute | 130 000 € | 130 000 € |
| Décomposition (LMP uniquement) | PVCT = 100 000 € (amortissements) PVLT = 30 000 € (hausse marché) |
— |
| Abattement / Exonération | Exonération totale IR (art. 151 septies : 5 ans + recettes < 90 000 €) | Abattement IR : 30 % (10 ans) = 39 000 € Abattement PS : 8,25 % = 10 725 € |
| Impôt sur le revenu (IR) | 0 € | 17 290 € (91 000 € × 19 %) |
| Prélèvements sociaux (PS) | 0 € | 20 515 € (119 275 € × 17,2 %) |
| Total impôt sur la plus-value | 0 € | ~38 000 € (IR + PS) |
Attention : cotisations SSI sur la PVCT
L'exonération art. 151 septies couvre l'impôt sur le revenu (IR) sur la PVCT et la PVLT. En revanche, les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (plus-value court terme = amortissements cumulés). Sur une PVCT de 100 000 €, les cotisations SSI peuvent représenter environ 30 000 €. C'est un point souvent oublié par les investisseurs LMP.
Résultat : à la revente après 10 ans, le LMP reste nettement plus avantageux en IR : 0 € d'impôt grâce à l'exonération art. 151 septies, contre environ 38 000 € en LMNP. Attention toutefois : les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (environ 30 000 € dans cet exemple). Le gain net du LMP à la revente reste significatif (~8 000 € de mieux que le LMNP), en plus de tous les avantages accumulés pendant la détention.
Pour approfondir votre stratégie fiscale en location meublée, consultez nos guides sur le régime réel et la comptabilité LMNP/LMP.
8. Le LMP, sanctuaire post-réforme LF 2025 art. 84
La loi de finances 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025) art. 84 a créé l'article 150 VB II CGI imposant la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable pour toute cession postérieure au 15/02/2025. Cette mesure a révolutionné le régime fiscal du LMNP — mais elle ne s'applique PAS au LMP.
Pourquoi le LMP échappe à la réintégration
Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies et 39 duodecies A CGI). La valeur nette comptable (VNC) intègre nativement les amortissements : il n'y a pas besoin de « réintégrer » ce qui est déjà pris en compte. La LFI 2025 art. 84 ne cible donc que les LMNP, qui relevaient du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U) sans prise en compte comptable des amortissements. Sources : Paul Duvaux 2024, EFL Mémento Fiscal 2026, Fiscalonline.
Chiffrage comparatif sur un même bien (cession 2026)
| Poste | LMP | LMNP (post-LF 2025) |
|---|---|---|
| Bien acquis (2015) | 300 000 € | 300 000 € |
| Amortissements cumulés 10 ans | 80 000 € | 80 000 € |
| Prix de cession 2026 | 400 000 € | 400 000 € |
| Plus-value imposable | 100 000 € (400 − 300, PV pro) | 180 000 € (400 − 300 + 80 réintégration art. 84) |
| Exonération 151 septies (5 ans + recettes < 90 k€) | Totale IR + PS | Non applicable (régime particuliers) |
| Impôt total PV (hors SSI sur PVCT) | 0 € | ~65 000 € (180 k × 36,2 %) |
Écart : 65 000 € d'économie pour le LMP sur ce cas type. C'est l'argument fiscal #1 du LMP en 2026 — aucun autre statut locatif n'offre cette protection.
9. Art. 39 C CGI en détail : le plafond et les ARD reportables sans limite
L'article 39 C du CGI (LEGIARTI000029355753) est la règle centrale de l'amortissement en LMP et en LMNP. Il pose deux principes qui protègent le bailleur des abus tout en lui permettant d'optimiser sur le long terme.
Principe 1 : le plafond d'amortissement déductible
L'amortissement fiscalement déductible ne peut pas dépasser le loyer perçu diminué des autres charges (intérêts, taxes, entretien, assurances, comptable). En clair : l'amortissement ne peut jamais créer ni augmenter un déficit. Cette règle est spécifique aux locations meublées et loueurs BIC.
Principe 2 : les ARD (Amortissements Réputés Différés) reportables sans limite
La fraction d'amortissement qui dépasse le plafond devient un ARD — stocké en hors-comptabilité fiscale, reportable sur les exercices ultérieurs sans limite de durée. Dès que le résultat fiscal le permet (bénéfice BIC supérieur aux charges), les ARD s'imputent prioritairement.
Cas pratique — ARD en phase haute
Bien acquis 300 000 €, amortissements théoriques 12 000 €/an, loyer net de charges 8 000 €/an.
- Amortissement déductible : 8 000 € (plafonné au loyer net)
- ARD stockés annuellement : 4 000 €
- Après 10 ans : 40 000 € d'ARD cumulés
- Si les charges diminuent (crédit remboursé), les 40 000 € s'imputent sur les bénéfices futurs, sans aucune limite de durée
ARD et VNC à la cession
En LMP, les ARD majorent la VNC lors de la cession (art. 39 C II, 2e alinéa). La VNC = Prix d'acquisition − Amortissements effectivement déduits + ARD. Cela augmente la base de calcul de la plus-value et réduit donc la plus-value imposable. C'est un mécanisme protecteur fondamental.
Source : BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (MAJ 01/03/2017) · Paul Duvaux, note 473 sur l'art. 39 C.
10. Bascule LMNP → LMP : continuation du plan et transfert des ARD
Un loueur qui dépasse les seuils LMP (art. 155 IV) bascule de plein droit (le statut n'est pas optionnel). Trois règles protègent le plan d'amortissement en cours.
Règle 1 : continuation intégrale du plan d'amortissement
Le plan d'amortissement par composants défini en LMNP se poursuit à l'identique en LMP : mêmes durées, mêmes bases, mêmes dotations annuelles. La bascule n'est pas un événement fiscal. La VNC au 1er janvier de l'année de bascule devient la base LMP.
Règle 2 : les ARD accumulés en LMNP sont transférables
Les Amortissements Réputés Différés cumulés en LMNP restent reportables sans limite de durée sur les futurs bénéfices BIC de même nature, même après la bascule LMP (BOI-BIC-DEF-20-10 §120). C'est un avantage majeur : la valeur accumulée en LMNP n'est jamais perdue.
Règle 3 : le compteur des 5 ans art. 151 septies repart à zéro
Point crucial pour les exonérations de plus-value
Les années en LMNP ne comptent PAS dans le compteur des 5 ans d'activité LMP exigé par l'art. 151 septies. Un loueur qui a exercé 10 ans en LMNP puis bascule LMP devra attendre 5 années supplémentaires en LMP avant de bénéficier de l'exonération totale de PV professionnelle. Confirmé par BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20 §70 et CE 30 avril 2024, n° 454502 (compteur individuel par associé en SARL famille).
11. Amortissement dans une SARL de famille LMP
La SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) optant pour l'IR bénéficie de la translucidité fiscale (art. 8 CGI) : les associés sont imposés personnellement au prorata de leurs parts. L'amortissement fonctionne différemment d'un LMP direct.
Principe : amortissement au niveau de la société, pas de l'associé
- Le plan d'amortissement est établi au niveau de la société (liasse 2031 sociale)
- Le résultat fiscal net d'amortissements est ventilé entre les associés au prorata des parts
- Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2042-C-PRO
- Les ARD sont stockés au niveau de la société (pas éclatés entre associés)
Compteur individuel pour 151 septies — CE 30 avril 2024 n° 454502
La condition des 5 ans d'activité LMP pour l'exonération art. 151 septies s'apprécie individuellement pour chaque associé. Un nouvel associé dans une SARL famille LMP existante devra patienter 5 années d'associé avant l'exonération personnelle, même si la société existe depuis 10 ans. Source : CE 454502.
Voir notre guide SARL de famille LMP pour l'ensemble du régime (création, gérance, transmission, décote d'illiquidité).
12. Résidences services LMP : EHPAD, résidence étudiante, seniors
L'investissement en résidence services (EHPAD, résidence étudiante, senior) est fréquemment fait sous statut LMP via un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire (Domitys, Nexity Studéa, DomusVi, Orpea).
Spécificités de l'amortissement
- Amortissement composants identique (PCG art. 214-9). Gros œuvre 25-30 ans (car bâtiment neuf récent), équipements 10 ans, mobilier 7 ans
- Engagement TVA 20 ans si récupération initiale de TVA 20 % sur le prix d'achat — amortissement HT du prix après récupération
- Services para-hôteliers (3 sur 4 : petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) permettent la TVA récupérable (art. 261 D 4° CGI)
- Exonération LFI 2025 art. 84 étendue aux résidences étudiants, seniors 65+, EHPAD, handicap et apprentis : la réintégration des amortissements ne s'applique même pas en LMNP pour ces segments
Risque majeur : défaillance du gestionnaire
Plusieurs défaillances récentes (Palladienne 2024, Réside Études 2024) ont rappelé que le bail commercial protège l'investisseur tant que le gestionnaire honore ses engagements. En cas de défaillance, vacance locative potentielle longue + renégociation du loyer à la baisse. L'amortissement continue mais sans loyer, les ARD s'accumulent. Arbitrage prudent à l'achat.
Voir nos guides dédiés : EHPAD et résidence seniors, résidence étudiante, panorama résidences services.
13. Non-résident LMP et LFI 2026 : art. 155 IV modifié
La loi de finances 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026) a modifié l'article 155 IV CGI pour répondre à une mise en demeure de la Commission européenne. Pour les non-résidents, le test de prépondérance (loyers > autres revenus d'activité) intègre désormais les revenus mondiaux imposés à un impôt équivalent à l'IR.
Conséquences sur l'amortissement
- Le calcul de l'amortissement reste identique : composants PCG, durées, coefficients
- La bascule LMP/LMNP peut désormais dépendre du salaire étranger du contribuable
- Un expatrié à hauts revenus peut basculer en LMNP (et subir alors la réintégration LF 2025 art. 84 à la cession)
- Pour les non-résidents LMP : plus-value au taux forfaitaire 19 % (art. 244 bis A) + PS 7,5 % UE/EEE/Suisse ou 17,2 % hors UE, MAIS exonération 151 septies applicable aux non-résidents
Pour le détail de la fiscalité non-résident : guide plus-value LMP non-résident et LMNP non-résident.
14. Démembrement en LMP : l'usufruitier amortit
Lorsqu'un bien LMP est démembré (usufruit / nue-propriété), c'est l'usufruitier qui exploite le bien, perçoit les loyers, déclare les revenus BIC et amortit — confirmé par l'arrêt fondateur CE 24 avril 2019, n° 419912.
Base d'amortissement de l'usufruit
- Usufruit viager : amortissement sur la durée d'espérance de vie (tables INSEE). Base = valeur économique de l'usufruit calculée selon l'art. 669 CGI ou par actuariat
- Usufruit temporaire : amortissement sur la durée restante
- Les composants du bien continuent d'être amortis selon le plan du démembrement
Le nu-propriétaire n'amortit pas et ne déclare aucun revenu BIC. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de mutation ni plus-value (art. 1133 CGI) et peut démarrer une nouvelle activité LMP/LMNP avec amortissement sur la valeur vénale actuelle.
Voir notre guide démembrement LMNP/LMP.
15. Piège IFI : Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612 — trop d'amortissements tue l'exonération
Un piège contentieux récent et méconnu : la Cour de cassation a jugé en décembre 2023 que l'exonération IFI du LMP (art. 975 V 1° CGI) suppose un bénéfice net positif. Si les amortissements rendent le résultat BIC déficitaire, l'exonération IFI est perdue pour l'année considérée.
Arbitrage stratégique avec les ARD
Un LMP "patrimonial" (patrimoine > 1,3 M€ IFI, recettes modestes) a intérêt à limiter volontairement les amortissements pour préserver un bénéfice BIC positif et conserver l'exonération IFI. Les amortissements non imputés deviennent automatiquement des ARD reportables sans limite (art. 39 C II). C'est un arbitrage fiscal délicat qu'un expert-comptable doit piloter annuellement. Source : Cass. com. 20/12/2023 n° 22-17.612.
16. LFSS 2026 : la hausse de CSG ne touche PAS le LMP
La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30/12/2025) art. 12 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit un total de prélèvements sociaux de 18,6 %. Cette hausse de 1,4 point a déclenché une vague de confusion.
Clarification : le LMP reste soumis au régime SSI ~30 %
La hausse CSG de 1,4 point concerne uniquement les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, PV mobilières RCM) et les revenus du patrimoine non professionnels (dont LMNP BIC). Le LMP relève du régime SSI (cotisations ~30 % sur le bénéfice BIC) au titre des revenus d'activité. La CSG du LMP passe par l'art. L136-3 CSS (CSG activité), pas l'art. L136-6 (CSG capital). La hausse de la LFSS 2026 est donc sans effet sur les LMP. Sources : EFL, Banque Transatlantique, Paul Duvaux.
17. 3 cas pratiques chiffrés (Marc, Sophie, Paul)
Situation : 2 studios meublés, LMP depuis 4 ans, recettes 45 000 €/an, charges 8 000 €, amortissements 12 000 €.
Bénéfice BIC : 45 000 − 8 000 − 12 000 = 25 000 €
Cotisations SSI (~30 %) : 7 500 €
IR (TMI 30 %) : 25 000 − 7 500 (déductible) = 17 500 × 30 % = 5 250 €
Coût fiscal total : 12 750 €. Net après impôts/charges : 12 250 €. Les amortissements ont économisé ~3 600 € IR + ~3 600 € SSI = 7 200 € (double économie LMP).
Situation : recettes 65 000 €/an, amortissements 18 000 €, bénéfice BIC 37 000 €. Prévoit la cession en 2027 (retraite).
Recettes 65 k€ < 90 k€ (seuil 151 septies) + 5 ans LMP atteints → exonération totale IR + PS sur la PV professionnelle
Cumul possible avec 151 septies A (retraite, 24 mois avant/après cessation)
SSI sur PVCT (amortissements cumulés ~125 000 €) reste due : ~37 500 € de cotisations
Coût fiscal net : 37 500 € SSI uniquement. Aucun IR ni PS. Gain vs LMNP post-LF 2025 : ~65 000 € d'économie (réintégration art. 84 évitée).
Situation : 4 biens LMP, recettes 155 000 €, charges 25 000 €, amortissements 42 000 €. Patrimoine IFI > 1,5 M€.
Bénéfice BIC : 155 000 − 25 000 − 42 000 = 88 000 €
SSI (~30 %) : 26 400 € / IR (TMI 45 %) : (88 000 − 26 400) × 45 % = 27 720 €
Coût fiscal 2026 : 54 120 € — pression fiscale à 34,9 %
Arbitrage SARL famille IS : IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, pas de SSI sur bénéfice réinvesti. Gain potentiel 15-20 k€/an à partir de 100 k€ de bénéfice.
Piège IFI (Cass. com. 22-17.612) : attention à préserver un bénéfice BIC positif pour ne pas perdre l'exonération IFI sur les biens professionnels.
18. Jurisprudence 2017-2024 vérifiée
Cons. const., n° 2017-689 QPC, 8 février 2018
Abrogation de l'inscription au RCS pour le LMP
Les dispositions de l'art. 155 IV subordonnant le LMP à l'inscription RCS sont contraires à la Constitution (rupture d'égalité). Effet : plus de titulaires peuvent désormais déduire les amortissements LMP sous plafond 39 C et bénéficier de 151 septies. Source : Conseil constitutionnel 2017-689 QPC.
CE, 10e-9e ch. réunies, 24 avril 2019, n° 419912
Amortissement de l'usufruit viager en BIC meublé
L'usufruit viager d'un immeuble inscrit à l'actif d'une activité BIC est amortissable. Durée = espérance de vie INSEE de l'usufruitier. Transposable au LMP. Permet d'amortir le droit d'usufruit en sus du bâti, dans la limite 39 C. Source : Légifrance CETATEXT000038420445.
Cass. com., 1er juin 2023, n° 22-15.152
La location meublée est une activité commerciale
La Cour de cassation reconnaît que l'activité LMP constitue une activité commerciale éligible au Pacte Dutreil (art. 787 B). Neutralisé ensuite par la LF 2024 art. 23 qui exclut explicitement la location meublée du Dutreil — mais confirme la nature commerciale du LMP, utile pour 151 septies et composants.
Cass. com., 20 décembre 2023, n° 22-17.612
IFI : l'exonération LMP suppose un bénéfice net positif
L'exonération IFI du LMP (art. 975 V 1°) suppose que l'activité génère un bénéfice positif. Un résultat déficitaire (y compris du fait des amortissements) fait perdre l'exonération pour l'année considérée. Piège majeur à arbitrer avec les ARD 39 C — limiter volontairement les amortissements peut préserver l'exonération.
CE, 30 avril 2024, n° 454502
Compteur 5 ans individuel par associé SARL famille
La durée d'activité du 151 septies s'apprécie individuellement au niveau de chaque associé-exploitant d'une société de personnes (SARL famille, SCI à l'IR). Un associé entrant récemment ne peut exonérer la plus-value même si la société est ancienne. Source : CE 454502.
⚠ Zones non encore tranchées (sous réserve)
- LFSS 2026 et PS LMP pro : pas de BOFiP publié à date. Doctrine EFL + Paul Duvaux : maintien 17,2 % sur PVLT pro LMP (hausse 18,6 % uniquement capital mobilier).
- Application LFI 2026 art. 155 IV non-résidents : BOFiP non encore mis à jour. Période transitoire à surveiller 2026-2027.
- Bascule LMNP → LMP et ARD : absence de jurisprudence CE récente dédiée. Doctrine BOI-BIC-DEF-20-10 §120 confirme le report illimité.
19. Checklist 10 points avant la bascule LMP
| # | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Vérifier les deux seuils art. 155 IV (23 k€ + prépondérance) | Basculement automatique — pas d'option |
| 2 | S'affilier à la SSI dès la bascule (art. L611-1 CSS) | Cotisation minimale ~1 255 €/an même en déficit |
| 3 | Documenter la VNC au 1er janvier de l'année de bascule | Base de départ LMP — continuité du plan d'amortissement |
| 4 | Transférer les ARD accumulés en LMNP | Report illimité (BOI-BIC-DEF-20-10 §120) — à conserver |
| 5 | Arbitrer amortissements / exonération IFI (patrimoine > 1,3 M€) | Cass. com. 22-17.612 : déficit BIC = perte exonération |
| 6 | Vérifier micro-BIC inapplicable en LMP (régime réel obligatoire) | Art. 50-0 CGI exclut les LMP du micro-BIC |
| 7 | Conserver comptabilité en partie double (liasse 2031 + 2033) | Obligatoire en régime réel BIC pro |
| 8 | Anticiper les 5 ans du compteur 151 septies (années LMP uniquement) | Exonération PV conditionnée à 5 ans LMP (pas LMNP) |
| 9 | Simuler l'arbitrage SARL famille IS au-delà de 100 k€ de bénéfice | IS 15 %/25 % peut devenir plus favorable que SSI + IR |
| 10 | Ne pas confondre LF 2025 art. 84 (LMNP) avec le régime LMP | LMP échappe à la réintégration — argument fiscal majeur |