Amortissement en LMP : mécanisme, calcul et différences avec le LMNP en 2026
L'amortissement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) fonctionne exactement comme en LMNP : mêmes composants, mêmes durées, mêmes coefficients de vétusté. La différence ne porte pas sur le calcul, mais sur le traitement fiscal du résultat. En LMP, le déficit (hors amortissements) est imputable sur le revenu global, les amortissements réduisent les cotisations SSI, et surtout, les amortissements ne sont pas réintégrés à la revente — contrairement au LMNP depuis la réforme 2025. LMNP.AI vous aide à calculer vos amortissements et optimiser votre fiscalité LMP.
Ce guide détaille le mécanisme complet de l'amortissement en LMP et les cinq différences clés avec le LMNP : déficit sur le revenu global (art. 156 I CGI), impact sur les cotisations SSI (~30 %), plus-value professionnelle (art. 151 septies), absence de réintégration à la revente, et traitement de l'article 39 C. Mis à jour avec la loi de finances 2025 et la LFSS 2026.
Sommaire
- Qu'est-ce que le statut LMP ?
- L'amortissement en LMP : même mécanisme que le LMNP
- Ce qui change en LMP : le déficit sur le revenu global
- Impact des amortissements sur les cotisations SSI
- Plus-value en LMP : pas de réintégration
- Tableau comparatif LMP vs LMNP sur l'amortissement
- Exemple complet : LMP vs LMNP chiffré
1. Qu'est-ce que le statut LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique automatiquement dès que deux conditions cumulatives sont réunies (art. 155 IV du CGI) :
- Condition 1 : les recettes brutes de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an (loyers + charges TTC)
- Condition 2 : ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, BNC, BIC, BA — hors revenus fonciers et dividendes)
Le statut LMP n'est pas optionnel. Dès que les deux conditions sont remplies, le loueur bascule de plein droit, avec toutes les conséquences fiscales et sociales qui en découlent. Pour une comparaison complète des deux statuts, consultez notre guide LMP vs LMNP.
Les trois conséquences du statut LMP
- 1. Cotisations SSI obligatoires : environ 30 % du bénéfice net (au lieu des prélèvements sociaux de 18,6 % en LMNP). Cotisation minimale ~1 249 €/an même en cas de déficit.
- 2. Déficit imputable sur le revenu global : le déficit BIC (hors amortissements excédentaires, art. 39 C) vient réduire vos salaires imposables (art. 156 I CGI).
- 3. Plus-value professionnelle : exonération totale après 5 ans si recettes < 90 000 € (art. 151 septies). Pas de réintégration des amortissements.
Pour en savoir plus sur les conditions de basculement et les conséquences détaillées, consultez notre guide complet du statut LMP.
2. L'amortissement en LMP : même mécanisme que le LMNP
Contrairement à une idée reçue, le calcul de l'amortissement est strictement identique en LMP et en LMNP. Les mêmes règles comptables s'appliquent : décomposition par composants, durées de référence, coefficients de vétusté, mode linéaire.
En clair : le calcul de l'amortissement est strictement identique en LMP et en LMNP — mêmes composants, mêmes durées, mêmes coefficients. Ce n'est pas le calcul qui change, c'est ce qu'on fait du résultat. En LMP, le résultat fiscal a des conséquences bien plus larges : il impacte vos cotisations sociales, votre impôt global et votre plus-value à la revente.
En clair : le calcul est identique, c'est le traitement du résultat qui change. Un expert-comptable utilise le même tableau d'amortissement qu'il travaille pour un LMP ou un LMNP. Les différences n'apparaissent qu'au moment de la déclaration fiscale.
Décomposition par composants : les mêmes durées
Le bien immobilier est décomposé en composants amortis sur des durées différentes, identiques en LMP et en LMNP. Ces durées sont celles recommandées par la doctrine comptable et validées par la jurisprudence fiscale. Pour le détail complet, consultez notre guide amortissement LMNP.
| Composant | Durée (neuf) | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (structure, fondations) | 80 ans | 1,25 % |
| Toiture (200 €/m²) | 35 ans | 2,86 % |
| Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) | 30 ans | 3,33 % |
| Étanchéité (façade, joints, isolation) | 15 ans | 6,67 % |
| Aménagements intérieurs (cuisine, SDB) | 15 ans | 6,67 % |
| Mobilier | 7 ans | 14,29 % |
Coefficients de vétusté : identiques en LMP et LMNP
La durée effective d'amortissement est ajustée selon l'état réel du composant au moment de l'inscription à l'actif :
| État du composant | Coefficient | Exemple (gros oeuvre 80 ans) |
|---|---|---|
| Neuf / Rénové intégralement | ×1,00 | 80 ans |
| Bon état | ×0,80 | 64 ans |
| État moyen | ×0,50 | 40 ans |
| Mauvais état | ×0,20 | 16 ans |
Ventilation par type de bien
La répartition entre composants dépend du type de bien. Ces ventilations sont les mêmes en LMP et en LMNP :
| Composant | Maison | Appartement |
|---|---|---|
| Gros oeuvre | 45 % | 35 % |
| Toiture + Étanchéité + Réseaux | 30 % | 35 % |
| Aménagements intérieurs | 15 % | 20 % |
| Mobilier | 10 % | 10 % |
Article 39 C : même règle en LMP et LMNP
L'article 39 C du CGI s'applique de la même manière aux deux statuts : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Si les amortissements excèdent le résultat avant amortissements, l'excédent est stocké en ARD (Amortissements Réputés Différés) et reporté sans limitation de durée.
Cette règle est identique en LMP et en LMNP. Les ARD accumulés sont utilisables dès que le résultat le permet, quelle que soit l'évolution du statut (passage de LMNP à LMP ou inversement).
Pour comprendre le mécanisme en détail, consultez notre guide sur le déficit en location meublée.
3. Ce qui change en LMP : le déficit sur le revenu global
C'est ici que les statuts LMP et LMNP divergent fondamentalement. En LMNP, le déficit BIC (charges courantes > loyers, hors amortissements excédentaires) ne peut s'imputer que sur les futurs bénéfices de location meublée pendant 10 ans. Le déficit reste cloisonné dans les BIC meublés.
Concrètement : en LMP, si vos charges dépassent vos loyers, le déficit vient réduire vos salaires imposables. C'est un avantage considérable pour les foyers à revenus élevés. En LMNP, ce déficit serait resté en attente pendant 10 ans maximum.
En LMP, le déficit (hors excédent d'amortissement, art. 39 C) est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, sans aucun plafond (art. 156 I du CGI). Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l'excédent est reportable pendant 6 ans.
Quelles charges créent le déficit imputable ?
Attention : ce ne sont pas les amortissements qui créent le déficit imputable sur le revenu global. L'article 39 C bloque les amortissements avant qu'ils ne créent un déficit. Les charges qui génèrent le déficit LMP sont les charges courantes :
- Intérêts d'emprunt : souvent la charge la plus importante en début de prêt
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (part non récupérable)
- Assurance PNO
- Frais de gestion et comptabilité
- Travaux d'entretien et réparation (passés en charges)
Pour la liste complète des charges déductibles, consultez notre guide charges déductibles en LMNP/LMP.
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Imputation du déficit | Revenu global (sans plafond) | BIC meublés uniquement |
| Durée de report du déficit | 6 ans | 10 ans |
| Art. 39 C (amortissements) | Identique — pas de déficit par les amortissements | Identique — pas de déficit par les amortissements |
Exemple concret de déficit LMP
Un couple LMP perçoit 24 000 € de loyers annuels. Leurs charges courantes totalisent 30 000 € (intérêts d'emprunt 18 000 €, taxe foncière 3 500 €, copropriété 4 000 €, assurance 500 €, comptabilité 2 000 €, entretien 2 000 €). Le déficit est de 6 000 €. Ce déficit vient en déduction de leurs salaires imposables. Avec une TMI à 30 %, ils économisent 6 000 × 30 % = 1 800 € d'impôt sur le revenu.
En LMNP, ce même déficit de 6 000 € resterait en attente, reportable uniquement sur les futurs bénéfices de location meublée.
Concrètement : si vous êtes LMP et que vos charges (intérêts, travaux, assurance) dépassent vos loyers, la différence vient directement réduire votre salaire imposable. C'est comme si l'État vous remboursait une partie de vos frais de location via une réduction d'impôt sur vos autres revenus. En LMNP, ce déficit reste "en silo" — il ne peut effacer que vos futurs loyers meublés.
Calculez vos amortissements LMP automatiquement
LMNP.AI calcule vos amortissements par composants, génère votre tableau conforme et optimise votre résultat fiscal LMP. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
4. Comment les amortissements réduisent vos cotisations SSI ?
En LMP, vous êtes affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Les cotisations représentent environ 30 % du bénéfice net (fourchette réelle de 28 à 45 % selon les cas, cotisation minimale ~1 249 €/an, même en cas de déficit). Pour tout savoir sur les cotisations sociales, consultez notre guide cotisations sociales LMNP/LMP.
Autrement dit : en LMP, l'amortissement réduit votre bénéfice, ce qui réduit vos cotisations SSI — une double économie. Vous payez moins d'impôt sur le revenu ET moins de cotisations sociales.
Les cotisations SSI sont calculées sur le bénéfice net après amortissements. Plus vos amortissements sont élevés, plus votre bénéfice est faible, et donc plus vos cotisations diminuent.
Exemple chiffré : impact des amortissements sur les cotisations SSI
| Poste | Sans amortissement | Avec amortissement |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 25 000 € | 25 000 € |
| Charges courantes | - 8 000 € | - 8 000 € |
| Amortissements | 0 € | - 10 000 € |
| Bénéfice net | 17 000 € | 7 000 € |
| Cotisations SSI (~30 %) | 5 100 € | 2 100 € |
| Économie de cotisations SSI | — | 3 000 € |
Dans cet exemple, 10 000 € d'amortissements annuels permettent d'économiser 3 000 € de cotisations SSI. Cette économie s'ajoute à l'économie d'impôt sur le revenu. En LMNP, les prélèvements sociaux (18,6 %) ne sont pas impactés de la même manière puisqu'ils portent sur le résultat fiscal.
Pour comprendre combien d'années vous pouvez rester sans impôt, consultez notre guide combien d'années sans impôt en LMNP/LMP.
5. Plus-value en LMP : pas de réintégration des amortissements
C'est l'un des avantages les plus significatifs du statut LMP. En LMP, la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles (art. 151 septies du CGI). Cela change tout par rapport au LMNP, notamment depuis la réforme 2025. Pour le détail, consultez notre guide plus-value en LMP.
Exonération après 5 ans en LMP
L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale de la plus-value professionnelle si deux conditions sont remplies :
- L'activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans
- Les recettes moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € HT
L'exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. Au-delà de 126 000 €, pas d'exonération.
Pas de réintégration : un avantage majeur depuis 2025
En LMP, les amortissements déduits pendant la période de détention ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le régime professionnel ne prévoit pas ce mécanisme.
En LMNP, la situation est radicalement différente depuis la loi de finances 2025 (art. 84) : les amortissements cumulés sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits). Cette réforme réduit considérablement l'avantage historique du LMNP à la revente.
LMP — Plus-value professionnelle
- Exonération totale après 5 ans si recettes < 90 000 €
- Pas de réintégration des amortissements
- Exonération rapide (5 ans vs 22-30 ans)
- Art. 151 septies CGI
LMNP — Plus-value des particuliers
- Exonération IR après 22 ans de détention
- Exonération PS après 30 ans
- Réintégration des amortissements (LFI 2025, art. 84)
- Exceptions : résidences étudiantes, EHPAD, seniors, donations/successions
Pour une analyse complète de la réforme 2025 et de ses impacts, consultez notre comparatif LMP vs LMNP.
6. Tableau comparatif : amortissement LMP vs LMNP
Ce tableau synthétise toutes les différences entre LMP et LMNP sur l'amortissement et ses conséquences fiscales :
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Calcul de l'amortissement | Identique | Identique |
| Composants et durées | Identiques | Identiques |
| Art. 39 C (ARD) | Identique — report sans limite | Identique — report sans limite |
| Déficit (hors amortissements) | Revenu global, sans plafond (report 6 ans) | BIC meublés uniquement (report 10 ans) |
| Cotisations sociales | SSI ~30 % du bénéfice (min. ~1 249 €/an) | PS 18,6 % (2026) |
| Impact amortissement sur cotisations | Réduit le bénéfice = réduit la SSI | Réduit le résultat fiscal |
| Réintégration à la revente | Non (régime professionnel) | Oui (LFI 2025, art. 84) |
| Régime de plus-value | Professionnel (art. 151 septies) | Particuliers (22 ans IR, 30 ans PS) |
| Exonération plus-value | Totale après 5 ans si recettes < 90 000 € | Progressive sur 22-30 ans |
En résumé : le calcul de l'amortissement est strictement identique entre LMP et LMNP. Les différences portent sur trois points : le déficit imputable sur le revenu global en LMP, la réduction des cotisations SSI grâce aux amortissements, et l'absence de réintégration des amortissements dans la plus-value en LMP. Depuis la réforme 2025, le LMP est devenu plus avantageux que le LMNP à la revente pour les investisseurs qui remplissent les conditions d'exonération.
En résumé : le LMP est fiscalement plus puissant pendant la détention (déficit global + SSI réduite), mais il a un coût social (cotisations SSI obligatoires ~30 %). À la revente, le LMP est nettement plus avantageux grâce à l'exonération art. 151 septies — un avantage que le LMNP a perdu depuis la réforme 2025 qui réintègre les amortissements dans la plus-value.
Optimisez votre fiscalité LMP avec LMNP.AI
Calculez automatiquement vos amortissements, suivez vos ARD et générez votre liasse fiscale conforme. LMNP.AI gère aussi bien le LMP que le LMNP. Essai gratuit, à partir de 179 EUR/an.
7. Exemple complet : comparaison LMP vs LMNP
Prenons un cas concret pour illustrer les différences. Un investisseur possède un appartement acheté 300 000 € (valeur terrain 20 %, soit 60 000 € de terrain et 240 000 € amortissable). Il le loue meublé et génère 25 000 € de loyers annuels.
Hypothèses communes
- Prix d'acquisition : 300 000 € (terrain 60 000 € + amortissable 240 000 €)
- Mobilier : 15 000 € (amorti sur 7 ans = 2 143 €/an)
- Loyers annuels : 25 000 €
- Charges courantes : 8 000 € (intérêts 4 000 €, taxe foncière 2 000 €, copropriété 1 200 €, assurance 300 €, comptabilité 500 €)
- Amortissements immobilier : environ 7 800 €/an (gros oeuvre 35 % × 240 000 € / 64 ans + toiture + réseaux + étanchéité + aménagements)
- Amortissements totaux : environ 10 000 €/an (immobilier 7 800 € + mobilier 2 143 €)
- TMI du foyer : 30 %
Résultat annuel
| Poste | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 25 000 € | 25 000 € |
| Charges courantes | - 8 000 € | - 8 000 € |
| Résultat avant amortissement | 17 000 € | 17 000 € |
| Amortissements | - 10 000 € | - 10 000 € |
| Résultat fiscal | 7 000 € | 7 000 € |
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 2 100 € | 2 100 € |
| Cotisations sociales | SSI : 2 100 € (~30 %) | PS : 1 302 € (18,6 %) |
| Pression fiscale totale | 4 200 € | 3 402 € |
Analyse : sur la fiscalité courante, le LMNP est plus avantageux (3 402 € vs 4 200 €) car les PS à 18,6 % sont inférieurs aux cotisations SSI à ~30 %. Mais en LMP, les cotisations SSI ouvrent des droits (retraite, maladie) et les amortissements ont réduit la base SSI de 17 000 € à 7 000 €, soit 3 000 € de cotisations économisées. L'avantage du LMP se joue surtout sur le déficit imputable sur le revenu global (si charges > loyers) et sur la plus-value à la revente.
À la revente (après 10 ans de détention)
Supposons que le bien est revendu 330 000 € après 10 ans. Les amortissements cumulés représentent environ 100 000 €.
| Calcul de la plus-value | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Prix de cession | 330 000 € | 330 000 € |
| Base de calcul | VNC = 300 000 - 100 000 = 200 000 € | Prix - amortissements = 300 000 - 100 000 = 200 000 € |
| Plus-value brute | 130 000 € | 130 000 € |
| Décomposition (LMP uniquement) | PVCT = 100 000 € (amortissements) PVLT = 30 000 € (hausse marché) |
— |
| Abattement / Exonération | Exonération totale IR (art. 151 septies : 5 ans + recettes < 90 000 €) | Abattement IR : 30 % (10 ans) = 39 000 € Abattement PS : 8,25 % = 10 725 € |
| Impôt sur le revenu (IR) | 0 € | 17 290 € (91 000 € × 19 %) |
| Prélèvements sociaux (PS) | 0 € | 20 515 € (119 275 € × 17,2 %) |
| Total impôt sur la plus-value | 0 € | ~38 000 € (IR + PS) |
Attention : cotisations SSI sur la PVCT
L'exonération art. 151 septies couvre l'impôt sur le revenu (IR) sur la PVCT et la PVLT. En revanche, les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (plus-value court terme = amortissements cumulés). Sur une PVCT de 100 000 €, les cotisations SSI peuvent représenter environ 30 000 €. C'est un point souvent oublié par les investisseurs LMP.
Résultat : à la revente après 10 ans, le LMP reste nettement plus avantageux en IR : 0 € d'impôt grâce à l'exonération art. 151 septies, contre environ 38 000 € en LMNP. Attention toutefois : les cotisations SSI restent dues sur la PVCT (environ 30 000 € dans cet exemple). Le gain net du LMP à la revente reste significatif (~8 000 € de mieux que le LMNP), en plus de tous les avantages accumulés pendant la détention.
Pour approfondir votre stratégie fiscale en location meublée, consultez nos guides sur le régime réel et la comptabilité LMNP/LMP.