Amortir le gros oeuvre en LMNP : durées, calcul et optimisation 2026
Le gros oeuvre (fondations, murs porteurs, planchers, charpente) représente le composant le plus important de l'amortissement immobilier en LMNP. Sa durée de base est de 80 ans (bien neuf), ajustée selon l'état du bien, et sa part atteint 35 à 45 % du prix hors terrain et hors toiture. Bien calibré, l'amortissement du gros oeuvre permet de neutraliser une grande partie du bénéfice imposable pendant 15 à 25 ans. LMNP.AI calcule automatiquement la ventilation optimale par composant.
Ce guide détaille la définition du gros oeuvre, les durées par type de bien, le calcul au prorata temporis, les différences appartement vs maison et les stratégies d'optimisation. Mis à jour 2026 avec les règles de l'article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement) et la réforme plus-value LMNP 2025 (réintégration des amortissements).
Sommaire
- Quel est le principe de l'amortissement en LMNP/LMP ?
- Comment fonctionne l'amortissement par composants ?
- Le gros oeuvre : définition et rôle dans le bâtiment
- Quelle durée d'amortissement selon l'âge du bien ?
- Comment calculer l'amortissement au prorata temporis ?
- Appartement vs maison : quelle part de gros oeuvre ?
- Comment optimiser l'amortissement du gros oeuvre ?
1. Quel est le principe de l'amortissement en LMNP/LMP ?
En clair : l'amortissement, c'est comme si l'État reconnaissait que votre immeuble vieillit un peu chaque année. Cette "usure théorique" devient une charge comptable que vous déduisez de vos loyers — sans rien payer réellement. Le gros oeuvre étant la partie la plus volumineuse du bâtiment (35 à 45 % du prix hors terrain et toiture), son amortissement représente le levier fiscal le plus puissant de votre investissement LMNP.
En comptabilité, amortir un bien consiste à constater chaque année la perte de valeur de cet actif due à son usage et à son vieillissement. Pour un investissement en location meublée au régime réel, cela signifie que l'on déduit comptablement des loyers une charge annuelle représentant l'usure du logement.
Vos recettes locatives sont ainsi diminuées du montant de l'amortissement, ce qui réduit d'autant le résultat imposable. L'amortissement en LMNP/LMP permet de gommer une grande partie du bénéfice taxable et donc de réduire considérablement votre impôt sur ces revenus. Dans de nombreux cas, un amortissement bien calibré permet même d'annuler le bénéfice fiscal, rendant l'activité de location meublée peu ou pas imposée pendant de longues années sans impôts.
Régime réel obligatoire
Pour bénéficier de l'amortissement, il faut être au régime réel simplifié. Le micro-BIC ne permet pas de pratiquer l'amortissement : il applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur 2024). Que vous soyez LMNP ou LMP, vous devez tenir une comptabilité et inscrire le bien immobilier à l'actif du bilan.
Plafonnement par l'article 39 C du CGI
L'amortissement annuel cumulé ne peut pas excéder le montant de vos revenus locatifs diminués des autres charges. On ne peut pas créer de déficit avec l'amortissement en LMNP : l'excédent d'amortissement éventuel est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée. Malgré cette limitation, dans 85 % des cas l'amortissement suffit à neutraliser le revenu imposable de la location meublée.
2. Comment fonctionne l'amortissement par composants ?
L'administration fiscale exige une approche par composants pour amortir un bien immobilier. Amortir par composants consiste à décomposer la valeur du logement en plusieurs catégories d'éléments significatifs, chacun ayant une durée d'utilisation propre.
En pratique, on distingue typiquement : le terrain (non amortissable), le gros oeuvre (structure du bâti), la toiture, l'étanchéité, les installations techniques (plomberie, électricité, ascenseur), les aménagements intérieurs (cloisons, finitions, cuisine, salles de bain), etc.
Cette ventilation permet de tenir compte du fait que tous les composants ne s'usent pas à la même vitesse. Le gros oeuvre a une longévité bien supérieure à celle de la peinture ou des équipements électroménagers. En scindant le bien en composants homogènes, on applique à chacun une durée d'amortissement adaptée.
| Composant | Durée (neuf) | Part maison* | Part appart* | Amortissable ? |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | — | 15 % (défaut) à 50 % (grande ville) | Non | |
| Gros oeuvre | 80 ans | 45 % | 35 % | Oui |
| Toiture | 35 ans | 200 EUR/m² (÷ étages en copro) | Oui | |
| Réseaux (installations techniques) | 30 ans | 15 % | 20 % | Oui |
| Étanchéité | 15 ans | 10 % | 10 % | Oui |
| Aménagements intérieurs | 15 ans | 30 % | 35 % | Oui |
* Pourcentage du prix hors terrain et hors toiture. La toiture est calculée séparément (200 EUR/m² de surface habitable).
Autrement dit : au lieu d'amortir votre bien comme un bloc unique sur une durée arbitraire, vous le découpez en composants — chacun avec sa propre durée de vie. Le gros oeuvre dure le plus longtemps (80 ans pour du neuf), les aménagements intérieurs et l'étanchéité le moins (15 ans). Cette méthode par composants est non seulement plus réaliste, mais surtout plus avantageuse fiscalement : les composants courts génèrent des déductions annuelles plus élevées.
Le terrain, qui ne se déprécie pas dans le temps, représente généralement entre 10 % et 50 % du prix total selon la localisation (1 à 10 % en zone rurale, 20 à 50 % dans les métropoles). Cette part n'étant pas amortissable, on concentre l'amortissement sur la construction. Pour déterminer la valeur de votre bien, LMNP.AI vous guide pas à pas.
3. Le gros oeuvre : définition et rôle dans le bâtiment
Le gros oeuvre désigne l'ossature structurelle du bâtiment, c'est-à-dire l'ensemble des éléments qui assurent la solidité et la stabilité de l'édifice.
- ✓ Fondations
- ✓ Murs porteurs et poteaux
- ✓ Poutres et planchers (dalles)
- ✓ Charpente de la toiture
- ✓ Escaliers structurels
- ✗ Cloisons intérieures
- ✗ Revêtements (peinture, carrelage)
- ✗ Plomberie et électricité
- ✗ Menuiseries (fenêtres, portes)
- ✗ Ascenseur
Le gros oeuvre a pour fonction de mettre le bâtiment "hors d'eau hors d'air", en collaboration avec la couverture (toiture) et les menuiseries extérieures. C'est la colonne vertébrale du bâtiment : sans gros oeuvre, pas de construction.
Gros oeuvre vs second oeuvre. À la différence du second oeuvre (éléments non porteurs comme les cloisons, les revêtements, les installations techniques), le gros oeuvre constitue la partie la plus pérenne de la construction. Ces éléments structuraux sont conçus pour durer plusieurs décennies, voire plus d'un siècle. Cette robustesse explique qu'on lui applique l'une des durées d'amortissement les plus longues parmi tous les composants du bien immobilier.
4. Quelle durée d'amortissement selon l'âge du bien ?
En location meublée (LMNP/LMP), la durée d'amortissement retenue pour le gros oeuvre dépend de la nature du bien et de son état général, car cela reflète sa durée d'usage restante. Un immeuble neuf aura une durée d'amortissement plus longue qu'un immeuble ancien déjà partiellement usé. Il n'existe pas de règle fiscale figée imposant une durée unique, mais des usages comptables reconnus permettent d'orienter cette estimation.
| État du bien | Durée gros oeuvre | Annuité / 100 000 EUR | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Neuf (×1.00) | 80 ans | 1 250 EUR/an | Structure en excellent état, durée complète |
| Bon état (×0.80) | 64 ans | 1 563 EUR/an | Usure normale, bon état général |
| État moyen (×0.50) | 40 ans | 2 500 EUR/an | Dépréciation visible, structure saine |
| Mauvais état (×0.20) | 16 ans | 6 250 EUR/an | État usagé, rénovation nécessaire |
Durée courte = déduction plus forte
Plus le bien est ancien, plus la durée d'amortissement est courte, ce qui augmente l'annuité d'amortissement annuelle. Un bien ancien amorti sur 25 ans génère une déduction 3 fois plus élevée qu'un bien neuf amorti sur 75 ans. La contrepartie : l'amortissement s'arrête plus tôt. La somme totale amortie reste similaire, seule la répartition dans le temps diffère.
En résumé : plus votre bien est ancien, plus la durée d'amortissement est courte — et donc plus la déduction annuelle est élevée. Un bien en mauvais état amorti sur 16 ans génère une déduction 5 fois plus importante qu'un bien neuf amorti sur 80 ans. C'est pourquoi l'ancien est souvent fiscalement plus intéressant en LMNP que le neuf, à valeur égale.
Exemple chiffré : impact de la durée sur l'annuité
Pour un gros oeuvre valorisé à 100 000 EUR :
- Neuf (80 ans, ×1.00) : 100 000 / 80 = 1 250 EUR/an
- Bon état (64 ans, ×0.80) : 100 000 / 64 = 1 563 EUR/an
- État moyen (40 ans, ×0.50) : 100 000 / 40 = 2 500 EUR/an
- Mauvais état (16 ans, ×0.20) : 100 000 / 16 = 6 250 EUR/an
Un bâtiment plus ancien permet paradoxalement un amortissement annuel plus important. Il convient de choisir une durée réaliste correspondant à l'état du gros oeuvre, en restant dans des fourchettes acceptables vis-à-vis de l'administration fiscale. Un expert-comptable spécialisé LMNP saura vous conseiller sur la durée adéquate.
5. Comment calculer l'amortissement au prorata temporis ?
Lors de la première année de mise en location meublée, il faut proratiser l'amortissement en fonction de la date de mise en service (date de début de la location effective). On ne peut pratiquer l'amortissement qu'au titre de la période où le logement a effectivement été exploité en meublé.
Exemple : prorata temporis pour un début au 1er juillet
Données (maison neuve)
- Bien : 200 000 EUR
- Terrain : 15 % = 30 000 EUR → construction 170 000 EUR
- Toiture : 80 m² × 200 EUR/m² = 16 000 EUR
- Base composants : 170 000 - 16 000 = 154 000 EUR
- Gros oeuvre : 45 % de 154 000 EUR = 69 300 EUR
Calcul
- Durée retenue : 80 ans (bien neuf, ×1.00)
- Annuité complète : 69 300 / 80 = 866 EUR/an
- Prorata : 6 mois / 12 = 50 %
- Première année : 866 x 50 % = 433 EUR
Le prorata temporis ne modifie pas la durée totale d'amortissement prévue, il ne fait qu'ajuster la charge comptable de la première (ou dernière) année. Les annuités suivantes seront pleines (amortissement annuel normal) tant que le bien reste en location meublée sur une année complète.
Concrètement : si vous démarrez votre activité LMNP en septembre, vous ne déduirez que 4/12 de l'amortissement annuel la première année. Les 8/12 restants ne sont pas perdus — ils s'ajoutent aux amortissements réputés différés (ARD) et seront utilisés les années suivantes. C'est une règle de proportionnalité logique : vous n'amortissez que pour la période où le bien est effectivement en activité.
Prorata également à la sortie
Si vous vendez le logement ou cessez l'activité en cours d'année, l'amortissement sera également calculé au prorata temporis jusqu'à la date de sortie du bien. Ce calcul garantit de ne pas surévaluer la dépréciation du bien par rapport à sa période réelle d'utilisation. Pour comprendre l'impact sur la plus-value LMNP, consultez notre guide dédié.
6. Appartement vs maison individuelle : quelle part de gros oeuvre ?
La part du gros oeuvre dans le prix d'acquisition varie selon le type de bien. La structure du bâtiment n'a pas la même échelle ni la même répartition en copropriété et en maison individuelle.
35 %
du prix hors terrain et hors toiture
- Structure mutualisée entre copropriétaires
- Toiture divisée par le nombre d'étages
- Part du foncier souvent plus élevée en ville (jusqu'à 50 %)
45 %
du prix hors terrain et hors toiture
- Structure intégralement à charge du propriétaire
- Toiture pour un seul logement (200 EUR/m²)
- Pas de mutualisation des coûts
Ces pourcentages s'appliquent au prix du bien hors terrain et hors toiture. La toiture est calculée séparément (200 EUR/m² de surface habitable). Le terrain est déduit en premier (15 % par défaut, jusqu'à 50 % en grande ville pour un appartement). Notre méthode sépare la toiture comme composant indépendant (calculé au m²), ce qui réduit mécaniquement la part du gros oeuvre par rapport aux fourchettes habituelles.
Ce que dit le BOFiP
Le BOFiP (annexe BOI-ANNX-000115) indique une part de 40 à 50 % pour la structure des immeubles résidentiels. Notre méthode sépare la toiture comme composant indépendant (calculé au m²), ce qui explique que la part du gros oeuvre (35 % en appartement, 45 % en maison) paraît inférieure aux 40-50 % du BOFiP — mais le total amortissable est le même. La ventilation doit rester justifiable (rapport d'expert, comparables du secteur).
Dans un appartement, l'investisseur achète un lot dans un immeuble. Le prix inclut une quote-part de tous les éléments communs (fondations, murs porteurs, toiture), mais cette structure est mutualisée entre tous les copropriétaires. Sur LMNP.AI, le gros oeuvre représente environ 35 % du prix hors terrain et toiture. La toiture est calculée séparément et divisée par le nombre d'étages de l'immeuble.
Dans une maison individuelle, le propriétaire finance intégralement toute la structure de son bâtiment. Le gros oeuvre y est plus conséquent en proportion car il faut des fondations, murs et toiture pour une seule habitation. Le gros oeuvre représente environ 45 % du prix hors terrain et toiture. La part semble plus basse que les fourchettes habituelles (55-65 %) parce que notre méthode sépare la toiture comme composant indépendant (calculé au m²), ce qui réduit mécaniquement la part du gros oeuvre.
Exemple chiffré complet : bien à 200 000 EUR
| Poste | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Prix total | 200 000 EUR | 200 000 EUR |
| Terrain (15 %) | 30 000 EUR (non amortissable) | 30 000 EUR (non amortissable) |
| Construction | 170 000 EUR | 170 000 EUR |
| Toiture (80 m² × 200 EUR/m²) | 5 333 EUR (÷ 3 étages) | 16 000 EUR |
| Base composants (hors toiture) | 164 667 EUR | 154 000 EUR |
| Gros oeuvre (35 % / 45 %) — 80 ans | 57 633 EUR → 720 EUR/an | 69 300 EUR → 866 EUR/an |
| Aménagements (35 % / 30 %) — 15 ans | 57 633 EUR → 3 842 EUR/an | 46 200 EUR → 3 080 EUR/an |
| Réseaux (20 % / 15 %) — 30 ans | 32 933 EUR → 1 098 EUR/an | 23 100 EUR → 770 EUR/an |
| Étanchéité (10 %) — 15 ans | 16 467 EUR → 1 098 EUR/an | 15 400 EUR → 1 027 EUR/an |
| Toiture — 35 ans | 5 333 EUR → 152 EUR/an | 16 000 EUR → 457 EUR/an |
| TOTAL annuité amortissement | 6 910 EUR/an | 6 200 EUR/an |
Ce que ce tableau montre, c'est que pour un même bien à 200 000 EUR, un appartement génère une annuité totale légèrement supérieure (6 910 EUR/an vs 6 200 EUR/an pour une maison). Cela s'explique par la part plus élevée des aménagements intérieurs (35 % vs 30 %) et des réseaux (20 % vs 15 %) en appartement, amortis sur des durées courtes (15 et 30 ans), ce qui compense la part de gros oeuvre plus faible.
Le gros oeuvre reste le composant de plus longue durée (80 ans pour du neuf), mais ce sont les aménagements intérieurs et l'étanchéité (amortis sur 15 ans) qui génèrent les déductions annuelles les plus fortes. Le gros oeuvre représente environ 10 à 14 % de l'annuité totale — son rôle est de fournir une déduction stable sur le très long terme, bien après l'épuisement des autres composants.
7. Comment optimiser l'amortissement du gros oeuvre ?
L'optimisation de l'amortissement du gros oeuvre repose sur plusieurs leviers que tout investisseur LMNP devrait connaître.
Choisir la durée juste
La durée d'amortissement doit refléter la durée d'usage restante réelle du gros oeuvre. Retenir une durée trop courte (pour augmenter l'annuité) expose à un redressement fiscal. Retenir une durée trop longue réduit inutilement la déduction annuelle. L'idéal est de se positionner dans la fourchette basse acceptable pour maximiser la déduction tout en restant justifiable.
Justifier la ventilation par composant
En cas de contrôle, l'administration peut contester la répartition retenue. Il est recommandé de disposer :
- D'une évaluation technique de l'état du bien (diagnostic immobilier, rapport d'expertise)
- D'un tableau de ventilation cohérent avec les usages comptables reconnus
- D'une documentation justifiant les durées retenues pour chaque composant
Tenir compte de la réforme plus-value 2025
Depuis la loi de finances 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127), les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'amortissement du gros oeuvre reste avantageux pendant la détention (effacement de l'IR pendant 15 à 25 ans), mais il faut anticiper l'impact à la revente. LMNP.AI intègre cette réforme dans ses simulations et vous aide à calculer le point d'équilibre optimal. Consultez notre guide sur la plus-value en LMNP pour en savoir plus.
Optimiser les charges déductibles en complément
L'amortissement du gros oeuvre est le premier poste de déduction, mais il ne suffit pas toujours à neutraliser le résultat. En complément, n'oubliez pas de déduire toutes vos charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, honoraires comptables. La combinaison amortissement + charges permet dans 85 % des cas de générer un résultat fiscal nul ou négatif pendant les premières années.
LMNP.AI calcule tout automatiquement
La plateforme LMNP.AI prend en charge l'amortissement par composants en tenant compte de la ventilation, de l'état du bien et des règles fiscales en vigueur. Elle génère votre liasse fiscale et la transmet directement aux impôts. Vous gagnez du temps tout en maximisant votre déduction fiscale.
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