Amortir le composant étanchéité en LMNP : durée, calcul et optimisation 2026
Le composant étanchéité regroupe les menuiseries extérieures (fenêtres, portes, baies vitrées), les volets, les joints et les membranes qui protègent le bâtiment des infiltrations. En LMNP, sa durée de base est de 15 ans (bien neuf) et sa part représente 10 % du prix hors terrain et hors toiture. Bien calibré, cet amortissement génère une déduction annuelle qui réduit significativement le bénéfice imposable. LMNP.AI calcule automatiquement la ventilation optimale de ce composant.
Ce guide détaille la définition du composant étanchéité, les durées selon l'état du bien, le calcul au prorata temporis, les différences appartement vs maison et les justificatifs à conserver en cas de contrôle fiscal. Mis à jour 2026 avec les règles de l'article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement) et la réforme plus-value LMNP 2025 (réintégration des amortissements).
Sommaire
1. Que recouvre le composant étanchéité en LMNP ?
En clair : l'étanchéité, c'est tout ce qui protège votre logement de l'eau, de l'air et du froid venant de l'extérieur. Fenêtres, portes d'entrée, volets, joints — ces éléments forment "l'imperméable du bâtiment". Ils s'usent plus vite que le gros oeuvre (murs, fondations) mais moins vite que les aménagements intérieurs (peinture, sols). C'est pourquoi ils sont amortis sur une durée intermédiaire de 15 ans maximum.
Le composant étanchéité désigne l'ensemble des éléments qui assurent la protection du bâtiment contre les infiltrations d'air et d'eau au niveau des ouvertures et des jonctions entre le gros oeuvre et l'extérieur. C'est un composant distinct du gros oeuvre (structure porteuse) et de la toiture (couverture).
Ce qui fait partie de l'étanchéité
- Menuiseries extérieures : fenêtres, portes d'entrée, portes-fenêtres, baies vitrées, châssis fixes, impostes. Cela inclut le cadre (dormant), l'ouvrant, le vitrage et les quincailleries (poignées, crémones, paumelles).
- Volets et stores : volets battants, volets roulants (coffre + lames + mécanisme), persiennes, stores extérieurs, brise-soleil orientables.
- Joints d'étanchéité : joints silicone ou mastic entre le dormant et le mur, joints de vitrage, joints de calfeutrement, bavettes d'appui.
- Membranes d'étanchéité : membranes pare-pluie sur les façades (hors toiture), films d'étanchéité à l'air (frein-vapeur), bandes d'étanchéité périphériques autour des ouvertures.
- Seuils et isolations périphériques : seuils de portes extérieures, rejingots de fenêtres, appuis de fenêtre, isolation du pourtour des menuiseries (mousse expansive, laine minérale en périphérie de dormant).
Ce qui ne fait PAS partie de l'étanchéité
- Toiture : la couverture du bâtiment (tuiles, ardoises, zinc, membranes de toit-terrasse) constitue un composant séparé, calculé à 200 EUR/m² de surface habitable divisé par le nombre d'étages en copropriété.
- Gros oeuvre : les murs porteurs, fondations, planchers et charpente principale relèvent du composant gros oeuvre (durée de base 80 ans).
- Réseaux : l'électricité, la plomberie et le chauffage relèvent du composant réseaux (durée de base 30 ans).
- Aménagements intérieurs : les portes intérieures, cloisons, revêtements de sols et peintures relèvent des aménagements intérieurs (durée de base 15 ans).
Pourquoi séparer étanchéité et toiture ?
Bien que les deux contribuent à protéger le bâtiment des intempéries, leur nature technique et leur mode de calcul diffèrent. La toiture est évaluée au m² de surface habitable (200 EUR/m²), tandis que l'étanchéité est exprimée en pourcentage de la base composants (10 %). En copropriété, la toiture est divisée par le nombre d'étages — pas l'étanchéité, car chaque lot a ses propres menuiseries.
2. Quelle part dans la ventilation par composants ?
Sur LMNP.AI, le composant étanchéité représente 10 % du prix hors terrain et hors toiture. Cette part est identique pour un appartement et pour une maison.
| Composant | Appartement | Maison | Durée (neuf) |
|---|---|---|---|
| Gros oeuvre | 35 % | 45 % | 80 ans |
| Réseaux | 20 % | 15 % | 30 ans |
| Étanchéité | 10 % | 10 % | 15 ans |
| Aménagements intérieurs | 35 % | 30 % | 15 ans |
| Total | 100 % | 100 % | — |
La part de 10 % est constante quel que soit le type de bien. Un appartement et une maison ont tous deux des fenêtres, des portes d'entrée et des volets — la densité de menuiseries par m² est comparable. C'est ce qui différencie l'étanchéité des réseaux (20 % en appartement, 15 % en maison) où la copropriété crée une surreprésentation des installations techniques.
Ces pourcentages s'appliquent sur la base composants, c'est-à-dire le prix d'acquisition moins le terrain (15 % par défaut) moins la toiture (200 EUR/m² ÷ nombre d'étages). Concrètement, pour un appartement à 200 000 EUR avec 15 % de terrain et une toiture de 3 500 EUR, la base composants est de 166 500 EUR — et l'étanchéité vaut 16 650 EUR.
Bon à savoir
Avec une durée de 15 ans (neuf), l'étanchéité est l'un des composants les plus courts après les aménagements intérieurs (15 ans également). Une durée courte signifie une annuité plus élevée — et donc une déduction fiscale plus importante chaque année.
3. Quelle durée selon l'état du bien ?
La durée d'amortissement de l'étanchéité dépend de l'état des menuiseries et des joints au moment de la mise en location meublée. LMNP.AI applique des coefficients d'état à la durée de base de 15 ans :
| État du bien | Coefficient | Durée | Annuité / 16 650 EUR |
|---|---|---|---|
| Neuf | 1.00 | 15 ans | 1 110 EUR/an |
| Bon état | × 0.80 | 12 ans | 1 388 EUR/an |
| État moyen | × 0.50 | 8 ans | 2 081 EUR/an |
| Mauvais état | × 0.20 | 3 ans | 5 550 EUR/an |
Autrement dit : si vos fenêtres sont en bon état (double vitrage récent, joints intacts), comptez 12 ans. Si elles montrent des signes d'usure (courants d'air, condensation entre les vitres), c'est plutôt 8 ans. Et si elles sont véritablement vétustes (simple vitrage, cadres pourris, volets cassés), 3 ans seulement — ce qui génère une déduction annuelle 5 fois plus élevée.
En résumé : plus vos menuiseries sont vétustes, plus la durée d'amortissement est courte — et donc plus la déduction annuelle est élevée. Des menuiseries en mauvais état (coefficient ×0,20) génèrent une annuité 5 fois supérieure à des menuiseries neuves. C'est logique : des fenêtres qui laissent passer l'air et l'eau devront être remplacées rapidement, leur durée de vie restante est donc très courte.
Comment évaluer l'état de l'étanchéité ?
- Neuf (15 ans) : menuiseries récentes (double ou triple vitrage), joints en parfait état, volets roulants fonctionnels, aucune infiltration. Correspond à un bien livré depuis moins de 5 ans ou dont les menuiseries ont été intégralement remplacées.
- Bon état (12 ans) : menuiseries de 5 à 15 ans, double vitrage, joints encore efficaces, quelques traces d'usure mineures. Volets fonctionnels. Pas de condensation entre les vitres.
- État moyen (8 ans) : menuiseries de 15 à 25 ans, simple ou double vitrage ancien, joints partiellement dégradés, mastic fissuré par endroits. Volets roulants avec jeu. Légère sensation de courant d'air autour des fenêtres.
- Mauvais état (3 ans) : menuiseries de plus de 25 ans, simple vitrage, joints absents ou totalement dégradés, dormants déformés ou pourris (bois ancien). Volets hors service. Infiltrations d'eau visibles, condensation permanente. Remplacement imminent nécessaire.
Lien avec le DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la qualité des menuiseries et des vitrages. Un DPE classé F ou G indique souvent des menuiseries vétustes (simple vitrage, défauts d'étanchéité à l'air), ce qui justifie une durée d'amortissement courte pour le composant étanchéité.
Pourquoi 15 ans et pas 20-25 ans ?
Certaines sources comptables regroupent "façade et étanchéité" en un seul composant amorti sur 20-25 ans. Notre méthode sépare la façade (ravalement, enduit — partie de l'étanchéité globale du bâtiment) et les menuiseries extérieures (fenêtres, volets, portes — composant étanchéité au sens strict). Les menuiseries ont une durée de vie réelle de 15-20 ans (neuf), ce qui justifie notre durée de base de 15 ans. C'est une approche conforme au BOFiP qui recommande des durées reflétant la "durée normale d'utilisation" de chaque composant.
4. Exemple de calcul complet : appartement à 200 000 EUR
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l'amortissement de l'étanchéité. Cet exemple reprend la méthode utilisée par le simulateur LMNP.AI.
Données de départ
- Type de bien : appartement
- Prix d'acquisition : 200 000 EUR
- Surface habitable : 70 m²
- Nombre d'étages : 4 (copropriété)
- Terrain : 15 % (valeur par défaut)
- État de l'étanchéité : neuf
Étape 1 : déduire le terrain
Terrain = 200 000 EUR × 15 % = 30 000 EUR (non amortissable)
Construction = 200 000 - 30 000 = 170 000 EUR
Étape 2 : isoler la toiture
Toiture = 70 m² × 200 EUR/m² ÷ 4 étages = 3 500 EUR
Étape 3 : calculer la base des composants
Base composants = 170 000 - 3 500 = 166 500 EUR
Étape 4 : appliquer la part étanchéité
Étanchéité = 166 500 EUR × 10 % = 16 650 EUR
Étape 5 : calculer l'annuité
| État | Durée | Annuité |
|---|---|---|
| Neuf (15 ans) | 15 ans | 16 650 / 15 = 1 110 EUR/an |
| Bon état (12 ans) | 12 ans | 16 650 / 12 = 1 388 EUR/an |
| État moyen (8 ans) | 8 ans | 16 650 / 8 = 2 081 EUR/an |
| Mauvais état (3 ans) | 3 ans | 16 650 / 3 = 5 550 EUR/an |
Prorata temporis la première année
Si la mise en location débute le 1er septembre, seuls 4 mois sur 12 sont comptabilisés la première année :
Amortissement année 1 = 1 110 × 4/12 = 370 EUR (pour un bien neuf)
Prorata temporis
Le prorata s'applique uniquement la première et la dernière année d'exploitation. Les années pleines bénéficient de l'annuité complète. La date de début d'activité figurant sur votre déclaration (anciennement formulaire P0i, désormais via le guichet unique INPI) détermine le point de départ du prorata.
Concrètement : pour un appartement à 200 000 EUR, le composant étanchéité génère à lui seul entre 1 110 EUR et 5 550 EUR de déduction annuelle selon l'état des menuiseries. Sur 10 ans, cela représente 11 100 à 55 500 EUR de charges déductibles — un levier fiscal non négligeable, surtout pour les biens anciens où les menuiseries sont vétustes.
Concrètement, combien économisez-vous ? Pour un contribuable au TMI (Taux Marginal d'Imposition) de 30 %, une annuité de 1 110 EUR (neuf) génère une économie de 333 EUR d'impôt par an. Avec un état moyen (2 081 EUR/an), l'économie monte à 624 EUR/an. Et en mauvais état (5 550 EUR/an), c'est 1 665 EUR d'impôt en moins chaque année. L'étanchéité seule ne suffit pas à annuler l'impôt, mais combinée aux 4 autres composants, l'ensemble peut ramener votre résultat fiscal à zéro.
Astuce LMNP.AI
Un bien ancien avec une étanchéité en état moyen génère une annuité presque deux fois supérieure à celle d'un bien neuf (2 081 EUR vs 1 110 EUR sur notre exemple). L'ancien est souvent plus avantageux fiscalement que le neuf pour ce composant.
5. Appartement vs maison : même part, cas différents
Sur LMNP.AI, l'étanchéité représente 10 % de la base composants aussi bien pour un appartement que pour une maison. La part est identique, mais les situations pratiques diffèrent.
| Critère | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Part étanchéité | 10 % | 10 % |
| Menuiseries parties communes | Portes immeuble, halls = parties communes | Non applicable |
| Remplacement fenêtres | Vote AG si façade classée | Libre (pas de copropriété) |
| Volets | Souvent absents (immeubles récents) | Généralement présents |
| Exposition aux intempéries | Variable selon l'étage | Toutes façades exposées |
Particularité de la copropriété
En copropriété, les menuiseries des parties communes (porte d'entrée de l'immeuble, fenêtres des halls et cages d'escalier, portes de garage collectif) ne font pas partie du composant étanchéité de votre lot. Elles sont intégrées au gros oeuvre des parties communes via les tantièmes.
Seules les menuiseries de votre lot privatif (fenêtres de l'appartement, porte d'entrée de l'appartement, volets) relèvent du composant étanchéité. En pratique, un remplacement de fenêtres en copropriété peut nécessiter une autorisation en assemblée générale si le règlement impose une uniformité de façade (couleur, matériaux, dimensions).
Cas de la maison individuelle
En maison individuelle, toutes les menuiseries extérieures vous appartiennent : porte d'entrée, porte de service, fenêtres de toutes les pièces, portes-fenêtres, baies vitrées, volets (battants ou roulants), porte de garage. Vous êtes libre de les remplacer sans autorisation de copropriété. Les travaux d'isolation (remplacement de fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage) constituent un nouveau composant amortissable sur 15 ans.
En résumé : la part de l'étanchéité est identique en appartement et en maison (10 %), mais la base de calcul diffère car la toiture est calculée différemment (divisée par le nombre d'étages en copropriété). En copropriété, c'est l'étanchéité de votre lot privatif qui compte — les menuiseries des parties communes (portes d'immeuble, fenêtres des escaliers) ne vous concernent pas individuellement.
6. Justificatifs et contrôle fiscal
L'administration fiscale peut demander à vérifier la ventilation par composants et les durées retenues. Voici les justificatifs à conserver pour le composant étanchéité :
Expertise immobilière
Un rapport d'expertise détaillant l'état des menuiseries constitue le justificatif le plus solide. L'expert évalue le type de vitrage (simple, double, triple), l'état des joints, la qualité des dormants et la conformité aux normes thermiques actuelles. Ce document est particulièrement recommandé pour les biens anciens où l'état des menuiseries justifie une durée courte (3 ou 8 ans).
Diagnostics obligatoires
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) mentionne le type de vitrage et l'étanchéité à l'air. Un DPE défavorable (classement F ou G) lié à des menuiseries vétustes constitue un indice objectif de l'état de l'étanchéité. Le diagnostic amiante (biens avant 1997) peut également révéler des joints contenant de l'amiante, ce qui implique un remplacement imminent.
Factures de remplacement
Si les menuiseries ont été remplacées, les factures des travaux permettent de connaître la valeur exacte des installations et de justifier une durée de 15 ans (comme du neuf). Les factures de remplacement créent un nouveau composant amortissable, distinct de l'amortissement initial.
Photos datées
Des photos prises au moment de l'acquisition ou de la mise en location (avec métadonnées EXIF horodatées) constituent des preuves visuelles de l'état des menuiseries. Photographiez les joints, les vitrages, les dormants et les volets.
Attention au contrôle fiscal
Retenir une durée anormalement courte (par exemple 3 ans pour des menuiseries en bon état) sans justificatif expose à un redressement. La durée choisie doit correspondre à l'état réel des menuiseries. En cas de doute, un diagnostic thermique réalisé par un professionnel ou le DPE suffisent généralement à justifier la durée retenue.
Références BOFiP et usages comptables
Le BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) fournit des indications sur les durées d'usage des composants immobiliers. Les durées retenues par LMNP.AI sont conformes aux pratiques comptables standard. La comptabilité LMNP doit refléter fidèlement la durée d'utilisation restante de chaque composant.
Bonnes pratiques pour optimiser l'amortissement de l'étanchéité
- Évaluer précisément l'état des menuiseries avant la mise en location. Le DPE et un relevé photographique détaillé fournissent des éléments objectifs pour justifier la durée retenue.
- Opter pour le régime réel. L'amortissement par composants n'est pas disponible au micro-BIC. Si vos charges déductibles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux.
- Séparer les travaux de remplacement des menuiseries existantes. Un changement complet de fenêtres constitue un nouveau composant amortissable avec sa propre durée (15 ans), qui s'ajoute à l'amortissement initial.
- Conserver tous les justificatifs : factures, DPE, photos datées, rapports d'expertise. Ces pièces seront demandées en cas de contrôle.
- Anticiper les obligations DPE : le remplacement de menuiseries améliore le classement énergétique, ce qui peut être nécessaire pour continuer à louer (interdiction des passoires thermiques G dès 2025, F dès 2028).
- Vérifier la cohérence avec la liasse fiscale. Le total des composants (hors terrain) doit correspondre au prix d'acquisition inscrit à l'actif. LMNP.AI vérifie automatiquement cette cohérence.
Calculez vos amortissements automatiquement
LMNP.AI ventile automatiquement votre bien par composants (gros oeuvre, réseaux, étanchéité, aménagements...) et calcule les annuités selon l'état du bien, avec prorata temporis. Résultat : votre liasse fiscale est prête.
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