Amortir les aménagements intérieurs en LMNP : durée, calcul et optimisation 2026

Les aménagements intérieurs (peinture, revêtements de sols et murs, cloisons, faux plafonds, cuisine équipée, salle de bain) constituent le composant le plus rapidement amorti de l'immobilier en LMNP. Leur durée de base est de 15 ans (bien neuf), et leur part atteint 30 à 35 % du prix hors terrain et hors toiture selon le type de bien. Correctement calibré, ce composant génère une déduction annuelle significative qui réduit le bénéfice imposable. LMNP.AI calcule automatiquement la ventilation optimale par composant.

Ce guide détaille la définition des aménagements intérieurs, les durées selon l'état du bien, le calcul complet, les différences appartement vs maison et les bonnes pratiques en cas de contrôle. Mis à jour 2026 avec les règles de l'article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement) et la réforme plus-value LMNP 2025 (réintégration des amortissements).

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1. Quels éléments font partie des aménagements intérieurs ?

En clair : les aménagements intérieurs, c'est tout ce qui rend votre logement habitable et agréable sans faire partie de la structure du bâtiment. Les murs porteurs = gros oeuvre. La plomberie dans les murs = réseaux. Mais la peinture sur les murs, le carrelage au sol, la cuisine équipée, les placards intégrés = aménagements intérieurs. C'est le "second oeuvre" dans le jargon du BTP.

Les aménagements intérieurs — aussi appelés second oeuvre — regroupent tous les éléments de finition et de confort fixés au bâtiment. Ils se distinguent du gros oeuvre (structure) et des réseaux (installations techniques). En amortissement LMNP par composants, ce poste bénéficie de la durée la plus courte parmi les composants immobiliers, ce qui en fait un levier fiscal puissant.

Ce qui est inclus dans les aménagements intérieurs

• Peinture : murs, plafonds, boiseries
• Revêtements de sols : parquet, carrelage, moquette, lino, vinyle
• Revêtements muraux : faïence, papier peint, crédence
• Cloisons non porteuses : séparations intérieures, doublages
• Faux plafonds : plafonds suspendus, dalles acoustiques
• Cuisine équipée intégrée : meubles hauts et bas scellés, plan de travail, évier intégré
• Salle de bain : sanitaires fixes (baignoire, receveur de douche, lavabo), faïence murale
• Placards intégrés : dressings et rangements fixés aux murs

Ce qui n'est PAS inclus

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2. Place dans la ventilation par composants

L'amortissement par composants en LMNP décompose le prix du bien (hors terrain) en plusieurs postes, chacun amorti sur sa propre durée. Voici la ventilation utilisée par LMNP.AI pour un appartement :

Les aménagements intérieurs représentent le deuxième poste en valeur (à égalité avec le gros oeuvre pour un appartement) mais le premier en impact fiscal annuel grâce à leur durée courte de 15 ans. À base égale, un composant amorti sur 15 ans génère une annuité 5,3 fois supérieure à un composant amorti sur 80 ans.

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3. Quelle durée d'amortissement selon l'état du bien ?

La durée de base des aménagements intérieurs est de 15 ans pour un bien neuf. Elle est ensuite ajustée par un coefficient reflétant l'état réel des finitions au moment de la mise en location meublée. Ce sont les mêmes coefficients que pour les autres composants sur LMNP.AI :

Concrètement, la durée choisie doit correspondre à la durée d'usage restante estimée des finitions. Un appartement des années 1970 avec du carrelage d'origine, de la peinture écaillée et une cuisine non rénovée depuis 30 ans peut légitimement justifier un état « moyen » (8 ans) voire « mauvais » (3 ans).

Autrement dit : des aménagements neufs sont amortis sur 15 ans (le maximum), tandis que des aménagements en mauvais état (cuisine vétuste, peinture défraîchie, sols abîmés) le sont sur seulement 3 ans — générant une déduction annuelle 5 fois plus élevée. C'est pourquoi un bien ancien avec des finitions vieillissantes est souvent plus avantageux fiscalement qu'un bien neuf.

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4. Exemple de calcul complet : appartement à 200 000 EUR

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul de l'amortissement des aménagements intérieurs. Cet exemple reprend la méthode utilisée par le simulateur LMNP.AI.

Données de départ

• Type de bien : appartement
• Prix d'acquisition : 200 000 EUR
• Surface habitable : 70 m²
• Nombre d'étages : 4 (copropriété)
• Terrain : 15 % (valeur par défaut)
• État : neuf

Étape 1 : déduire le terrain

Terrain = 200 000 EUR × 15 % = 30 000 EUR (non amortissable)

Construction = 200 000 - 30 000 = 170 000 EUR

Étape 2 : isoler la toiture

Toiture = 70 m² × 200 EUR/m² ÷ 4 étages = 3 500 EUR

Étape 3 : calculer la base des composants

Base composants = 170 000 - 3 500 = 166 500 EUR

Étape 4 : appliquer la part aménagements intérieurs

Aménagements = 166 500 EUR × 35 % (appartement) = 58 275 EUR

Étape 5 : calculer l'annuité selon l'état

Prorata temporis la première année

Si la mise en location débute le 1er septembre, seuls 4 mois sur 12 sont comptabilisés la première année :

Amortissement année 1 = 3 885 × 4/12 = 1 295 EUR (pour un bien neuf)

Concrètement : pour un appartement à 200 000 EUR, le composant aménagements intérieurs génère à lui seul entre 3 885 EUR et 19 425 EUR de déduction annuelle selon l'état des finitions. Sur la durée totale, la charge déduite est identique (58 275 EUR), mais un bien en mauvais état permet d'effacer davantage de bénéfice imposable les premières années — un avantage de trésorerie considérable.

Concrètement : le composant aménagements intérieurs est souvent le deuxième plus gros poste d'amortissement après le gros oeuvre. Sur un bien à 200 000 EUR, il génère à lui seul entre 3 885 EUR et 19 425 EUR de déduction annuelle. C'est un levier fiscal considérable — et c'est précisément pour cela que l'estimation de l'état des aménagements doit être faite avec soin dès le début de l'activité.

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5. Appartement vs maison : pourquoi la part diffère

Sur LMNP.AI, les aménagements intérieurs représentent 35 % de la base composants pour un appartement, contre 30 % pour une maison. Cette différence s'explique par la répartition des coûts de construction.

En appartement, les surfaces intérieures à finir (sols, murs, plafonds) représentent proportionnellement une part plus importante du coût total. Un appartement partage ses murs porteurs avec les lots voisins : le gros oeuvre est mutualisé via la copropriété, ce qui diminue sa part relative et augmente mécaniquement celle des finitions intérieures.

En maison individuelle, le gros oeuvre absorbe une part plus importante (45 % vs 35 %) : fondations propres, quatre façades, charpente individuelle. Les aménagements intérieurs passent à 30 %, reflétant un coût de finition proportionnellement moindre par rapport à la structure.

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6. Travaux de rénovation intérieure : charge ou immobilisation ?

Les travaux d'aménagement intérieur réalisés après l'acquisition posent une question cruciale : faut-il les passer en charge déductible (effet immédiat sur le résultat) ou les immobiliser (amortissement sur plusieurs années) ? La réponse dépend de la nature des travaux.

Travaux à immobiliser (nouveau composant amortissable)

Les travaux qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée de vie sont immobilisés et amortis sur 15 ans (durée standard pour les aménagements neufs) :

• Réfection complète de la cuisine : remplacement des meubles, plan de travail, crédence
• Rénovation de la salle de bain : nouveau carrelage, faïence, sanitaires
• Changement de revêtement de sol : parquet neuf sur toute la surface
• Création de cloisons : redistribution des pièces
• Isolation intérieure : doublage des murs, faux plafond isolant (voir aussi isolation et travaux LMNP)

Travaux déductibles en charge (effet immédiat)

Les travaux d'entretien courant qui maintiennent le bien en état sans en augmenter la valeur sont passés en charges déductibles :

• Rafraîchissement de peinture (même couleur, même support)
• Remplacement d'un carreau cassé à l'identique
• Réparation ponctuelle d'un placard
• Nettoyage professionnel des sols

Un nouveau composant aménagements intérieurs (travaux de rénovation) s'ajoute à l'amortissement initial sans le remplacer. Par exemple, 15 000 EUR de rénovation de salle de bain seront amortis sur 15 ans (1 000 EUR/an), en parallèle de l'amortissement du composant aménagements initial. La liasse fiscale doit refléter chaque composant séparément.

En résumé : un simple rafraîchissement (repeindre, changer un joint) passe en charge déductible immédiatement. Une rénovation complète (refaire toute la salle de bain, remplacer la cuisine) est immobilisée et amortie sur 15 ans. La distinction n'est pas toujours évidente — dans le doute, LMNP.AI vous aide à classer correctement chaque dépense.

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7. Justificatifs et bonnes pratiques

L'administration fiscale peut demander à vérifier la ventilation par composants et les durées retenues. Voici les recommandations pour sécuriser l'amortissement de vos aménagements intérieurs :

Justificatifs à conserver

• Photos datées : état des sols, murs, cuisine et salle de bain au moment de l'acquisition. Horodatage automatique du smartphone ou constat d'huissier pour les montants importants.
• Factures de travaux : toute rénovation intérieure (cuisine, salle de bain, revêtements) doit être documentée par des factures détaillées qui serviront de base d'amortissement.
• Rapport d'expertise : un expert immobilier peut évaluer l'état de chaque composant et justifier la durée retenue. Particulièrement recommandé pour les biens anciens où l'on retient une durée courte (3-8 ans).
• Diagnostics techniques : DPE, diagnostic plomb, amiante — ces documents fournissent des éléments objectifs sur l'état général du bien.

Durée de conservation : conservez tous vos justificatifs pendant au moins 10 ans (durée de reprise de l'administration en BIC + marge de sécurité). Pour les amortissements sur 15 ans, conservez les pièces pendant toute la durée d'amortissement + 3 ans de prescription.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre aménagements et réseaux : le carrelage de la salle de bain (aménagement, 15 ans) n'est pas la plomberie sous le carrelage (réseau, 30 ans). La comptabilité LMNP exige une ventilation précise.
• Inclure le mobilier amovible : un réfrigérateur, une machine à laver ou une table ne sont pas des aménagements intérieurs. Ils relèvent du poste mobilier (5-10 ans).
• Retenir une durée injustifiée : amortir sur 3 ans des finitions en bon état expose à un redressement. La durée doit refléter l'état réel.
• Oublier le régime réel : l'amortissement par composants n'est pas disponible en micro-BIC. Si vos charges déductibles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est plus avantageux.