Location meublée et taxe d’enlèvement des ordures ménagères : Règles à connaître

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe locale souvent source de questions entre propriétaires et locataires en location meublée. Qui doit réellement payer cette taxe « poubelle » ? Le propriétaire peut-il la refacturer au locataire ? Et comment procéder sans commettre d’erreur ? Le sujet est d’autant plus important que le coût de la TEOM a bondi d’environ +20 % en cinq ans, atteignant en moyenne 144 € par habitant en 2025. Dans cet article, nous décryptons de façon pragmatique les règles à connaître en 2025 pour gérer correctement la TEOM en location meublée, que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou locataire.

Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local destiné à financer le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Instituée par l’article 1520 du Code général des impôts, elle est perçue par l’administration fiscale pour le compte des collectivités locales. Contrairement à une redevance, son montant ne dépend pas directement de la quantité de déchets produits (sauf si une part incitative est mise en place, voir plus bas). En pratique, la TEOM est incluse dans la taxe foncière payée chaque année par le propriétaire du bien.

Comment la TEOM est-elle calculée ?

Le calcul de la TEOM repose sur la même assiette que la taxe foncière : la valeur locative cadastrale du logement. Concrètement, il s’agit du loyer annuel théorique du bien, déterminé par l’administration en fonction de critères tels que la superficie, la localisation et le standing du logement. La valeur locative cadastrale est revalorisée chaque année, par exemple +7 % en moyenne en 2023 selon la loi de finances. Chaque commune ou intercommunalité applique ensuite un taux voté localement à cette base. La TEOM est calculée en appliquant le taux communal à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. À ce montant s’ajoutent de petits frais de gestion (généralement quelques pourcents) prélevés par l’État.

Qui doit payer la TEOM en location meublée ?

Règle générale (propriétaire vs locataire)

Au regard de la loi, c’est toujours le propriétaire (ou l’usufruitier) du logement, tel qu’inscrit au 1er janvier de l’année d’imposition, qui est redevable de la TEOM auprès du fisc. La TEOM figure sur son avis de taxe foncière, qu’il doit payer chaque année au dernier trimestre. Le locataire ne reçoit jamais directement de facture de TEOM de la part des impôts.

Cependant, la réglementation permet au propriétaire-bailleur de récupérer le montant de la TEOM auprès de son locataire. En effet, la TEOM fait partie de la liste légale des charges locatives récupérables. Le principe est simple : le service de collecte d’ordures profite à l’occupant, donc le locataire peut rembourser cette charge au propriétaire. Ce droit de récupération est prévu par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui énumère précisément la TEOM parmi les charges récupérables. Seule exception : les frais de gestion additionnels liés à la fiscalité locale (figurant sur l’avis de taxe foncière) ne peuvent pas être refacturés au locataire. En clair, le propriétaire peut réclamer le montant de la ligne “Taxe ordures ménagères” à son locataire, mais pas les quelques euros de frais d’établissement des rôles d’impôts.

Particularités des locations meublées

En location meublée, les mêmes règles de base s’appliquent : la TEOM est récupérable sur le locataire au titre des charges. Toutefois, les modalités de paiement des charges diffèrent selon le type de bail :

• Bail meublé classique (résidence principale) : Le propriétaire a le choix entre deux modes de charges. Soit des charges « au réel » (provisions avec régularisation annuelle) comme en location vide, soit un forfait de charges fixes mensuel (montant forfaitaire convenu au bail, non ajustable en fin d’année). Dans les deux cas, la TEOM peut être comprise dans les charges. Si le bail prévoit des provisions sur charges au réel, le propriétaire devra faire une régularisation annuelle en ajustant au montant réel de TEOM figurant sur la taxe foncière. Si le bail est en charges forfaitaires (souvent pratiqué en meublé), le montant du forfait doit être fixé en tenant compte de la TEOM, car aucun supplément ne pourra être réclamé en plus du forfait.

• Location meublée saisonnière (courte durée) : Dans le cadre d’une location de vacances ou Airbnb, le locataire ne paie pas de provisions de charges mensuelles. Généralement, le prix global de la location intègre l’ensemble des charges, y compris la TEOM. Le propriétaire calcule donc une quote-part de TEOM au prorata de la durée du séjour et l’inclut dans le tarif de la location. Il n’y a pas de régularisation ultérieure puisque le locataire quitte le logement à la fin du séjour.

Et si le logement est vacant ? En l’absence de locataire, le propriétaire supporte la TEOM en totalité. Cela peut arriver entre deux locataires ou si le bien reste inoccupé. Bon à savoir : si le logement est resté vacant plus de 3 mois consécutifs indépendamment de la volonté du propriétaire (par exemple, logement proposé à la location mais sans preneur), ce dernier peut demander au fisc une réduction de la TEOM proportionnelle à la période d’inoccupation. La demande s’effectue via une réclamation auprès des services des impôts, avec justificatifs, avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la vacance.

Comment récupérer la TEOM auprès du locataire ?

Si vous êtes bailleur en meublé, récupérer la TEOM n’est pas automatique : il faut suivre une procédure correcte pour rester dans la légalité et éviter les litiges. Voici les étapes et conditions à respecter :

Mentionner la TEOM dans le bail

Pour pouvoir refacturer la TEOM au locataire, le bail de location doit le prévoir explicitement. Insérez une clause dans le contrat précisant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables. Par exemple : « Les charges locatives comprennent notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». Sans cette mention écrite, le locataire pourrait refuser de vous rembourser la taxe plus tard. Il est donc impératif d’être transparent dès la signature du bail.

Calculer la part à refacturer (prorata temporis)

Le propriétaire ne peut demander au locataire que la part de TEOM correspondant à sa période d’occupation effective du logement. Il faut donc calculer un prorata si le locataire n’a pas occupé le bien toute l’année :

• Locataire présent toute l’année civile : il peut être facturé 100 % du montant annuel de TEOM figurant sur la taxe foncière.

• Locataire présent une partie de l’année (entrée en cours d’année ou départ anticipé) : on calcule le montant au prorata du nombre de jours de présence. Par exemple, si la TEOM annuelle est de 300 € et que le locataire a occupé le logement 200 jours dans l’année, on pourra lui refacturer : 300 € × (200/365) ≈ 164 €. Le locataire suivant (ou le propriétaire pendant la vacance) prend en charge le reste.

• Locations de courte durée : même principe, ramené à la journée. Par exemple, pour une location touristique de 10 jours avec TEOM annuelle de 365 € : TEOM due = 365 €/365 × 10 jours = 10 € seulement. Ce montant sera simplement intégré aux frais de séjour facturés au locataire.

Choisir le mode de récupération (provision ou forfait)

La manière de récupérer la TEOM dépend du type de charges prévu au bail :

• Si vous avez opté pour des provisions sur charges (charges “au réel”) : Vous allez intégrer la TEOM dans les provisions mensuelles que paie le locataire, puis procéder à une régularisation annuelle. En fin d’année (ou à la fin du bail), une comparaison est faite entre provisions versées et dépenses réelles. C’est à ce moment que vous ajustez le montant exact de TEOM dû, sur présentation de l’avis de taxe foncière. Ce mode “au réel” garantit que le locataire ne paie que ce qu’il doit effectivement, mais il exige de tenir une comptabilité précise et de fournir un justificatif (copie de la taxe foncière indiquant la TEOM) au locataire lors de la régularisation.

• Si vous avez opté pour un forfait de charges : Dans ce cas, la TEOM est déjà incluse de façon indissociable dans le forfait mensuel fixé dans le bail. Vous ne pouvez pas la réclamer séparément ni faire de régularisation ultérieure. Il importe donc de bien estimer le forfait au départ pour couvrir notamment le montant annuel de la TEOM. Le forfait de charges a l’avantage de la simplicité (montant fixe chaque mois, pas de calcul en fin d’année), mais en contrepartie, le propriétaire assume le risque des variations : si la TEOM augmente brusquement, il ne pourra pas ajuster le loyer en cours de bail. (Le forfait de charges peut toutefois être indexé annuellement selon l’IRL, si le bail le prévoit, au même titre que le loyer).

Fournir des justificatifs en toute transparence

Pour éviter tout contentieux, jouez la transparence avec votre locataire. Lorsque vous lui réclamez le remboursement de la TEOM (par exemple en fin d’année ou lors de l’arrêté des comptes), fournissez une copie de votre avis de taxe foncière où figure clairement le montant de la TEOM. Le décret de 1987 oblige le bailleur à communiquer au locataire, sur demande, le décompte des charges et les justificatifs correspondants. En pratique, remettre spontanément le justificatif de la TEOM assoit la confiance et démontre que le calcul est correct.

Cas particuliers et points à surveiller

A. Logement en copropriété

Si votre bien meublé est situé dans une copropriété, la TEOM peut être prélevée de deux façons selon les communes : soit via la taxe foncière individuelle de chaque lot, soit dans le cadre des charges de copropriété (certaines copropriétés répartissent la facture d’ordures ménagères entre les copropriétaires via le syndic). Dans tous les cas, le propriétaire peut récupérer la TEOM sur son locataire de la même manière : en l’intégrant aux charges locatives. Si la TEOM est payée au syndic dans les charges de l’immeuble, elle sera refacturée au bailleur, qui pourra ensuite la répartir et la justifier auprès de son locataire. Veillez simplement à conserver le justificatif adéquat (avis de taxe foncière ou appel de fonds du syndic précisant la part déchets) pour la régularisation.

B. Charges « forfaitaires » vs charges « réelles »

Comme évoqué, en location meublée le bailleur peut librement choisir entre charges forfaitaires et charges au réel. Ce choix a un impact direct sur la TEOM :

• En charges au réel (provisions + régularisation), la TEOM est récupérable précisément sur la base des montants payés et prouvés. Le propriétaire avance la taxe puis récupère le montant exact (proratisé) sur le locataire une fois par an.

• En charges forfaitaires, la TEOM est comprise dans le forfait et non isolée. Aucun complément ne peut être demandé en fin d’année, même si la taxe augmente ou si le locataire a consommé plus de services. L’avantage est la simplicité (pas de gestion annuelle), mais le bailleur doit anticiper le coût de la TEOM dans le forfait et le revoir à chaque changement de locataire si nécessaire.

C. TEOM vs redevance incitative (REOM)

Comme mentionné, certaines communes financent les déchets via une redevance (REOM) au lieu d’une taxe. La REOM est facturée directement à l’occupant du logement par la collectivité (ou son délégataire) et calculée en fonction du service rendu (nombre de bacs, volume, fréquence...). Si votre bien est situé en zone de REOM, cela signifie que vous n’avez pas de TEOM sur votre taxe foncière, et en tant que propriétaire vous n’avancez rien. C’est le locataire (ou le syndic pour les immeubles) qui reçoit la facture de redevance et la paie directement. Dans ce cas, la question de récupération ne se pose pas : la charge est payée à la source par l’occupant. Assurez-vous simplement que le locataire a bien connaissance de ces modalités locales (souvent précisées dans le règlement de collecte communal).

En revanche, si votre commune applique une TEOM « incitative » (TEOMi), vous verrez toujours une ligne TEOM sur votre taxe foncière, mais le montant pourra varier en partie selon la quantité de déchets produits. Cette part incitative est également récupérable sur le locataire, mais son calcul doit être équitablement réparti si plusieurs foyers utilisent le service (colocation, multi-locations). Dans la plupart des cas de location meublée standard (un bailleur – un locataire), cela ne change rien aux modalités : vous facturez au locataire le montant de TEOM indiqué sur votre avis d’impôt, comme vu précédemment.

D. Aspects fiscaux LMNP/LMP (déductibilité et régime micro vs réel)

Du point de vue de la fiscalité du loueur en meublé, comment traiter la TEOM dans vos comptes ? Cela dépend de votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel) et de si vous récupérez la taxe sur le locataire :

• LMNP/LMP au régime réel : La taxe foncière, incluant la TEOM, fait partie des charges déductibles de vos revenus locatifs. Vous pouvez donc déduire de vos recettes le montant de la taxe foncière que vous avez payée, ce qui réduit votre bénéfice imposable. Mais attention, si vous avez récupéré la TEOM auprès du locataire, cela signifie que vous avez encaissé en contrepartie ce même montant (en charges locatives). Comptablement, vous devrez enregistrer l’encaissement comme une recette locative et la TEOM payée comme une charge. Les deux s’annulent, il n’y a donc aucun avantage fiscal net à déduire une charge que le locataire a supportée. En pratique, seule la partie de taxe foncière non récupérée (par exemple la TEOM sur une période de vacance, ou les frais non récupérables) restera une dépense déductible pour vous. Il est crucial de faire figurer correctement la TEOM dans votre compte de résultat LMNP pour éviter une double déduction.

• LMNP au régime micro-BIC : Dans ce régime simplifié, vous ne déduisez aucune charge en particulier. Vous déclarez vos recettes brutes (loyers + charges perçues) et l’administration applique un abattement forfaitaire (50 % pour les meublés classiques) censé couvrir l’ensemble des charges. Autrement dit, que vous payiez ou non une TEOM, cela ne change rien directement à votre imposition : l’abattement de 50 % (ou 71 % pour un meublé de tourisme classé) est supposé englober ce type de frais. En 2025, le plafond de revenus pour bénéficier du micro-BIC en meublé classique est de 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement de 50 %. À noter : la loi de finances pour 2025 a durci le régime micro-BIC des locations saisonnières non classées, en abaissant leur plafond à 15 000 € et l’abattement à 30 % dès les revenus 2025. Si vous êtes concerné par ces locations touristiques, vous basculerez probablement au régime réel et pourrez alors déduire précisément vos charges (dont la taxe foncière/TEOM) dans vos déclarations 2026.

• Loueur en meublé professionnel (LMP) : Le statut LMP s’applique si vos recettes annuelles excèdent 23 000 € et dépassent vos autres revenus d’activité du foyer. Fiscalement, un LMP est imposé en BIC professionnel, mais les principes de déduction des charges ou d’option micro-BIC restent globalement les mêmes. La TEOM est donc tout aussi récupérable sur les locataires et déductible en régime réel pour un LMP que pour un LMNP. La seule différence est l’assujettissement éventuel aux cotisations sociales si vous dépassez 23 000 € de recettes en location de courte durée notamment. En résumé, le passage LMP n’affecte pas la gestion de la TEOM vis-à-vis des locataires, seulement vos obligations fiscales personnelles.

Exemples pratiques

Cas n°1 : Location meublée à l’année (bail classique)

Situation : Un propriétaire loue un appartement meublé du 1er janvier au 31 décembre à un même locataire (bail meublé résidence principale). La taxe foncière qu’il paie en octobre inclut une TEOM de 300 €.
Récupération : Le bail prévoit des provisions pour charges. Chaque mois, le locataire a versé une provision incluant environ 25 € pour la TEOM (300 €/12). En fin d’année, le propriétaire fait le total : le locataire ayant occupé le logement toute l’année, il lui doit la totalité des 300 €. Le propriétaire lui a déjà imputé 12×25 € = 300 € via les provisions : le compte est soldé, il n’y a rien de plus à payer. (Si le locataire avait payé des provisions insuffisantes, le bailleur pourrait lui réclamer le complément pour atteindre 300 €, justificatif à l’appui).

Variante : Si les charges étaient au forfait (par exemple 50 € de forfait mensuel « toutes charges comprises » fixé dans le bail), le propriétaire aurait dû estimer ce montant en intégrant la TEOM. Il ne pourrait pas réclamer de solde si la TEOM réelle dépasse le prévu, ni rembourser si elle est moindre : le forfait est forfaitaire, il n’y a pas de régularisation.

Cas n°2 : Location meublée saisonnière (courte durée)

Situation : Une maison meublée est louée à des vacanciers pendant 10 jours au cours de l’année. La TEOM annuelle pour ce bien est de 365 €. Le propriétaire n’a pas d’autre location sur le reste de l’année (maison utilisée par lui hors location).
Récupération : Le propriétaire va intégrer la part de TEOM correspondant à ces 10 jours dans le prix de la location facturé aux vacanciers. Calcul : 365 € (TEOM annuelle) × (10 j / 365 j) = 10 €. Résultat : sur la facture ou le contrat remis aux locataires, ces 10 € seront inclus (soit explicitement en mentionnant “taxe ordures : 10 €” dans les frais, soit implicitement dans le tarif global). Le locataire paiera donc bien pour la période où il a bénéficié du service de collecte, sans que le propriétaire ait besoin de lui réclamer après coup. Le reste de l’année, le propriétaire assume la TEOM, mais il peut demander une réduction de taxe pour la période de vacance de plus de 3 mois (les 355 jours non loués, sous réserve d’éligibilité comme vu précédemment).

Les erreurs à éviter

Même si les règles de récupération de la TEOM sont simples en théorie, certaines erreurs courantes peuvent coûter cher ou créer des litiges :

1. Oublier de mentionner la TEOM dans le bail : sans clause explicite au contrat, le locataire peut légitimement refuser de vous rembourser la taxe. Soyez prévoyant dès la rédaction du bail.

2. Ne pas fournir de justificatif au locataire : réclamer une somme, même légitime, sans preuve peut susciter défiance. Présentez toujours l’avis de taxe foncière (ou un décompte détaillé) à l’appui de la demande. La transparence évite la plupart des conflits.

3. Refacturer un montant excessif ou inexact : il est interdit de facturer au locataire plus que la part de TEOM correspondant à son occupation réelle. N’incluez pas non plus d’autres lignes de la taxe foncière. Seule la TEOM est récupérable, pas la taxe foncière complète ni les frais de gestion. En cas d’erreur de calcul, le locataire pourrait exiger un remboursement ou, pire, saisir la commission de conciliation.

En résumé, restez rigoureux et suivez strictement le cadre légal pour éviter toute contestation.

En conclusion, en location meublée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est bien une charge récupérable auprès du locataire, à condition de respecter quelques règles simples mais essentielles. Pour une gestion sereine : prévoyez la TEOM dans le bail, calculez-la au prorata du temps d’occupation et fournissez un justificatif clair au moment de la régularisation. Ainsi, propriétaire et locataire assument chacun la part qui lui revient, sans mauvaise surprise. En 2025, avec la hausse des taxes locales, il est plus que jamais important de bien gérer cette refacturation pour préserver la rentabilité de votre LMNP tout en restant en conformité.

Sources 

• Service-public.fr – Fiche Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), à jour 16 mai 2025service-public.frservice-public.fr

• Impots.gouv.fr – Questions Particulier : récupérabilité de la TEOM (maj 31/07/2025)impots.gouv.fr

• PAP.fr – Qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? (N. Giraud, 14 nov. 2024)pap.frpap.fr

• Amarris Immo – Taxe foncière en location meublée, déductible ou pas ? (3 févr. 2023)amarris-immo.framarris-immo.fr

• Gererseul.com – TEOM : prix moyen 2025, calcul et répartition bailleur/locataire (C. Pennuen, 31 juil. 2025)gererseul.comgererseul.com

• Jedeclaremonmeuble.com – Plafond LMNP : seuils à respecter en 2025 (Aurélie Travers, 2025)jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com