Amortissement LMNP : calcul, durées et exemples concrets
L'amortissement est le principal levier fiscal du régime réel LMNP. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien, de votre mobilier et de vos travaux, sans aucune sortie de trésorerie. Résultat : vous pouvez réduire votre impôt sur les revenus locatifs à zéro pendant plusieurs années. LMNP.AI vous accompagne dans le calcul automatique de vos amortissements pour maximiser votre optimisation fiscale.
Sommaire
- Le principe de l'amortissement
- Décomposition par composants
- Amortissement du mobilier
- Amortissement linéaire ou dégressif en LMNP ?
- Frais d'acquisition : charge ou amortissement ?
- Amortissement des travaux
- Exemple de calcul complet
- Plafonnement des amortissements (article 39 C)
- Impact à la revente (réforme 2025)
- Stratégie de durées selon votre horizon
- Cas particulier : amortir une péniche
1. Le principe de l'amortissement en LMNP
L'amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à répartir le coût d'un actif sur sa durée d'utilisation (art. 39-1-2° du CGI, PCG art. 311-2). En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir :
- Le bien immobilier (hors terrain)
- Le mobilier et les équipements
- Les travaux d'amélioration et de rénovation
- Les frais d'acquisition (frais de notaire, agence)
Chaque année, une fraction de ces montants vient en déduction de vos revenus locatifs. C'est ce qui permet à la plupart des propriétaires LMNP au régime réel de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant les 8 à 12 premières années. Cette optimisation fiscale est l'un des principaux avantages du LMNP par rapport à la location nue en SCI.
La valeur terrain : non amortissable
Le terrain n'est jamais amortissable. Avant tout calcul d'amortissement, il faut retrancher sa valeur du prix d'acquisition. Cette proportion varie énormément selon la localisation :
| Localisation | Part terrain typique |
|---|---|
| Zone très rurale (villages, campagne) | 3 - 5 % |
| Zone rurale / petite ville | 10 - 20 % |
| Zone urbaine / ville moyenne | 30 - 40 % |
| Grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux) | 50 %+ (jurisprudence) |
Deux méthodes d'évaluation
Méthode forfaitaire
Appliquer un pourcentage standard (souvent 15-20 %). Simple mais risquée : l'administration peut la contester si elle ne reflète pas la réalité du marché local.
Acceptable en zone rurale ou petite ville, déconseillé en zone tendue.
Méthode cadastrale au réel (recommandée)
Calcul précis en 4 étapes :
- Identifier la surface cadastrale de la parcelle en m² (cadastre.gouv.fr)
- Rechercher le prix des terrains constructibles dans la commune (DVF / immobilier.notaires.fr)
- Calculer : surface parcelle x prix/m² terrain
- En copropriété : valeur terrain globale x tantièmes possédés
Attention : appliquer un forfait de 15 % sur un bien parisien ou lyonnais expose à un redressement. La valorisation du terrain doit correspondre à la réalité du marché local (position constante de l'administration fiscale, BOI-BIC-AMT-10-20). Pour une copropriété, utilisez les tantièmes pour calculer votre quote-part de terrain.
Lire notre guide complet : la valeur terrain en LMNP
2. Décomposition par composants
Le bien immobilier est décomposé en plusieurs composants, chacun avec sa propre durée d'amortissement. C'est la méthode de l'amortissement par composants, obligatoire en LMNP au régime réel.
| Composant | Part typique | Durée neuf | Fourchette réelle | Ce qu'il comprend |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 35 - 50 % | 80 ans | 25 - 80 ans | Fondations, murs porteurs, poutres, dalles, charpente |
| Toiture | 5 - 10 % | 35 ans | 10 - 35 ans | Couverture, zinguerie, étanchéité toiture/terrasse |
| Façade et étanchéité | 5 - 10 % | 15 ans | 5 - 15 ans | Fenêtres, portes ext., volets, ravalement, isolation ext. |
| Réseaux (élec., plomberie) | 10 - 20 % | 30 ans | 10 - 30 ans | Électricité, plomberie, chauffage, VMC, gaz |
| Agencements intérieurs | 10 - 20 % | 15 ans | 5 - 15 ans | Cloisons, revêtements, cuisine équipée, salle de bain |
Comment déterminer la durée réelle de chaque composant ?
La durée d'amortissement ne se choisit pas arbitrairement : elle doit correspondre à la durée d'utilisation restante estimée du composant au moment de son inscription à l'actif. La méthode repose sur un calcul mathématique simple :
Formule de la durée d'amortissement :
Durée restante = Durée de référence (neuf) - (Année d'inscription à l'actif - Année de construction ou dernière rénovation)
Les durées de référence pour un composant neuf sont :
| Composant | Durée de référence (neuf) |
|---|---|
| Gros œuvre | 80 ans |
| Toiture | 35 ans |
| Réseaux (électricité, plomberie) | 30 ans |
| Façade et étanchéité | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 15 ans |
Exemple concret : appartement construit en 2001, inscrit à l'actif en 2026
Vous achetez un appartement construit en 2001 et vous l'inscrivez à l'actif de votre activité LMNP en 2026. L'immeuble a 25 ans. Aucune rénovation majeure n'a été effectuée. Voici le calcul des durées :
| Composant | Ref. neuf | Age (2026-2001) | Durée retenue | Taux annuel |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 80 ans | - 25 ans | 55 ans | 1,82 % |
| Toiture | 35 ans | - 25 ans | 10 ans | 10,00 % |
| Réseaux | 30 ans | - 25 ans | 5 ans | 20,00 % |
| Étanchéité | 15 ans | - 25 ans | ≈ 1 an * | - |
| Agencements | 15 ans | - 25 ans | ≈ 1 an * | - |
* Quand l'âge du bien dépasse la durée de référence du composant (ici étanchéité et agencements à 15 ans < 25 ans d'âge), cela signifie que le composant a théoriquement atteint la fin de sa durée de vie utile. En pratique, on retient une durée minimale de 1 à 3 ans si le composant est toujours fonctionnel, ou on considère qu'il est totalement amorti et sa valeur est nulle. Si des travaux de rénovation sont prévus, ils seront amortis sur la durée du nouveau composant.
Impact des rénovations sur les durées
Les rénovations effectuées avant ou après l'inscription à l'actif modifient significativement les durées :
Rénovation totale (100 %)
Le composant est considéré comme neuf. On repart sur la durée de référence complète.
Exemple : électricité refaite intégralement en 2020. En 2026, la durée retenue est : 30 - (2026 - 2020) = 24 ans.
Rénovation partielle (50-70 %)
On estime une durée intermédiaire, généralement la moyenne entre la durée de référence et la durée résiduelle théorique.
Exemple : plomberie partiellement rénovée en 2015 (bien construit en 2001). Durée estimée : moyenne entre 30 (neuf) et 30 - (2026 - 2001) = 5 ans, soit environ 17 ans.
Travaux sur un bien déjà inscrit à l'actif
Si vous réalisez des travaux sur un bien déjà en activité LMNP, les nouveaux composants sont amortis sur leur propre durée :
- Réfection totale de l'électricité : amortissable sur 30 ans (durée de référence neuf du composant réseaux)
- Réfection totale de la toiture : amortissable sur 35 ans
- Rénovation partielle de la salle de bain : amortissable sur environ 7-10 ans (moitié de la durée de référence agencements de 15 ans, ajustée selon l'ampleur des travaux)
Remplacement en cours d'amortissement : si vous remplacez un composant avant la fin de son plan (ex. : refaire l'électricité après 10 ans sur un plan de 24 ans), vous sortez l'ancien composant du bilan (la valeur nette comptable résiduelle est déductible en charge exceptionnelle), puis vous inscrivez le nouveau composant avec sa durée propre (30 ans pour une réfection totale).
Cohérence et justification : les durées choisies doivent correspondre à la réalité de l'état du bien. En cas de contrôle fiscal, l'administration vérifiera que vos durées sont cohérentes avec l'âge du bien, son état constaté (diagnostic technique, photos) et les éventuelles rénovations. Un changement brutal de durée d'un exercice à l'autre doit être justifié par un événement concret (travaux, sinistre).
Appartement vs maison individuelle
La répartition des composants varie sensiblement selon le type de bien :
| Composant | Appartement | Maison individuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 25 - 35 % | 40 - 60 % |
| Façade / étanchéité | ~5 % | 8 - 10 % |
| Réseaux | 10 - 15 % | 15 - 20 % |
| Agencements | 15 - 20 % | 10 - 15 % |
En appartement, le gros oeuvre est mutualisé avec les autres copropriétaires, d'où une part plus faible. En maison, l'intégralité de la structure est à votre charge. Les agencements intérieurs pèsent proportionnellement plus en appartement.
Consultez nos guides détaillés : gros oeuvre, réseaux, étanchéité.
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3. Comment amortir le mobilier en LMNP ?
Tout le mobilier acheté pour équiper votre location meublée est amortissable sur 5 à 10 ans selon sa nature :
| Type de mobilier | Durée |
|---|---|
| Literie (matelas, sommier) | 6 ans |
| Électroménager (lave-linge, four, réfrigérateur) | 5-7 ans |
| Meubles en bois (canapé, table, chaises, armoires) | 10 ans |
| Électronique (télévision, ordinateur) | 3-5 ans |
| Vaisselle, linge de maison, petit équipement | 5 ans |
Seuil de capitalisation : les petits équipements dont la valeur unitaire est inférieure à 500 EUR HT peuvent être passés directement en charges (et non amortis), ce qui accélère la déduction fiscale. Au-delà de ce seuil (BOI-BIC-CHG-20-30-10), ils doivent être immobilisés à l'actif et amortis sur leur durée d'utilisation. Ce seuil s'applique sur le montant hors taxe du bien.
Le prorata temporis
L'amortissement débute à la date de mise en location du bien, pas à la date d'achat (voir notre guide créer son activité LMNP). La première année, l'amortissement est calculé au prorata du nombre de jours de location :
Exemple : mise en location le 1er juillet
Le prorata s'applique à chaque composant individuellement. L'amortissement non pris en compte n'est pas perdu : il décale simplement la fin du plan d'amortissement.
4. Amortissement linéaire ou dégressif en LMNP ?
En LMNP, le mode d'amortissement linéaire est la règle dans l'immense majorité des cas. L'amortissement dégressif (art. 39A du CGI) n'est pas formellement interdit par le BOFiP pour les biens donnés en location, mais il est inapplicable en pratique pour les raisons suivantes :
| Critère | Linéaire | Dégressif |
|---|---|---|
| Immeubles | Oui (toujours) | Non (art. 22 annexe II CGI) |
| Mobilier neuf (5+ ans) | Oui | Possible (si neuf) |
| Mobilier occasion | Oui | Non |
| Utilisation en LMNP | 99 % des cas | Marginal |
Les immeubles d'habitation sont exclus du dégressif (art. 22 de l'annexe II du CGI). L'amortissement dégressif est réservé aux biens neufs figurant dans une liste limitative (matériels industriels, équipements de production, etc.). En LMNP, seul le mobilier neuf dont la durée d'amortissement est d'au moins 3 ans pourrait théoriquement bénéficier du dégressif, mais le gain est négligeable compte tenu des montants en jeu.
En résumé : en LMNP, utilisez l'amortissement linéaire pour tous vos composants immobiliers et votre mobilier. C'est la méthode retenue par tous les experts-comptables spécialisés et par LMNP.AI dans ses calculs automatiques. Le dégressif n'apporte aucun avantage significatif et complique inutilement la comptabilité LMNP.
5. Faut-il amortir ou passer en charge les frais d'acquisition ?
Les frais d'acquisition (frais de notaire, honoraires d'agence, droits d'enregistrement) représentent 7,5 à 8,5 % du prix en ancien et 2,5 à 3,5 % en neuf en 2025. Depuis le 1er avril 2025, certains départements ont relevé le taux de la taxe de publicité foncière à 5 % (contre 4,50 % auparavant), ce qui explique la hausse des frais de notaire dans l'ancien. Vous avez le choix entre deux traitements :
Option 1 : Charge immédiate
Les frais sont déduits intégralement l'année d'acquisition.
- Avantage : déduction massive en année 1
- Inconvénient : génère un déficit BIC important (reportable 10 ans), mais les amortissements ne pouvant créer de déficit, cette charge vient en priorité
Option 2 : Amortissement (étalement)
Les frais sont intégrés à la valeur du bien et amortis avec lui par composant (méthode de la durée pondérée).
- Avantage : lissage sur la durée, plus prudent
- Inconvénient : déduction plus lente
En pratique : la déduction en charge immédiate est souvent choisie car elle maximise le déficit de la première année. Ce déficit BIC meublé est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus de même nature. Attention : ce choix est irrévocable et doit être cohérent d'un bien à l'autre. Voir aussi notre comparatif micro-BIC vs régime réel.
Lire notre guide complet : frais de notaire en LMNP, charge ou amortissement ?
6. Quels travaux sont amortissables en LMNP ?
La distinction entre charges déductibles immédiatement et immobilisations à amortir est cruciale pour optimiser votre fiscalité. Pour en savoir plus sur toutes les charges déductibles en LMNP et les travaux déductibles, consultez nos guides détaillés :
Charges (déductibles immédiatement)
- Entretien courant (peinture, réparation)
- Remplacement à l'identique
- Petites réparations
Immobilisations (amorties sur leur durée de composant)
- Rénovation lourde (salle de bain, cuisine) : 7-15 ans
- Réfection électricité/plomberie : jusqu'à 30 ans (si totale)
- Réfection toiture : jusqu'à 35 ans (si totale)
- Mise aux normes, isolation : 10-15 ans
La durée dépend de la nature du composant concerné et de l'ampleur des travaux (rénovation totale = durée de référence neuf, rénovation partielle = environ la moitié). Voir la section 2 ci-dessus.
7. Exemple de calcul complet
Prenons un appartement construit en 2001, acheté 200 000 EUR en 2026 et inscrit à l'actif la même année. Part terrain calculée au réel : 20 % (= 40 000 EUR). Mobilier acheté : 8 000 EUR. L'immeuble a 25 ans, aucune rénovation majeure effectuée. Les pourcentages par composant ci-dessous sont déterminés par votre expert-comptable en fonction de l'état réel du bien ; ils peuvent différer des fourchettes génériques du tableau de référence.
Étape 1 : Calcul des durées par composant
Formule : Durée neuf - (2026 - 2001) = Durée neuf - 25 ans
Étape 2 : Calcul des amortissements annuels
Observation : les composants dont la durée de vie est dépassée (étanchéité, agencements) génèrent un amortissement élevé en année 1 car leur valeur est amortie en totalité. C'est normal et conforme à la logique comptable : ces composants sont en fin de vie. En année 2, seuls le gros oeuvre, la toiture, les réseaux et le mobilier continueront à générer un amortissement. C'est le mécanisme qui permet de maximiser la déduction les premières années.
Étape 3 : Application de l'article 39 C (plafonnement)
Avec des loyers de 10 000 EUR/an et 3 000 EUR de charges déductibles :
Résultat : pas d'impôt, pas de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Le stock d'ARD (66 361 EUR) est mis en réserve et sera imputé sur les bénéfices des années suivantes. En année 2 et au-delà, l'amortissement annuel récurrent (gros oeuvre + toiture + réseaux + mobilier) est d'environ 9 361 EUR/an, ce qui suffit largement à maintenir un résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.
8. Comment fonctionne le plafonnement des amortissements (article 39 C) ?
Règle fondamentale posée par l'article 39 C du CGI : l'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP. La formule est simple :
Amortissement déductible de l'exercice =
Loyers - Charges (hors amortissements)
Si le résultat est négatif (charges > loyers), aucun amortissement n'est déductible. Le déficit provient alors uniquement des charges.
L'excédent d'amortissement non déduit est appelé ARD (Amortissements Réputés Différés). Il constitue un "stock" reportable sans limitation de durée et sera imputé dès qu'un exercice le permettra. Ce mécanisme est fondamental pour optimiser votre fiscalité LMNP sur le long terme.
Mécanisme en 3 étapes
En pratique, ce mécanisme permet de neutraliser l'impôt pendant de nombreuses années, même si vos loyers augmentent ou si vous remboursez votre emprunt (et donc perdez la déduction des intérêts). Le stock d'ARD prend le relais. Chez LMNP.AI, nous suivons automatiquement votre stock d'ARD et l'imputons au bon moment pour optimiser votre résultat fiscal année après année.
Distinction importante : le déficit BIC meublé (quand les charges hors amortissements dépassent les loyers) est reportable pendant 10 ans. L'ARD (amortissements excédentaires) est reportable sans limite de durée. Ce sont deux mécanismes distincts qui se cumulent.
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9. Quel est l'impact des amortissements à la revente ? (réforme 2025)
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, ex-article 24 du PLF) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour un panorama complet de cette réforme, consultez notre guide réforme LMNP 2025-2026 :
Nouvelle formule (cessions à compter du 15 février 2025) :
Plus-value = Prix de vente - (Prix d'achat - Amortissements cumulés déduits)
Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite sur la plus-value brute :
- Impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans de détention (6 %/an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e)
- Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans (1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e)
Exceptions à la réintégration
Certains biens sont exclus de la réintégration des amortissements :
- Résidences étudiantes
- EHPAD et résidences seniors
- Transmissions à titre gratuit (donation, succession) : les amortissements ne sont pas réintégrés
À retenir : cette mesure ne remet pas en cause l'intérêt du régime réel pendant la détention. L'économie d'impôt annuelle (souvent 0 EUR d'impôt pendant 8-12 ans) reste réelle et quantifiable. L'impact ne se matérialise qu'à la revente. Si vous conservez le bien 22 ans ou plus, la plus-value est totalement exonérée d'IR, et la réintégration n'a alors aucun impact fiscal sur l'impôt sur le revenu.
Prélèvements sociaux : nouveau taux 18,6 % (2026)
La LFSS 2026 (Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026) a relevé le taux des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %, applicable rétroactivement aux revenus 2025. Ce nouveau taux impacte les revenus locatifs BIC imposables. En revanche, les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 % de PS (soit 36,2 % au total avec 19 % d'IR). Pour plus de détails sur ces cotisations, consultez notre guide cotisations sociales LMNP et LMP :
| Poste | Ancien taux | Nouveau taux 2026 |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux (PS) | 17,2 % | 18,6 % |
| Pression fiscale totale (TMI 30 % + PS) | 47,2 % | 48,6 % |
| Exonération PS sur plus-value | Inchangée : totale après 30 ans de détention | |
Impact concret : pour un résultat imposable de 1 000 EUR (TMI 30 %), la facture fiscale passe de 472 EUR à 486 EUR. Cela renforce encore la nécessité de maximiser vos amortissements pour maintenir un résultat imposable à zéro le plus longtemps possible. Découvrez comment déclarer vos amortissements dans notre guide liasse fiscale LMNP.
10. Choisir ses durées : stratégie selon votre horizon
Le choix des durées d'amortissement n'est pas neutre. Il doit être adapté à votre horizon d'investissement :
Investissement court terme (5-10 ans)
Privilégiez des durées longues : un bien neuf ou récemment rénové permet des durées proches de la référence (gros oeuvre 80 ans, réseaux 30 ans).
Moins d'amortissements cumulés à la revente = moins de réintégration dans la plus-value (art. 84 LFI 2025).
Investissement long terme (15+ ans)
Un bien ancien avec des composants en fin de vie (durées courtes par la formule) maximise les amortissements annuels. Exemple : un bien de 25 ans donne un gros oeuvre à 55 ans, des réseaux à 5 ans.
À 22+ ans de détention, l'IR sur la PV est exonéré. La réintégration n'a plus d'impact.
Attention à la cohérence : les durées choisies doivent correspondre à la durée réelle d'utilisation du composant (état, matériau, âge). Vous ne pouvez pas choisir arbitrairement des durées courtes pour maximiser l'amortissement. En cas de contrôle, l'administration vérifie la cohérence entre la durée choisie et l'état réel du bien.
Lire notre guide complet : optimiser ses durées d'amortissement LMNP
11. Cas particulier : amortir une péniche
La péniche (bateau-logement) meublée et louée relève du régime LMNP comme un bien immobilier classique. Mais les composants et les règles différent significativement :
| Composant | Part typique | Durée |
|---|---|---|
| Coque et structure (acier) | ~70 % | 25-30 ans |
| Équipements techniques et motorisation | ~15-20 % | 10-15 ans |
| Aménagements intérieurs | ~10-15 % | 10-15 ans |
| Mobilier et électroménager | variable | 5-7 ans |
Les avantages fiscaux spécifiques de la péniche
Pas de valeur terrain
Contrairement à un bien immobilier classique, une péniche n'a aucune valeur terrain à exclure. Près de 100 % du prix d'achat est amortissable. Le droit d'amarrage (COT) est une redevance annuelle déductible en charge, pas une immobilisation.
Durées plus courtes
La coque acier s'amortit sur 25-30 ans (vs 40-80 ans pour le gros oeuvre immobilier), générant un amortissement annuel nettement plus élevé à prix équivalent.
Statut juridique : une péniche est un bien meublé au sens du Code civil (art. 531), mais soumise à la taxe foncière si elle est utilisée en un point fixe (art. 1381, 3° du CGI). Elle est en revanche exclue de l'IFI (TJ Nanterre, 11 mars 2021). La CFE s'applique comme pour tout loueur en meublé. En pratique, la péniche offre un excellent rapport amortissement/prix d'achat, ce qui en fait un investissement LMNP particulièrement optimisé fiscalement.
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