CFE LMNP 2026 : calcul, exonérations, paiement et guide complet

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local que tout loueur en meublé non professionnel doit payer, quel que soit son régime fiscal (micro-BIC ou réel). La CFE est exonérée la première année d'activité, puis son montant varie entre 100 et 700 euros par an pour la majorité des LMNP, selon la commune et la valeur locative du bien. Elle est 100 % déductible au régime réel. Ce guide LMNP.AI couvre tout : calcul, barème 2026, exonérations, formulaire 1447-C, paiement en ligne, cas particuliers et erreurs à éviter.

1. Qu'est-ce que la CFE ?

Concrètement, la CFE est une sorte de "taxe professionnelle" que vous payez chaque année parce que vous exercez une activité de location meublée. C'est comme un droit d'entrée annuel pour exercer votre activité de loueur, un peu comme la taxe foncière est un impôt lié à la propriété du bien.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local créé en 2010 pour remplacer l'ancienne taxe professionnelle. Elle constitue, avec la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), la CET (Contribution Économique Territoriale).

La CFE est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. L'article 1447 I, alinéa 2 du CGI précise que les activités de location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel. Conséquence : tout loueur au statut LMNP est assujetti à la CFE, même si vous ne louez qu'un seul studio.

CFE vs taxe foncière vs taxe d'habitation

Ces trois impôts se cumulent et utilisent tous la valeur locative cadastrale (VLC) comme base de référence, mais ils répondent à des logiques différentes. En clair : la taxe foncière vous taxe en tant que propriétaire, la taxe d'habitation taxe l'occupant ou le propriétaire de résidence secondaire, et la CFE vous taxe en tant qu'exploitant d'une activité de location.

2. Qui doit payer la CFE en LMNP ?

Le principe est simple : dès que vous louez un bien meublé de manière régulière et que vous avez un numéro SIRET, vous devez payer la CFE. Peu importe que vous louiez un studio étudiant à l'année ou un appartement sur Airbnb quelques semaines par an.

Tous les loueurs en meublé, professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), sont redevables de la CFE. Cela inclut :

• La location meublée longue durée (bail classique de 1 an renouvelable)
• La location saisonnière (Airbnb, Booking, Abritel)
• Les chambres d'hôtes
• Les meublés de tourisme (classés ou non)

Pour être assujetti, il faut remplir ces conditions :

• Exercer une activité de location meublée à titre habituel
• Être déclaré au 1er janvier de l'année d'imposition (inscription INPI + SIRET)
• Disposer de biens immobiliers pour l'activité

3. Comment être exonéré de CFE en LMNP ?

La bonne nouvelle, c'est que tous les LMNP ne paient pas la CFE. Plusieurs cas permettent d'en être totalement exonéré, et la première année est systématiquement gratuite. Autrement dit, si vous venez de démarrer votre activité, vous ne paierez rien cette année-là.

3.1 Exonération de la première année (article 1478 II CGI)

L'année de création de votre activité LMNP, la CFE n'est pas due. C'est une exonération de plein droit, automatique, sans démarche particulière.

La deuxième année (N+1), la base d'imposition est réduite de 50 %. Ce n'est qu'à partir de la troisième année que la CFE s'applique au taux plein.

En clair : vous ne payez rien l'année où vous commencez, et l'année suivante vous ne payez que la moitié. Ce n'est qu'à partir de la troisième année que le montant est complet.

3.2 Exonération si recettes inférieures ou égales à 5 000 euros (article 1647 D CGI)

Si vos recettes locatives de l'avant-dernière année (N-2) ne dépassent pas 5 000 euros, vous êtes exonéré de la cotisation minimum de CFE. Par exemple, pour la CFE 2026 (payée en décembre 2026), on regarde les recettes de 2024. Concrètement, 5 000 euros représentent un loyer mensuel d'environ 415 euros ou moins. Cette exonération concerne typiquement les loueurs avec un seul bien à faible loyer, une activité saisonnière limitée, ou une activité démarrée récemment avec peu de mois de location en N-2.

3.3 Exonérations liées à l'habitation personnelle (article 1459 CGI)

3.4 Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR)

Depuis juillet 2024, les anciennes Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) sont remplacées par les Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) et ZFRR+. Les communes situées dans ces zones peuvent voter des exonérations de CFE pour les nouvelles activités, sur délibération de la collectivité locale.

Ces exonérations peuvent être totales ou partielles et s'appliquer pour une durée maximale de 5 ans. Si votre bien LMNP est situé dans une ZFRR, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour connaître les dispositifs locaux en vigueur.

4. Comment calculer la CFE en LMNP ?

Le calcul de la CFE peut sembler technique, mais le principe est simple : on prend une base (la valeur théorique de votre bien selon l'administration) et on lui applique le taux voté par votre commune. C'est exactement le même mécanisme que la taxe foncière, mais avec un taux différent.

4.1 La base d'imposition

La base d'imposition est la valeur locative cadastrale (VLC) du bien mis en location meublée. C'est le loyer annuel théorique déterminé par l'administration fiscale (la même base que pour la taxe foncière). Attention : cette valeur n'a rien à voir avec le loyer que vous percevez réellement. Elle est souvent bien inférieure au loyer de marché.

La période de référence est l'avant-dernière année (N-2) : pour la CFE 2026, on prend en compte les biens utilisés en 2024 (article 1467 A du CGI).

Si la valeur locative est trop faible, une cotisation minimum s'applique (voir barème section 5). En pratique, c'est le cas de la majorité des LMNP : la commune impose un plancher en dessous duquel la CFE ne peut pas descendre.

4.2 Le taux communal

Le taux est fixé par chaque commune ou EPCI. Il varie considérablement d'une ville à l'autre :

4.3 Les frais additionnels

En plus du montant principal, deux petites taxes s'ajoutent systématiquement à votre avis de CFE :

• Taxe additionnelle CCI : 1,12 % calculés sur la même base d'imposition que la CFE (valeur locative cadastrale ou base minimum), et non sur le montant de la CFE lui-même. Cette taxe finance les Chambres de Commerce et d'Industrie (CCI France). Elle est due par tous les redevables de la CFE, sauf exonérations spécifiques (art. 1600 du CGI, LFI 2024).
• Frais de gestion : 1 % du total (CFE + taxe additionnelle CCI). Ces frais couvrent les coûts de gestion de l'impôt.

La formule complète est donc : Montant total = (Base x Taux communal) + (Base x 1,12 %) + [(Base x Taux communal + Base x 1,12 %) x 1 %].

5. Barème de la cotisation minimum 2026

Concrètement, la plupart des LMNP ne paient pas la CFE sur la valeur locative réelle de leur bien, mais sur une cotisation minimum. C'est un plancher fixé par chaque commune : même si la valeur locative de votre studio est très faible, la commune impose un montant minimum. Ce barème est encadré par la loi (article 1647 D du CGI), et chaque commune choisit librement un montant dans la fourchette autorisée.

La plupart des LMNP se situent dans la première ou deuxième tranche (5 001 à 32 600 euros de recettes). Le montant exact dépend de la délibération de votre commune, qui choisit un montant dans la fourchette légale.

Autrement dit, pour un LMNP classique avec un loyer de 700 euros par mois (8 400 euros/an), la base minimum se situe entre 247 et 589 euros. Une fois le taux communal appliqué, la CFE effective est généralement comprise entre 70 et 250 euros par an selon la ville. Pour estimer votre montant, utilisez notre simulateur CFE LMNP.

6. Exemples de calcul concrets

Pour bien comprendre, rien ne vaut des exemples chiffrés ville par ville. Vous allez voir que le montant de la CFE varie énormément selon l'endroit où se trouve votre bien.

Exemple 1 : Studio à Paris (cotisation minimum)

• Recettes annuelles : 8 400 euros (700 euros/mois)
• Tranche : 5 001 à 10 000 euros
• Base minimum fixée par la commune : 399 euros
• Taux communal Paris : 16,52 %

CFE = 399 x 16,52 % = 65,91 euros. Taxe CCI = 399 x 1,12 % = 4,47 euros. Frais de gestion (1 %) = 0,70 euro. Total : environ 71 euros. Le taux très bas de Paris (16,52 %) en fait l'une des villes les plus avantageuses pour la CFE.

Exemple 2 : T2 à Lyon (valeur locative réelle)

• Recettes annuelles : 12 000 euros (1 000 euros/mois)
• Valeur locative cadastrale : 3 500 euros
• Taux communal Lyon : 28,62 %

CFE = 3 500 x 28,62 % = 1 001,70 euros. Taxe CCI = 3 500 x 1,12 % = 39,20 euros. Frais de gestion (1 %) = 10,41 euros. Total : environ 1 051 euros.

Exemple 3 : Appartement saisonnier à Toulouse

• Recettes annuelles : 18 000 euros (location Airbnb)
• Valeur locative cadastrale : 4 200 euros
• Taux communal Toulouse : 36,58 %

CFE = 4 200 x 36,58 % = 1 536,36 euros. Taxe CCI = 4 200 x 1,12 % = 47,04 euros. Frais de gestion (1 %) = 15,83 euros. Total : environ 1 599 euros. À Toulouse, le taux élevé rend la CFE significative.

Exemple 4 : Petite ville (cotisation minimum classique)

• Recettes annuelles : 7 200 euros (600 euros/mois)
• Base minimum fixée par la commune : 450 euros
• Taux communal : 30 %

CFE = 450 x 30 % = 135 euros. Taxe CCI = 450 x 1,12 % = 5,04 euros. Frais de gestion (1 %) = 1,40 euro. Total : environ 141 euros.

En résumé : la CFE peut aller de 71 euros à Paris (taux très bas) à plus de 1 500 euros à Toulouse (taux élevé + valeur locative réelle). Pour la majorité des LMNP qui paient la cotisation minimum, comptez entre 100 et 300 euros par an.

7. Déclaration CFE : formulaire 1447-C

Contrairement à l'impôt sur le revenu, la CFE ne nécessite pas de déclaration annuelle. Vous remplissez un formulaire une seule fois au démarrage, et l'administration calcule ensuite votre CFE chaque année automatiquement.

7.1 La déclaration initiale (1447-C-SD)

Lors de la création de votre activité LMNP, vous devez déposer le formulaire 1447-C-SD (déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises) auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre bien. Ce formulaire est généralement envoyé par le SIE après votre immatriculation à l'INPI. Pour un guide détaillé du remplissage, consultez notre guide visuel du formulaire 1447-C-SD.

Délai : avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.

Informations à renseigner :

• Identité et coordonnées du loueur
• Numéro SIRET
• Adresse du ou des biens loués en meublé
• Nature de l'activité : "Location meublée non professionnelle"
• Date de début d'activité
• Chiffre d'affaires prévisionnel

7.2 La déclaration de modification (1447-M-SD)

En cas de changement (modification de surface, cessation d'activité, changement de bien), vous devez déposer le formulaire 1447-M-SD auprès du SIE. Délai : avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (généralement le 3 ou 5 mai).

8. Comment payer la CFE en LMNP ? Tutoriel pas à pas

C'est le piège numéro 1 des nouveaux LMNP : attendre un courrier qui ne viendra jamais. Depuis 2019, le paiement de la CFE est exclusivement en ligne. Aucun paiement par chèque n'est accepté et l'avis n'est jamais envoyé par courrier. Si vous ne consultez pas activement votre espace professionnel en novembre, vous risquez de découvrir la facture trop tard, avec une majoration de 5 %.

Étape 1 : Créer votre espace professionnel

Rendez-vous sur impots.gouv.fr > "Votre espace professionnel" > "Créer mon espace professionnel". Renseignez votre SIRET et vos coordonnées. Un code d'activation est envoyé par courrier (délai d'environ 60 jours).

Étape 2 : Consulter votre avis de CFE

Connectez-vous à votre espace professionnel > rubrique "Consulter" > "Avis de CFE". Les avis sont disponibles à partir de novembre de chaque année.

Étape 3 : Choisir votre mode de paiement

Étape 4 : Payer avant la date limite

Le paiement du solde doit intervenir avant le 15 décembre. Toute absence de paiement entraîne une majoration automatique de 5 % + intérêts de retard (0,20 % par mois).

9. Calendrier CFE 2026

Pour un calendrier fiscal complet (liasse 2031, IR, taxe foncière, etc.), consultez notre calendrier fiscal LMNP 2026.

10. La CFE est-elle déductible au régime réel ?

En clair : si vous êtes au régime réel, la CFE vient diminuer votre résultat imposable. Vous payez la taxe, mais vous la récupérez sous forme de réduction d'impôt. C'est comme si l'État vous remboursait une partie de la CFE via une baisse de votre IR.

Au régime réel simplifié, la CFE est 100 % déductible de vos recettes locatives, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété ou les intérêts d'emprunt (article 39 du CGI). Elle s'inscrit dans la liasse fiscale au poste "Impôts, taxes et versements assimilés". Si la CFE contribue à créer un résultat négatif, ce déficit LMNP est reportable sur les bénéfices futurs pendant 10 ans.

Au micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément. L'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) est censé couvrir l'ensemble des charges.

Pour la liste complète de toutes les charges déductibles, consultez notre guide des charges déductibles LMNP.

11. Cas particuliers

11.1 Plusieurs biens dans des communes différentes

Vous recevez un avis de CFE distinct par commune. Chaque commune applique son propre taux et sa propre base minimum. En revanche, si vous avez plusieurs biens dans la même commune, les valeurs locatives sont additionnées sur un seul avis.

Concrètement, si vous avez un studio à Lyon et un T2 à Bordeaux, vous recevrez deux avis séparés avec des montants potentiellement très différents (les taux varient du simple au double d'une ville à l'autre).

11.2 Location saisonnière (Airbnb, Booking)

La CFE s'applique à toute location meublée habituelle, y compris la location saisonnière. Si le bien ne constitue pas votre résidence principale, vous pouvez être soumis à la fois à la CFE et à la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). Cette double imposition a été confirmée par l'administration fiscale (réponse ministérielle du 3 juin 2025).

Autrement dit, un loueur Airbnb qui possède un appartement dédié à la location peut payer jusqu'à trois impôts locaux sur le même bien : taxe foncière + CFE + THRS. C'est un point souvent sous-estimé dans les calculs de rentabilité.

11.3 Passage de LMNP à LMP

Si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros et excèdent vos autres revenus d'activité du foyer fiscal, vous passez en LMP. La CFE reste due de la même manière. En revanche, en tant que LMP, vous êtes tenu de déclarer la CVAE si votre CA dépasse 152 500 euros (formulaire 1330-CVAE-SD), et de la payer si votre CA dépasse 500 000 euros. En pratique, ces seuils sont rarement atteints en location meublée. Le passage en LMP entraîne aussi des cotisations sociales SSI d'environ 30 % du bénéfice.

11.4 Cessation d'activité

En principe, la CFE est due pour l'année entière par le redevable exerçant au 1er janvier. Toutefois, en cas de cessation définitive de l'activité en cours d'année, vous pouvez obtenir un dégrèvement au prorata temporis pour les mois suivant la cessation (article 1478 du CGI). Ce dégrèvement est accordé à condition que l'activité n'ait été ni cédée à un tiers ni transférée dans un autre local.

Pour en bénéficier, déposez une réclamation contentieuse auprès de votre SIE (via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel ou par courrier recommandé), en joignant votre avis de CFE et le justificatif de radiation. Vous devez également déposer un formulaire 1447-M-SD de cessation auprès du SIE avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (généralement le 3-5 mai). La radiation du SIRET se fait via le Guichet Unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Le dégrèvement sera calculé au prorata des mois d'activité : si vous cessez votre activité LMNP fin juin 2026, vous ne paierez que 6/12e de la CFE annuelle.

11.5 Indivision et LMNP

En cas de location meublée en indivision (par exemple, un bien hérité loué en meublé par plusieurs héritiers), la CFE est établie au nom de l'indivision. Chaque indivisaire n'est tenu qu'à proportion de ses droits dans l'indivision : il n'y a pas de solidarité automatique pour le paiement.

11.6 SCI et SARL de famille

Une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), car la location meublée est une activité commerciale incompatible avec l'objet civil d'une SCI. Elle est redevable de la CFE en tant que personne morale.

Une SARL de famille exerçant une activité de location meublée est également assujettie à la CFE. Elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI), mais cette option n'a aucun impact sur l'obligation de payer la CFE.

11.7 Double imposition CFE + taxe d'habitation (THRS)

C'est un sujet brûlant pour les loueurs saisonniers. Lorsque vous louez un bien meublé qui ne constitue pas votre résidence principale, vous pouvez être redevable à la fois de la CFE et de la THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). La réponse ministérielle du 3 juin 2025 a confirmé que ce cumul est légal.

Concrètement, cette double imposition touche principalement les loueurs qui possèdent un bien dédié à la location saisonnière (Airbnb) ou à la location meublée classique, sans y habiter eux-mêmes. Il n'existe à ce jour aucun mécanisme de compensation entre les deux taxes.

11.8 Plafonnement CET (article 1647 B sexies CGI)

La CET (CFE + CVAE) est plafonnée en fonction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise. Le taux de plafonnement applicable aux impositions dues au titre de 2026 est de 1,344 %. Ce taux a évolué comme suit : 1,531 % pour 2024, 1,438 % pour 2025, 1,344 % pour 2026. À noter qu'en raison du gel de la CVAE sur 2025-2027, le taux de plafonnement remontera à 1,531 % pour 2027 avant de redescendre à 1,438 % en 2028 et 1,344 % en 2029. En pratique, ce plafonnement ne concerne quasiment aucun LMNP : il faudrait que la CFE dépasse 1,344 % de la valeur ajoutée de votre activité, ce qui est extrêmement rare pour de la location meublée.

11.9 Réclamation et contestation

Si le montant de votre CFE vous semble anormalement élevé, vous avez le droit de le contester. Vous disposez d'un délai jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement pour déposer une réclamation auprès de votre SIE.

Les motifs de réclamation les plus fréquents :

• Erreur dans la valeur locative cadastrale retenue
• Exonération non appliquée (première année, CA < 5 000 euros, meublé de tourisme classé)
• Double imposition (bien déjà taxé dans une autre commune)
• Bien vendu ou activité cessée en cours d'année

Vous pouvez déposer votre réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par courrier recommandé. L'administration dispose de 6 mois pour répondre. En cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif est possible. Pour savoir comment réagir en cas de litige avec l'administration, consultez notre guide sur le contrôle fiscal LMNP.

11.10 CVAE et IFER : le LMNP est-il concerné ?

CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) : la quasi-totalité des LMNP ne sont pas concernés. Le seuil de déclaration est de 152 500 euros HT de CA, et le seuil de paiement effectif est de 500 000 euros HT. Ces montants sont incompatibles avec le statut LMNP (recettes < 23 000 euros). À noter : la CVAE était initialement prévue pour être supprimée en 2027, mais la loi de finances pour 2025 (article 62) a reporté cette suppression à 2030. Les taux sont gelés sur la période 2025-2027, puis la suppression progressive interviendra sur 2028-2030.

IFER (Imposition Forfaitaire sur les Entreprises de Réseaux) : cette imposition concerne exclusivement les entreprises des secteurs de l'énergie, des télécoms et du transport ferroviaire. Le LMNP n'est pas concerné.

12. Quelles sont les erreurs CFE à éviter en LMNP ?

13. Références légales

Mise à jour : 19 mars 2026 (barème 2026, décret 2025-547, LFI 2025, loi 2026-103). Sources : Code Général des Impôts (CGI), BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), Legifrance, impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr.

Ce guide est fourni à titre informatif. En cas de doute, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP.